港区の中古コンパクトマンション(50平米以下)価格ランキング! 人気の物件、価格、値上がり率は?【完全版】

2022年2月28日公開(2022年4月15日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

東京都港区にある中古コンパクトマンション(床面積50㎡以下)では、どの物件が人気なのか? 中古コンパクトマンション価格の上昇率や賃料を調査し、魅力ある物件を探り出してみた。(データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

シニア世帯や単身世帯に人気!
「コンパクトマンション」とは?

 「コンパクトマンション」とは、30㎡~50㎡程度の広さの部屋が中心となったマンションのことだが、実は、明確な定義はない。一般的には1LDK~2LDKの間取りが多く、「ワンルームよりも広く、ファミリータイプよりも狭い」と考えればいいだろう。

 コンパクトマンションはそれほど広さがないため、駅周辺などの好条件に立地していることが多い。そのため、生活利便性が高く、資産価値が下がりにくいのも大きな特徴だ。売る・貸すことを視野に入れている単身者や2人世帯、もしくは広い部屋を必要としなくなったシニア世帯から人気が高い。

 賃貸を考える場合の指標の一つが、年間家賃収入を物件価格で割った表面利回り(以下、利回り)だ。都心の中古マンションの平均利回りは約4.5%なので、5%を超えると高水準と言えるだろう。また、3%を下回ると諸経費、ローンなどを差し引くと家賃収入がマイナスになる可能性があるので注意が必要だ。

港区の中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

 それでは、東京都港区の中古コンパクトマンションで、価格が高い上位5物件を見てみよう。都内でも屈指の高級住宅地を抱える港区は、40㎡あたりの価格が5,000万円を超える物件が多く、トップ2は7,000万円を超えている。港区で資産価値が高いとされているマンションは、虎ノ門や赤羽橋駅周辺に集まっている。

【港区】
中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

順位

マンション名/概要

40㎡あたりの

物件価格

ライフルホームズで周辺1LDKを見る
1位

コンシェリア虎ノ門
賃料利回り:3.3%
所在地:港区虎ノ門(虎ノ門駅徒歩3分)
築年月:2015年5月

階建:地上14階
総戸数:79戸

7,853万円
2位

シティハウス南麻布一丁目
賃料利回り:3.1%
所在地:港区南麻布(麻布十番駅徒歩5分)
築年月:2015年8月

階建:地上13階
総戸数:47戸

7,296万円
3位

ガーラプレシャス東麻布
賃料利回り:3.8%
所在地:港区東麻布(赤羽橋駅徒歩1分)
築年月:2015年11月

階建:地上10階
総戸数:57戸

5,941万円
4位

エステムプラザ愛宕虎ノ門レジデンス
賃料利回り:4.4%
所在地:港区西新橋(虎ノ門ヒルズ駅徒歩6分)
築年月:2012年11月

階建:地上14階
総戸数:61戸

5,893万円
5位

ライオンズ麻布十番スペリア
賃料利回り:3.8%
所在地:港区東麻布(赤羽橋駅徒歩4分)
築年月:2012年2月

階建:地上12階、地下1階
総戸数:32戸

5,881万円
※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。
【コンパクトマンションランキング】抽出条件
・最大面積40㎡~55㎡、築5年~25年、最寄り駅から徒歩10分以内、直近10年で3件以上の取引実績がある

 港区の中古コンパクトマンションの価格ランキングで第1位となったのは、「コンシェリア虎ノ門」。東京メトロ日比谷線虎ノ門ヒルズ駅から徒歩1分、銀座線虎ノ門駅から3分、東京メトロの3路線が乗り入れる霞ケ関駅からも徒歩6分と非常に利便性の高い立地に立つ(下のストリートビュー参照)。

 2015年5月に完成した「コンシェリア虎ノ門」は地上14階建て、総戸数79戸の高級マンションだ。間取りはシングル向けの1K(専有面積20.76㎡~25.71㎡)である。エントランスホールには花粉やほこりを吹き飛ばすエアシャワーがあり、室内に埋め込み型Wi-Fiが完備されている。

 東京メトロ銀座線虎ノ門駅から徒歩3分、東京メトロ各線が通る霞ケ関駅までも徒歩6分と好立地。さらに、徒歩10分前後になるとJR山手線新橋駅をはじめ、6駅14路線が利用可能とアクセス抜群だ。

 近隣には虎ノ門ヒルズなどの複合施設やレストラン、医療機関などが充実している。また、四季折々の景観を楽しめる日比谷公園にほど近く、都心にいながら自然を近くに感じられる住環境も魅力だ。なお、賃料利回りは3.3%と、売買価格が高額なだけに低水準である。

>>「港区の中古コンパクトマンション価格ランキング(1位~82位)」はこちらから

港区の中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

 以下は、東京都港区にあるコンパクトマンションの、中古価格の騰落率(値上がり率・値下がり率)の一覧だ。

 そもそも、新築マンションは買った瞬間から価格が下落する。1年経過するごとに数%ずつ値を下げ、築15年~20年で半分程度まで下がるといわれている。中古マンションは下落することが当然であり、値上がりするケースはそう多くない。

 中古マンションの騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)に関しては、分譲時の価格が大きな要因となるほか、最寄り駅の人気度や駅からの距離、売り主のブランド力などによって左右される。中古価格が販売時を超えるものはごくわずかなのである。

