将来、地価が上がる街はどこなのか？ ダイヤモンド不動産研究所が作成した地価騰落率10年後予測をもとに、住まいと街の解説者・中川寛子氏が、実際に地価上昇率の高いエリアを訪れ、リアルな街の姿を解説する連載シリーズ。第2回は、東京都千代田区に焦点を当てる。千代田区で地価上昇率の高い地域のほとんどが神田エリアに集中しているが、それはなぜなのか。江戸時代から続く土地の歴史を読み解いていく。
東京都千代田区では、神田エリアの地価上昇が目立つ
これから10年後、千代田区内でもっとも地価が上昇するのはどこか。ダイヤモンド不動産研究所の約1000万件の不動産取引データで推計したところ、上昇率トップは「神田錦町」で28.27％ということが分かった。
【東京都千代田区の10年後地価上昇率予測】
| 地区名 | 上昇率 |
|---|---|
| 千代田区神田錦町 | 28.27％ |
| 千代田区神田和泉町 | 26.75％ |
| 千代田区神田佐久間河岸 | 22.63％ |
| 千代田区神田須田町 | 21.95％ |
| 千代田区神田佐久間町 | 21.12％ |
| 千代田区外神田 | 20.97% |
| 千代田区神田練塀町 | 20.55% |
| 千代田区神田北乗物町 | 20.43% |
| 千代田区神田美倉町 | 20.27% |
| 千代田区三番町 | 20.24% |
| 千代田区神田小川町 | 20.18% |
| 千代田区神田紺屋町 | 19.89% |
| 千代田区麹町 | 19.74% |
| 千代田区神田富山町 | 19.26% |
| 千代田区神田猿楽町 | 18.81% |
| 千代田区神田美土代町 | 18.81% |
| 千代田区神田神保町 | 18.65% |
| 千代田区神田司町 | 18.50% |
| 千代田区二番町 | 18.30% |
| 千代田区神田淡路町 | 18.19% |
| 千代田区神田西福田町 | 17.68% |
| 千代田区六番町 | 17.07% |
| 千代田区神田三崎町 | 16.83% |
| 千代田区神田岩本町 | 16.21% |
| 千代田区平河町 | 16.18% |
| 千代田区四番町 | 16.17% |
| 千代田区一ツ橋 | 16.00% |
| 千代田区内神田 |
15.97% |
| 千代田区神田駿河台 | 15.92% |
| 千代田区西神田 | 15.66% |
| 千代田区一番町 | 15.63% |
| 千代田区隼町 | 15.41% |
| 千代田区神田鍛冶町 | 15.24% |
| 千代田区鍛冶町 | 15.10% |
| 千代田区九段北 | 15.09% |
| 千代田区飯田橋 | 14.81% |
| 千代田区九段南 | 14.20% |
| 千代田区永田町 | 13.30% |
| 千代田区東神田 | 11.46% |
| 千代田区岩本町 | 10.81% |
| 千代田区富士見 | 5.12% |
しかも、上位10町を見てみると神田和泉町（26.75％）、神田佐久間河岸（22.63％）、神田須田町（21.95％）、神田佐久間町（21.12％）、外神田（20.97％）、神田練塀町（20.55％）、神田北乗物町（20.43％）、神田美倉町（20.27％）、三番町（20.24％）となっており、それ以降も神田エリアでの上昇率の高さが目立つ。
【千代田区の土地相場はこちら】>>【AI予測】東京都千代田区の土地価格相場は？10年後の価格推移も公開 ※千代田区の各地区(一部)の相場も確認できます
地域が旧神田区にあたり、特に和泉橋地域にはコンパクトな町が集中している（出典：千代田区ホームぺージ「千代田区の概況」）
と、ここまで読んで、「ははぁ、なるほど！」と思った人は、千代田区の歴史を想起したはずだ。千代田区は、1947（昭和22）年に旧麹町区と旧神田区が合併して誕生した。町名に神田が付いていることから分かる通り、10年後に地価上昇が大きいエリア上位の多くは「旧神田区」なのである。
江戸時代から続く、千代田区の土地区画の歴史
この2つの旧区には、いくつもの大きな違いがある。ひとつは地形。千代田区の地形は、皇居を挟んで東側の低地と西側の台地に二大別でき、旧神田区は神田駿河台などの一部を除き、低地が広がる。現在の地図を見ると、日本橋川から神田川周辺までが旧神田区だ。
残りが旧麹町区で、こちらは大手町や丸の内、有楽町などが低地であるものの、それ以外の麹町、番町などは台地だ。
地形の違いは使い方の違いに繋がる。江戸時代の土地利用を見ると、旧麹町区の江戸城に近い大手町や丸の内エリアには大名屋敷が、番町、麹町エリアには旗本屋敷が配されており、旧神田区エリアは台地部分には旗本屋敷が多く、低地は町人の住む地域となっている。
