文京区の中古コンパクトマンション(50平米以下)価格ランキング【完全版】! 人気の物件、価格、値上がり率は?

2022年2月28日公開(2022年6月13日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

東京都文京区にある中古コンパクトマンション(床面積50㎡以下)では、どの物件が人気なのか? 中古コンパクトマンション価格の上昇率や賃料を調査し、魅力ある物件を探り出してみた。(データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

シニア世帯や単身世帯に人気!
「コンパクトマンション」とは?

 「コンパクトマンション」とは、30㎡~50㎡程度の広さの部屋が中心となったマンションのことだが、実は、明確な定義はない。一般的には1LDK~2LDKの間取りが多く、「ワンルームよりも広く、ファミリータイプよりも狭い」と考えればいいだろう。

 コンパクトマンションはそれほど広さがないため、駅周辺などの好条件に立地していることが多い。そのため、生活利便性が高く、資産価値が下がりにくいのも大きな特徴だ。売る・貸すことを視野に入れている単身者や2人世帯、もしくは広い部屋を必要としなくなったシニア世帯から人気が高い。

 賃貸を考える場合の指標の一つが、年間家賃収入を物件価格で割った表面利回り(以下、利回り)だ。都心の中古マンションの平均利回りは約4.5%なので、5%を超えると高水準と言えるだろう。また、3%を下回ると諸経費、ローンなどを差し引くと家賃収入がマイナスになる可能性があるので注意が必要だ。

文京区の中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

 それでは、東京都文京区の中古コンパクトマンションで、価格が高い上位5物件を見てみよう。文京区は、教育施設が多数集まる文教地区として有名で、23区内で犯罪発生率が最も低いことでも知られている。ランキングトップ5の40㎡あたりの物件価格は、4,000万円台後半から5,000万円台前半だった。

【文京区】
中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

順位

マンション名/概要

40㎡あたりの

物件価格

ライフルホームズで周辺1LDKを見る
1位

セントラルレジデンス御茶ノ水ヒルトップ
賃料利回り:3.6%
所在地:文京区湯島(湯島駅徒歩6分)
築年月:2014年4月

階建:地上14階
総戸数:50戸

5,372万円
2位

クラッシィハウス本郷コンフォルテ
賃料利回り:3.6%
所在地:文京区本郷(本郷三丁目駅徒歩3分)
築年月:2011年3月

階建:地上12階
総戸数:38戸

5,263万円
3位

クオリア御茶ノ水パークフロント
賃料利回り:4.1%
所在地:文京区湯島(御茶ノ水駅徒歩6分)
築年月:2005年4月

階建:地上13階
総戸数:73戸

4,900万円
4位

コンシェリア後楽園
賃料利回り:3.8%
所在地:文京区小石川(春日駅徒歩2分)
築年月:2010年12月

階建:地上8階
総戸数:55戸

4,803万円
5位

パークリュクス本郷
賃料利回り:4.0%
所在地:文京区本郷(本郷三丁目駅徒歩3分)
築年月:2008年6月

階建:地上12階
総戸数:52戸

4,707万円
※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。
【コンパクトマンションランキング】抽出条件
・最大面積40㎡~55㎡、築5年~25年、最寄り駅から徒歩10分以内、直近10年で3件以上の取引実績がある

 文京区の中古コンパクトマンションの価格ランキングで1位になった「セントラルレジデンス御茶ノ水ヒルトップ」は、東京メトロ千代田線湯島駅から徒歩6分にある(下のストリートビュー参照)。

 「セントラルレジデンス御茶ノ水ヒルトップ」は、湯島エリアの高台にある、ホワイトを基調とした洗練された外観のマンションだ。2014年4月築、地上14階建て、総戸数50戸、間取りは2LDK(専有面積54㎡)。全住戸が角部屋仕様のため、採光と開放性に優れている。

 最寄り駅は徒歩6分の東京メトロ千代田線の湯島駅だが、徒歩15分圏内に東京メトロ丸ノ内線本郷三丁目駅や都営大江戸線本郷三丁目駅、JR中央・総武線の御茶ノ水駅など10駅があり、路線の選択肢が豊富だ。交通利便性の高さに加え、閑静な住宅地に位置しているため、穏やかな生活環境が広がっているのが魅力である。

>>「文京区の中古コンパクトマンション価格ランキング(1位~66位)」はこちらから

文京区の中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

 以下は、東京都文京区にあるコンパクトマンションの、中古価格の騰落率(値上がり率・値下がり率)の一覧だ。

 そもそも、新築マンションは買った瞬間から価格が下落する。1年経過するごとに数%ずつ値を下げ、築15年~20年で半分程度まで下がるといわれている。中古マンションは下落することが当然であり、値上がりするケースはそう多くない。

 中古マンションの騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)に関しては、分譲時の価格が大きな要因となるほか、最寄り駅の人気度や駅からの距離、売り主のブランド力などによって左右される。中古価格が販売時を超えるものはごくわずかなのである。

 文京区で中古価格が上昇しているのは、根津や白山といった閑静な住宅地が広がるエリアだ。騰落率ランキングトップ5の値上がり率は、約30%~約40%と大きく伸びている。賃料利回りは4%台が多く、平均的な値だ。

