品川区の中古コンパクトマンション(50平米以下)価格ランキング【完全版】!人気の物件、価格、値上がり率は?

2021年9月3日公開(2021年9月3日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

東京都品川区にある中古コンパクトマンション(床面積50㎡以下)では、どの物件が人気なのか? 中古コンパクトマンション価格の上昇率や賃料を調査し、魅力ある物件を探り出してみた。(データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

シニア世帯や単身世帯に人気!
「コンパクトマンション」とは?

 「コンパクトマンション」とは、30㎡~50㎡程度の広さの部屋が中心となったマンションのことだが、実は、明確な定義はない。一般的には1LDK~2LDKの間取りが多く、「ワンルームよりも広く、ファミリータイプよりも狭い」と考えればいいだろう。

 コンパクトマンションはそれほど広さがないため、駅周辺などの好条件に立地していることが多い。そのため、生活利便性が高く、資産価値が下がりにくいのも大きな特徴だ。売る・貸すことを視野に入れている単身者や2人世帯、もしくは広い部屋を必要としなくなったシニア世帯から人気が高い。

 賃貸を考える場合の指標の一つが、年間家賃収入を物件価格で割った表面利回り(以下、利回り)だ。都心の中古マンションの平均利回りは約4.5%なので、5%を超えると高水準と言えるだろう。また、3%を下回ると諸経費、ローンなどを差し引くと家賃収入がマイナスになる可能性があるので注意が必要だ。

品川区の中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

 それでは、東京都品川区の中古コンパクトマンションで、価格が高い上位5物件を見てみよう。品川区は品川や大崎などオフィス街のイメージが強いが、住宅街としても人気のエリアだ。品川区の中古マンションの上位5位は4,000万円後半で、トップ3は5,000万円を超えている。

【品川区】
中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

順位

マンション名/概要

40㎡あたりの

物件価格

ライフルホームズで周辺1LDKを見る
1位

エステムプラザ品川大崎駅前レジデンシャル
賃料利回り:3.4%
所在地:品川区大崎(大崎駅徒歩2分)
築年月:2014年2月

階建:地上15階
総戸数:56戸

5,650万円
2位

スカイコートヒルズ品川御殿山
賃料利回り:3.5%
所在地:品川区北品川(北品川駅徒歩6分)
築年月:2013年7月

階建:地上5階
総戸数:63戸

5,372万円
3位

コンシェリア品川ザレジデンス
賃料利回り:3.6%
所在地:品川区西品川(下神明駅徒歩7分)
築年月:2015年12月

階建:地上5階
総戸数:51戸

5,021万円
4位

スカイコートヒルズ池田山
賃料利回り:4.1%
所在地:品川区東五反田(五反田駅徒歩7分)
築年月:2014年4月

階建:地上11階
総戸数:31戸

4,779万円
5位

ガーラヒルズ不動前
賃料利回り:4.0%
所在地:品川区荏原(不動前駅徒歩9分)
築年月:2014年10月

階建:地上6階
総戸数:63戸

4,743万円
※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。
【コンパクトマンションランキング】抽出条件
・最大面積40㎡~55㎡、築5年~25年、最寄り駅から徒歩10分以内、直近10年で3件以上の取引実績がある

 品川区の中古コンパクトマンション価格ランキングで1位となったのが、「エステムプラザ品川大崎駅前レジデンシャル」。最寄り駅のJR山手線大崎駅から徒歩2分の駅近物件だ(下のストリートビュー参照)。

 「エステムプラザ品川大崎駅前レジデンシャル」は、2014年2月築の15階建てマンション。総戸数は56戸、主な間取りは1LDKで、職住近接を志向する単身世帯に適している。外観はアイボリーとダークグレーのコントラストを活かした都会的で洗練されたデザインだ。

 JR大崎駅近くの大型商業施設でショッピングや食事を楽しめるうえ、周辺には複数のスーパーやコンビニ、病院がそろっており、生活利便性が高い。また、大使館が多いエリアのため、多様な国の飲食店があり、世界の料理を味わうことができる。

 立地の良さや利便性から資産価値の高い物件だが、販売価格が高いため、家賃利回りは3.4%と少々低めになっている。

>>「品川区の中古コンパクトマンション価格ランキング(1位~80位)」はこちらから

品川区の中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

 以下は、東京都品川区にあるコンパクトマンションの中古価格の騰落率(値上がり率・値下がり率)の一覧だ。

 そもそも、新築マンションは買った瞬間から価格が下落する。1年経過するごとに数%ずつ値を下げ、築15年~20年で半分程度まで下がるといわれている。中古マンションは下落することが当然であり、値上がりするケースはそう多くない。

 中古マンションの騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)に関しては、分譲時の価格が大きな要因となるほか、最寄り駅の人気度や駅からの距離、売り主のブランド力などによって左右される。中古価格が販売時を超えるものはごくわずかなのである。

 しかし、品川区の騰落率ランキング上位5位までの中古マンションは、一番低くても25%、一番高いものは38%まで価格が上昇している。中には、築20年以上にもかかわらず、30%上昇している物件もある。