非常にざっくり言うと、江戸城を守るために城に近い東西を大名屋敷、旗本屋敷で固め、その外側の低地に町人を住まわせたということになる。
誰が住んでいたかは現在のまちの区画に影響する。大名屋敷を中心とする武家地ではひとつひとつの区画が大きく、他の地域に比べると道幅も広く取られていたが、その姿は今の大手町、丸の内あたりに残されている。
明治以降にオフィス街（丸の内）、官庁街（大手町・平成の行政改革で官庁が移転、現在は丸の内同様オフィス街）に用途が変わり、一部の道路が新設されるなどしたが、区画の広さは当時の名残。東京の区画、道路などは意外なほど江戸から引き継がれているのである。
同じ武家地でも旗本屋敷が集まっていたエリアでは、大名屋敷より小さくはなるが街区は大きく、一方で道幅は狭くなる。これは旗本自身の屋敷に加え、敷地内に家臣や使用人が住むための長屋などが作られていたからである。
これが町人地になると通りには商店、その裏手には狭い長屋が並ぶという街並みになり、当然ながら狭い路地が縦横に入り組む、他のエリアとは異なる風景が広がることになる。
今でも大手町周辺から神田方面へ歩き、通りから一本入ると千代田区とは思えないような路地が残されているのはそのためだ。
職人や町人の街だった神田エリアの地価が上昇する理由
江戸の土地利用は、明治以降にも引き継がれた。前述したように、区画の大きな大名屋敷は官庁や軍の施設などとして使われることになり、オフィス街や官庁街として発展することになった。旗本屋敷が多かった麹町、番町界隈は宅地として使われるようになり、区画が小さく、職人などが多く居住していた神田エリア東部は交通の利便性が高かったことから東京有数の繁華街に発展した。
特に賑わったのは、江戸時代には複数の幹線道路が集まり、神田川の舟運の拠点でもあった現在の神田須田町あたり。現在も同地には明治期創業の老舗飲食店が数軒残されており、かつての繁栄を伝えている。
その後、現在までに千代田区域に影響を及ぼしたものは1923（大正12）年の関東大震災と第二次世界大戦の空襲だが、前者は旧神田区に甚大な被害を及ぼし、後者は旧麹町区のほぼ全域を焼失させた。このうち、現在への影響として大きいのは第二次世界大戦だろう。
千代田区に限らず、戦災で焼失しなかった地域はまちや建物の更新が行われなかったり、遅れてしまうことがある。現在、木密地域とされているエリアのほとんどがそうした場所である。千代田区の場合はそこまでではないが、一部に細街路のある区画も残されている。
つまり、千代田区内での神田エリアの現況は、地形の上に歴史が積み重なり、現代の暮らしに合わせた更新がされない地域を含んだまま来たもの。だから、その分、これから更新される機会がある、地価が上昇する余地があると解されたと思われる。
神田錦町の再開発が、地域の風景を変えていくか
実際、神田エリアでは今後、いくつかの開発計画がある。たとえば日本橋川と靖国通りの間に神田警察通りという幹線道路があるが、沿道中心部に位置していた東京電機大学が2012年に足立区北千住に移転、以降、それによる地域の活力の低下を案じる区によって同エリアの整備が検討されてきた。
そのうちのひとつが、神田錦町二丁目神田小川町二丁目地区市街地再開発で、2023年6月には準備組合が設立されている。スケジュールも含め詳細は未定だが、千代田区の地価上昇率トップが神田錦町というのはそうした可能性も織り込まれているのかもしれない。
実際の神田錦町は、日本橋川を挟んで大手町と向かい合うエリアで、神田駅周辺などに比べると道幅も比較的広く、区画も大きい。神田エリア内で見ると開発しやすそうな地域というわけだ。前述の市街地再開発では靖国通りを挟んだ神田小川町二丁目も含まれている。スポーツショップの並ぶ通りの少し先あたりが該当エリアで、今後、地域の風景は大きく変わるかもしれない。
【前回の記事はこちら】>>《東京都渋谷区》地価上昇率トップが「渋谷」ではなく「初台」なのは必然だった
【関連記事】>>東京都千代田区の土地価格相場は坪907万円(10年前比+41.3%)! 10年後の価格推移も公開
【関連記事】>>AIが予測する実勢価格の地価ランキング【東京都】3位豊島区、2位墨田区、1位はどこ？10年後の価格も予想
【関連記事】>>【東京都の公示地価・坪単価ランキング】2026年の住宅地は6.5％増！高額地点、上昇/下落地点や価格推移を確認しよう
地価・坪単価ランキングエリアメニュー |
※不動産一括査定サイトとは、売却したい不動産の情報と個人情報を入力すれば、無料で複数社に査定依頼ができます。査定額を比較できるので売却相場が分かり、きちんと売却してくれる不動産会社を見つけやすくなる便利なサービスです。
| ◆SUUMO（スーモ）売却査定 | |
 |
|
|
無料査定はこちら >> |
|
