《東京都中央区》「一般の人お断り」の問屋街だった日本橋横山町が、なぜ若者やクリエイターが集まる”ちょっと面白い街”になったのか？　専門家が街を歩いて調査【10年後の地価上昇率ランキング】

将来、地価が上がる街はどこなのか？ ダイヤモンド不動産研究所が作成した地価騰落率10年後予測をもとに、住まいと街の解説者・中川寛子氏が地価上昇率の高いエリアを訪れ、解説する連載シリーズ。今回は、東京都中央区の日本橋横山町を訪ね歩いた。江戸時代に問屋街が形成され、卸売りの店で賑わった歴史を経て、クリエイターが好む「ちょっと面白い街」と評価されるようになった日本橋横山町。どんな変遷があったのか。

【中央区】10年後の地価上昇率トップは、日本橋横山町

　中央区では今もこれからも開発が目白押しである。銀座では東京高速道路（KK線）の歩行者空間化や東京駅と銀座を繋ぐ京橋三丁目東地区第一種市街地再開発事業、銀座4丁目交差点近くにあった銀座コア跡地の再開発その他があり、日本橋では2027年秋に開業予定の日本橋川沿いの東京ミッドタウン日本橋の建設が進んでいる。

　だが、ダイヤモンド不動産研究所が過去約1000万件の不動産取引データとAI技術で算出した10年後の中央区内の上昇率トップは、そうした開発が進む中心部ではなく、長年「一般の人お断り」を貫いてきた特殊な問屋街、日本橋横山町（以下、横山町）だった。

　と聞いても、横山町ってそもそもどこ？どんな街？という人も少なくないだろう。そこで今回は横山町とはどんな街か、今、どんな変化が起きているのかをみっちり見ていきたい。

【東京都中央区の10年後地価上昇率予測トップ10】

問屋街として発展した日本橋横山町の歴史

　日本橋横山町は、中央区の北端、江戸通り、靖国通り、清杉通りに囲まれた短冊状の細長い一画。中央には江戸通りと並行するように横山町大通りが通っている。北に向かえば神田川を越えてすぐに浅草橋駅（台東区）があり、南に向かえば日本橋浜町、日本橋人形町もさほど遠くはないという場所である。

横山町の位置。中央区の北の端に位置しており、ごく小さい町域。神田川を挟んで北に台東区がある

　町内には都営新宿線馬喰横山駅があり、同駅は地下で都営浅草線東日本橋駅、総武線快速馬喰町駅とも繋がっている。3線3駅が利用できる利便性の高い場所なのである。

　その利便性は今に始まったことではない。なにしろ横山町大通りは、かつての旧日光街道、旧奥州街道（宇都宮までは同じ道を行く）なのである。江戸時代に主要幹線道路として五街道があったことは子どもの頃に習ったと思うが、そのうちの2路線が、しかも日本橋まで約2ｋｍという場所にあったと考えるとその賑わいはいかほどだったか想像がつくだろう。

町内のメインストリート、横山町大通り。通りに面して問屋が並ぶ。この通り沿いの建物は比較的大きい（筆者撮影）

　しかも、横山町の東側を流れる隅田川には両国橋がかかっていた。下総国、武蔵国の両国を繋ぐ橋として名付けられた両国橋のたもとには防火帯として広場が設けられており、江戸時代にはそこが一大繁華街だった。見世物小屋（！）、寄席、食べ物屋、大道芸人などが集まっていたそうだ。

　つまり、横山町は幹線道路、繁華街に近い場所だったわけで、江戸時代には地の利を活かして小間物（日用品、化粧品、装身具など）を扱う問屋街だった。隣接する馬喰町は街道を来る人達、地方から横山町に仕入れに来る人たちを相手にする宿屋街で、現在は東日本橋（旧町名は橘町）となっているエリアは上京する人たちなどを客とする娯楽街だったそうだ。

　ちなみに馬喰町は江戸初期には馬場があり、長らく馬の売買が行われてきた場所。売買に欠かせない馬の仲買人を「博労」と呼ぶが、それが転じて馬喰町となり、都営新宿線の駅ができる時に馬喰町、横山町両地域にまたがっていることから駅名は馬喰横山となった。

