10年後の地価上昇率からまちを読むVol.1《東京都渋谷区》上昇率トップが「渋谷」ではなく「初台」なのは必然だった

10年後の地価上昇率が高い街は、どこなのか？ ダイヤモンド不動産研究所が作成した地価騰落率10年後予測をもとに、住まいと街の解説者として活動する中川寛子氏が、実際に地価上昇率の高いエリアを訪れ、リアルな街の姿を解説。初回は、東京都渋谷区の上昇率トップ「初台」をひも解く。なぜ、初台の地価上昇率が高いのか、首都圏のほとんどのエリアを歩き尽くした”街の目利き”ならではの視点で分析する。（※トップ画像：京王新線「初台」駅（筆者撮影））

東京都渋谷区で10年後の地価上昇率トップは「初台」

　これから10年後、東京都渋谷区内でもっとも地価が上昇するのはどこか。過去の約1000万件の不動産取引データとAI技術を用いて推計したところ、上昇率トップは「初台」で23.2％ということが分かった（「本町」も同率1位）。

【東京都渋谷区の10年後地価上昇率予測】

【渋谷区初台の土地相場はこちら】>>【AI予測】初台の土地価格相場は13,656万円(10年前比+79.4%)! 10年後の価格推移も公開｜東京都渋谷区

　多くの人は区の中心地であり、100年に一度という開発が続く「渋谷」がもっとも値上がりするだろうと想像するかもしれないが、渋谷の地価上昇率は15.8％で、区内32町のうち16位。もちろん上昇はするが、初台ほどの上昇率ではない。

　だが、地価の上昇メカニズムを考えると、これはある意味必然である。地価の上がり方には2種類あり、ひとつは凹んだところを埋めるように上昇するというもの。そして、もうひとつは急速に高まったニーズに引っ張られて上がるというものである。

　後者については公示地価、基準地価のニュースでよく目にしているところではないかと思う。たとえば、2025年の公示地価の上昇率ランキングを見るとダントツで上がったのは北海道千歳市、JR千歳駅付近で最大48.8％だった。

　これはご存知の通り、半導体工場進出による関連企業、施設、従業員のための需要が急増したため。同様のことは特に地方では起こりがち。それまでなかったニーズが工場の進出で誕生し、もともと安かった地価が一気に上昇することで起きる。しかし、上昇率の数字が高くても実際の地価自体は都心に比べればさほどでもないのはよくあることである。

周囲と比べて安かった土地ほど値上がり率が大きい

　一方、都市のある程度開発が行われてきたエリアでは、地価は周囲よりも安いところを埋めるように上昇していく。これに気づいたのはここ10年ほど続けている「路線価図でまち歩き」の経験からだ。

書籍「路線価図でまち歩き」（画像：Amazon.co.jp）

 「路線価図でまち歩き」は、路線価図を持って地価の差異、変動、その背景を実際のまちを見ながら考えるもので、不動産鑑定士が不動産取引を中心にさまざまな要因から土地価格を算出するのとは逆方向の作業である。不動産鑑定の裏読みとでもいえばよいだろうか。なぜ、この場所とあの場所の地価に差があるのか、その要因を探るまち歩きである。

　首都圏などの都市圏を中心に数十回以上のまち歩きで気づいたことのひとつは、坂の途中や窪地など、もともと周囲に比して安かった場所ほど値上がり率が大きいということ。周囲に比べて安かったから上げる余地がある。だから上がるし、周辺よりも地価上昇率の割合が高くなっても、実際の額としてはそれ以外の場所よりもまだ安い。

　たとえば、条件の良いA地点の坪単価が100万円で、坂の下のB地点が50万円だったとしよう。地価の上昇局面でB地点が60万円、70万円になってもまだA地点とは価格差があり、安く感じる人は少なくないはず。坂の下で災害に脆弱という要件があったとしてもそれをいくら安くカウントするかにセオリーはない。

　だとしたらすでに100万円の、ちょっとお高く思える土地を買って110万円で売るより、50万円の土地を買って70万円で売るほうが売りやすく、儲かる。そう考えれば凹んだ土地ほど上昇する仕組みがご理解いただけるのではなかろうか。

　ついでに凹んだB地点が少し埋められた後は、それに比して安く思えるようになったA地点が上がる。B地点が70万円ならそれより条件の良いA地点は100万円ではなく、120万円が妥当ではないかと考えられるようになるからだ。

渋谷区で凹んだエリア：京王新線の初台、本町、幡ヶ谷、笹塚

　さて、本題に戻り、次になぜ初台は渋谷区内で凹んだ存在だったのかを見ていこう。地価上昇率の推計を上昇率が高い順に見ていくと分かることがある。

　上昇率トップは初台と本町だが、その次に幡ヶ谷、笹塚と続く。いずれも京王新線の駅を最寄りとする地域である。つまり、初台だけが凹んでいるわけではなく、渋谷区内では京王新線3駅を最寄りとするエリアが凹んでいるのである。

