2026年都道府県地価調査（基準地価）発表！　東京圏では都心から郊外へ地価上昇が波及、上がる郊外と下がる郊外の境界線とは

9月16日、令和8年都道府県地価調査（基準地価）が発表された。全国平均では地価上昇が続くが、その動きは東京圏など都市部が中心で、地域差が大きい。本記事では、東京圏から大阪・名古屋・仙台・札幌までの数値を追いながら、「上がる郊外」と「下がる郊外」を分ける境界がどこにあるのかを読み解く。

2026年都道府県地価調査（基準地価）の概要

　9月16日、「令和8年都道府県地価調査（基準地価）」が発表された。基準地価とは、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を調査し、公表する指標だ。住宅地・商業地などの用途ごとに、地点ごとの価格や対前年変動率などが示される。

　今回も、全国平均では地価上昇が継続している。ただし、その動きは東京圏など都市部を中心としたものであり、地域による差が大きい。東京圏を市区町村単位で見ると、高い上昇率を示す郊外がある一方、ほぼ横ばい、あるいは下落する地域も存在する。

東京圏では都心から郊外へ地価上昇が波及

　東京圏では、都心の高騰に加えて、郊外にも上昇が及ぶ状況が続いている。都心の上昇が続く一方で、23区の外側、埼玉県や千葉県の郊外都市にも高い上昇率の地域が出てきている。まずは都心の状況を確認したうえで、その波がどこまで届いているのかを追っていく。

東京23区では地価上昇がさらに加速

　東京都全体の基準地価（全用途平均）は前年比+7.9％で、14年連続のプラスとなり、住宅地もプラスが続いている。

　23区の中で最も高い伸びを記録したのは港区+16.3％（308万2000円/㎡）で、次いで台東区+15.6％（97万円/㎡）だった。商業地も上昇が続き、港区+13.9％、台東区+19.6％となった。台東区では商業地が住宅地の伸びを上回っており、都心の地価上昇が住宅需要だけでなく、店舗・オフィス需要も巻き込んだ広がりを見せていることがうかがえる。

　こうした都心部の地価上昇と並行して、周辺の郊外都市でも地価上昇が続いている。

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流山・松戸など郊外でも高い上昇率

　東京都23区以外の東京圏エリアを見てみると、千葉県流山市の上昇が際立つ。住宅地の平均価格は1㎡あたり23万3300円で、東京都区部の平均84万2800円と比べれば低い水準にとどまる。ところが変動率は+13.3％（令和7年+12.5％）に達し、23区平均（住宅地）の+8.7％を上回っている。

　千葉県松戸市も令和7年+8.1％、令和8年+8.9％と上昇幅を広げ、住宅地の平均価格は18万1100円まで上がってきた。流山ならつくばエクスプレス、松戸ならJR常磐線と、都心へ直接アクセスできる鉄道路線を持つ。東京都区部と比べて住宅地の平均価格は低い一方、高い地価上昇率を示している点が特徴だ。

地価上昇はどこまでも郊外へ広がるわけではない

　ただし、地価上昇が東京圏の外縁まで際限なく広がっているわけではない。たとえば、埼玉県東部を走る東武スカイツリーライン・伊勢崎線を都心方向から外側へたどると、その傾向が見えてくる。

■ 埼玉県東部主要都市の令和8年基準地価比較

　草加市・越谷市では比較的高い上昇率を維持しているが、春日部市では+0.1％まで低下し、久喜市は横ばい、加須市では下落に転じている。

　東京圏だから一様に地価が上がるのではなく、都心から郊外へ向かう地価上昇の波には、どこかに弱まる境界があることがうかがえる。

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「上がる郊外」と「下がる郊外」を分けるものは何か

　では、なぜ同じ東京圏の郊外でも地価の動きに差が生まれるのか。単純な都心からの距離だけではない視点から考えてみたい。

「東京から遠いほど下がる」だけでは説明できない

　埼玉県東部の例では、東京都心から離れるにつれて地価上昇が弱まった。

　しかし千葉県などでは、地価の上昇幅は東京からの距離だけでは決まっていない。令和8年基準地価では、東京に近い松戸市の住宅地が+8.9％（18万1100円/㎡）、柏市が+4.7％（14万1500円/㎡）となった。