大正時代から客足が遠のく多難の時代へ

　ところが、大正期に入って鉄道が通るようになると街道を利用する人は激減する。特に1914年の東京駅の開業で東京の交通の中心は日本橋から東京駅へ。

　当然、馬喰町の宿泊ニーズも減り、横山町の問屋街の売れ行き、東日本橋の娯楽街への人出も減少。どうやらその頃からこのエリアは全体として衣料品や生活雑貨などを扱う問屋街に移行したようだ。

　そこに1923年、関東大震災が起きる。エリア内の建物が被害を受けたことに加え、経済、社会も混乱。黙っていても人が来てくれる時代ではなくなったことに危機感を覚えた地域の人たちは一致団結。現在もある問屋団体「横山町奉仕会」の前身となる「横山大通り聯合奉仕会」を作って合同で売り出しを行う、優待券を作るなどの認知活動に邁進する。

　その努力で商売は一時持ち直すが、厄災は続く。次に起きたのは第二次世界大戦。物資がなくなり、戦時統制が敷かれたことで問屋が機能しなくなり、横山町奉仕会は解散。商売ができなくなったところに空襲があり、地域は大被害を受けている。

　そう考えると問屋街が一番好況を満喫できたのは戦後、日本経済が大きな成長を遂げた昭和の時代だったかもしれない。モノがあればそれがなんであれ何でも売れた時代である。横山町に限らず、どこの商店街でもこの時代のことを聞くと、人と肩がすれ違わずには歩けないほどの賑わいだったと答えが返ってくるものだ。

　だが、昭和はすでに遠い。モノが売れなくなっただけでなく、売り方が大きく変わった現在でも地元の協同組合東京問屋連盟のホームページによれば、今でも横山・馬喰町・東日本橋地区は日本最大級の問屋街ではある。1500に及ぶ卸商社や店舗が軒を連ねているというが、問屋＝卸売業という存在自体の将来がかなり厳しいものであろうことはビジネスマンならお分りだろう。

URとの協業で新しいまちづくりをスタート

小売している店、一般人お断りの店が点在する。店頭には一般の人が買えるかどうかは記載されているので間違えることはない（筆者撮影）

　実際、街を歩いてみるとこれでモノが売れているのかと思われるほど箱が積まれた薄暗い店もあり、往時の賑わいは想像できない。小売りをする店も散見されるようになったが、まだまだ「一般の人お断り」も少なくない。

　もちろん、一般の人に売ることが地域を再生するわけではない。それほど訪れる人が多いわけではなく、一枚、二枚の売上はさほどではない。だから、今後の卸売業は個人にモノを売ることよりもそれ以上に抜本的な生き残り策を考えなくてはいけない。

　多難の時代を生き抜いてきただけあり、問屋街の人々も生き残りのためには変化が必要だと考えた。問屋街は現在、ファッションが中心の売り物になっており、経営者たちは自分たちのクリエイティビティに誇りを持っている。単に商うだけでなく、何を作って売るか、そのあたりから関わって来たという自負である。

　だったら、それを活かそうと経営者たちは考えた。現在の街と親和性の高いクリエイティブな経営者、住民に入ってきてもらい、商、住、工（工房）が混在する街を目指そうと考えたのである。

　しかし、問屋経営者だけで街を変えていくのは難しい。そこで地元の横山町馬喰町街づくり株式会社は学識経験者に相談したところ、独立行政法人都市再生機構（以降UR）との協業を勧められたことから、中央区に仲介を依頼。URは2015年から同エリアのまちづくりに関わることになった。

　と聞くと再開発！と思われそうだが、日本橋横山町・馬喰町問屋街地区（以降問屋街）で行われているのは土地、建物の買い支えだ。小さな区画がまとまり、そこで建て替えが起きて街が一気に変わるのが開発、再開発だが、それとは逆のやり方だ。具体的には小さな土地、建物を買うことで区画がまとまらないようにして時間を稼ぎ、その間に地域に関心のある人たちを呼び込み、人を起点に街を少しずつ変えて行こうという計画である。

カフェ、ホステル、コワーキング…多様化する横山町の街並み

　そのために最初に作られたのが問屋街中心部の駐車場を利用した仮設のコミュニティスペース「＋PLUS LOBBY（プラスロビー）日本橋問屋街」。これまで「一般の人お断り」で限られた人しか来なかった地域に多くの人々に来てもらい、関心を持ってもらおうとさまざまなイベントを開催する場を作ったのである。