 しかし、港区では、騰落率上位の物件の多くが40%以上値上がりしている。中古価格が高騰したのは麻布や虎ノ門エリアの物件が中心で、築10年程度の物件でも新築販売当時の価格の1.4~1.5倍で取引されているものも少なくない。

【港区】
​中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

順位 マンション名 騰落率 ライフルホームズで周辺1LDKを見る
1位

エステムプラザ愛宕虎ノ門レジデンス
40㎡あたりの価格:5,893万円
賃料利回り:4.4%

所在地:港区西新橋(虎ノ門ヒルズ駅徒歩6分)
築年月:2012年11月

階建:地上14階
総戸数:61戸

+57%
2位

イニシアイオ芝公園
40㎡あたりの価格:5,263万円
賃料利回り:4.0%

所在地:港区芝(三田駅徒歩4分)
築年月:2011年8月

階建:地上14階
総戸数:50戸

+54%
3位

レグノプレミア高輪
40㎡あたりの価格:5,566万円
賃料利回り:3.7%

所在地:港区高輪(泉岳寺駅徒歩4分)
築年月:2011年9月

階建:地上11階
総戸数:31戸

+42%
4位

ジェイパーク乃木坂
40㎡あたりの価格:5,227万円
賃料利回り:4.6%

所在地:港区西麻布(乃木坂駅徒歩6分)
築年月:1998年5月

階建:地上9階、地下1階
総戸数:36戸

+35%
5位

ライオンズ麻布十番スペリア
40㎡あたりの価格:5,881万円
賃料利回り:3.8%

所在地:港区東麻布(赤羽橋駅徒歩4分)
築年月:2012年2月

階建:地上12階、地下1階
総戸数:32戸

+33%
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11カ月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。※データは2021年2月時点

 港区の中古コンパクトマンション騰落率ランキングで1位となったのは、「エステムプラザ愛宕虎ノ門レジデンス」。2012年11月に完成した、地上14階建て、総戸数61戸の西新橋エリアに立つ高級マンションだ。間取りは1K~1LDK(20.50㎡~33.30㎡)とシングル向けが中心となっている。

 最寄りの東京メトロ日比谷線虎ノ門ヒルズ駅まで徒歩6分。銀座線虎ノ門駅や都営三田線内幸町駅からは徒歩7分、徒歩10分圏内に都営三田線内幸町やJR新橋駅があり、職住近接の便利な生活が可能だ。

 周辺には虎ノ門ヒルズなどの商業施設やレジャー施設が充実し、都心ならではの暮らしを享受できる。賃料利回りは4.4%と、港区のマンションではまずまずといえるだろう。

繁華街の赤坂、高級住宅街の麻布など
さまざまな面を持つ港区

 東京23区の中でも高級なイメージが強い港区には、いくつかの特徴的なエリアがある。繁華街で賑わう赤坂、高級住宅街が広がる麻布や高輪、埋め立て地として開発された港南・芝浦地区、ビジネスの中心として栄える芝地区とそれぞれの個性を持って栄えてきた。港区のランドマークである東京タワーも芝地区にある。

港区・東京タワー(出典:PIXTA)
港区・東京タワー(出典:PIXTA)

 グルメやファッションの中心地として多くの人が訪れるスポットが多いのも港区の特徴だ。大規模な開発が繰り返し行われ、お台場や六本木ヒルズ、東京ミッドタウン、赤坂サカスなどトレンドの発信地が次々に出来ている。

 一方で、大使館が点在し大企業の本社が集中していることから、海外からの在住者が多く、ビジネスの中心として国際的な役割も担っている。超都心といえる港区だが、大小の公園や医療機関も充実しているため、多様なライフスタイルに対応する住みやすい街といえる。

2022年も引き続き、コンパクトマンションが住宅ローン控除の対象に!

 これまで、50㎡未満の物件は住宅ローン控除の対象外だった。しかし、2021年には、合計所得金額1000万円以下などといった要件を満たせば「床面積40㎡以上50㎡未満の物件も住宅ローン控除の対象になる」という緩和が行われた。

 そして、2022年もこの要件緩和は続くことが決まっている。2022年3月に関連法が成立した「令和4年度税制改正大綱」によると、以下の要件を満たす場合に、床面積40㎡以上50㎡未満のコンパクトマンションも、住宅ローン控除が適用となる。 

 ※ 住宅ローン控除:年末の住宅ローン残高の0.7%を上限として所得税などから控除される減税制度

【住宅ローン控除の適用要件(床面積40㎡以上50㎡未満の物件の場合)】
新築で、2023年12月31日までに建築確認を受けた物件であること
・合計所得金額が1000万円以下(1000万円を超えた年は控除対象外)

⇒ 50㎡未満の物件でも住宅ローン控除が適用される!

 住宅ローン控除は、最大13年間、住宅ローン借入残高の0.7%が、毎年の所得税や住民税から控除されるという非常に減税効果が高い制度だ。コンパクトマンションの購入を検討している人は、ぜひ、この制度が適用できるかどうかを確認しておきたい。

【関連記事】>>住宅の新築・取得時の減税・優遇制度・補助金制度を解説! 
【関連記事】>>独身女性が買うべき新築マンションは「1LDK」中目黒などの好立地マンションなら、値下がりしにくく、資産価値も高い!

総掲載物件数は約400万件!

港区の1LDKマンションを探す
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価格ランキング(港区)1位~82位は?

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