北区の「新築マンション人気ランキング」
赤羽、王子、王子神谷、十条など、注目エリアのおすすめ物件は？

東京・北区で、人気の高い新築マンションが分かる、「新築マンション人気ランキング」を作成した。北区の赤羽駅や王子駅周辺などは、実質的に暮らしやすくお買い得と注目する人が多い。これは、住宅評論家の櫻井幸雄氏が、ディベロッパー33社を調査して作ったランキングだ。マンション選びの参考にしよう。

北区の市況：23区の「穴場」と呼ばれた場所、赤羽や王子が人気

　東京23区内で“穴場”の印象があるのが北区だ。王子駅や十条駅、赤羽駅がある北区は、新築マンション価格が抑えられていた時期があり、それが“穴場”と呼びたくなる理由だった。

　現在、十条駅、赤羽駅へは、池袋駅から埼京線で行くことになるが、以前は赤羽線という呼称が使われていた。赤羽線は池袋駅から赤羽駅までの短い路線であったため、マイナー路線のイメージがあり、それが、北区の印象を下げていたのかもしれない。

　注目度が低かった北区だが、近年、その人気は大きく上がっている。

　理由は、23区内に立地するマンションの新築分譲価格が軒並み上がり続ける中、抑えた価格を維持し続けたことが大きい。つまり、穴場であることに気づく人が増え、売れ行きがよくなった。その結果、分譲価格が上昇して、以前のようなお買い得感がなくなっている。

　しかし、23区内で山手線外周部に位置する中野区や杉並区、世田谷区、大田区と比べれば、まだまま抑えた価格の新築マンションが目立つ。依然として“穴場”の魅力が残っている場所だ。

　北区では、私が”ネクスト吉祥寺”と名付けた赤羽駅周辺が人気エリア。また、近年は、王子駅周辺でも新築分譲マンションが増加している。王子では、北区役所の移転に伴う大規模な再開発が進行しており、新しい街への期待が高くなっているのが理由だろう。

北区の新築マンション人気ランキング

　今回は対象となる物件はありませんでした。

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◆新築マンション人気ランキング

北区のエリア概況（人口、暮らし、治安）は？

◆北区の基本データ（人口、暮らし）
人口	35万3908人	都内11位
人口（2025年の推計）	34万4551人	都内11位
人口（2035年の推計）	37万6679人	都内12位
世帯数	19万8711世帯	都内13位
人口密度（人／㎢）	1万7172人／㎢	都内11位
外国人人口	2万5287人	都内7位
子ども比率（未就学児童÷総人口）	4.4%	都内15位
平均所得	375万円	都内18位
出所：住民基本台帳による東京都の世帯と人口（令和2年）、国際社会保障・人口問題研究所「『日本の地域別将来推計人口（平成30（2018）年推計）』」、東京都「都内の保育サービスの状況について（令和2年4月1日現在）」、総務省「令和元年度　市町村税課税状況等の調」

　北区の人口は約35万4,000人で都内11位。そのうち外国人人口は約2万5,000人である。なお、北区の世帯数は約19万9,000世帯で都内13位だ。

　また、北区の総人口に対する子どもの割合は4.4%であり、23区内では杉並区と大田区と並んで15位となっている。就学前の子ども人口は約1万6,000人、そのうち保育サービスを利用している割合は57.3%である。待機児童数は79人と23区内でも多くなっている。しかしながら、子育て応援サイト「きたハピ」を2015年から開設するなど、子育て世代の支援を進めている。

　北区の1人当たりの平均所得をみると、年間374万7,000円であり、都内18位となっている。

◆北区の治安
犯罪件数	2365件	都内18位
犯罪発生率	6.7％	都内16位
出所：警視庁「犯罪発生状況（平成31年）」の刑法犯認知件数、※犯罪発生率は、犯罪件数÷総人口 ×1000

　北区の犯罪件数をみると、2019年は2,365件の犯罪が発生しているが、都内18位で比較的治安は良いといえる。なお、北区の犯罪の中で最も多いのは自転車窃盗であり、犯罪件数の3割ほど占める。

　北区では防犯への取り組みとして、「犯罪発生情報や犯罪啓発情報のメール配信」や子供への「防犯ブザーの配布」などさまざまなことを行っている。そのため、23区内でも犯罪件数が少なくなっていると考えられる。

