東京都江戸川区で住むべき駅・街ランキング全10駅!
葛西臨海公園駅、葛西駅は都心へのアクセスの良さで上位にランクイン【完全版】

2020年2月22日公開(2021年12月28日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

東京都江戸川区に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング(全10駅)を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探し出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングのトップは葛西臨海公園駅

 まずは、江戸川区における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 今回調査できた全10駅のうち、過去10年で価格が上昇した駅は1つもなかった。下落率が最も低い駅は葛西臨海公園駅、次が西葛西駅、そして葛西駅が続く。葛西臨海公園駅は10駅のうち唯一JR京葉線の沿線であり、乗り換えなしで東京駅まで約15分と都心へのアクセスが良好だ。西葛西駅と葛西駅はいずれも東京メトロ東西線の沿線であり、東陽町や日本橋など都内のビジネス街へ1本でアクセスできる。いずれの駅も都心へのアクセスの良さがランキング上位の理由だと思われる。

江戸川区の駅別「中古マンション騰落率ランキング」
順位 駅名 路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 葛西臨海公園 JR京葉線 -3% 3,811万円
2 西葛西 東京メトロ東西線 -5% 4,425万円
3 葛西 東京メトロ東西線 -7% 4,048万円
4 一之江 都営新宿線 -8% 3,797万円
5 平井 JR中央・総武線 -10% 4,049万円
6 瑞江 都営新宿線 -11% 3,565万円
7 船堀 都営新宿線 -12% 3,881万円
8 篠崎 都営新宿線 -13% 4,023万円
9 小岩 JR中央・総武線 -15% 3,938万円
10 江戸川 京成本線 -32% 3,282万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

葛西臨海公園駅は下落率が最も低く、-3%

東京 葛西臨海公園駅 駅前広場(出典:PIXTA)
葛西臨海公園駅の駅前広場(出典:PIXTA)

 全10駅のうち、最も下落率が低かったのは葛西臨海公園駅(東京都江戸川区臨海町、JR京葉線)だ。10年前の新築時に比べて中古価格は-3%となっているが、江戸川区内の他の駅と比較すると下落率が低い

 葛西臨海公園駅は、江戸川区で最南端の駅として知られる。京葉線の各駅停車のほか、西船橋駅から武蔵野線に乗り入れる列車も停車する。東京駅まで約15分、東京ディズニーリゾートの最寄り駅である舞浜駅まで約3分、幕張新都心の玄関口である海浜幕張駅まで約25分と、交通利便性に優れた駅だ。2018年度の1日平均乗車人員は13,729人であり、ここ数年は緩やかに増加している。(参照元:JR東日本 各駅の乗車人員 2018年度

 葛西臨海公園駅周辺は、1970年代に始まった大規模な埋め立て事業によって開発が進められた。駅の南側には広大な葛西臨海公園があり、水族館や大観覧車などカップルやファミリーで楽しめるスポットが多い。

 駅の北側は首都高速湾岸線や国道357号に隣接しており、さらに北へ行くと倉庫やトラックターミナルなどが立ち並ぶ。新しい街のため道路が広く、街全体の景観も美しい。公園が多く自然豊かなエリアであるため、特にファミリー世帯からの人気が高いエリアだ。

 近隣のフラッグシップマンションとしては、
ザ・パークハウス葛西臨海公園(70㎡換算で4,150万円、葛西臨海公園駅徒歩9分)
オーベル葛西ベイパークス(70㎡換算で3,790万円、葛西臨海公園駅徒歩13分)
 などが挙げられる。主なマンションは駅からやや離れているが、その分閑静な住環境が広がっている。

総合利回りも、葛西臨海公園駅が首位

 次に江戸川区各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 ランキング1位は葛西臨海公園駅、2位は平井駅、3位は一之江駅であり、マンション価格の騰落率ランキングとはやや異なる結果となった。中古マンション騰落率、総合利回りともに首位の葛西臨海公園駅は、江戸川区内でも人気の高いエリアといえるだろう。