写真右手の黒い建物がかつて仮設のコミュニティスペースがあった場所。現在もここを拠点にイベントなどが開催されている。左手は中央区の駐車場（筆者撮影）

　URが初めに取得した1号地と呼ばれるこの土地に始まり、エリア内ではこれまでに6号地（土地のみ、建物ありと内容はさまざま）までをURが取得、上物を改修したり、土地を貸したりとその土地に合わせた活用を行い、地域にこれまでいなかったプレイヤーを呼び込んできた。

　その結果、URが活用している建物にはクラフトショップやコワーキングスペース、日替わり店長のいるカフェや建築事務所その他が入居。ちょっと面白いものがある街としてメディアにも出るようになってきた。

町内の新道通り商店街。写真左の建物は新築、右の網状の外観の建物はリノベーションされたもので、カフェやコワーキングスペースなどとして使われている（筆者撮影）

 「それ以外に地域メディア『横山馬喰』の運用、遊休不動産と活用をマッチングする活動・さんかく不動産、地域交流会などを続けており、この3年ほどで交流会参加者の数が増えただけでなく、問屋の方たちが参加するなど属性も変ってきています。一部の問屋さんが自らイベントを開くようにもなりましたし、エリア全体では2000年から2020年で人口は約8倍に増えました。2022年に日本橋問屋街STURT（スタート）※がグッドデザイン賞を受賞してからは、各地からの視察も増加、昨年は30回近くに。地域の認知度が上がって来たと感じています」（UR都市業務部・高取英司さん。以降のコメントすべて）（※日本橋問屋街STURTは「Sankaku  Tonyagai Upcycle Renovation Team」の頭文字を取ったもの。問屋街の再生手法でグッドデザイン賞を受賞した）

　こうしたURの活動とは別に、このエリア自体もここ10年余で大きく変わってきた。2017年には世界各地から人が集まるホステル「CITAN」が誕生、それがきっかけとなってか、相次いでホテルが進出。同時に単身者向けの賃貸マンションが続々と建てられた。現在も2～3棟の建設計画があり、建築中の現場もある。

観光の拠点としての横山町界隈の利便性を広く知らしめることになったホステルCITAN。これまでのこの地域になかった洗練された姿も話題になった（筆者撮影）

横山町大通りで進む建築計画。店舗と共同住宅からなる建物で掲示には2028年完成予定とあった（筆者撮影）

 「宿泊者には東京観光の拠点として利便性が評価されていると思いますし、単身で働く人には交通の利便性が魅力です。一方で、スーパーなど生活利便施設がまだまだ少なく、分譲マンションよりも賃貸マンションの需要のほうが高そうです。今後も、地域の皆さんの要望に応えられるよう、まちづくりの支援をしていきます」

　そのためのルールが、建物新築時には1階に必ず店舗を入れるというもの。
「中央区に建築申請に行くと『日本橋問屋街デザイン協議会』に相談した上で、確認申請をするように指導されることになっており、1階に店舗を入れるだけではなく、店舗の間口を広げて欲しいなどその他の要望が出ることもあります。その結果、新しくできた建物1階には必ず店舗が入り、しかも建物の規模があまり大きくないので、今のところ、大手資本の店舗は入っていません」

　このルールのおかげで建物が更新され、ホテル、マンションが増えても、通り沿いの賑わいは保たれている。逆にこれまでになかった花屋やコインランドリー、カフェなどが増え、地域はより多様になっているようだ。

ホテル１階にも飲食店が入る。以前に比べると店のバリエーションも増えた（筆者撮影）

　とはいえ、変化はゆっくりで再開発のように予定があって進んでいるわけではない。通り沿いには古い建物はまだまだ残っており、特に幅員の狭い新道通り商店街沿いでは低層で小規模な建物も目につく。

小規模な昔ながらの問屋街の姿も残る。大きく一度に変化させるのではなく、少しずつ時間をかけて変えるという新しいやり方がどのように街を変えていくか、変化はまだまだ続く（筆者撮影）

　建物ではなく、関わる人たちを組み合わせていくことを考えると、次にどんなプレイヤーが出てくるかが重要だが、その予測は難しい。さらに時代の移り変わりが早い現代において、このエリアで想定しているまちの変化のスパンは長く、現時点で将来予測をするには不確定要素が多すぎる。

　横山町の現時点の土地価格が立地に比して安価で上昇余地があるのは間違いないが、AIがこうした予測の難しい変化のどこまでを見て結果を出したのか。もし、単一用途の街が多様化する状況、変化や偶発性までを織り込んで評価したのだとしたらAIもやるものである。

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