東京都江戸川区に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ？ こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング（全10駅）を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探し出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。（データ提供：マンション情報サイト「マンションレビュー」）
騰落率ランキングのトップは葛西臨海公園駅
まずは、江戸川区における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。
今回調査できた全10駅のうち、過去10年で価格が上昇した駅は1つもなかった。下落率が最も低い駅は葛西臨海公園駅、次が西葛西駅、そして葛西駅が続く。葛西臨海公園駅は10駅のうち唯一JR京葉線の沿線であり、乗り換えなしで東京駅まで約15分と都心へのアクセスが良好だ。西葛西駅と葛西駅はいずれも東京メトロ東西線の沿線であり、東陽町や日本橋など都内のビジネス街へ1本でアクセスできる。いずれの駅も都心へのアクセスの良さがランキング上位の理由だと思われる。
| 江戸川区の駅別「中古マンション騰落率ランキング」 | |||||
| 順位 | 駅名 | 路線名 | 騰落率 （10年前比） |
中古価格 （70㎡） |
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|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 葛西臨海公園 | JR京葉線 | -3% | 3,811万円 | |
| 2 | 西葛西 | 東京メトロ東西線 | -5% | 4,425万円 | |
| 3 | 葛西 | 東京メトロ東西線 | -7% | 4,048万円 | |
| 4 | 一之江 | 都営新宿線 | -8% | 3,797万円 | |
| 5 | 平井 | JR中央・総武線 | -10% | 4,049万円 | |
| 6 | 瑞江 | 都営新宿線 | -11% | 3,565万円 | |
| 7 | 船堀 | 都営新宿線 | -12% | 3,881万円 | |
| 8 | 篠崎 | 都営新宿線 | -13% | 4,023万円 | |
| 9 | 小岩 | JR中央・総武線 | -15% | 3,938万円 | |
| 10 | 江戸川 | 京成本線 | -32% | 3,282万円 | |
※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの（小数点第1位以下は四捨五入）。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。
葛西臨海公園駅は下落率が最も低く、－3％
全10駅のうち、最も下落率が低かったのは葛西臨海公園駅（東京都江戸川区臨海町、JR京葉線）だ。10年前の新築時に比べて中古価格は-3%となっているが、江戸川区内の他の駅と比較すると下落率が低い。
葛西臨海公園駅は、江戸川区で最南端の駅として知られる。京葉線の各駅停車のほか、西船橋駅から武蔵野線に乗り入れる列車も停車する。東京駅まで約15分、東京ディズニーリゾートの最寄り駅である舞浜駅まで約3分、幕張新都心の玄関口である海浜幕張駅まで約25分と、交通利便性に優れた駅だ。2018年度の1日平均乗車人員は13,729人であり、ここ数年は緩やかに増加している。（参照元：JR東日本 各駅の乗車人員 2018年度 ）
葛西臨海公園駅周辺は、1970年代に始まった大規模な埋め立て事業によって開発が進められた。駅の南側には広大な葛西臨海公園があり、水族館や大観覧車などカップルやファミリーで楽しめるスポットが多い。
駅の北側は首都高速湾岸線や国道357号に隣接しており、さらに北へ行くと倉庫やトラックターミナルなどが立ち並ぶ。新しい街のため道路が広く、街全体の景観も美しい。公園が多く自然豊かなエリアであるため、特にファミリー世帯からの人気が高いエリアだ。
近隣のフラッグシップマンションとしては、
・ザ・パークハウス葛西臨海公園（70㎡換算で4,150万円、葛西臨海公園駅徒歩9分）
・オーベル葛西ベイパークス（70㎡換算で3,790万円、葛西臨海公園駅徒歩13分）
などが挙げられる。主なマンションは駅からやや離れているが、その分閑静な住環境が広がっている。
総合利回りも、葛西臨海公園駅が首位
次に江戸川区各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。
総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。
ランキング1位は葛西臨海公園駅、2位は平井駅、3位は一之江駅であり、マンション価格の騰落率ランキングとはやや異なる結果となった。中古マンション騰落率、総合利回りともに首位の葛西臨海公園駅は、江戸川区内でも人気の高いエリアといえるだろう。
| 江戸川区の駅別「中古マンション総合利回りランキング」 | ||||||
| 順位 | 駅名 | 騰落率 （10年前比） |
賃料利回り | 総合利回り （年率） |
中古価格 （70㎡） |
ライフルホームズで 新築・中古を見る |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 葛西臨海公園 | -3% | 4.5% | 4.7% | 3,811万円 | |
| 2 | 平井 | -10% | 5.4% | 4.6% | 4,049万円 | |
| 3 | 一之江 | -8% | 5.0% | 4.5% | 3,797万円 | |
| 4 | 葛西 | -7% | 4.8% | 4.5% | 4,048万円 | |
| 5 | 西葛西 | -5% | 4.4% | 4.3% | 4,425万円 | |
| 6 | 瑞江 | -11% | 5.2% | 4.3% | 3,565万円 | |
| 7 | 船堀 | -12% | 5.1% | 3.9% | 3,881万円 | |
| 8 | 小岩 | -15% | 5.0% | 3.3% | 3,938万円 | |
| 9 | 篠崎 | -13% | 4.6% | 3.2% | 4,023万円 | |
| 10 | 江戸川 | -32% | 5.9% | 1.1% | 3,282万円 | |
※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り（年利、投資利回り）を試算したもの（小数点第2位以下は四捨五入）。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。
江戸川区の総合利回り2位は平井駅、3位は一之江駅
総合利回り2位の平井駅は、JR中央・総武線の駅である。各駅停車しか止まらないが、秋葉原駅や御茶ノ水駅といった都心の主要駅に15分前後でアクセス可能だ。新宿駅にも約30分と、交通利便性の高い駅といえるだろう。駅南口には商店街があり、庶民的で親しみやすい街並みが広がる。
平井駅周辺のフラッグシップマンションは、
・シティテラス平井（70㎡換算で5,230万円、平井駅徒歩8分）
・ビューネタワー平井（70㎡換算で4,806万円、平井駅徒歩1分）
などが挙げられる。
総合利回り3位の一之江駅は、都営新宿線の駅で、新宿駅まで直通で約35分だ。駅前の大通り沿いにはスーパーや飲食店などが点在する。都内の中では家賃相場が比較的低く、中古マンション価格が3,797万円（築10年、70㎡換算）と安いこともあって、総合利回りは高かった。
気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。
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