京王新線幡ヶ谷駅。地下から上がってくると目の前に甲州街道、上部には首都高速４号新宿線があり、いささか窮屈な印象（筆者撮影）

　京王新線は、1978年に京王線の混雑緩和のために作られた新線で、1980年に都営新宿線との直通運転が始まった。新宿駅にも、都心にも直通で行ける利便性の高い沿線ではあるが、京王線本体やその他私鉄路線に比べると認知度は今ひとつ。また、新宿駅で山手線その他路線に乗換をしようと思うと地下5階からの移動になるなど不便な点もある。

　まちとしての京王新線3駅は、いずれも甲州街道沿道。笹塚は最初の宿場町である内藤新宿と2番目の宿場町高井戸との中間地点として賑わったという。また、江戸時代には玉川上水が流れており、その後は現在、約2.6kmの玉川上水旧水路緑道として残されている。

　歴史のある古いまちというわけだが、それが現在にはあまりプラスに働いていない。甲州街道にあまりに近すぎたのが良くなかったのかもしれない。エリアの中央を甲州街道、その上には首都高速4号新宿線が走っており、それがエリアを分断、まちの風景を暗くしている。

　多くの人にとって、まちのイメージが駅前の風景で構成されていることを考えると、この不利さは侮れないほど大きい。また、音や振動、空気環境の問題もあろうし、高速道路の近接区域では工事制限もあると聞く。

甲州街道（右）と山手通り（正面）が交差する初台交差点。上空でも首都高が交差している（筆者撮影）

　特に初台エリアは、上部では首都高速中央環状線と4号線が交差、地表では甲州街道と山手通りが交差する。その角には東京オペラシティ、新国立劇場が大きな敷地を占めており、来街者を呼び込みはするが、同時に人の流れを阻害する大きなブラックボックスにもなっている。ちなみに東京オペラシティは新宿区にあり、住所は西新宿3丁目。2つの建物の間に区界がある。

　しかも、初台と甲州街道を挟んで向かい合う本町1丁目の一部地域は戦災で焼失しなかった地域で、昔からの道が残る。それ以外の本町から幡ヶ谷にかけては焼失はしているが、その後、区画整理その他は行われておらず、いまだに細街路、木密地域が多く存在している。場所によっては江戸時代からの路地などがそのまま残されており、現在の車社会、建築法規に合致していない。

幹線道路から少し入ると車が通り抜けられないような狭い道路や階段になっているような箇所も見かける（筆者撮影）

　渋谷区のホームページによると、幅員4m未満の狭い道路等は本町、幡ヶ谷、笹塚をはじめ区内全域にあり、そのうち、水道道路沿いの本町2丁目、6丁目、幡ヶ谷3丁目では細街路率（幅員4m未満道路面積/全道路面積×100）が50％以上（※)。京王新線沿線には、災害時に危険なエリアが広範に広がっているのだ。
(※参照：渋谷区「渋谷区の土地と建物 第3章オープンスペース」）

　それ以外にも玉川上水を真ん中に馬の背状になっている地形などまちの発展を妨げたであろう要因はあるが、これだけ分かれば、なぜこのエリアが凹んでいるか、そして、だからこのエリアの今後の地価上昇率が高く出たこともお分りいただけただろう。不動産に掘り出し物はないのである。

再開発やまちづくりで今後変化していく可能性

　では、最後に現在凹んでいて、これから地価上昇が高い場所は買うべきかどうか。そのあたりは考え方次第だろう。

　ひとつには、これからまちが変わるであろうという期待がある。渋谷区では京王新線沿線の各地域でまちづくり意見交換会、勉強会などを開催。地区防災計画などを変更するなどしてまちを変えていこうとしている。3駅を「ササハタハツ」（各駅の名前を繋げている）というひとつのエリアとして民間企業も参画したまちづくりの団体が活動してもいる。

　それがどれだけまちを変えるかは未知だが、東京都の地震に関する「地域危険度一覧表」を注意深く見ると、かつて危険と言われたまちが徐々に安全に変わってきたことが分かる。このエリアも変っていく可能性が少なからずあるのだ。

再開発予定地ではすでに空き家、暫定利用で駐車場になっている土地などもあり、今後着々と変化が始まるはずだ（筆者撮影）

　また、住所は新宿区だが、最寄り駅のひとつが初台である、隣接する西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業（※）が初台にも影響を及ぼすのではという予測もある。

　もうひとつ、危険が分かっているなら備えておけば良いという考え方もある。危険な地域だとしても全域が危険なわけではないし、危険に応じた建物や土地の使い方もあり得る。

京王新線沿いには玉川上水の旧水路を利用した緑道が都市公園として整備されている。現在は再整備の検討などが進められており、気持ちの良い空間（筆者撮影）

　それにそもそも、この地域は便利なだけでなく、緑道は気持ち良く、商店街は楽しい。個人的には全部ビルになってはいるが、銭湯が点在しているのも気に入っている。庶民的でどこかレトロな風情があるのだ。さあ、あとはその人次第だろう。

幡ヶ谷駅北口近くから伸びる幡ヶ谷六号通り商店街。水道道路以遠は六号坂通り商店街となり、歴史を感じさせる和菓子店や美味しいお惣菜を扱う精肉店などが揃う（筆者撮影）

幡ヶ谷から徒歩5分、住宅街にある銭湯・観音湯。サウナもあり、営業時間前から人が並んでいた。男湯のみ露天風呂がある（筆者撮影）

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