【文京区】
​中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

順位 マンション名 騰落率 ライフルホームズで周辺1LDKを見る
1位

クオリア文京根津
40㎡あたりの価格:3,932万円
賃料利回り:4.4%

所在地:文京区根津(根津駅徒歩5分)
築年月:2005年8月

階建:地上14階
総戸数:43戸

+42%
2位

ジュイール文京白山
40㎡あたりの価格:4,634万円
賃料利回り:3.8%

所在地:文京区白山(白山駅徒歩5分)
築年月:2011年2月

階建:地上11階
総戸数:31戸

+32%
3位

クラッシィハウス本郷コンフォルテ
40㎡あたりの価格:5,263万円
賃料利回り:3.6%

所在地:文京区本郷(本郷三丁目駅徒歩3分)
築年月:2011年3月

階建:地上12階
総戸数:38戸

+30%
4位

アトラス小石川レクスターハウス
40㎡あたりの価格:3,932万円
賃料利回り:4.7%

所在地:文京区小石川(春日駅徒歩4分)
築年月:2005年2月

階建:地上11階、地下1階
総戸数:37戸

+30%
5位

クオリア御茶ノ水パークフロント
40㎡あたりの価格:4,900万円
賃料利回り:4.1%

所在地:文京区湯島(御茶ノ水駅徒歩6分)
築年月:2005年4月

階建:地上13階
総戸数:73戸

+28%
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11カ月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。※データは2021年2月時点

 2005年8月に完成した「クオリア文京根津」は、根津エリアに位置している。地上14階地下1階建てで、総戸数は43戸。間取りは1DK~2LDKまであり、シングルやDINKSに対応している。全住戸が角部屋仕様のため、独立性や採光に優れているほか、ガスシステムキッチンや浴室乾燥機、床暖房など設備が充実している。

 「クオリア文京根津」は、不忍通りに面しており、周囲には飲食店が多く立ち並ぶ。最寄り駅は徒歩5分の東京メトロ千代田線の根津駅だが、徒歩10分圏内に東京メトロ千代田線千駄木駅や東京メトロ南北線東大前駅などがあり、複数路線が利用可能だ。賃料利回りは4.4%と平均的な値である。

教育機関が豊富にある文教地区
ファミリー層に人気の高い文京区

 文京区は、東京都の中央北寄りに位置している。山手線内側の都心部でありながら、大きな繁華街が地域内にないこともあり、23区内で犯罪発生率が最も低く非常に治安が良い。

 東京ドームを中心としたレジャー施設から、六義園や小石川後楽園などの自然豊かな庭園まで多彩なスポットがある。また、東京大学の本郷地区キャンパスをはじめ、小学校から大学までさまざまな教育機関がそろう文教地区としても有名だ。そのため、教育熱心なファミリー層には根強い人気がある区である。

文京区・東京ドーム(出典:PIXTA)
文京区・東京ドーム(出典:PIXTA)

 文京区は、主に東西2つの地区に分かれている。東側の本郷地区には高級住宅地である本駒込や、受験生が多く訪れる湯島天満宮(湯島天神)があるほか、古い街並みが残る千駄木が含まれている。

 西側の小石川地区には、大学などの教育施設が並ぶエリアと閑静な住宅地が広がるエリアがある。戦争や震災の被害を免れ、いまなお昔ながらの細い路地や樹林地などが残っているのが特徴だ。

2022年も引き続き、コンパクトマンションが住宅ローン控除の対象に!

 これまで、50㎡未満の物件は住宅ローン控除の対象外だった。しかし、2021年には、合計所得金額1000万円以下などといった要件を満たせば「床面積40㎡以上50㎡未満の物件も住宅ローン控除の対象になる」という緩和が行われた。

 そして、2022年もこの要件緩和は続くことが決まっている。2022年3月に関連法が成立した「令和4年度税制改正大綱」によると、以下の要件を満たす場合に、床面積40㎡以上50㎡未満のコンパクトマンションも、住宅ローン控除が適用となる。 

 ※ 住宅ローン控除:年末の住宅ローン残高の0.7%を上限として所得税などから控除される減税制度

【住宅ローン控除の適用要件(床面積40㎡以上50㎡未満の物件の場合)】
新築で、2023年12月31日までに建築確認を受けた物件であること
・合計所得金額が1000万円以下(1000万円を超えた年は控除対象外)

⇒ 50㎡未満の物件でも住宅ローン控除が適用される!

 住宅ローン控除は、最大13年間、住宅ローン借入残高の0.7%が、毎年の所得税や住民税から控除されるという非常に減税効果が高い制度だ。コンパクトマンションの購入を検討している人は、ぜひ、この制度が適用できるかどうかを確認しておきたい。

【関連記事】>>住宅の新築・取得時の減税・優遇制度・補助金制度を解説! 
【関連記事】>>独身女性が買うべき新築マンションは「1LDK」中目黒などの好立地マンションなら、値下がりしにくく、資産価値も高い!

総掲載物件数は約400万件!

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価格ランキング(文京区)1位~66位は?

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