新宿区の「新築マンション人気ランキング」
神楽坂、市谷、高田馬場、四ツ谷、目白、西早稲田など、注目エリアのおすすめ物件は？

東京都・新宿区で、人気の高い新築マンションが分かる「新築マンション人気ランキング」を作成した。新宿区は、 神楽坂、市谷、高田馬場などが人気だ。近年、新宿エリアなどの再開発がすすみ、職住近接の場所としても評価を高めている。これは、住宅評論家の櫻井幸雄氏が、ディベロッパー33社を調査して作ったランキングだ。マンション選びの参考にしよう。（画像）神楽坂／出典：PIXTA

・人気ランキングを見る ・新宿区の市況 ・エリア概況（人口、暮らし、治安）

新宿区の新築マンション市況：従来の戸建て中心の住居エリアに物件が増加

 「都心5区」という呼び方で、近年、都心部に加えられたのが、新宿区と渋谷区。もともとの都心である、千代田区・中央区・港区にあとから加えられたのは、JR山手線外側に位置する場所が多いからだろう。

　しかし、近年、新宿区と渋谷区の成長が著しい。新宿区内では、西新宿エリアがビジネスの拠点として大きく発展しているし、渋谷区では駅周辺の大がかりな再開発で、街の印象が変わっている。

　一方で、新宿区と渋谷区では、中心エリアでのマンション開発が難しくなっている。規制によりマンションが建設できない場所が増えたし、マンションが建設できる場所では、「分譲」ではなく「賃貸」にするケースが増えたからだ。

神楽坂、市谷、高田馬場に
新築マンションが増えている

　それでも、「成長株である新宿や渋谷区内でマイホームを持ちたい」と考える人は多く、このニーズに応える新規物件は継続的に発売されている。

　その新規分譲マンションの多発エリアは、新宿区と渋谷区の住宅エリア。具体的に言うと、新宿区内では神楽坂を中心に、市谷、高田馬場を含んだ場所。江戸時代から庶民が住んでいた歴史ある住宅ゾーンだ。

　昔からの住宅地であるため、一戸建てを交えて住宅が立て込んだ場所があり、一部道路が狭いという問題も生じがちだが、静かな住宅環境が保たれているのが特徴。特に、夜は静かだ。

　一方で、割安なマンションを見つけやすいのが山手通り沿いだったが、近年は、首都高速中央環状線（このエリアでは、地下）の開通で、山手通りの交通量が減ったことにより、価格は上昇している。

新宿区の新築マンション人気ランキングをすべて掲載

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◆新築マンション人気ランキング

新宿区のエリア概況（人口、暮らし、治安）は？

新宿区の基本データ（人口、暮らし）

人口	34万6853人	都内12位
人口（2030年の推計）	37万9000人　※1	―
人口（2040年の推計）	37万0000人　※1	―
世帯数	22万0306世帯	都内11位
人口密度（人／㎢）	1万9037人／㎢	都内7位
外国人人口	4万3550人	―
子ども比率（未就学児童÷総人口）	4.1%	―
平均所得	518万円　※2	都内8位
出所：住民基本台帳による東京都の世帯と人口（令和5年）、国際社会保障・人口問題研究所「『日本の地域別将来推計人口（平成30（2018）年推計）』」、東京都「都内の保育サービスの状況について（令和2年4月1日現在）」、総務省「令和元年度　市町村税課税状況等の調」

　新宿区における人口は都内12位、世帯数は11位になる。1km²あたりの人口密度は7位。また、外国人人口は43,550人で同区総人口の12.6％を占めている。人口に占める子どもの比率は4.1％と低い。

　また、新宿区発表による最新の将来人口推計（「平成28年　新宿区人口ビジョン」）によると、2030年には379,000人が見込まれているが、2040年にはピークを過ぎて減少傾向に入る。

