将来、地価が上がる街はどこなのか？ ダイヤモンド不動産研究所が作成した地価騰落率10年後予測をもとに、住まいと街の解説者・中川寛子氏が地価上昇率の高いエリアを訪れ、解説する連載シリーズ。第5回は、東京都港区の上昇率1位、２位の白金、白金台を訪れた。多くの大名屋敷があった歴史から現在の再開発や地形まで、白金エリアをさまざまな視点から分析する。
港区の地価上昇率トップは白金。お屋敷街の地価が上がるのは珍しい!?
2026年4月からここまで4回、AIが予測する10年後の地価上昇率を見てきた。そこで上昇率トップとなった街に比べると、今回の港区のトップはちょっと違う。もちろんこれまで同様、比較的に安価だったから他地域よりも地価は上昇しているのだが、街の性格がまったく違う。1位の白金、2位の白金台はご存知だろう、お屋敷街。さらにそれ以降も南麻布、南青山、三田とトップ5まではお屋敷街が並んでいるのである。
【東京都港区の10年後地価上昇率予測トップ10】
| 地区名 | 上昇率 |
|---|---|
| 港区白金 | 22.6％ |
| 港区白金台 | 20.4％ |
| 港区南麻布 |
20.1％ |
| 港区南青山 | 19.6％ |
| 港区三田 | 19.3％ |
| 港区麻布十番 | 19.2％ |
| 港区東麻布 | 18.7％ |
| 港区元麻布 | 18.3％ |
| 港区芝浦 | 17.6％ |
| 港区浜松町 | 16.1％ |
| 港区の土地相場を見る | 港区の中古マンション相場を見る |
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お屋敷街の地価上昇率が高いのが珍しい、というには2つ理由がある。まず、都心3区（港区、中央区、千代田区）では住宅系、しかも住居専用の用途地域はほとんどない。港区の場合でも一戸建てが中心になる第一種低層住居専用地域は0.2ha（テニスコート約3面分）しかないが、それでも第一種中高層住居専用地域が約22％を占めている。それ以外の住居系地域を入れると港区には比較的住宅として使われている土地が多く、用途別の土地利用では20％以上が住宅用地として使われている計算になる。
ところが中央区は商業地域が77.4％を占め、残りは準工業（7.4％）、第一種住居（7.0％）、第二種住居（8.2％）である。千代田区の場合は皇居（！）も含めて第一種住居地域が31.5％、残りの61.2％が商業地域、7.3％が第二種住居地域。住宅を優先する地域があるのは、都心3区では港区だけということになる。
だからだろう、高額賃貸を選ぶ人たち、特にファミリーの間では港区人気は絶大である。外国人向け高額賃貸マンションとして有名なホーマットシリーズの立地が最多なのも港区である。
2つ目は、一般的にお屋敷街に代表される住宅地は、さほど地価は上昇しないという予測があることである。たとえば初回で取り上げた渋谷区には松濤、南平台、大山町、神山町や広尾といったお屋敷街があるが、初台が23％以上上昇する予測に対し、松濤で3％ほど。ほぼ現状維持となっている。
【渋谷区のデータはこちら】>>【AI予測】東京都渋谷区の土地価格相場は坪439万円(10年前比+58.9%)! 10年後はいくらになる？
新宿区のように値上がりするお屋敷街（新宿区には知る人ぞ知るお屋敷街がたくさんある。全部が歌舞伎町というわけではない）もあるが、全体としては希少。郊外になると上昇しないどころか、下落するお屋敷街も出てきており、その中でお屋敷街でかつ今後も地価が上昇する街はけっこうレアなのである。
再開発前は、町工場が広がっていた白金高輪駅周辺
では、その白金、白金台とはどんなところだろうか。お屋敷街＝高台とイメージする方もいらっしゃるだろうが、面白いことにこのエリアは高台もあれば窪地、川沿いの低地もある凸凹多めエリアである。
まず、白金の低地部分だが、これは白金一丁目交差点から恵比寿駅方面に向かう都道305号、外苑西通りに交差するまでは通称北里通りとその北側の古川の間で、住所では白金一丁目、三丁目、五丁目にあたる。
標高は東京メトロ南北線と都営地下鉄三田線が乗り入れる白金高輪駅前の白金一丁目の交差点あたりで12～13ｍ。そこから西側にある緑の高台の標高は場所によっては30ｍ以上あるので高低差は20ｍほどにも及ぶ。
白金高輪駅の4番出口は再開発で誕生した「白金アエルシティ」に直結しているが、このあたりが白金一丁目で再開発前は古川（渋谷区内は渋谷川、港区では古川）沿いに広がる大正時代からの町工場エリア。今からでは想像できないが、住宅と工場が混在する下町情緒のある地域だった。
そこが再開発によって生まれ変わったのが2005年のこと。それに先立ち、2000年には白金高輪駅が誕生しており、それまで公共交通としてはバスしかなかった白金エリアの利便性は大幅にアップした。
白金一丁目地区では、この白金アエルシティ（白金一丁目東地区第一種市街地再開発。住宅としては白金タワー）に続き、古川沿いで2023年に白金一丁目東部北地区第一種市街地再開発（白金ザ・スカイ）が終了し、現在は白金アエルシティに隣接する区画で白金一丁目西部中地区市街地再開発が進行中。2029年には完成予定で39階建てのタワーマンションが建つという。さて、いくらで出るか、タワマン狙いの人は注目しておくと良いだろう。
これらの相次ぐ再開発で街のイメージはだいぶ変わったが、それでも通りから１本入ると路地、古い小規模な建物などが点在している。特に北里通りの渋谷近くにある白金北里通り商店会には低層、木造の商店が並んでおり、かつての一帯の風景を思わせる。
三光坂を上った高台に広がる江戸時代の大名屋敷跡地
ところが、この北里通りを挟んで南側は高台となっており、坂を登ると風景は一変する。何本か坂があるのだが、変化が如実に分かるのが三光坂。この坂の名は坂下にある専心寺にあった三葉の松にちなんで三葉坂と言われていたものが三鈷坂（さんこ：仏具の一種）と転じ、最終的には三光坂となったなどと言われる。専心寺だけでなく、このあたりの斜面には寺が集まっており、いずれも江戸初期に開基されたもの。その点からも土地の歴史が分かるというものである。
