相続人は43人、持分は1％未満！ 権利がバラバラになった空き家はこうして再生された（『教養としての空き家』第4回）

首都圏郊外の住宅地にある、築40年の空き家。その売却を阻んでいたのは建物ではなく、権利だった。所有者だった男性の死後、妻の持分は2分の1。残る2分の1はどんどん枝分かれし、相続人は43人にまで膨らんでいた。それでも法律上、共有物の売却には原則として全員の同意が必要になる。本当にあった、全員の合意にたどり着くまでの一部始終を紹介する。【丸岡智幸著：書籍『教養としての空き家』（ブックダム）から転載】

こじれた共有名義を解いた、再生の軌跡

※プライバシー保護のため、地名・人名・数値等を一部変更しています。

権利関係が複雑で放置されていた物件

　今回ご紹介するのは、首都圏郊外の住宅地で実際に起こった事例です。一見すると何の変哲もない戸建て住宅でしたが、その権利関係は非常に複雑なものでした。

　建物自体は築40年ほどでまだしっかりとした造りでしたが、庭は腰の高さまで雑草が伸び放題となり、郵便ポストからは投函物があふれ出して近隣にまで散らばるという状況でした。

　ご相談をお寄せいただいたのは、この物件の所有者だった男性の奥様です。ご主人が亡くなった後、奥様は介護施設に入所されており、物件の管理が困難な状況に置かれていました。

　登記簿を確認すると奥様の持分は「840分の420」と記載されていました。これは「不動産全体を840等分したうち420等分、つまり50％を所有している」という意味です。しかし、本当の困難は残りの50%にありました。

　長年にわたって相続登記が放置された結果、祖父母の代から始まって兄弟姉妹、そしていとこ、さらにはその子どもたちへと権利が細かく枝分かれしていき、最終的に相続人は43人にまで膨らんでいたのです。

　相続では世代を重ねるたびに権利が分割されていきます。「配偶者と子で2分の1ずつ」「子が3人いれば3分の1ずつ」「そのうち1人が亡くなれば、その子ども3人に権利が移る」といった具合に、世代をまたぐごとに分母が掛け合わされ、どんどん大きくなっていくのです。

　今回のケースでも、各世代での分割を整理した結果、分母が840という数字になりました。

1%に満たない持分でも売却は止まる

　このような分割が世代を重ねて繰り返された結果、相続人の多くが持つ持分は「840分の6」程度となっていました。これを割合で表すと、わずか約0.71%、つまり全体の1%にも満たない権利ということになります。

　ところが法律上は、このわずか1%に満たない権利であっても、共有物の売却には原則として全員の同意が必要となります。そのため、43人のうち1人でも反対すれば、全体の売却手続きが完全に停止してしまうのです。

権利者間の調整と合意形成のプロセス

　私たちはまず、奥様の持分(840分の420)を買い取ることから着手しました。次に必要だったのは、43人の相続人全員を正確に把握することです。これには明治時代の除籍謄本にまでさかのぼる必要がありました。

　家系図と相続関係説明図を作成し、戸籍・除籍・改製原戸籍（戸籍の様式が新しくなる前の古い戸籍の原本）を合計77通収集する作業が続きました。明治・大正期の旧字体で記された氏名や、転籍・分籍の複雑な履歴を一つひとつ照合しながら、43人全員の現在の所在と正確な持分を確定していきます。

　この過程で弁護士を介して送付した内容証明は52通、直接の面談・訪問は24回、オンライン面談は8回に及びました。相続人の中には、すぐにご理解いただき署名をくださる方もいれば、数か月間連絡が取れない方もいらっしゃいます。

「感情的な部分も理解してほしい」という本音

　なかでももっとも交渉に時間を要したのが、当初は売却に強く反対される立場を取られていた方でした。面談を重ねる中で「法的な説明だけでは納得できない。感情的な部分も理解してほしい」という本音を聞かせていただくことができました。

　長年放置されてきた先祖代々の土地への複雑な思い、親族間の微妙な関係、そして突然始まった売却話への戸惑い――。私たちはその方の心情も十分に理解した上で、可能な限り時間をかけて対話を続けました。

　最終的には、すべての合意事項を書面で確認することで「言った・言わない」の問題を回避し、ようやく同意を得ることができました。こうして43人全員の持分を一本化することに成功し、相続人の皆様からは「ついに終わった」という安堵の声が数多く寄せられました。

再生後の活用方法と地域への影響

　権利関係が一本化されると、それまで停滞していた状況が一気に動き始めます。この物件は最寄り駅から徒歩圏内にあり、前面道路も十分な幅員を確保した好立地でした。

　投資家による買い取りが成立した後、建物の全面改修が実施され、現在は新しい事業者によって有効活用されています。かつて雑草に覆われていた敷地も適切に整備され、周辺地域の景観向上にも寄与する結果となりました。近隣住民にとっても、荒れた空き家が整備されたことで、地域の安全性が向上したのです。

　今回の事例における最大の課題は、43人という相続人の存在と、それぞれ異なる立場や感情を持つ権利者間での意見調整の困難さでした。しかし、関係者全員が納得できる解決を見つけることで、長年放置されていた不動産が次の世代へと引き継がれました。

※本記事は転載にあたり、読みやすさを考慮して一部編集・再構成しています。