　区民の一人当たり平均所得は都内8位になり、高い方だ。

新宿区の治安

犯罪件数	6485件	都内3位
犯罪発生率	18.9％	都内3位
出所：出所：警視庁「犯罪発生状況（平成31年）」の刑法犯認知件数、※犯罪発生率は、犯罪件数÷総人口 ×1000

　治安に関しては、警視庁が発表した2017年の23区中の犯罪件数（刑法犯認知件数）および、犯罪発生率ともに3位と高い。新宿区には歓楽街の「歌舞伎町」があり、犯罪が多い街というイメージがあるが、それを証明する結果となっている。とはいえ、2010年に犯罪発生件数10,537件を記録し、その後、条例の拡充や防犯パトロールなどの取り組みが行われ減少傾向にある。

マンション相場は？

　新宿区のマンション相場はどれくらいなのか。新宿区のマンションを築年数別でみると、平均価格（70m²換算）は以下のとおりとなっている。

新宿区の中古マンション築年数別平均価格（70m²換算）

1～3年以内	11,036万円
3～5年以内	9,092万円
5～10年以内	9,354万円
10～15年以内	8,527万円
15～20年以内	8,450万円
20年以上	6,328万円
※出所：住宅情報サイト「ライフルホームズ」 データは2023年4月1日時点。ーはデータなし。

　また、新宿区と周辺の中古マンションの価格相場と比較すると、新宿区（6,598万円）に対して、千代田区（11,370万円）、中央区（7,738万円）、港区（8,699万円）、文京区（6,994万円）、台東区（6,001万円）、墨田区（5,814万円）となっている。

土地･地盤は？

　新宿区は東京都内の中央やや西側に位置し、面積は18.22㎢で23区中13番目の広さ。1947年に四谷区、牛込区、淀橋区が合併して誕生した。

　新宿区は武蔵野台地の東端にあたる。東ローム層と呼ばれる火山灰土で覆われており、地質的には比較的強度が期待できる。また、文京区、千代田区の区境に沿って流れる神田川周辺、北西部を流れる妙正寺川周辺に谷地が分布している。標高は箱根山で44.6ｍ、飯田橋付近で4.2ｍである。

　新宿区内南端には日本橋へ繋がる甲州街道が走る。新宿区の中央を南北に縦断する明治通りは靖国通り、大久保通りなど数多くの幹線と交差する。JRは山手線、中央線、埼京線が、地下鉄も都営、メトロの主要線が走る。また、京王線、小田急線、西武線はそれぞれ新宿をターミナル駅としている。

区内の主要地域（四谷、大久保、落合など）の特徴・主要施設・町名

●四谷地域（若葉、内藤、信濃町など）

　四谷は千代田区との区境にあり、JR四ッ谷駅前から新宿通りに沿って広がる。四谷坂町は、靖国通りに接し通り沿いにはビルやマンションなどが並ぶが、一歩離れると主に住宅地となっている。

　若葉、須賀町、愛住町は寺院が多く静けさに包まれている。左門町、信濃町は、中央を外苑東通りが縦貫し、幹線道路沿いは高層建造物が並らぶが、道路から離れると住宅地が広がる。南元町はJR中央線をまたぐように広がり、マンションの多い住宅街である。

　地下鉄曙橋近辺の幹線に面した舟町、片町、住吉町はビルやマンションが建ち並ぶが、道路を離れると住宅街となる。霞ヶ丘町は明治神宮外苑と都立明治公園が町域の大部分を占めている。

　内藤町は町域の大部分を新宿御苑の敷地が占めるが、新宿御苑東側、外苑西通り沿いは住宅地となっている。新宿および歌舞伎町はオフィス街、歓楽街として知られるが、近年、複合型の超高層ビルや超高層マンションを中心とした再開発が進んでいる。