坂を登るにつれ、住宅のグレード、サイズなどが変わっていき、途中からは左手に長く塀が続く一画が現れる。建築、歴史好きならご存知かもしれない。服部時計店（現セイコーグループ）の創業者・服部金太郎の住宅、通称服部ハウスである。
1933年（昭和8年）に高橋貞太郎の設計で建てられた洋館で、第二世界大戦後、米軍に接収され、極東国際軍事裁判（東京裁判）を担当した検事たちの住居となった。1948年からはここで東京裁判の判決文の翻訳が行われたそうで、戦後の歴史が作られた場所のひとつなのである。
さて、この服部ハウス、住む人がいなくなった後に何度か主が替わり、2025年には地元の人たちに向けて開発計画の説明会が行われている。その時の説明によると地下1階、地上8階建ての分譲住宅130戸が建てられるとのことだったそうで、同年には着工の予定だったが、2026年夏の時点ではその気配はない。
約5000坪（1万6500㎡）という広大な敷地だが、屋敷、植栽などを保全しながら新築と考えるとかなりの額が必要だろう。当然、完成した住宅も普通ではない金額になりそうと考えると、軽々には動けないというところだろうか。個人的には今は遠めにしか見えない邸宅をリアルに見てみたいものである。
ちなみに服部ハウスと近い、桜田通りからも見える場所では建築工事が行われているが、これは2029年度開校予定の東京都立新国際高校。建設地は大正時代に宇和島藩主伊達家の屋敷があった場所で、その後は東京都の職員住宅だった土地である。ちなみに伊達家の表門は現在、小金井市にある江戸東京たてもの園に移築保存されている。
白金、白金台で大きくまとまった土地の多くは、江戸時代に大名屋敷などだった場所だ。服部ハウスの少し先にある聖心女子学院は、岩見浜田藩松平家抱屋敷跡、敷地内にある聖心女子大学は旧久邇宮邸、明治学院大学は摂津三田藩九鬼家下屋敷、信濃松本藩松平家下屋敷など複数の跡地を合わせたもの。
国立自然教育園と東京庭園美術館は讃岐高松藩松平家下屋敷跡で、庭園美術館は旧朝香宮邸、八芳園は江戸時代初期には大久保彦左衛門邸で、明治期には渋沢喜作（渋沢栄一の従兄弟）邸。それより小さな区画でもかつて大名屋敷だった場所は枚挙にいとまない。大名屋敷だらけの地域だったのである。
高台と低地が混在している白金台
さて、地形の話に戻ろう。三光坂を登り、そのまままっすぐ行くと途中から住所は白金台4丁目に変わる。4丁目は北の半分ほどを東京大学医科学研究所と港区の複合施設「ゆかしの杜」が占めているのだが、残りの半分はすり鉢状に凹んでおり、かつては悪水溜と呼ばれる溜池があったという。現在も傾斜地には煉瓦を積んだ擁壁がところどころに残る。
旧公衆衛生院の建物をリノベーションした港区の郷土歴史館等の複
白金台の地形は白金のようにこの道から川までが低地といったような分かりやすいものではなく、高台と低地が混在しているのが面白いところ。
一番分かりやすいのが白金台5丁目の大半を占める国立科学博物館附属自然教育園。約20万㎡の敷地内には最大で20ｍほどの高低差があり、高台もあれば湿原も。標高は敷地西側に向かって低くなっているが、これは敷地が武蔵野台地の端に位置しているためだ。
街中も同様で、低地には緑が家を飲み込んでしまったような空き家もあり、高額とされる住宅地のすべてが高額ではないことがよく分かる。買う、買わないは別として、裏道を行くと東京の住宅事情の奥深さが実感できる面白いエリアである。
【第1回】>>《東京都渋谷区》地価上昇率トップが「渋谷」ではなく「初台」なのは必然だった
【第2回】>>《東京都千代田区》地価が上がるのは神田エリアに集中！江戸時代の土地区画が今も影響している
【第3回】>>《東京都新宿区》神楽駅近く、人口約500人の小さな町が地価上昇率1位になった理由とは？
【第4回】>>《東京都中央区》「一般の人お断り」の問屋街だった日本橋横山町が、なぜ若者やクリエイターが集まる”ちょっと面白い街”になったのか？
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不動産一括査定サイト10社を比較
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| ユーザー満足度※ | 3.8 ★★★★★ |
3.4 ★★★★★ |
3.4 ★★★★★ |
3.3 ★★★★★ |
3.6 ★★★★★ |
3.1 ★★★★★ |
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2.8 ★★★★★ |
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ー |
| 提携社数 | 2000以上 | 大手6社 （住友不動産ステップ、東急リバブル、三井のリハウス、野村の仲介など） |
2500以上 | 2600以上 | 4900以上 |
1500 |
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6社 | 6社 | 9社 | 6社 |
9社 |
7社 | 9社 (売却6社、賃貸3社） |
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| 対応エリア | 全国 | 全国（一部を除く） | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 東京・神奈川・千葉・埼玉 |
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※ユーザー満足度は、ダイヤモンド不動産研究所が独自にアンケート調査した結果をもとに算定。詳しい記事はこちら
