港区の「新築マンション総戸数ランキング」麻布十番、六本木、南青山、虎ノ門、白金高輪など、注目エリアのおすすめ物件は？

東京都・港区で、人気の高い新築分譲マンションが分かる、「新築マンション総戸数ランキング」を作成した。港区は、麻布十番、六本木、南青山、赤坂、白金高輪、元麻布、虎ノ門、竹芝といった超一等地が存在するエリアだ。（画像）東京タワー／出典：PIXTA

港区の新築マンション市況

　山手線沿いに位置し、オフィスや商業施設が集まり、便利さと楽しさを集約した場所が、千代田・中央・港の3区。もともと都心と呼ばれたのは、この3区だった。純都心の3区である千代田区、中央区、港区では、販売は堅調に推移している。ただ3LDKを買おうとすると、1億5000万円以上の予算がないと恥ずかしくて販売センターに入れない、というほど価格は高騰している。

　その千代田・中央・港の3区で、高倍率物件が増えている。価格が上昇しても勢いよく売れる物件が続出しているため、土地の値段が高くても積極的に購入し、商品化（マンションをつくる）ができるためだろう。

　同時に、古くなったマンションの建て替えも拍車がかかっている。建て替えにより、増えた住戸を一般に売却することで大金が入るため、計画を進めやすい結果と考えられる。実際、2023年から24年にかけて、三田エリアや浜松町エリアで大規模マンションの販売が行われ、多くの人が驚くような値段で購入者が決まっている。

　また、「麻布台ヒルズ」で分譲された住戸は200億円とも300億円とも噂され、それでも購入者が決まったと言われている。ちなみに、数十億円、数百億円となる分譲マンションは、「アンダー」とか「クローズド」と呼ばれる方式で販売が行われる。

　販売内容が一切明らかにされず、モデルルームも限られた人しか案内しない方式だ。そのため、どんな人が買ったのかはもちろん、売れたのか、まだ販売中なのかも推測するしかない。

　そのように、特殊な販売方法がとられるスペシャルなマンションが登場する場所、それが都心3区であり、なかでも港区はとんでもない高額マンションが出やすい場所になっている。

　それは、商業・オフィスとの一体開発のマンションが出やすい場所であるからだ。この点は、純粋なレジデンスが多い千代田区との大きな違いとなる。商業・オフィスとの一体開発で誕生するレジデンス（マンション）は、利便性とステイタスの高さが跳ね上がる。しかも、アンダー（クローズド）で販売される物件が多いことで、一般に売り出される住戸のありがたさが増す。

　以上の理由で、港区内では、これから先も新築分譲マンションの価格は上がり続けることが予想される。同時に、これから先、港区内では高級賃貸マンション、そして定期借地権方式のマンションが増えるだろう。

　それが分かっているため、わずかに出てくる新規分譲マンションの人気が落ちない状況が生まれている。「三田ガーデンヒルズ」が希にみる人気マンションになっていたが、それは同マンションのスケールの大きさも理由だろう。

　また港区内では、大規模開発の希少性が高まっている。港区は都心のなかでも、マンション市況が最も熱い場所といえそうだ。

港区の新築マンション総戸数ランキング

　新築マンション総戸数ランキングは、販売中・販売前の新築マンションについて、総戸数が多い順にランキングにしたものだ。

 

今後の東京都の中古マンション価格予測 >>

◆新築マンション人気ランキング

港区のエリア概況（人口、暮らし、治安）は？

港区の基本データ（人口、暮らし）

人口	25万3639人	都内17位
人口（2025年の推計）	29万2647人　※1	―
人口（2035年の推計）	30万4137人　※1	―
世帯数	14万6108世帯	都内19位
人口密度（人／㎢）	1万1887人／㎢	都内22位
外国人人口	2万190人	都内11位
子ども比率（未就学児童÷総人口）	8%	―
平均所得	1115万円　※2	都内1位
出所：住民基本台帳による東京都の世帯と人口（令和5年）、国際社会保障・人口問題研究所「『日本の地域別将来推計人口（平成30（2018）年推計）』」、東京都「都内の保育サービスの状況について（令和2年4月1日現在）」、総務省「令和元年度　市町村税課税状況等の調」

