AIが予測する実勢価格の地価ランキング【京都府】3位京都市下京区、2位京都市中京区、1位はどこ？ 10年後の価格も予想

10年後の京都府の土地価格における、市区町村ごとの騰落率ランキングを作成しました。東京都市大学の教授が監修するベンチャーの協力を得て、約1,000万件の不動産取引データとAI技術を用いた15年前から現在、さらに10年後の地価（実勢価格）を推計したものです。現在の土地の実勢価格ランキングも公開します。

予測は、約1,000万件の「不動産取引情報・成約価格情報」（出典：国土交通省・不動産情報ライブラリ）などを基に、AI（人工知能）により作成。東京都市大学建築都市デザイン学部都市工学科秋山研究室の大学発ベンチャーである都市空間総合研究所で培われた学術的な知見と、最新のAI技術を用いて構築。各地点の詳細はダイヤモンド不動産研究所サイト内の「不動産価格データベース」のページを参照。

現在の土地の実勢価格ランキング（京都府）の1位は京都市上京区

　土地の価格に関する指標はいくつもあり、政府が発表する「公示地価」「都道府県地価調査」「路線価」などが代表的なものです。これらの”公的評価額”は、長期にわたるデータがあるものの、主に税金を算出するために存在する価格で、”実勢価格（実際に取引される価格）”とは異なっています。

　都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われています。

　実勢価格についてはさまざまなものが存在していますが、実際の不動産の売買に役立つものはそう多くはありません。そこでダイヤモンド不動産研究所では、市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格を推計しました。

　その数値から、現在の市区町村別実勢価格ランキング（京都府）を作成しました。

京都府の現在の地価ランキング【市区町村別】

順位	市区町村	2024年の実勢相場 (円/坪)	10年前比増減率
1	京都市上京区	1,569,065	45.91%
2	京都市中京区	1,320,918	49.27%
3	京都市下京区	1,154,587	36.13%
4	京都市左京区	996,614	16.59%
5	京都市北区	963,799	17.08%
6	向日市	824,015	24.02%
7	京都市右京区	807,842	21.41%
8	京都市西京区	793,093	16.75%
9	京都市南区	788,750	27.37%
10	長岡京市	747,368	20.36%
11	京都市東山区	698,612	27.00%
12	京都市山科区	614,993	17.34%
13	京田辺市	582,279	16.07%
14	京都市伏見区	544,111	13.85%
15	大山崎町	523,866	15.23%
16	宇治市	481,399	13.66%
17	城陽市	455,871	10.82%
18	久御山町	329,378	15.36%
19	精華町	323,045	12.06%
20	亀岡市	314,100	14.98%
21	八幡市	310,424	15.77%
22	木津川市	246,384	12.84%
23	舞鶴市	167,667	5.89%
24	福知山市	142,302	0.99%
25	宇治田原町	119,775	7.85%
26	井手町	110,583	3.15%
27	綾部市	108,691	4.40%
28	宮津市	101,433	0.03%
29	南丹市	85,463	3.42%
30	京丹後市	68,072	0.73%
31	与謝野町	43,938	-5.43%
32	南山城村	23,973	-17.52%
33	笠置町	11,759	-32.33%

※本予測は、約1,000万件の「不動産取引情報・成約価格情報」（出典：国土交通省・不動産情報ライブラリ）などを基に、都市空間総合研究所と構築。ランキングは坪単価10万円以上の市区町村のみ掲載

京都府の土地の価格推移、今後の価格を見る >>

　現在の京都府における土地の実勢価格トップ3は、1位は京都市上京区、2位は京都市中京区、3位は京都市下京区でした。

　1位の京都市上京区の実勢価格は坪あたり約156.9万円、10年前比率は＋45.91%になっています。同区は、京都市営地下鉄烏丸線の今出川駅を中心に、京都御所や京都府庁のあるエリアです。大学、官公庁、医療施設へのアクセスが良く、職住近接の住宅需要が底堅い一方、建築規制もあり供給が限られていることが地価を押し上げています。大規模再開発は限定的で、立地選別の進みやすい点が特徴です。

　2位の京都市中京区の実勢価格は坪あたり約132.1万円、10年前比率は＋49.27%になっています。同区は、京都市営地下鉄の烏丸御池駅や京都市役所前駅を核に、二条城や錦市場など観光や商業の中心エリアです。住宅需要に加え、ホテルや店舗の需要が重なり、地価は高水準で推移しています。また烏丸御池駅前に2020年に開業した複合商業施設「新風館」の誕生により、回遊性の向上と街区の更新が価格を下支えしています。

　3位の京都市下京区の実勢価格は坪あたり約115.5万円、10年前比率は＋36.13%になっています。同区は、JR東海道新幹線、東海道本線などが通る京都駅を軸に、実需と投資需要が重なるエリアです。コロナ禍明けの観光の回復局面では宿泊需要も追い風となり、地価は底堅く推移しています。2028年開業予定の複合ビル計画「（仮称）京都駅東部複合型拠点整備プロジェクト」が進行中で、将来性の期待により価格を押し上げています。