江戸川区の駅別「中古マンション総合利回りランキング」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 葛西臨海公園 -3% 4.5% 4.7% 3,811万円
2 平井 -10% 5.4% 4.6% 4,049万円
3 一之江 -8% 5.0% 4.5% 3,797万円
4 葛西 -7% 4.8% 4.5% 4,048万円
5 西葛西 -5% 4.4% 4.3% 4,425万円
6 瑞江 -11% 5.2% 4.3% 3,565万円
7 船堀 -12% 5.1% 3.9% 3,881万円
8 小岩 -15% 5.0% 3.3% 3,938万円
9 篠崎 -13% 4.6% 3.2% 4,023万円
10 江戸川 -32% 5.9% 1.1% 3,282万円

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

江戸川区の総合利回り2位は平井駅、3位は一之江駅

駅前風景 平井駅(出典:PIXTA)
平井駅の駅前風景(出典:PIXTA)

 総合利回り2位の平井駅は、JR中央・総武線の駅である。各駅停車しか止まらないが、秋葉原駅や御茶ノ水駅といった都心の主要駅に15分前後でアクセス可能だ。新宿駅にも約30分と、交通利便性の高い駅といえるだろう。駅南口には商店街があり、庶民的で親しみやすい街並みが広がる。

 平井駅周辺のフラッグシップマンションは、
シティテラス平井(70㎡換算で5,230万円、平井駅徒歩8分)
ビューネタワー平井(70㎡換算で4,806万円、平井駅徒歩1分)
 などが挙げられる。

 総合利回り3位の一之江駅は、都営新宿線の駅で、新宿駅まで直通で約35分だ。駅前の大通り沿いにはスーパーや飲食店などが点在する。都内の中では家賃相場が比較的低く、中古マンション価格が3,797万円(築10年、70㎡換算)と安いこともあって、総合利回りは高かった。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

【関連記事はこちら】>>江戸川区の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?

