高級マンションなら「住み替え長者」も夢じゃない！　サラリーマンが今すぐ賃貸をやめるべき理由書籍『住んでよし、売ってよし、貸してよし。高級マンション超活用術』＜第1回＞

マンションを購入するなら、どんな物件がベストなのでしょうか？　都市部にある5000万円～1億円の高級マンションを購入することで、豊かな暮らしを味わいつつ、住み替えで売却益を出したり、賃貸で家賃収入を得られる「三方よし」を実現できると筆者は説きます。資産価値の高いマンションは、どう見極めたらいいのか、3回にわたって解説します。【一心エステート株式会社代表取締役 高田一洋 著：書籍『住んでよし、売ってよし、貸してよし。高級マンション超活用術　不動産は「リセール指数」で買いなさい』（みらいパブリッシング）から一部転載】

なぜ賃貸住まいがダメなのか

　今、賃貸に住んでいて、これから家を買いたいという人も多いと思います。家を買う価値観は、「賃料を払うのがもったいない」「買った方が良質な住まいに住める」「老後の資産になる」の3つに集約されます。

　家賃は収入の3割ぐらいを毎月払う人が多いと思いますが、そのお金を消費だけにするのか、将来への投資にするのか。賃貸なら一生消費ですが、持ち家になると投資に回せるという概念も入ってきます。

　例えば、6000万円相当のマンションに賃貸で住んだとして、賃貸料が月に約
20万円、敷金・礼金・更新料を足すとだいたい年間13カ月分程度かかりますので、260万円です。そこに5年住んだとしたら1300万円。10年なら2600万円です。この2600万円をただ消費するだけにするか、自分の所有にするかということです。

　賃貸なら2600万円は絶対に帰ってきませんが、所有した物件を売った場合は、今の相場が大きく変わらない限りほぼマイナスになりません。売価が購入価格を上回れば、もっと広いところに住み替えられて、諸経費はゼロ。

　それが、昨今いわれている半住半投です。これからのマンションは、高い居住性だけでなく、将来的なライフステージの変化を見据え、売却や資産運用時の有利性も頭に入れて選ぶ時代。半住半投をテーマに、「住む」「貸す」「売る」に適した物件を選ぶ概念に変えていく発想の転換が必要になってくると思います。

住み替えで手に入れた高級マンション暮らし

　実際に、住み替えをしながら、買った物件が値上がりして、リッチな生活をしている人がいます。Ｂさんは、2010年に5000万円で新築マンションを購入。5年ほど住んで、2015年に6000万円で売却し、次に6800万円のマンションに移り住みました。

　それが3年後に8200万円で売れ、買ったのがブリリアシティ西早稲田。9500万円ほどの物件です。最初は2階の角部屋、65㎡の3LDK、次が14階の最上階角部屋の72㎡、3LDK、今は85㎡の4LDKと、広さも増しています。

　西早稲田は都会の下町でしたが、近年、大規模再開発が行われて雰囲気が一変。人が増え、スーパーが出店し、飲食店の数も増えて、街の価値が上がりました。人が集まることで賃貸料も上がり、今は70㎡で賃貸料30万円ぐらいする立地です。しかも、驚くなかれ、その方の年収は約400万円。派遣社員で独身の方です。

　なぜそんなミラクルが起こったかというと、やはり資産価値の高い家を購入できたことに尽きます。その方の場合、買ったマンションが何年かして値上がりし、居住用財産の3000万円の特別控除を使いました。

　通常、売却すると所得になるので基本的に税金がかかります。ただし、自己居住用の物件（投資目的ではない）に限っては、売却益3000万円までは非課税にできる法律があるのです。その税制を行使して現金化し、次の物件を購入しました。

　そして3年後、またその物件が値上がりし、再度、売却。非課税で現金を手にして次の物件を購入されました。年収400万円だと、住宅ローンは組めても最大4000万円。でも、その方はキャッシュで6000万円以上の自己資金を入れたので、9500万円の物件を購入できたというわけです。まさに、現代の住み替え長者です。