京都府の10年後の地価上昇率ランキング1位は京都市中京区

　次に、10年後の地価上昇率ランキングを見てみましょう。実勢価格をAIで予測したものです。

京都府の10年後地価上昇率ランキング【市区町村別】

順位	市区町村	10年後の増減率	2014年の地価 (円/坪)	2024年の地価 (円/坪)	2034年の地価予想 (円/坪)
1	京都市中京区	19.27%	884,891	1,320,918	1,575,397
2	京都市上京区	16.75%	1,075,331	1,569,065	1,831,847
3	京都市下京区	15.72%	848,165	1,154,587	1,336,116
4	宮津市	13.79%	101,405	101,433	115,418
5	京都市南区	11.62%	619,256	788,750	880,390
6	向日市	10.56%	664,432	824,015	911,014
7	京都市東山区	9.82%	550,072	698,612	767,227
8	長岡京市	8.29%	620,941	747,368	809,303
9	京都市左京区	5.18%	854,787	996,614	1,048,218
10	京都市北区	2.64%	823,165	963,799	989,259
11	京都市西京区	2.52%	679,313	793,093	813,065
12	与謝野町	-5.10%	46,459	43,938	41,701
13	京都市右京区	-5.69%	665,377	807,842	761,850
14	城陽市	-6.35%	411,356	455,871	426,917
15	精華町	-6.38%	288,273	323,045	302,439
16	久御山町	-6.64%	285,520	329,378	307,517
17	八幡市	-7.31%	268,130	310,424	287,732
18	京田辺市	-8.05%	501,653	582,279	535,395
19	綾部市	-8.25%	104,113	108,691	99,720
20	木津川市	-8.48%	218,357	246,384	225,493
21	京都市伏見区	-8.48%	477,918	544,111	497,963
22	大山崎町	-8.69%	454,627	523,866	478,350
23	宇治市	-8.84%	423,543	481,399	438,861
24	宇治田原町	-11.29%	111,058	119,775	106,251
25	京都市山科区	-11.58%	524,125	614,993	543,769
26	福知山市	-12.07%	140,910	142,302	125,132
27	舞鶴市	-12.07%	158,344	167,667	147,425
28	京丹後市	-13.40%	67,581	68,072	58,926
29	亀岡市	-14.37%	273,168	314,100	268,966
30	井手町	-14.45%	107,210	110,583	94,605
31	南丹市	-15.60%	82,633	85,463	72,104
32	南山城村	-52.30%	29,065	23,973	11,428
33	笠置町	-66.00%	17,378	11,759	4,003

　1位は京都市中京区で、10年後に19.27%増加、坪あたり157.5万円の予想となっています。同区は、商業と観光の中心機能が集まる市内一実需の高いエリアです。京都市営地下鉄の烏丸御池駅を軸に人流が絶えません。錦市場や二条城、四条河原町をはじめ商業施設と飲食店の需要が高くなっています。住宅購入は金利の上昇傾向で慎重さが見られるものの、マンションや商業ビル向けの需要が相場を下支えし、地価は堅調に推移しています。

　そのエリアの公示地価地点で、過去の上昇率が高かった六角通室町西入玉蔵町１２５番について、不動産鑑定士は以下のように分析しています。

「店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で地域要因に格別の変動もなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。事務所・店舗・共同住宅等多様な需要が併存する市内中心部に存し、地価は上昇傾向で推移すると予測する」とコメントしています。

　2位は京都市上京区で、10年後に16.75%増加、坪あたり183.2万円の予想となっています。歴史資源と文教施設が集積する市中心部近くの上京区は、京都市営地下鉄烏丸線の今出川駅を中心に、安定した居住需要を維持しています。京都御所や同志社大学、西陣エリアといった拠点が地域価値を高め、観光需要の回復も追い風となり、2026年の地価は前年比で上昇しています。大規模再開発はないものの、都心への隣接の利便性と落ち着いた住宅環境が評価され、人口が緩やかに減少する見通しでも需要は底堅い状況です。

　3位は京都市下京区で、10年後に15.72%増加、坪あたり133.6万円の予想となっています。京都の玄関口として機能する市中心部のエリアで、JRをはじめ複数路線が乗り入れる京都駅と京都市営地下鉄五条駅を軸に商業と観光の需要が集中しています。烏丸通や四条通へのアクセスが良く、ホテルや商業施設の立地が拡大したことで、地価は上昇傾向にあります。京都駅周辺で進む都市再生の影響もあり、住宅と商業の双方で取り引きが活発しています。今後も堅調な推移が期待される地域です。

※不動産鑑定士のコメントの出典：国土交通省「鑑定評価書情報・地価公示」

JR京都駅と京都タワー(出典：PIXTA)

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京都府の10年後地価上昇率マップ【市区町村別】

まとめ

　京都府の10年後の地価上昇率ランキングでは、中京区が19.27％増で1位となりました。京都駅周辺の再整備が進む下京区や、文教・観光が集まる上京区・東山区も上昇率が高く、観光資源の豊富さと都市利便性が評価された結果となっています。

　当サイトの価格推計は、市区町村単位でなく、町単位、駅単位の現在価格（相場）と10年後の予想もしています。気になる方は下のボタンでチェックを。

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