おすすめ新築マンション

東京都江戸川区のおすすめ新築マンション

シティハウス平井
シティハウス平井価格5,900万円~6,500万円
完成時期2023年1月
交通JR総武線「平井」駅 徒歩8分~10分
所在地東京都江戸川区平井六丁目2375(地番)(アクアレジデンス)、平井六丁目1745(地番)(ブリーズレジデンス)、平井六丁目1729-3(地番)(コンフォートレジデンス)
間取り1LD・K+2S~3LD・K
専有面積70.42㎡
物件の特徴総戸数319戸
  • 3LD・K、南向き、70m2超
  • 東京駅直線約6.6Km圏、都心近接ポジション
  • 南向き中心の全319邸、オール平置き駐車場
施工株式会社長谷工コーポレーション
売主住友不動産株式会社
シティハウス平井詳細はこちら
プレミスト新小岩ルネ
プレミスト新小岩ルネ価格4,698万円~6,418万円
完成時期2023年6月
交通JR総武線・総武線快速「新小岩」駅徒歩17分、JR総武線・総武線快速「新小岩」駅バス約6分「江戸川区役所前」バス停徒歩2分、都営新宿線「船堀」駅バス約11分「江戸川区役所前」バス停徒歩3分
所在地東京都江戸川区中央1丁目1539番の1
間取り2LDK(3戸)~4LDK(3戸)
専有面積65.49㎡~78.66㎡
物件の特徴総戸数122戸
  • 先着順申込受付中!3LDK/4,698万円(税込)~・4LDK/5,788万円(税込)~
  • JR「東京」駅直通13分、JR「新宿」駅直通35分 JR総武線「新小岩」駅最寄り
  • 全122邸。東京を一望するエリア最高層のスカイラウンジ
施工株式会社長谷工コーポレーション
売主大和ハウス工業株式会社 総合地所株式会社
プレミスト新小岩ルネ詳細はこちら
イニシア新小岩ローレルコート 第3期3次
イニシア新小岩ローレルコート 第3期3次価格3400万円台~5300万円台(予定)
完成時期2023年1月
交通JR総武本線「新小岩」駅 総武線「新小岩」駅バス11分「京葉交差点」バス停 徒歩5分、都営新宿線「船堀」駅 都営新宿線「船堀」駅北口バス8分「京葉交差点」バス停 徒歩5分、JR総武本線「錦糸町」駅 総武線「錦糸町」駅バス18分「京葉交差点」バス停 徒歩5分
所在地東京都江戸川区松江二丁目3397番1他4筆(地番)
間取り3LDK・4LDK
専有面積65.95㎡~81.12㎡
物件の特徴総戸数121戸
  • 70m2超3LDK 3,400万円台(予定)~ 81m2超4LDK 4,700万円台(予定)~。
  • 2駅3路線利用可能。新小岩駅へ7・8時台37本(約4分に1本)と充実のバス本数。
  • 全LDK13畳超。ランドリー・スタディコーナー・ラウンジ・テラスのある充実した共用施設とシェアサイクル設置。
施工施工(建設、請負)株式会社長谷工コーポレーション
売主株式会社コスモスイニシア、近鉄不動産株式会社
イニシア新小岩ローレルコート 第3期3次詳細はこちら
オープンレジデンシア小岩ステーションフロント
オープンレジデンシア小岩ステーションフロント価格5,980万円~6,930万円
完成時期2023年8月
交通JR総武線「小岩」駅 徒歩3分
所在地東京都江戸川区西小岩一丁目1945番1 他(地番)
間取り3LDK~4LDK
専有面積70.95㎡~75.88㎡
物件の特徴総戸数88戸
  • 3LDK 5,980万円~。只今、第3期事前ご案内会開催中!!
  • 小岩駅前にてモデルルーム公開中!駅前再開発エリアに近接
  • JR総武線「小岩」駅徒歩3分。1LDK~4LDKの多彩なプラン。~ご来場予約受付中~
施工株式会社オープンハウス・アーキテクト
売主株式会社オープンハウス・ディベロップメント
オープンレジデンシア小岩ステーションフロント詳細はこちら
葛西グリーンフィールドプロジェクト
葛西グリーンフィールドプロジェクト価格4,400万円台~5,400万円台(予定)
完成時期2023年3月
交通東京メトロ東西線「葛西」駅 徒歩24分、JR京葉線「葛西臨海公園」駅 徒歩22分 ※東口、「富士公園前」バス停 徒歩2分 「葛西駅前」まで乗車約8分
所在地東京都江戸川区南葛西4丁目18番18 他(地番)
間取り3LDK・4LDK
専有面積66.01㎡~78.41㎡
物件の特徴総戸数83戸
  • ディスポーザ・ミストサウナなどの人気設備が標準仕様 3LDK月々9万円台~※1
  • 東京メトロ東西線「葛西駅」JR京葉線・武蔵野線「葛西臨海公園」駅の2駅3路線利用可能
