千代田区や港区よりも中古マンション価格上昇率が高かった超意外なエリアとは？　都心と郊外で異なる市況が浮き彫りに！

新築マンションの高騰により中古市場への注目が集まる中、2025年の騰落率ランキングでは意外な傾向が明らかになった。都心を抑えて地方や郊外が上昇率上位にランクインしている。一方で港区などの都心部では在庫が急増しており、市場の二極化と新たな狙い目エリアが浮き彫りとなっている。（住宅評論家・櫻井幸雄）

中古マンション価格騰落率ランキングから見る「狙い目」エリア

　新築分譲マンションの価格が高騰するなか、現実的な選択肢として注目を集めるのが中古マンションだ。それに関する興味深いデータが公開された。

　マンションレビューを運営するワンノブアカインド社が2026年1月20日に発表した「『マンションレビュー』で振り返る全国市区町村マンション価格 騰落率ランキング100（2025年1月・12月比較）」だ。

　これは、2025年の1月と12月の中古マンション価格を比較し、全国で「1年間で中古マンション価格の上昇率が高かった場所」100カ所をランキング形式で並べたものだ。

　単純に「中古マンション価格が高い場所」ならば、東京の港区や千代田区など都心の区名が上位に並ぶだけで、わかりきったランキングとなるが、「騰落率（上昇率）」の上位ならば、話は別。もともと中古マンション価格が安かった場所が1年で大きく価格が上がれば、上昇率が高くなる。

　つまり、このランキングにより、中古マンションの狙い目エリアを探すことができる。そう考えられるため、興味深いデータとなるわけだ。

千代田区や港区よりも上位になった市区町村は？

　では、同ランキングで全国10位までに入った場所はどこか。並べてみると、きらびやかな都心の区名に交じり、地味な市区町村名が目に付く。しかも、都心の千代田区や新宿区、港区より上位に位置している市区町村が多くみられた。

1位は北海道の札幌市東区

　たとえば、中古マンションの騰落率で全国1位になったのは、北海道の札幌市東区。札幌駅がある北区に隣接する行政区だが、旅行者が札幌駅から足を延ばすような場所ではない。

　札幌市東区では、JR千歳線で札幌の隣駅である苗穂駅周辺が再開発により人気が高まっている（苗穂駅は中央区だが再開発は東区にも及ぶ）。また、札幌市営地下鉄東豊線の環状通東駅や元町駅の注目度も上昇。理由としては、札幌駅周辺や大通り・すすきの周辺と比べれば、不動産価格が抑えられていることと、教育環境、住環境が良いことだ。

　子育てファミリーを中心に、地元の人がマイホームを探す場所として、人気が高い。その東区でも新築分譲マンション価格が上がってきたので、割安な中古マンションが人気を集めていると考えられる。

札幌市東区の中古マンションを見る （ライフルホームズのサイトへ）

2位は新潟県南魚沼郡湯沢町

　続く全国2位は、新潟県南魚沼郡湯沢町。バブルの時代、東京から遠く離れたリゾート地なのに盛んにタワマンが建設されたことで有名になった場所である。

　といっても、価格自体は抑えられている。1位の札幌市東区は、値上がりしたといっても、70㎡の平均価格が2858万円。2位の新潟県南魚沼郡湯沢町にいたっては402万円に過ぎない。

　湯沢町の中古マンション価格は1ケタ間違っているのではないか、という水準なのだが、これにはワケがある。

　湯沢の中古マンションは温泉が引いてある物件もあり管理費が高めだ。さらに管理費・修繕積立金の滞納が500万円以上あるケースが多く、中古購入者は滞納金を現金で一括支払いしなければならない。それを勘案して、中古マンション価格が激安になるわけだ。

　それでも、2025年12月の中古価格は1月から41.54％も上昇し、全国で2番目の上昇率となった。いずれも「ここなら、まだ安い」と目を付ける人が増えて、中古マンション価格が一気に上昇した場所と考えられる。

　同様に、5位の神奈川県海老名市と7位の福岡県福岡市早良区、10位の東京都福生市も、「中心部と比べると、まだ安い郊外部」として目を付ける人が増え、中古マンションの価格上昇が顕著になったのだろう。

　全国的にマンション価格の上昇が著しく、家賃の値上がりが問題視される現在、割安な価格で中古マンションが購入できる場所の注目度が高まっているわけだ。

中古マンション市況は都心と郊外で動きが異なる

　もうひとつ、今回の発表で注目したいのが、都心の区で販売件数が大きく増加している点だ。

　全国で中古マンション価格高騰率が高い10市区町村のうち、都心23区内に位置するのは4カ所。千代田区、新宿区、品川区、港区。その販売戸数が4区すべてで急増している。

　4区の中でもとくに港区の増え方が著しい。その理由として考えられるのは、売り出したものの売れずに残る住戸が増えたことと、新たに売り出される住戸が増えたことの両方だろう。

都心部では中古マンションの在庫がダブついている

　都心のマンションは新築も中古も売れ行き好調で、価格が上昇しているとされてきた。しかしながら、以上の数字から、中古マンションの在庫がダブついているのではないかとの臆測が生じる。

　値上がり期待で都心マンションを購入したはいいが、希望通りの値段では売れない。だから、そのまま売り続けることで在庫が積み重なっている様子が見て取れる。

　マンション価格が高くなりすぎた都心部と、価格の安さが際立つ郊外部で、中古マンションの市況がまったく異なる動きを示す。今回の発表は、そのことを示しているように思える、じつに興味深い発表なのである。

東京都の中古マンションを見る （ライフルホームズのサイトへ）

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