北区のマンション相場は？

　北区のマンション相場はどれくらいなのか。北区のマンションを築年数別でみると、平均価格（70m²換算）は以下のとおりとなっている。

◆北区の中古マンション築年数別平均価格（70m²換算）
1～3年以内	7,059万円
3～5年以内	6,273万円
5～10年以内	4,874万円
10～15年以内	5,017万円
15～20年以内	ー
20年以上	3,922万円
※出所：住宅情報サイト 「ライフルホームズ」 データは2021年2月5日時点。ーはデータなし。

　また、北区と周辺の中古マンション価格の相場を比較すると、北区（4,667万円）に対して、荒川区（4,315万円）、板橋区（3,747万円）、豊島区（5,147万円）となっている。

北区の土地･地盤は？

　北区は東京23区の北部に位置し文京区や豊島区、板橋区、さらに埼玉県の川口市や戸田市などさまざまな自治体と接している。また、東西に約2.9キロメートル、南北に約9.3キロメートルと南北に細長い形状であり、面積は20.61平方キロメートルだ。

　北区は武蔵野台地の北緑部に位置する。新河岸川の北側に所在する浮間地区を除いて、鉄道の京浜東北線に沿って西側には台地が広がる。その台地を取り囲むようにして荒川や隅田川、新河岸川などの蛇行や氾濫により、標高の低い平坦面である氾濫低地となっている。

　北区が住宅基盤として良好であるのは、台地面の地質によるものだ。その台地面は、関東ローム層と呼ばれる火山灰土で覆われ、自然堆積した土は安定して比較的大きな強度が期待できる。

　ただし、台地と低地の境目は後背地から浸透する雨水や地下水の影響で地盤が軟弱化しやすい。さらに、人為的に造成された箇所もあり、場所によっては地盤のバランスが悪くなっているところもある。場合により建物が一方に傾く不同沈下が起こるため、それを防止する基礎補強が必要となるだろう。

　なお、氾濫低地は軟弱な粘土が広く分布しており、長期的な地盤沈下が問題となる場所が多い。こちらも基礎補強が必要となる。

　北区には、台地部が河川により削られて形成された低地である谷底低地も存在する。谷底低地は台地を形成していた土砂が再堆積したり有機質土が分布したり、非常に軟弱な地盤となっている。谷底低地も基礎補強なしで住宅は建てられないだろう。

北区内の主要地域（赤羽、王子、滝野川）の特徴・主要施設・町名

　北区はJRの駅が11駅もあり、都内では最多を誇る。都心へのアクセスだけではなく埼玉へも移動しやすく通勤や通学に便利だろう。JRの駅では十条駅のように歴史の長い駅も存在する。

　また、1990年代に入ると西ヶ原駅や志茂駅などの東京メトロ南北線の駅も開業しており、利便性が高まった。なお、北区内の地域別の特徴は以下となっている。

●赤羽地域（赤羽台、浮間、志茂など）

　鉄道に関していうと、赤羽駅に一極集中している。赤羽駅は首都圏の在来線が接続する駅であり、どの方面にも向かえる利便性がある。なお、赤羽駅の利用客は北区内で最多であり、駅周辺の商業施設や商店街の利用者も多い。毎年4月、または5月上旬に開催される「赤羽馬鹿祭り」はステージショーやパレードなどで駅周辺が賑わっている。

●王子地域（神谷、東十条、豊島など）

　JR王子駅には、JR線だけではなく地下鉄やバスなどの複数の交通機関が集まっている。王子駅周辺は学校や行政機関、公園などが数多く所在し、住宅地としても発展している総合的な街といえるだろう。

　また、王子地域には公園を中心に特徴的なスポットがある。たとえば、約600本の桜の木が象徴的な「飛鳥山公園」は、江戸幕府の8代将軍である徳川吉宗が享保の改革のひとつとして、行楽地とするために桜を植樹したとされている。

　王子駅や最寄り駅の都電荒川線飛鳥山駅や滝野川一丁目駅などからのアクセスも良好である。「名主の滝公園」はさまざまな滝とケヤキやシイ、1,000本余りのヤマモミジが植えてある回遊公園だ。

●滝野川地域（西ヶ原、田端、中里など）

　滝野川地域ではJR田端駅も取り上げておきたい。田端駅北口を出ると、遊歩道が広がり街頭もきれいに整備されているため、夜間でも安心して帰路につける。田端駅周辺の地域には、芥川龍之介や室生犀星などの作家や芸術家が集まっていた。そのため田端は文士芸術村とも呼ばれ、「田端文士村記念館」で文豪たちの功績に触れることができる。

　このように北区は、自然にあふれる地域でありながら鉄道を中心とした交通機関の利便性に優れる街である。さらに、駅周辺には公共機関や学校、商業施設などがあり暮らしやすい地域といえるだろう。