  • 全長3km・約22haの大規模公園まで徒歩1分 第一期即日完売!第二期モデルルームご案内開始!
施工菊池建設株式会社
売主パラダイスリゾート株式会社
葛西グリーンフィールドプロジェクト詳細はこちら
パークホームズ船堀
パークホームズ船堀価格4668万円(1戸)
完成時期2021年3月
交通都営新宿線「船堀」駅 徒歩9分
所在地東京都江戸川区北葛西1丁目2913-4
間取り2LDK+2WIC+N+SIC(1戸)
専有面積61.87㎡(1戸)
物件の特徴総戸数78戸
  • 全邸南向き
  • 日当たり・眺望良好
  • 平置き駐車場
施工株式会社長谷工コーポレーション
売主三井不動産レジデンシャル株式会社【国土交通大臣(4)第7259号】
パークホームズ船堀詳細はこちら
イニシア東葛西テラス
イニシア東葛西テラス価格4798万円~5998万円
完成時期2023年2月
交通東京メトロ東西線「葛西」駅 徒歩16分、東京メトロ東西線「葛西」駅 徒歩15分、東京メトロ東西線「葛西」駅 東西線「葛西」駅バス7分「東葛西七丁目」バス停 徒歩1分
所在地東京都江戸川区東葛西九丁目6番2(地番)
間取り2LDK+S(納戸)~4LDK
専有面積64.26㎡~77.05㎡
物件の特徴総戸数65戸
  • 【来場予約受付中】葛西駅徒歩16分!徒歩1分のバス停も利用可!
  • 3LDK307号室・頭金8万円・月々支払い9万円台、ボーナス時13万円台(返済例詳細は公式HPにて)70m2超・3LDK+FC、77m2超・4LDKなど多彩なプラン!
  • 教育・大型商業施設近接の利便街区!「大手町」直通16分縦横無尽な東西線。
施工施工(建設、請負)株式会社森組
売主株式会社コスモスイニシア
イニシア東葛西テラス詳細はこちら
ローレルコート瑞江
ローレルコート瑞江価格5,180万円~6,510万円
完成時期2023年1月
交通都営新宿線「瑞江」駅 徒歩7分 【エアリーステージ】、都営新宿線「瑞江」駅 徒歩6分 【パークステージ】
所在地東京都江戸川区【エアリーステージ】南篠崎町二丁目650番5(地番)【パークステージ】南篠崎町二丁目637番3 外2筆(地番)
間取り2LDK・3LDK
専有面積59.62㎡~74.97㎡
物件の特徴総戸数62戸
  • 南西向き・3LDK・4,800万円台/月々8万円台~。※1
  • 商業利便と公園・教育・医療施設が充実の「瑞江」駅徒歩6・7分
  • 「東京」駅へ29分、「新宿」駅へ35分。3LDK・南西向き・4,800万円台~
施工新日本建設株式会社
売主近鉄不動産株式会社
ローレルコート瑞江詳細はこちら
ガーラ・レジデンス葛西パークブライト
ガーラ・レジデンス葛西パークブライト価格3,900万円台~5,700万円台(予定) ※100万円単位
完成時期2024年3月
交通東京メトロ東西線「葛西」駅 徒歩19分
所在地東京都江戸川区南葛西4丁目13番3(地番)、東京都江戸川区南葛西4丁目13番以下未定(住居表示)
間取り2LDK+S~4LDK
専有面積56.01㎡~72.78㎡
物件の特徴総戸数60戸
  • 【南向き中心・公園View】3LDK+WIC・角住戸/3,900万円台~
  • 広大な総合レクリエーション公園を眼下に望む。アリオ葛西へ徒歩8分。「自然」も「利便」もWの快適。
  • 「東京」駅へ直通13分、「大手町」駅へ直通19分。
施工株式会社鍜治田工務店
売主株式会社FJネクストホールディングス
ガーラ・レジデンス葛西パークブライト詳細はこちら
ガーラ・レジデンス船堀アヴェニュー
ガーラ・レジデンス船堀アヴェニュー価格3,800万円台~5,700万円台(予定)
完成時期2024年3月
交通都営新宿線「船堀」駅 徒歩17分
所在地東京都江戸川区東京都江戸川区東小松川2丁目28番以下未定(住居表示)
間取り2LDK+S~4LDK
専有面積62.5㎡~72.00㎡
物件の特徴総戸数52戸
  • 南向き角住戸・3LDK+2WIC+N/3,800万円台~(予定)
  • 10/1(土)・2(日)プロジェクト発表会追加開催!※物件エントリー者は、優先的にご案内いたします。
  • まいばすけっと、豊富な路線のバス停へ徒歩1分。角住戸率73%超、70m2台中心の全52邸登場!
施工株式会社ウラタ
売主株式会社FJネクスト
ガーラ・レジデンス船堀アヴェニュー詳細はこちら

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