　今は月々の支払いが16万円ほどですが、パートナーの方と一緒に住んで支払いに支障は出ていません。実際、そういう住み替えサクセスストーリーは、私のまわりにたくさんあります。

お金持ちマンションを買うと人生が変わる

　賃貸をやめて都市部の高級マンションを購入し、ゆとりある暮らしと利便性、一戸建てでは得られない眺望を手に入れた人たちの人生は大きく変わります。同じ額を賃料で払うのではなく、ローンで払うにしても、一生ものの財産を所有している満足感があります。住環境のグレードが上がり、快適な環境で生活を始められます。

　また、住環境が快適であることは、健康維持や仕事のモチベーションアップにもつながり、さらに収入が上がる可能性も秘めています。「住宅ローンのためにがんばろう」「家族のためにしっかり働こう」という気持ちも高まります。

　一方、賃貸だと、いつでも退去できると思うからこそ、古くて安い物件でもかまわないという考えになりがちです。好きなようにリフォームやリノベーションもできず、自分らしい暮らしを我慢しなくてはなりません。

　また、住宅ローンには終わりがありますが、賃貸は無限に続きます。人間の平均寿命は今80代ですが、実際に働ける健康寿命は70歳まで。今、高齢者の6人に一人が老後破綻している現状を見ると、人生も晩年になって家賃を払い続けられるかどうか。そんな未来を想像すると、私自身もゾッとしてしまいます。

　さらに繰り返しになりますが、賃貸物件は高齢になると借りにくくなります。
70歳以上の人は、年金以外の収入や貯蓄があるかどうかの審査が厳しく、希望通りに借りることは非常に難しくなります。

　将来のリスクを回避するなら、今のうちに買うのが正解です。会社経営者の間では、住居を経費として計上し、買うクオリティのものを賃貸で借りるという発想もあります。

　でも、考えてみてください。日本の住宅ローンは世界一金利が安く、都心部のマーケットは右肩上がりです。ライフステージに合わせて住み替える場合、7年以内であれば購入時と同じかそれ以上の額で売ることもできます。

　私のお客さまのなかには、東京中央区の豊洲、勝どきなどの湾岸エリアを中心に2～3年ごとに住み替え、そのつど1000万円単位の売却益を得ている「住み替え長者」もいます。これらはすべて、賃貸では経験できないことです。

マンションを買うべきタイミングは？

　では、マンションを買うべきベストなタイミングはあるのでしょうか。男性はなるべく結婚するタイミングがいいといわれますが、女性に限っては、独身のときに家を買うのがおすすめです。

　その女性が結婚するタイミングで、ご主人が住宅ローンを組んで新しい家に入るとします。そうすれば、奥さまは自分が持っている物件を賃貸に出せます（※①）。すると、住宅ローンの支払いと入ってくる家賃収入の差分が生まれて、余裕のある生活が送れます。

　年齢は若い方がよく「半年後に転勤が決まっています」という人でも「買った方がいい」とお伝えしています。実際に、海外転勤が決まっている商社の方たちは、普通に買っています。買って、海外にいる間は貸すという考え方です（※②）。

（※①、②：編集部注釈）金融機関によって対応は異なるが、結婚を理由に引っ越す場合はアパートローンなど高金利ローンへの借り換えを求められることが多い。一方、一時的な転勤の場合はそのまま住宅ローンを借り続けることが認められるケースが多い。

　ただ、諸費用分だけは貯めておいた方がいいでしょう。理由は、物件価格の100％を超える融資の場合、金利が上がってしまうことがあるからです。例えば5000万円のマンションを買おうと思ったら、最低でも300～400万円は貯金しておくことをおすすめします。そうなると、1軒目を買えるのは、27、28歳ぐらいからだと思います。

　住宅ローンのことだけで考えると、日本の金融機関の場合、単身者はスコアリング評価が厳しいといわれています。単身者で家を買うこと自体、日本の文化にはまだ根付いていない新しい概念でもあります。特に20代女性の単身者が家を買おうとすると投資懸念が出てくるため、ローンが通りづらいのですが、通りさえすれば大きなメリットがあります。

