品川区の「新築マンション総戸数ランキング」大井町、品川、大森、武蔵小山、五反田など、注目エリアのおすすめ物件は？

東京・品川区の「新築マンション総戸数ランキング」を作成した。品川区では、品川駅周辺の新築マンションは少なくなっており、大井町駅や大崎駅周辺のマンションの注目度が増している。（画像）大井町駅前の様子／出典：PIXTA

品川区の新築マンション市況

　リニア中央新幹線の開業（品川―名古屋間が2027年予定だが、延長の可能性が高い）を見越して、注目度が高まる品川駅周辺。しかし、品川駅で海側に位置する「港南口側」はオフィス街として整備が進み、新築分譲マンションが販売されることは期待薄だ。ここはいずれ、東京駅の丸の内側のようなビジネスの拠点となる場所になるのだろう。

　一方、内陸側の「高輪口」周辺は、ホテル、商業ビル、住宅で埋まっており、駅周辺で新たなマンション開発の期待は薄い。そこで、品川駅の外周であれば、品川駅から多少離れてもよい、という「品川ファン」が増加。品川駅から徒歩15分以上でも、「品川駅の最寄り物件」として、ありがたがられるようになった。

　しかしながら、品川駅周辺の住所は、港区となる。品川区アドレスの場所は、品川駅の神奈川県側だ。品川区アドレスとなる場所で、品川シーサイド駅周辺では割安価格の新築マンションが次々に販売された時期もあった。しかし、このエリアの新規供給は途絶えている。

　ここ数年は、品川駅の隣駅である大井町駅や大崎駅、その先の五反田駅の新築分譲マンションも注目度が上昇している。五反田駅のさらに先の目黒駅も、品川効果で注目度が上がっている。

山手線内側と比べると割安感がある品川区の城南五山エリア

　品川区とその隣の目黒区で、このところ注目度の高いマンションの立地をみると、海側ではなく内陸側で高級住宅地のイメージがあるところの物件が目立つ。たとえば、品川区の「城南五山」と称される池田山、島津山、花房山、御殿山など、そしてかつては大名屋敷が所在した目黒一丁目（目黒区）といった場所だ。

　駅から歩いて5分以上で、ときに15分以上となる場所でも、分譲価格は高く、3LDKで1億円を超える新規物件が増えている。3LDKが1億円以上でも、山手線内側の港区内と比べると、3割以上も安くなるので、なんとか頑張ってみようかと注目する人が多い。それが、近年の状況である。

品川区の新築マンション総戸数ランキング

　新築マンション総戸数ランキングは、販売中・販売前の新築マンションについて、総戸数が多い順にランキングにしたものだ。

今後の東京都の中古マンション価格予測 >>

◆新築マンション人気ランキング

品川区のエリア概況（人口、暮らし、治安）は？

◆品川区の基本データ（人口、暮らし）
人口	39万5,106人	都内10位
人口（2030年の推計）	37万4,443人　※1	―
人口（2040年の推計）	36万7,820人　※1	―
世帯数	22万0,909世帯	都内10位
人口密度（人／㎢）	1万6,971人／㎢	都内10位
外国人人口	1万3,132人	都内17位
子ども比率（未就学児童÷総人口）	6.0%	―
平均所得	462万円　※2	都内10位
出所：品川区ホームページ、※1平成28年『品川区人口ビジョン』（PDF）、※2総務省「市町村税課税状況等の調」

  品川区における人口および世帯数は都内10位になる。1km²あたりの人口密度も10位。外国人人口は1万3,132人で同区総人口の3.3%を占めている。また、人口に占める子どもの比率は6.0％。

　品川区発表による最新の将来人口推計（「平成28年 品川区人口ビジョン」）によると、2030年に37万4,443人、2040年には36万7,820人と減少傾向になる。
　区民の一人当たり平均所得は都内10位になる。

◆品川区の治安
犯罪件数	2,400件	都内18位
犯罪発生率	6.0％	都内20位
出所：警視庁「犯罪発生状況（平成29年）」の刑法犯認知件数、※犯罪発生率は、犯罪件数÷総人口×1000

　治安に関しては、警視庁が発表した2017年の23区中の犯罪件数（刑法犯認知件数）18位、犯罪発生率20位で、比較的安全な地域と言える。

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品川区のマンション相場は？

　品川区のマンション相場はどれくらいなのか。品川区のマンションを築年数別でみると、平均価格（70m²換算）は以下のとおりとなっている。

品川区の中古マンション築年数別平均価格（70m²換算）

1～3年以内	-
3～5年以内	9,154万円
5～10年以内	-
10～15年以内	9,204万円
15～20年以内	8,435万円
20年以上	6,435万円
※出所：住宅情報サイト「ライフルホームズ」 データは2023年4月1日時点。ーはデータなし。