【品川区】
​中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

順位 マンション名 騰落率 ライフルホームズで周辺1LDKを見る
1位

ブレッザ戸越
40㎡あたりの価格:3,969万円
賃料利回り:4.5%

所在地:品川区豊町(戸越銀座駅徒歩7分)
築年月:2006年2月

階建:地上10階
総戸数:37戸

+38%
2位

アイディーコート荏原中延
40㎡あたりの価格:3,702万円
賃料利回り:4.6%

所在地:品川区東中延(荏原中延駅徒歩4分)
築年月:2012年2月

階建:地上12階
総戸数:34戸

+37%
3位

プレシャスヒル大崎
40㎡あたりの価格:4,707万円
賃料利回り:4.1%

所在地:品川区大崎(大崎駅徒歩6分)
築年月:2013年12月

階建:地上4階
総戸数:19戸

+34%
4位

カーサ大井町
40㎡あたりの価格:3,618万円
賃料利回り:5.0%

所在地:品川区東大井(大井町駅徒歩6分)
築年月:1998年7月

階建:地上12階
総戸数:104戸

+30%
5位

東急ドエルグラフィオ大森
40㎡あたりの価格:4,005万円
賃料利回り:4.3%

所在地:品川区南大井(大森海岸駅徒歩4分)
築年月:2002年4月

階建:地上10階
総戸数:54戸

+25%
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11カ月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。※データは2021年2月時点

 品川区の中古コンパクトマンション騰落率ランキングで1位となったのが「ブレッザ戸越」だ。2006年3月に完成した10階建てマンションで、総戸数は37戸。間取りはワンルーム~1LDKで、専有面積は40㎡前後である。

 立地は、都営浅草線戸越駅から徒歩7分、東急池上線戸越銀座駅から徒歩9分。他にJR大崎駅など徒歩15分以内でアクセスできる駅が複数ある。

 周辺には、東京で一番長い商店街として有名な戸越銀座商店街や、緑豊かな公園「文庫の森」がある。日常の買い物が便利で、穏やかで生活しやすいエリアだ。賃料利回りは4.5%で、品川区の中古マンションの中では平均的な値である。

大崎や大井町といったオフィス街を擁しつつ、
戸越銀座といった昔ながらの商店街もある品川区

 東京23区の南部に位置する品川区は、品川や大崎、大井町といったオフィス街のイメージが強い。しかし、戸越銀座商店街のように昔ながらの商店街が栄える下町情緒を色濃く残すエリアもある。

 一方で、城南五山と呼ばれる高級住宅街も点在し、エリアによって全く異なる雰囲気を持っているのが特徴だ。

 品川区は、品川地区、大崎地区、大井地区、荏原地区、八潮地区という5つの地区に分けられる。品川地区は、品川駅周辺の整備された商業地域、大崎地区は、大崎駅を中心とするオフィス街や目黒川沿いの地域を指す。

 大井地区は、大井町駅周辺のレジャースポットが豊富なエリアだ。荏原地区は、戸越銀座商店街を中心とした下町情緒あふれる地域、八潮地区は海に面した地域とそれぞれ特徴がある。

品川区・しながわ水族館(出典:PIXTA)
品川区・しながわ水族館(出典:PIXTA)

 さまざまなレジャー施設を有する品川区では、天王洲アイルや「みなとヶ丘ふ頭公園」など海辺を活かしたスポットが人気だ。

 さらに区内で人気を集めているのが「しながわ水族館」である。都内の他の水族館より規模は小さいが、ショーやイベントが充実しており、すぐそばに「品川区民公園」があることから、週末には家族連れで賑わっている。

2021年は、コンパクトマンションの買い時!

 これまで、50㎡未満の物件は住宅ローン控除の対象外だったが、「令和3年度税制改正大綱」で、住宅ローン控除の対象となる住宅の床面積が40㎡以上に緩和された。これは、コロナ禍における経済対策の一環として、本年度だけの適用だ。

 以下の条件を満たせば、コンパクトマンションでも対象となる可能性がある。  ※ 住宅ローン控除:年末の住宅ローン残高の1%を上限として所得税等から還付される減税制度

【住宅ローン控除の適用要件(新築、既存住宅取得の場合)】

・契約時期:2020年12月1日~2021年11月30日
・入居開始時期:2021年1月1日~2022年12月31日
・合計所得金額:1000万円以下


⇒ 40㎡以上の物件でも住宅ローン控除が適用される!

 住宅ローン残高の1%が還付される影響は大きい。借入した住宅ローンの金利が1%以下であれば、金利分は実質負担なし。さらには、金利が1%以下で住宅ローンを借りた場合は、控除分で得をする人まで出てくる。

【関連記事】>>住宅ローン控除を最大化する新常識を公開! 金利1%以下なら、税金の戻りの方が多くなり、住宅ローンが「打ち出の小槌」に生まれ変わる

 コンパクトマンションが住宅ローン控除の対象となるのは、本年度だけとも言われているので、購入を考えている人にとっては、またとないチャンスだ。

【関連記事】>>独身女性が買うべき新築マンションは「1LDK」 中目黒などの好立地マンションなら、値下がりしにくく、資産価値も高い!

総掲載物件数は約400万件!

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価格ランキング(品川区)1位~80位は?

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