　ちなみに、女性が単身で家を買う場合、駅から近くて小さめのマンションを選ぶ人が多いのですが、コンパクトすぎると売りたいときに売りづらいため、30㎡以下は除外した方がいいでしょう。住宅ローンが適用になるのは登記簿上30㎡以上。それ以下のマンションは投資用ローンの適用になり、金利が上がってしまうのがおすすめしない理由です。

　現状は、投資用ローンが金利2.0～2.3％なのに対して、居住用は0.4～0.7％です。また、投資用ローンは最長30年ですが、住居用は35年。自宅にするなら最小サイズでも40㎡以上がおすすめです。

　2022年4月から、三菱UFJ銀行では、40㎡以下のマンションに対して、住宅ローンの融資はしないと発表しています。部屋の広さに関して付け加えると、私は若い男性のお客さまには1LDKをおすすめしません。

　次回の記事で詳しくご紹介しますが、55㎡の2LDKをご提案します。なぜかというと、結婚して夫婦2人、もしくはお子さんが生まれて3人家族になったとき、手狭な家だとすぐ引っ越すことになるからです。

　初めから少し広めの55㎡ぐらいの家を買っておくと、お子さんが幼稚園に入るまでは十分な広さだと思います。自分は生涯、独身でいいと思っている人も、やはり賃貸ではなく、持ち家で自分らしく、自由で豊かな暮らしをしていただきたいというのが私の思いです。

　今は働き方が多様化していて、会社を辞めて転職したり、フリーランスになったり、独立して会社を興す人もいます。そのとき、会社を辞めてしばらくは住宅ローンを組むことができません。

　いずれは家を持ちたいと思うすべての人は、ぜひ前倒しで夢を実現していただきたいと思います。タイミングを逸して賃貸から抜け出せない未来を取るか、購入、住み替えでリッチな生活を送る未来を取るか。どちらの人生設計を選びますか？

マンションの間取りは、今必要な広さで決める

　ライフステージに合わせてマンション購入を検討するとき、お子さんがいる世帯で3人家族なら2LDK、4人家族なら3LDKを検討されるかと思います。でも、夫婦2人ならどこまでの広さが必要でしょうか。

　結婚したので、3LDKのマンションがほしいとご相談に来る方が多いのですが、私は「最初から3LDKは必要ない」という考えです。住宅もコスト意識をもつことが大切です。 　

　3LDKで夫婦だけの場合、一部屋は寝室、一部屋は荷物置き場、テレワークが増えた昨今は、一部屋は仕事部屋になることがあると思いますが、ほとんどの場合、3LDKを買うと持て余してしまいます。すると、使っていない部屋の分までローンを払うことになる。しかし、そんな余計な在庫を抱える必要があるでしょうか。

　3LDKのマンションといえば70～80㎡の広さがあり、マンション価格も高額になります。そうなれば月々のローン返済額も多くなります。それだけではありません。広いマンションは光熱費もそれなりにかかりますし、カーテン、照明、家具なども部屋の数だけそろえることになるでしょう。

　面積が広ければ掃除も大変で、時間がかかります。そんな思いをしてまで「いつか使うかもしれない」余分な広さをもつのであれば、ジャストサイズで資産価値の高い家を買い、その分、貯金をして、住み替えていく方がずっと経済的です。

　子どもが生まれても、子ども部屋が必要になるのは小学校に入って学習机を置くタイミング。低学年のうちは親が横で勉強を教えないといけないので、実際のところ、自分の机に座るのは小学校高学年からでしょう。

　少なくとも子どもが生まれて6年ぐらいは、2LDKの家で十分です。そして、いよいよ手狭になってきたと感じたら、今度は子どもの進学のことを考え、居住エリアからもう一度見直してみるのが賢い選択だと思います。その時本当に必要な広さ＝ジャストサイズに住み替えていくという考え方が、これからはスタンダードになっていくと思います。

　その他にもマンションを購入するメリットはいくつかあり、書籍で解説していますので、興味ある方はぜひ読んでみてください。次回は、価値が上がるマンションの条件について見ていきます。

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