　また、品川区と周辺の中古マンションの価格相場と比較すると、品川区（6,879万円）に対して、台東区（6,001万円）、墨田区（5,814万円）、江東区（5,079万円）、目黒区（7,574万円）、大田区（4,989万円）、世田谷区（5,827万円）となっている。

　また、品川区と周辺の中古マンションの価格相場と比較すると、品川区(5,278万円)に対して、台東区(5,358万円)、墨田区(4,691万円)、江東区(4,420万円)目黒区(6,162万円)、大田区(4,147万円)、世田谷区(4,738万円)となっている。

品川区の土地･地盤は？

　品川区は東京都内の南東部に位置し、面積は22.84㎢で23区中9番目の広さ。1947年、品川区と荏原区が合併して品川区が誕生する。

　品川区の西端からJR京浜東北線付近まで武蔵野台地が広がり、そこから東にかけて東京湾に向かって低地となっている。また目黒川に沿った地域は谷地となっている標高が高いところは東急目黒線武蔵小山駅近辺で約25ｍ、低いところはJR品川駅近辺で約5ｍ。

　品川区内には第一京浜国道と第二京浜国道が南北に、山手通りが東西に、また、補助道路として中原街道、池上通りなどが走っている。鉄道路はJR山手線・京浜東北線・大井町線、地下鉄三田線・浅草線、私鉄京急線・東急など14線が通っている。

品川区内の主要地域の特徴・主要施設・町名

●品川地域

　品川区の北東部に位置し、西側は台地が東側は海岸低地が広がっている。江戸時代からの交通の要で、域内のほぼ中央をJRの東海道本線･京浜東北線・東海道新幹線･横須賀線が、東側を京浜本線が縦貫している。また、東側から海岸通り、旧海岸通り、第一京浜、第二京浜が鉄道路と並行して走り、いまも関東圏の交通の要となっている。

　品川駅周辺は街並みや寺社仏閣に東海道品川宿としての面影を残しながらも、臨海部には天王洲アイルや品川シーサイドフォレストなどのオフィスビルが建ち並び、新旧の対比を見せている。

　東海道本線を挟んだ北品川の域内東側は寺院、商店など東海道品川宿の名残を見せるが、西側は高級住宅地として知られ、御殿山トラストシティ、パークシティ大崎、超高層ビル大崎ブライトタワー、超高層マンション「パークシティ大崎 ザ タワー」などの複合商業施設が居並ぶ。

　旧来の陸地と埋め立て地からなる東品川は、かつての倉庫街の開発により登場した天王洲アイルにより大きく変貌を遂げ、品川シーサイドシティと呼ばれるインテリジェントビル、高層マンション、ショッピングセンターなどの複合施設の建物が連なっている。

　南品川は域内を第一京浜と平行して京急本線が走り、新馬場駅は品川宿から続く旧東海道沿いにあり、周辺には住宅地や寺院や商店などが見られる。

　品川区の中央部に位置する西品川には広大な緑地広場、都内最大級のオフィスビル、賃貸マンションなどからなる大崎ガーデンシティがある。

　品川区役所が所在する広町はその多くを東京総合車両センターと工場が占め、域内南部には複合スポーツエンターテインメント施設「スポル 品川大井町」がある。

●大崎地域

　品川区の北部に位置し、域内の西側は台地、中央を流れる目黒川沿いは谷地になっている。大崎駅周辺の移転した大手企業の広大な跡地には次々とオフィスビル、マンションと一体となった高層複合施設が林立し、新宿、渋谷と並ぶ副都心へと大きく変貌を遂げている。地域内のほぼ中央を縦貫する山手通りと横断する第二京浜が交差し、鉄道路もJRの山手線･埼京線が走り、目黒駅・五反田駅をターミナルとする私鉄・地下鉄各線が広がっている。

　品川区の北部にあたりJR大崎駅を中心に広がる大崎は、駅東口の大崎ニューシティの再開発にはじまり、西口にはThinkPark、大崎ウエストシティタワーズはじめ数々の超高層のマンションやオフィスビルなど複合施設が立ち並んでいる。

　東五反田は、域内を桜田通りが横断し、地下鉄浅草線、東急池上線の駅が隣接するJR五反田駅東側に広がり、駅周辺は商業地ではあるが東端の高台は池田山、島津山と呼ばれる閑静な住宅地になっている。