| 特徴 | ・圧倒的な知名度を誇るSUUMOによる一括査定サービス ・主要大手不動産会社から地元に強い不動産会社まで2000社以上が登録 |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地 |
| 紹介会社数 | 10社（主要一括査定サイトで最多）※査定可能会社数は物件所在地によって異なります |
| 運営会社 | 株式会社リクルート（東証プライム上場） |
|
|
|
| ◆すまいValue | |
 |
|
|
|
|
| 特徴 |
・大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、一棟ビル |
| 対応エリア | 北海道、宮城、東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城、愛知、岐阜、三重、大阪、兵庫、京都、滋賀、奈良、和歌山、岡山、広島、福岡、佐賀 |
| 運営会社 | 大手不動産会社6社（東急リバブル、住友不動産ステップ、三井のリハウス、三菱地所の住まいリレー、野村の仲介＋、小田急不動産） |
|
|
|
| ◆マンションナビ | |
 |
|
|
無料査定はこちら >> |
|
| 特徴 |
・マンションの売却に特化 |
|---|---|
| 対応物件 | マンション |
| 紹介会社数 | 最大9社（売却・買取6社、賃貸3社） |
| 運営会社 | マンションリサーチ |
|
|
|
| ◆HOME4U（ホームフォーユー） | |
 |
|
|
無料査定はこちら >> |
|
| 特徴 | ・悪質な不動産会社はパトロールにより排除している ・20年以上の運営歴があり信頼性が高い ・2500社の提携会社から最大6社の査定が無料で受け取れる |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所 |
| 紹介会社数 | 最大6社 |
| 運営会社 | NTTデータ・ウィズ（東証プライム子会社） |
|
|
|
| ◆いえカツLIFE | |
 |
|
|
無料査定はこちら >> |
|
| 特徴 |
・対応可能な不動産の種類がトップクラス |
|---|---|
| 対応物件 | 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・マンション・ビル、投資マンション、区分所有ビル（1室）、店舗、工場、倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権 |
| 紹介会社数 | 最大6社（売買2社、買取2社、リースバック2社） |
| 運営会社 | サムライ・アドウェイズ（上場子会社） |
|
|
|
| ◆おうちクラベル | |
 |
|
|
無料査定はこちら >> |
|
| 特徴 |
・AI査定で、査定依頼後すぐに結果が分かる |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート |
| 紹介会社数 | 最大15社 |
| 運営会社 | SREホールディングス株式会社（東証プライム上場企業） |
|
|
|
| ◆イエウール | |
 |
|
|
無料査定はこちら >> |
|
| 特徴 |
・掲載企業一覧を掲載、各社のアピールポイントも閲覧可能 |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地 |
| 紹介会社数 | 最大6社 |
| 運営会社 | Speee |
|
|
|
| ◆LIFULL HOME'S（ライフルホームズ） | |
 |
|
|
無料査定はこちら >> |
|
| 特徴 |
・日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営 |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件 |
| 紹介会社数 | 最大6社 |
| 運営会社 | LIFULL（東証プライム上場） |
|
|
|
一括査定サイトと合わせて
利用したい売却査定！
| ◆「SREリアルティ」不動産査定 | |
 |
|
|
|
|
| 特徴 | ・両手仲介・囲い込みを行わない ・東証プライム上場のソニーグループ関連会社が運営 ・売却専門の担当者がマンツーマンで高値売却を追求 ・ソニ―グループと共同開発したAI技術を査定に活用 |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地（建物付きを含む）、収益用不動産 |
| 対応エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府 |
| 運営会社 | SREホールディングス（東証プライム上場） |