●箪笥町（たんすまち）地域（神楽坂、市谷本村町など）

　新宿区の北東部に位置し市ケ谷駅の西側に広がる台地にあたる。靖国通り、外苑西通り、大久保通り、牛込中央通りに囲まれたエリアである。

　台地沿いの高台に並ぶ住宅街は、江戸時代に大名屋敷が置かれていたところである。明治維新以降も山の手と呼び称されて、現代においても高級住宅街として周知されている。

　市谷田町、市谷本村町、市谷船河原町、市谷八幡町は市ケ谷駅の西側、外堀通りに面しており、通り沿いには高層建造物が並ぶ。市谷本村町は幹線通り沿いにビルや商店が並び、西端には高級賃貸マンションが立つ。

　市谷砂土原町、市谷船河原町は明治時代より山の手と呼称されてきた主に低層マンションが建ち並ぶ。市谷亀岡八幡宮が置かれる市谷八幡町は外堀通り沿いに高層建造物が並ぶが幹線道路から離れると一般の住宅も見られる。早稲田通りを挟んで広がる神楽坂は、坂下から坂上まで数々の商店が並び、とくに坂上は高級住宅街となっている。

●榎町（えのきちょう）地域（弁天町、水道町、天神町など）

　新宿区の北部に位置する。地域内には早稲田通り大久保通りや外苑東通りが走り、地下鉄の大江戸線、東西線、有楽町線が幹線道路に沿うように通っている。

　天神町、榎町、東榎町、早稲田町、弁天町、早稲田南町、馬場下町は、早稲田通りに面して商店やビルが並んでいるが、道路を離れると住宅地と印刷関連の工場、高層建造物が混在している。

　地下鉄大江戸線の牛込柳町駅が最寄り駅となる原町は幹線道路沿いにはマンションや商店が混在しているが、そのほとんどが住宅地となっている。改代町、水道町、西五軒町は首都高速5号線、神田川に面しており、印刷、製本関連の工場が多く、住宅と高層建造物が混在している。

　山吹町、早稲田鶴巻町は住宅地と印刷・製本関連事業所や商業施設が混在しているが、近年高層マンションの姿を見かけることが多くなっている。

●戸山地域（戸山、若松町、富久町など）

　新宿区のほぼ中央部に位置し、早稲田通り、外苑東通り、明治通り、靖国通りに囲まれている。地下鉄の丸ノ内線、東西線、新宿線、大江戸線が利用可能であるが幹線道路沿いのバス便が豊富で、利用者も多くいる。また、区の中でも標高が高いエリアである。

　市谷台町は幹線道路に沿って高層建造物が並ぶが、道路を離れると低層の住宅街になっている。富久町は、主に住宅地として知られていたが、「ローレルコート新宿タワー」、「富久クロスコンフォートタワー」と2つのタワーマンション、超高層マンションが立っている。

　東京女子医科大学がある河田町のフジテレビ本社の跡地には「河田町コンフォガーデン」、「東急ビューレジデンス市ヶ谷河田町」と高層階の賃貸マンションが立っている。若松町は住宅地であるが、東京女子医科の病院や校舎など公的機関も多く立地している。

　戸山は標高44.6ｍの箱根山を中心とした都立戸山公園、東京都立戸山高等学校、学習院女子大学、早稲田大学戸山キャンパスや、国立国際医療研究センター病院といった医療施設がある。

●大久保地域（大久保、百人町）

　新宿区の西端に位置し、南北に明治通り、左右に大久保通りが交差する。JRの山手線、中央線、地下鉄の大江戸線、副都心線が走っている。戦前までは華族や富豪の豪邸が建ち並ぶ閑静な住宅街で、文豪や芸術家が集まる大久保文士村とも呼ばれていた。

　地域の南部にはJR新大久保駅前を核として日本最大のコリアンタウンと呼ばれる一大商店街が広がっており、アジア諸国だけではなくイスラム圏の人たちも生活を営むようになっている。

　大久保は四方をJR山手線、明治通り、大久保通り、早稲田通りに囲まれたエリアに当たり、南部はコリアンタウンの商店が広がるが、北部には早稲田大学のキャンパスをはじめ中高学校、専門学校が集まり、再開発で誕生した超高層ビルの「新宿ガーデンタワー」もある。「音楽の町」「楽器の町」として知られる百人町はJRの山手線、中央線に左右を挟まれたように広がり、小滝橋通り沿いに高層ビルが建ち並ぶ。

