将来、地価が上がる街はどこなのか？ ダイヤモンド不動産研究所が作成した地価騰落率10年後予測をもとに、住まいと街の解説者・中川寛子氏が地価上昇率の高いエリアを訪れ、解説する連載シリーズ。第3回は、東京都新宿区。同区内で上昇率トップなのは、神楽坂駅にほど近い知られざる小さな町、築地町だった。新宿区の歴史や地形から、この町の地価上昇率が高い理由をひも解く。
東京都新宿区は、80年前に3区が合併して誕生した
これから10年後、新宿区内でもっとも地価が上昇するのはどこか。前回取り上げた千代田区では1947（昭和22）年に合併、現在の千代田区を構成する旧麹町区と旧神田区のうち、低地である旧神田区に地価上昇率が高いエリアが集中していることをご紹介した。
旧神田区は低地で江戸時代に町人が多く住んでいたエリアで、現在も細街路が残り、区画も小さいため、建物の更新や開発が進んでいない。その結果、現時点では区内の他地域に比べ地価は高くはない。だが、再開発や工場進出などといった急激な需要増大以外の場合には地価上昇率は周囲よりも安い、凹んだところのほうが高くなる。その点で旧神田区には上昇の余地が大きく、結果として上昇率の高い町が並ぶという話である。
同じことは新宿区にも当てはまる。新宿区は千代田区同様、1947（昭和22）年に旧四谷区、旧牛込区、旧淀橋区の3区が合併してできたもの。このうち、旧四谷区、旧牛込区は1878（明治11）年に東京府15区が誕生した時点で成立していたが、旧淀橋区はまだ豊多摩郡に属しており、淀橋町、大久保町、戸塚町、落合町に分かれていた。
それが市街化で大正から昭和初期にかけて、この4町の人口が急速に増加、1932（昭和７）年に4町が併合されてできたのが旧淀橋区。明治期まではこのエリアで繁華街といえば四谷、神楽坂だったのが、新宿駅周辺に移り変わったのがこの時期である。
この旧3区のうち、10年後の地価上昇率が高いエリアが集中しているのが旧牛込区のエリアである。ざっくり言うと新宿より都心寄り、靖国通りより北の、かつて牛込、市ヶ谷を冠していた地域である。
千代田区の事例とやや異なるのは、旧牛込区自体は低地も含まれているが、全体が低地ではないということ。旧牛込区の南端は、江戸時代には尾張徳川家の上屋敷で、現在は防衛省などがある市ヶ谷本村町あたり。そこから文京区との境となっている神田川に向かって地形は緩やかに下っており、地価上昇率が高いのは神田川に近いエリアに集中する。地形的に凹んだところは価格的にも凹んでいることが多いのだ。
地価上昇率トップの新宿区築地町はどんな街なのか
【東京都新宿区の10年後地価上昇率予測トップ10】
| 地区名 | 上昇率 |
|---|---|
| 新宿区築地町 | 29.80％ |
| 新宿区天神町 | 26.47％ |
| 新宿区原町 | 26.43％ |
| 新宿区山吹町 | 26.39％ |
| 新宿区百人町 | 26.13％ |
| 新宿区高田馬場 | 25.56％ |
| 新宿区赤城元町 | 25.41％ |
| 新宿区馬場下町 | 25.39％ |
| 新宿区中里町 | 25.24％ |
| 新宿区市谷薬王寺町 | 25.18％ |
中でも29.80％と10年後の上昇率トップなのが「築地町」である。築地という地名は有名なところでは中央区にあるが、この意味は海を埋め立て新たに築いた土地であるということ。中央区の築地の場合は1657（明暦3）年の明暦の大火後の復興計画で、隅田川河口部にあたるこの一帯が埋立て、開発されて武家地となった。
一方の新宿区の築地町は海ではなく、沼地を埋め立てたとされる。新宿区の地形を見ると、このあたりは10ｍ以下の低地となっており、過去に沼地があっても不思議はない。
場所は牛込の総鎮守である赤城神社の裏手。境内に隈研吾設計のマンションが建っているあの神社である。大鳥居を入って本殿の左手、北参道を下りた右手が築地町。北参道自体がかなりの高低差のある階段でそれだけでもこの土地の意味が分かる。赤城神社は台地の突端に当たるのである。
しかも、築地町へは石段を下りてさらに坂を下る。赤城神社の本殿の標高は30ｍ近いが、参道を降りたところで20ｍほどになり、さらに進むと10ｍ台に。道路の幅員も狭くなる。
築地町は、丁目で分かれていない単独の町名で、現在も住居表示制度が未実施の地区。町域は1.8haほどで、約4.7haの東京ドームの約3分の1ほどというところだろうか。人口もそれほど多くはなく、新宿区の住民基本台帳（2026年4月1日時点）によると515人である。
風景としては住宅に印刷や製本などの小さな工場が点在、道路幅員が細く、区画も小さいため、高さはあってもコンパクトな建物が中心のエリアで、単身者向きのマンションが目に付くところである。
築地町周辺には、単独町名の古い町が残っている
この周辺は築地町に限らず、単独町名の小さな町が多い。それは旧牛込区、旧四谷区は、江戸城の西側を守るために大名屋敷、武家屋敷、大繩地（江戸時代に幕府が職務上の組織単位・組ごとに一括して与えた土地・屋敷のこと。有名なのが江戸の警備を担った鉄砲百人組の屋敷があった新宿百人町）が多く配された古い町だったため。歴史ある土地だという誇りがあり、歴史を消し去りかねない町名変更、町域の合併などを良しとしなかったのである。
また、このエリアは用途地域でいうと特別工業地区に該当する。これは準工業地域内の一部に指定されており、地場産業の保護と公害防止を目的に大規模工場や一部の風俗関連施設が制限されている。結果、現在の築地町のような小規模な工場と集合住宅が混在する土地利用がされているというわけだ。
赤城神社周辺がリニューアルされる予定
築地町であれば、東西線神楽坂駅からは歩いて3～4分。周辺エリアも含め、交通利便性は高い地域だが、地形、用途地域などの面から地価はこれまで凹んだ状態だった。
だが、2018（平成30）年には築地町の一部も含む赤城周辺地区で街並み誘導型の地区計画が決定されている。それによると「木造建築物が密集し、消防車の侵入が困難な狭隘道路が多い本地区の防災まちづくりを進めます」とあり、地区内にシンボルロードを配し、沿道の不燃化を進める計画だという。
現時点のこの地域は古い建物などが多く、どこか取り残された雰囲気があるが、今後は更新が進むのだろう。赤城神社の祭礼時には各町の神輿が競い合うように通る姿が大迫力で楽しかったのだが、そのあたりはどうなるか。歴史を残しつつの更新になって欲しいところである。
2015年9月にたまたま通りかかった時の一枚。偶然赤城神社から坂を下った築地町で撮影しており、
【第1回】>>《東京都渋谷区》地価上昇率トップが「渋谷」ではなく「初台」なのは必然だった
【第2回】>>《東京都千代田区》地価が上がるのは神田エリアに集中！江戸時代の土地区画が今も影響している
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