　一方、さらに東京から離れた成田市でも+5.1％（5万1100円/㎡）と、柏市を上回る上昇率になっている。印西市も+3.8％（5万3400円/㎡）と上昇が続く。

　そして、県東部・南東部へ目を向けると、地価が横ばい・下落する地域も現れる。つまり地価上昇の境界は、東京を中心としたきれいな同心円にはなっていない。

　違いを生んでいると考えられるのが、東京都心以外の需要源だ。印西市には千葉ニュータウンなどの住宅地が広がる一方、国内有数の大規模データセンターが数多く立地する地域でもあり、商業地としての需要も高い。

　成田市には空港を中心とした雇用・産業集積がある。東京都心へのアクセスだけでなく、地域内や周辺に住宅需要を生み出す拠点がある地域では、東京から離れても地価上昇が続く可能性がある。

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　神奈川県ではさらに異なる。令和8年基準地価では、住宅地の継続調査地点がある58市区町村のうち、57市区町村で平均変動率がプラスとなった。個別地点で見ても、継続調査された663地点のうち611地点が上昇し、下落したのはわずか3地点だった。

　東京から何km離れれば地価上昇が止まる、という共通の境界があるわけではなく、沿線の交通利便性に加え、周辺に雇用や商業などの需要を生み出す拠点があるかによって、地価上昇が届く範囲そのものが変わっていると考えられる。

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「ベッドタウン」から「郊外の拠点都市」になれるか

　もうひとつの境界線は、その街が東京都心への通勤に依存する「ベッドタウン」にとどまるのか、それとも街自体が人を集める「郊外の拠点都市」になれるのかという違いだ。

　たとえば立川市は東京都心から一定の距離がありながら、複数の鉄道路線が集まり、駅周辺には商業・行政・業務などの機能が集積している。令和8年の住宅地平均価格は31万1300円/㎡、変動率も+5.6％と高い。

　流山市にあるつくばエクスプレスの流山おおたかの森駅周辺も、東京都心へアクセスできるだけでなく、駅周辺に住宅や商業、子育て関連施設などが集積してきた。

　こうした地域に共通するのは、東京都心への好アクセスだけでなく、「東京へ行かなくても生活しやすい」という点だ。

　人口減少によって住宅需要が限られていけば、都心の地価上昇がすべての郊外へ順番に波及するとは限らない。交通利便性に加え、街そのものに人を引き付ける機能を持つ地域ほど、住宅需要を維持しやすくなると考えられる。

　令和8年の基準地価に見られる「上がる郊外」と「下がる郊外」の境界は、単純な東京からの距離ではなく、「街そのものの拠点性」などによって形づくられているのかもしれない。

「上がる郊外」と「下がる郊外」の境界は地方都市にもある

 「上がる郊外」と「下がる郊外」の境界線は、東京圏だけの現象ではない。大阪圏、名古屋圏、そして仙台・札幌といった地方の中心都市でも、同じ構図、あるいはそれとは異なる局面が見えてくる。地域ごとに数字を追いながら、東京圏との共通点と違いを確認していく。

大阪圏では北摂・阪神間へ地価上昇が波及

　同様の境界線は大阪圏にも見られる。令和8年の住宅地変動率は、吹田市+5.0％（平均価格25万3300円/㎡）、豊中市+4.3％（同26万3300円）、茨木市+5.0％（同23万3600円）、高槻市+4.5％（同18万4500円）、西宮市+4.0％（同29万円）と、大阪市から北摂・阪神間にかけて上昇が広がっている。