●戸塚地域（戸塚町、西早稲田）

　新宿区の北西に位置し、南北に明治通りが走り、東西に走る新目白通り、早稲田通りと交差する。JR山手線、地下鉄東西線、西武新宿線が高田馬場駅に乗り入れ、明治通り側には地下鉄副都心線、都電荒川線が走っている。

　地域内には早稲田大学およびその関連施設や小学校、中学校、専門学校などが数多く立ち並び、古くから学生街として知られている。また、国際的な活動を行っているアムネスティ・インターナショナル日本支部、国境なき医師団、ピースボートなどの団体事務所がある。

　戸塚町は早稲田大学南門通りの東沿いに位置し、早稲田通りを挟んで南北に広がっており、北側の大部分は大隈庭園とリーガロイヤルホテル東京が占め、南側は早稲田キャンパスと早稲田中学高校の間に住宅街が広がっている。

　西早稲田は区の北部に位置し北は神田川、西部は明治通りに接し、早稲田大学のメインキャンパスである早稲田キャンパスがあり、早稲田大学の関連の施設が見られるが、ここ数年高層マンションが建ちはじめている。

●落合地域（上落合、下落合、中落合）

　新宿区の北西に位置し、南北に環状六号線（山手通り）が走り、東西に走る目白通り、新目白通りと交差する。地域の東端にはJR山手線、また、東西に西武新宿線、地下鉄大江戸線が走っている。

　地域の西に妙正寺川、東に神田川が流れ、公園や緑地が多く豊かな環境が広がる。林芙美子、佐伯祐三をはじめとした小説家や画家が居を構え、その跡はいまも記念館として公開されている。

　上落合は、北の妙正寺川、東の神田川、南の早稲田通りに囲まれたエリアで、ほぼ中央を縦断する山手通り沿いにはビルが建ち並ぶが、道路を離れると住宅地が広がっている。妙正寺川と神田川が合流する下落合は東のJR山手線、北の目白通り、南の新目白通りに囲まれたエリアで、幹線道路から低層マンションの姿が見えるようになってきた。

　ほぼ中央で山手通りと新目白通りが東西南北に交差する中落合は古くから住宅地として親しまれてきたが、近年は幹線道路沿いに新築マンションが建ちはじめてきている。

●柏木地域

　北新宿は区の西部に位置し、青梅街道、税務署通り、小滝橋通り、神田川に囲まれており、地域内をJR中央線、大久保通りが走る。古くからの住宅や中小の商店街が数多く密集していたが、北新宿地区再開発事業で出現した高層ビル「新宿フロントタワー」とマンション「ザ・パークハウス新宿タワー」によって町の様相は一変。

　また、新宿税務署、東京消防庁新宿消防署、東京都子供家庭総合センター、東京都教育庁東京都教育相談センターなどの公共機関が並んでいる。

●西新宿地域（角筈＝つのはず地域）

　西新宿は1970年の住居表示が実施される以前は、角筈（つのはず）と呼ばれていた。新宿駅の西口から山手通りにまで広がる一帯で、青梅街道、甲州街道　山手通りに囲まれたエリアである。JRの中央線、山手線、小田急小田原線、京王線、地下鉄の大江戸線、丸ノ内線が新宿駅に乗り入れている。

　戦後まもなく策定された新宿副都心計画による開発が進み町の様相は大きく変わり、駅近くは繁華街や百貨店、家電量販店でにぎわうが、西に進むにつれオフィス、ホテルなど超高層ビルが並び、日本最大規模のオフィス街となっている。1991年には東京都庁舎が移転開庁している。

　一方で、駅から離れた地域では、一軒家やアパートなどの住宅地があるが、自治体の再開発計画などにより、超高層ビルやマンションの建設が進み、日に日にその姿を変えつつある。