新宿区の中古コンパクトマンション(50平米以下)価格ランキング! 人気の物件、価格、値上がり率は?【完全版】

2022年2月28日公開(2022年4月15日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

東京都新宿区にある中古コンパクトマンション(床面積50㎡以下)では、どの物件が人気なのか? 中古コンパクトマンション価格の上昇率や賃料を調査し、魅力ある物件を探り出してみた。(データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

シニア世帯や単身世帯に人気!
「コンパクトマンション」とは?

 「コンパクトマンション」とは、30㎡~50㎡程度の広さの部屋が中心となったマンションのことだが、実は、明確な定義はない。一般的には1LDK~2LDKの間取りが多く、「ワンルームよりも広く、ファミリータイプよりも狭い」と考えればいいだろう。

 コンパクトマンションはそれほど広さを持たないため、駅周辺などの好条件に立地していることが多い。そのため、生活利便性が高く、資産価値が下がりにくいのも大きな特徴だ。売る・貸すことを視野に入れている単身者や2人世帯、もしくは広い部屋を必要としなくなったシニア世帯から人気が高い。

  賃貸を考える場合の指標の一つが、年間家賃収入を物件価格で割った表面利回り(以下、利回り)だ。都心の中古マンションの平均利回りは約4.5%なので、5%を超えると高水準と言えるだろう。また、3%を下回ると諸経費、ローンなどを差し引くと家賃収入がマイナスになる可能性があるので注意が必要だ。

新宿区の中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

 それでは、東京都新宿区の中古コンパクトマンションで、価格が高い上位5物件を見てみよう。価格帯は5,000万円前後が多く、四ツ谷三丁目駅周辺の物件がトップ5に2件入っている。

【新宿区】
中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

順位

マンション名/概要

40㎡あたりの

物件価格

ライフルホームズで周辺1LDKを見る
1位

ディヴレ神楽坂
賃料利回り:3.4%
所在地:新宿区神楽坂(神楽坂駅徒歩1分)
築年月:2011年5月

階建:地上13階
総戸数:61戸

5,626万円
2位

ズーム四谷左門町
賃料利回り:3.7%
所在地:新宿区左門町(四谷三丁目駅徒歩3分)
築年月:2015年2月

階建:地上13階
総戸数:35戸

5,118万円
3位

パークホームズ四谷三丁目アーバンレジデンス
賃料利回り:3.9%
所在地:新宿区舟町(四谷三丁目駅徒歩2分)
築年月:2007年5月

階建:地上10階
総戸数:75戸

4,949万円
4位

コンシェリア新宿イースト
賃料利回り:4.2%
所在地:新宿区新宿(新宿三丁目駅徒歩4分)
築年月:2010年10月

階建:地上14階
総戸数:63戸

4,937万円
5位

エステムプラザ市谷外濠公園
賃料利回り:4.2%
所在地:新宿区市谷本村町(市ケ谷駅徒歩4分)
築年月:2014年11月

階建:地上14階
総戸数:65戸

4,864万円
※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。
【コンパクトマンションランキング】抽出条件
・最大面積40㎡~55㎡、築5年~25年、最寄り駅から徒歩10分以内、直近10年で3件以上の取引実績がある

 新宿区の中古コンパクトマンション価格ランキングで1位となったのは、東京メトロ東西線神楽坂駅から徒歩1分、都営大江戸線牛込神楽坂駅から徒歩5分と立地の良い「ディヴレ神楽坂」だ(下のストリートビュー参照)。

 「ディヴレ神楽坂」は2011年5月に完成した地上13階建て、総戸数61戸のマンションだ。間取りは1R~1LDK(32.23㎡~46.56㎡)と単身者・DINKS向けである。

 この物件の一番の魅力は、東京メトロ東西線神楽坂駅から徒歩1分という立地の良さ。都営大江戸線牛込神楽坂駅からも徒歩5分のため、都内のどこに移動するにもアクセス良好である。おしゃれな飲食店などの多い神楽坂は、新宿区の中でも落ち着いた大人の街として人気が高い。ただし価格が高額なこともあり、賃料利回りは3.4%と高いとはいえない。

 「ディヴレ神楽坂」は通りに面した敷地が駐車場となっている。そのためエントランスホールが奥まった場所に配置され、人通りを離れたプライベートな空間が作られている。床暖房、ミストサウナ付きのバスルーム、食器洗い乾燥機などのハイスペックな設備が備え付けられているのも特徴だ。

>>「新宿区の中古コンパクトマンション価格ランキング(1位~100位)」はこちらから

新宿区の中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

 以下は、東京都新宿区にあるコンパクトマンションの、中古価格の騰落率(値上がり率・値下がり率)の一覧だ。

 そもそも、新築マンションは買った瞬間から価格が下落する。1年経過するごとに数%ずつ値を下げ、築15年~20年で半分程度まで下がるといわれている。中古マンションは下落することが当然であり、値上がりするケースはそう多くない。

 中古マンションの騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)に関しては、分譲時の価格が大きな要因となるほか、最寄り駅の人気度や駅距離、売り主のブランド力などによって左右される。中古価格が販売時を超えるものはごくわずかなのである。

 しかし、新宿区では騰落率トップ5の物件全てが30%以上値上がりしている。目立つのは神楽坂や飯田橋など新宿駅から離れた牛込エリアでの騰落率の高さ。特に、早稲田駅の物件は築年数が20年超にも関わらず、31%の値上がりとなっていて人気の高さがうかがえる。