　対して東大阪市+0.8％（同15万2400円）、松原市+0.3％（同12万1600円）、羽曳野市+0.1％（同9万2300円）と、大阪市の南東・南方向では上昇率が低い水準にとどまっている。単純な「大阪からの距離」だけでは説明できず、地価上昇が強く波及している方向と、そうではない方向があることがわかる。

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名古屋圏では郊外への波及が鮮明ではない

　名古屋市の住宅地の変動率は、令和6年+4.3％、令和7年+3.0％、令和8年+2.7％と推移している。平均価格は23万9300円/㎡まで上昇したが、伸び率そのものはピークを過ぎ、減速している。

　東京圏や大阪圏との違いは、中心都市の減速に合わせて郊外側の伸びも一様に鈍いことにある。春日井市は令和7年+2.7％から令和8年+2.6％、一宮市は+2.8％から+2.2％、刈谷市は+3.2％から+1.9％、豊田市に至っては+0.2％で、ほぼ横ばいが続いている。流山や北摂のように、名古屋市より高い伸び率を記録する郊外都市は見当たらない。

　こうした数字を見る限り、名古屋圏では東京圏や大阪圏ほど明確な「都心の高騰から郊外への波及」は確認しにくい。名古屋市自体の上昇率が縮小しているなか、周辺都市でも上昇率が大きく加速する動きはみられず、東京圏とは異なる局面にあると考えられる。中心都市の体力が、郊外がどこまで地価上昇の恩恵を受けられるかを左右するひとつの目安になりそうだ。

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仙台市でも上昇率の縮小が続く

　仙台市の住宅地変動率は、令和6年+6.3％、令和7年+5.1％、令和8年+2.5％と、年々縮小している。宮城県全体で見ると、住宅地の平均変動率は前年まで13年続いた上昇が止まり、令和8年は0％（横ばい）に転じた。仙台市中心部はなお小幅なプラスを保っているが、宮城県全体では、これまで続いてきた地価上昇が令和8年にいったん横ばいとなった。

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札幌市でも上昇率の縮小がさらに進む

　札幌市の住宅地変動率は、令和5年+12.5％、令和6年+3.6％、令和7年+1.4％、令和8年+0.7％と、かつての急騰から急速に落ち着いてきている。平均価格自体は10万9500円/㎡まで上がっており、価格の水準は維持したまま伸び率だけが縮小した。

　名古屋、仙台、札幌に共通するのは、中心都市そのものの上昇率が縮小すると、「中心都市の高騰→郊外へ押し出される」という力も弱まる可能性がある、という点である。東京・大阪で現在みられる都心発の郊外への地価上昇も、中心都市の上昇率が縮小すれば、波及する力が弱まっていく可能性がある。

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人口減少時代、地価上昇は「郊外の郊外」まで届かない？

　ここまで見てきた各都市の住宅地変動率の推移を並べると、都市によって局面が異なることがわかる。

■ 各都市の地価変動率の推移（令和6年～令和8年）

　東京都区部と大阪市は住宅地・商業地とも上昇率を拡大させてきたが、名古屋・仙台・札幌はいずれも上昇率は減速している。この並びを踏まえると、東京圏・大阪圏の郊外で今起きている地価上昇の波及も、いずれは同じように減速へ向かう一過程である可能性を考えておく必要がある。

　かつては、都心が高騰し、その波が近郊へ広がり、さらに郊外へと住宅地が外延化していく動きがあった。しかし人口減少が進む中では、住宅需要そのものが限られている。

　都心の高騰は都心近接郊外へ波及し、交通利便性の高い郊外拠点都市へも及ぶが、その先の外縁郊外まで、価格上昇が届くとは限らない。仙台や札幌では中心都市そのものの地価上昇率が縮小している。

　東京圏・大阪圏でも、今後都心の上昇率が頭打ちになれば、郊外へ地価上昇が波及する力も弱まっていく可能性がある。

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