【2026年8月版】都心3区の成約価格は2カ月連続で上昇、在庫数は前年比1.5倍まで膨張！　ほかのエリアの動向は？

東京都の中古マンション市場は、都心3区・城東・城南・城北・城西・多摩の6エリアで需給の動きが異なり、同じ東京都でもエリアごとに違う顔を見せている。本記事では、2026年7月度の最新データをもとに、「売出価格」と「成約価格」の推移を確認し、エリア別の最新動向を解説する。
※本記事のグラフ、データは東日本不動産流通機構「月例速報マーケットウォッチ」をもとに編集部が作成。（画像出典：PIXTA）

東京都のマンション価格推移の概要

　2026年7月の東京都全体の成約価格は7004万円（前年比+2.2%、前月比+2.5%）、成約件数は1863件（前年比-13.9%、前月比-12.8%）だった。件数の落ち込みが目立ち、都心3区・城南・城北・城西の4エリアが二桁の件数減となったほか、城東も一桁ながら前年割れが続いた。

　もうひとつの注目点が在庫の膨張ペースだ。都心3区の在庫数は前年比+50.5%（前月比+5.7%）と6エリア中もっとも高い伸びとなり、在庫の積み上がりが一段と鮮明になった。ただし、エリアによって在庫の増え方や成約物件の質（専有面積・築年数）の変化の仕方が異なっていることにも注目したい。

　それでは、東京都のエリアごとに詳しく見ていこう。

都心3区：成約価格は1億3095万円（前年比-5.9%、前月比+3.6%）

　千代田区・中央区・港区の都心3区は、7月の成約価格が1億3095万円（前年比-5.9%、前月比+3.6%）となった。2026年の底である5月の1億1723万円から、6月・7月と2カ月連続で上昇している。

　成約件数は228件（前年比-18.6%）で、前年比のマイナスは7カ月連続となった。ただし5月198件、6月223件、7月228件と直近2カ月連続で増加しており、下げ止まりの兆しが見える。

　7月の成約価格の上昇の要因は㎡単価の上昇にある。成約㎡単価は239.25万円/㎡（前月比+7.3%）と大きく伸びた一方、専有面積は54.74㎡（前月比-3.5%）と6月から縮小している。

　6月は専有面積の拡大を伴って成約価格が上昇したのに対し、7月は専有面積が縮小する一方で㎡単価が大きく上昇した。単純な物件面積の拡大ではなく、より㎡単価の高い物件の成約割合が高まったことが、平均成約価格を押し上げたとみられる。

　在庫件数は4942件（前年比+50.5%、前月比+5.7%）で、6エリアの中でもっとも高い増加率だ。売出価格は2億208万円で、成約価格との差（ワニの口）は7113万円と6エリアで突出して大きい。6月の7212万円からわずかに縮小したものの、依然として売り出し段階の強気な価格設定と実際の成約価格のギャップは埋まっていない。

城東地区：成約価格は5757万円（前年比+2.1%、前月比-5.0%）

　台東区・江東区・江戸川区・墨田区・葛飾区・足立区・荒川区の城東地区は、7月の成約価格が5757万円（前年比+2.1%、前月比-5.0%）となった。6月は専有面積の拡大（60.04㎡）を伴って価格が押し上げられたが、7月は57.57㎡（前年比-1.1%、前月比-4.1%）へと縮小し、価格もそれに連動する形で下落した。

　成約㎡単価は100.00万円/㎡（前年比+3.3%）で、100万円/㎡台を維持してはいるものの前月比では-1.0%とやや弱含んだ。成約件数は429件（前年比-8.3%）で、6エリアの中では減少幅が比較的小さいエリアだ。

　一方で在庫㎡単価は118.04万円/㎡（前年比+19.5%）まで上昇しており、成約㎡単価との差は18万円/㎡近くに開いている。売出価格も6207万円（前年比+14.1%）と成約価格を450万円上回っており、城東でも売り出し価格が先行する「ワニの口」がじわりと広がりつつある。

多摩地区：成約価格は3795万円（前年比+11.8%、前月比-2.1%）

　多摩地区（八王子市・立川市・武蔵野市・調布市など）は、7月の成約価格が3795万円（前年比+11.8%、前月比-2.1%）となった。

　成約件数は354件（前年比+3.8%）で、6エリアの中で唯一前年比プラスを維持している。前月比では-15.7%（420件→354件）となったが、6月がやや突出していた反動とみられ、5月の367件と比べれば大きな崩れではない。

　専有面積は64.93㎡（前年比+1.2%、前月比-1.7%）で、6エリアの中でもっとも広い。都区部と比べた広さの優位性が、実需層を引きつける最大の要因という構図はこれまでと変わらない。

　供給面では、在庫件数が3340件（前年比-8.6%、前月比+3.1%）とほぼ1年にわたり前年割れが続いており、新規登録件数も1167件（前年比-6.9%、前月比+8.4%）と細りが目立つ。ただし前月比ではどちらも増加しており、供給減少にも一服感が出ている可能性がある。

　売出価格は3774万円（前年比+11.0%、前月比+0.3%）で、成約価格3795万円がこれをわずかに上回る状態が続く。城北地区ほど差は大きくないが、供給が絞られるなかで買い手が価格を下支えする「売り手優位」の構図が、多摩地区でも継続している。

◆ダイヤモンド不動産研究所では、都心3区、城東地区、多摩地区のほか、城西地区、城北地区、城南地区の価格推移も掲載しています。◆