　都内23区のうち、港区の人口は17位、世帯数は19位である。人口に占める子どもの比率は8%。1km²あたりの人口密度は22位。

　また、外国人人口は2万190人で11位となっている。駐日大使館や外資系企業が数多く立地しており、外国人居住者が人口の約10％を占めている。

　また、港区発表による最新の将来人口推計（港区人口ビジョン）は、2035 年には30万4137人と30万人を超え、その後も増加が見込まれている。

　港区民の一人当たり平均所得は都内1位である。

港区の治安

犯罪件数	4069件	都内12位
犯罪発生率	16.0％	都内7位
出所：出所：警視庁「犯罪発生状況（平成31年）」の刑法犯認知件数、※犯罪発生率は、犯罪件数÷総人口 ×1000

　治安に関しては、警視庁が発表した2017年の23区中の犯罪件数（刑法犯認知件数）は12番目。犯罪発生率は16.0％で都内7位となる。

　港区は昼間人口が夜間人口に比べて約400％に達してしまうためで、昼夜間人口の差が大きな区の数値は必然的に高くなってしまう。

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港区のマンション相場は？

　港区のマンション相場はどれくらいなのか。港区のマンションを築年数別でみると、平均価格（70m²換算）は以下のとおりとなっている。

港区の中古マンション築年数別平均価格（70m²換算）

1～3年以内	15,340万円
3～5年以内	-
5～10年以内	11,049万円
10～15年以内	-
15～20年以内	10,541万円
20年以上	7,241万円
※出所：住宅情報サイト「ライフルホームズ」 データは2023年4月1日時点。ーはデータなし。

　また、港区と周辺の中古マンションの価格相場と比較すると、港区（8,699万円）に対して、千代田区（11,370万円）、中央区（7,738万円）、新宿区（6,598万円）、文京区（6,994万円）、台東区（6,001万円）、墨田区（5,814万円）となっている。

港区の土地･地盤は？

　港区は1947年、それまでの芝区・麻布区・赤坂区の3区が合併し誕生。東京都内の南東部に位置し、面積20.37㎢で23区中12番目の広さになる。千代田区や中央区とともに都心3区と呼ばれる。

　地形的には、中央部を東西に流れる古川流域が平地部となっている。西側が武蔵野台地の高台、東側が海岸低地に大別され、台地部は20〜30mと標高が高く、強度が期待できる関東ローム層の火山灰土で覆われている。東側は東京湾に面し、低地および芝浦海浜の埋め立て地からなり、比較的軟弱な地盤となっている。標高は2〜5m。

　港区を挟むように走る青山通り、第一京浜国道は、江戸時代の重要な交通路であった厚木街道と東海道。港区内には日比谷通り、桜田通り、六本木通り、外苑東通り、外苑西通りなど道幅の広い幹線道路が都心へ繋がっている。

　港区の東部をJR山手線、都営地下鉄浅草線が併走する。地下鉄の三田線、南北線が南北に、大江戸線、銀座線が東西に走る。千代田線と半蔵門線が北西部を、日比谷線が北東部から南西部を縦断する。

港区内の主要地域（麻布、赤坂など）の特徴・主要施設・町名

●芝地域（新橋、大門、虎ノ門、浜松町、汐留）

　芝地域は港区の約東半分を占めており、多くの幹線道や鉄道路線が走る。本社機能を持つ企業が多いため、オフィス街とそこに隣接する飲食街が並ぶ。また、大使館や教育施設、寺院が多く、高層マンションの建設も増えている。