【新宿区】
​中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

順位 マンション名 騰落率 ライフルホームズで周辺1LDKを見る
1位

デュオスカーラ神楽坂
40㎡あたりの価格:4,404万円
賃料利回り:4.4%

所在地:新宿区横寺町(牛込神楽坂駅徒歩1分)
築年月:2003年8月

階建:地上12階
総戸数:32戸

+38%
2位

デュオスカーラ新大久保
40㎡あたりの価格:4,114万円
賃料利回り:4.8%

所在地:新宿区大久保(新大久保駅徒歩4分)
築年月:2003年12月

階建:地上5階
総戸数:49戸

+35%
3位

ビクトリアハイム早稲田
40㎡あたりの価格:3,823万円
賃料利回り:4.8%

所在地:新宿区早稲田町(早稲田駅徒歩6分)
築年月:1999年10月

階建:地上12階、地下1階
総戸数:43戸

+31%
4位

エステムプラザ飯田橋タワーレジデンス
40㎡あたりの価格:4,767万円
賃料利回り:4.3%

所在地:新宿区新小川町(飯田橋駅徒歩6分)
築年月:2012年3月

階建:地上14階
総戸数:81戸

+31%
5位

セレビア新宿御苑前
40㎡あたりの価格:4,356万円
賃料利回り:4.6%

所在地:新宿区新宿(新宿御苑前駅徒歩5分)
築年月:2004年3月

階建:地上13階
総戸数:85戸

+30%
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11カ月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。※データは2021年2月時点

 新宿区の中古コンパクトマンション騰落率ランキングで1位となったのは、都営大江戸線牛込神楽坂駅から徒歩1分の「デュオスカーラ神楽坂」だ。

 「デュオスカーラ神楽坂」は、2003年8月築、地上12階建て、総戸数32戸、間取りは1DK~1LDK(32.97㎡~44.12㎡)のコンパクトマンション。人気の神楽坂エリア、しかも駅近物件で、賃料利回りも4.4%とまずまずである。東京メトロ東西線神楽坂駅まで徒歩6分。さらに徒歩8分の飯田橋駅は地下鉄が4路線とJRも利用できるため利便性がとても高い。

 室内は浴室乾燥機やエアコン付きで、無料インターネット回線も利用可能。オートロックや宅配ボックス、モニター付きインターホンなどセキュリティーが充実している。近隣には、風情ある店舗が並ぶ商店街や寺院があり、落ち着いた印象の地域である。

世界最大のターミナル駅と、東京都庁を抱える新宿区

 新宿区は世界最大のターミナル駅と言われている新宿駅がある。都心と地方をつなぐ多くの路線が乗り入れており、乗降客数が世界一多い駅としてギネス記録にも認定されている。

 新宿駅の西口には東京都庁を筆頭に超高層ビルのオフィス街があり、毎日多くのビジネスパーソンで駅はあふれかえっている。東口には日本一の歓楽街と言われる歌舞伎町があり、深夜でも多くの人で賑わう。南方面には新宿御苑や明治神宮外苑といった都心とは思えないほど自然豊かなエリアが広がっている。

新宿区・歌舞伎町(出典:PIXTA)
新宿区・歌舞伎町(出典:PIXTA)

 新宿駅から徒歩圏内にある新大久保は東京のコリアンタウンと呼ばれ、韓国料理店や韓国コスメの店が立ち並ぶ。近年は韓流ブームの影響もあり、ショッピングやグルメ、スイーツを楽しむために各地から多くの人が訪れる。

 牛込地域にあるのが、大人の街として人気の神楽坂。江戸時代の面影が残る街並みには、ミシュランガイドに掲載されるレストランが多数あるほか、おしゃれな飲食店や商店が点在する。特に路地裏には古くから続く高級料亭などもあり、石畳の道や黒塀の趣のある街並みが残っている。

2022年も引き続き、コンパクトマンションが住宅ローン控除の対象に!

 これまで、50㎡未満の物件は住宅ローン控除の対象外だった。しかし、2021年には、合計所得金額1000万円以下などといった要件を満たせば「床面積40㎡以上50㎡未満の物件も住宅ローン控除の対象になる」という緩和が行われた。

 そして、2022年もこの要件緩和は続くことが決まっている。2022年3月に関連法が成立した「令和4年度税制改正大綱」によると、以下の要件を満たす場合に、床面積40㎡以上50㎡未満のコンパクトマンションも、住宅ローン控除が適用となる。 

 ※ 住宅ローン控除:年末の住宅ローン残高の0.7%を上限として所得税などから控除される減税制度

【住宅ローン控除の適用要件(床面積40㎡以上50㎡未満の物件の場合)】
新築で、2023年12月31日までに建築確認を受けた物件であること
・合計所得金額が1000万円以下(1000万円を超えた年は控除対象外)

⇒ 50㎡未満の物件でも住宅ローン控除が適用される!

 住宅ローン控除は、最大13年間、住宅ローン借入残高の0.7%が、毎年の所得税や住民税から控除されるという非常に減税効果が高い制度だ。コンパクトマンションの購入を検討している人は、ぜひ、この制度が適用できるかどうかを確認しておきたい。

【関連記事】>>住宅の新築・取得時の減税・優遇制度・補助金制度を解説! 
【関連記事】>>独身女性が買うべき新築マンションは「1LDK」中目黒などの好立地マンションなら、値下がりしにくく、資産価値も高い!

総掲載物件数は約400万件!

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価格ランキング(新宿区)1位~100位は?

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