|
|
|
不動産一括査定サイト10社を比較
| サイトロゴ |  |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| サービス名 | suumo売却査定 | すまいValue | HOME4U | イエウール | ライフルホームズ | おうちクラベル | イエイ | マンションナビ | リビンマッチ | いえカツLIFE |
| ポイント | 知名度の高いスーモで、大手から地元の会社まで様々な不動産会社に査定を依頼できる。当社調査で満足度No.1 | 大手不動産仲介6社の共同運営で、査定が可能。都市圏の物件に強い。大手の査定結果を比較するのに便利。 | NTTデータの子会社が運営。20年以上の運営歴で安心感がある。大手のほか、店舗や事務所の査定にも対応。 | 都市圏だけでなく、地方の不動産会社も提携多数。対応する物件タイプが豊富で、農地の査定にも対応している。 | 匿名でも査定が可能。提携社数が多く、投資用物件の査定にも対応。東証プライム上場。当社調査で満足度No.2 | 東証プライム上場企業が運営。AI査定ですぐに結果が分かる。売り出し開始でAmazonギフト券最大3万円プレゼント。 | 仲介営業のお断り代行サービスが特徴。査定から成約まで完了でAmazonギフト券最大10万円贈呈。東証プライム上場企業が運営。 | マンションに特化。売却・賃貸、両方の査定が分かる。マンション売買の分析データに詳しい。マンション査定なら選択肢に入れたい。 | 都市部だけでなく、地方の不動産会社とのネットワークが充実。幅広いエリアで査定対応している。20年の運営実績あり。 | 急ぎの売却や訳あり物件の査定に強み。3つの売却方法（仲介、買取、リースバック）を選べる。 |
| ユーザー満足度※ | 3.8 ★★★★★ |
3.4 ★★★★★ |
3.4 ★★★★★ |
3.3 ★★★★★ |
3.6 ★★★★★ |
3.1 ★★★★★ |
3.6 ★★★★★ |
2.8 ★★★★★ |
3.2 ★★★★★ |
ー |
| 提携社数 | 2000以上 | 大手6社 （住友不動産ステップ、東急リバブル、三井のリハウス、野村の仲介など） |
2500以上 | 2600以上 | 4900以上 |
1500 |
1700以上 | 2500 | 1700以上 | 500 |
| 最大紹介社数 | 10社 ※物件所在地によって異なる |
6社 | 6社 | 9社 | 6社 |
9社 |
7社 | 9社 (売却6社、賃貸3社） |
6社 | 6社 （仲介2社、買取2社、リースバック2社） |
| 主な対応物件 | マンション、戸建て、土地 | マンション、戸建て、土地 | マンション、戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟 | マンション、戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、区分マンション（収益）、区分ビル（ビル一室）、農地 | マンション、戸建て、土地、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、倉庫・工場 | マンション、戸建て、土地、一棟マンション・アパート、店舗、事務所 | マンション、戸建て、土地 | マンション | マンション、戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション（1Ｒ・1Ｋ）、一棟ビル/区分所有ビル（ビル1室）、店舗・工場・倉庫、農地、その他 | マンション、戸建て、土地、再建築不可物件、借地権、底地権、その他（共有持分も査定・売却対象）など |
| 対応エリア | 全国 | 全国（一部を除く） | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 東京・神奈川・千葉・埼玉 |
| 解説記事 | 記事はこちら | 記事はこちら | 記事はこちら | 記事はこちら | 記事はこちら | 記事はこちら | 記事はこちら | 記事はこちら | 記事はこちら | 記事はこちら |
| 公式サイト | 詳細を見る （無料査定も可能） |
詳細を見る （無料査定も可能） |
詳細を見る （無料査定も可能） |
詳細を見る （無料査定も可能） |
詳細を見る （無料査定も可能） |
詳細を見る （無料査定も可能） |
詳細を見る （無料査定も可能） |
詳細を見る （無料査定も可能） |
詳細を見る （無料査定も可能） |
詳細を見る （無料査定も可能） |
※ユーザー満足度は、ダイヤモンド不動産研究所が独自にアンケート調査した結果をもとに算定。詳しい記事はこちら