　町域内をほぼ愛宕山が占める愛宕は、その山の下は住宅密集地であったが、再開発後の愛宕グリーンヒルズでオフィスと住居地が一体となっている。芝は活気あるビジネス街だが、周辺には住宅街がいまも残されている。芝大門は増上寺の門前町として発展。芝公園は増上寺を中心とした緑豊かな都立公園であり東京タワーや数多くのホテルがある。

　日本の鉄道発祥の地、新橋はサラリーマンの街としてにぎわいを見せ、虎ノ門、西新橋の大半はオフィスビルが立ち並び、飲食店なども数多い。JR浜松町駅、地下鉄大門駅がある浜松町は、ビジネス街、商業地として多くの人が行き交う。

　大規模な再開発で汐留シオサイトと呼ばれる東新橋は、巨大複合都市として高層ビルが連なる。三田は、古川沿いに、住宅地、商店街が密集し、高台には高級住宅地が広がる。オーストラリア大使館や慶應義塾大学があり、寺院が数多く存在する。

●麻布地域（麻布十番、西麻布、六本木）

　商店街から住宅地まで多面的な表情を持つ地域であるが、高台に当たる地域は地価が高く高級住宅地とされている。幹線道路沿いには高層マンションが目立つ。麻布十番から南麻布界隈は、「都心にある陸の孤島」と呼ばれていが、2000年の地下鉄南北線の開通に伴う麻布十番駅の開設、近隣の六本木ヒルズの完成によってにぎわいを取り戻した。

　高級住宅地が多い麻布地域にあって、麻布十番は飲食店や雑貨店、銭湯などがあり下町情緒にあふれている。麻布台、西麻布、東麻布、南麻布、元麻布にかけては、大使館をはじめ外交関係の施設が多く、かつての閑静な住宅街も国際色豊かな高級住宅街へとその姿を変えている。

　繁華街というイメージが強い六本木だが、六本木ヒルズや泉ガーデン、東京ミッドタウンなど、ビジネス街や高級マンション地といった両面も併せ持っている。

●赤坂地域（赤坂見附、南青山）

　明治維新後、大名屋敷や旗本屋敷があった高台地域は官吏や軍人たち、裕福な家庭の邸宅街に、それらの地域以外は個人商店、高級料亭、旅館、庶民の住宅街が並んだ。また、戦後は欧米の企業、大使館駐在員が常宿する高級ホテル、米軍住宅が多く、現在の赤坂が形作られてきた。地域内には地下鉄7路線が走り、都内への移動に至便である。

　赤坂は、地下鉄赤坂駅前にTBSの本社が、同じく赤坂見附駅周辺には高級ホテルが多い。国道246号の北が北青山、南側が南青山となっていて、オフィスビル、マンション、ブティック、飲食店などが並び、にぎわいを見せている。赤坂御用地、東宮御所、そして迎賓館のある元赤坂は緑豊かな静謐とした空間となっている。

●高輪地域（品川、高輪台、白金台、泉岳寺）

　東京都港区の南端に位置し、長く都心を代表する住宅街の一つと呼ばれていたが、その多くは、ホテルやマンション、公共施設に姿を変えてしまった。たが、由緒ある寺社が数多くあり、いまも緑が多い閑静な住宅街として親しまれている。地域内にはJR、新幹線、京急各線の品川駅や、地下鉄浅草線の泉岳寺駅と高輪台駅、地下鉄南北線、三田線の白金高輪駅があり交通の便は至極良い。

　白金、白金台は、自然教育園や東京大学医科学研究所など六万坪の広大な森が広がり、バブル以降、おしゃれなレストランやカフェ、ブティックが出店、そのにぎわいの中、高級マンションが建ち、高級住宅街として知られるようになった。

　高輪は、古川沿いの低地にいまも町工場や商店街が並び、南部の台地は聖心女子学院などの学校やマンションが立つ閑静な住宅街となっており、地下鉄白金高輪駅付近の白金アエルシティを核とした大規模な再開発が進み、タワーマンションが建つようになった。