上板橋の再開発が注目される訳は？城北運動公園、中央図書館、教育科学館と恵まれた環境にタワマン建設で、不動産価格は上昇へ

地域に密着した商店街と23区北部最大の公園がある

　ここからは、実際に上板橋の街を歩いてみよう。

　再開発エリアの西端に接するのが、上板橋南口商店街である。菓子処、煎餅屋、惣菜店、クリーニング店、洋品店、薬局など。さらに南へ進むと、城北・城東エリアを中心に展開するローカルスーパーのコモディイイダもあり、住民の日々の暮らしを支える店舗が並んでいる。

　商店街を通り抜け、川越街道を渡って茂呂山通りを進んでいくと、うっそうと木々が茂る森が見えてくる。城北中央公園である。

　広さは約26万㎡で、東京23区北部では最大の運動公園。起伏に富んだ、まるで森林に囲まれたかのような園内のあちこちに、野球場、競技場、テニスコート、体育館、ドッグランなどの運動施設が点在している。敷地の南端に沿って石神井川が流れている。

　平日も各施設の利用者でにぎわい、下校時には、学生服にカバンやリュックをかかえた東京都立大山高等学校の生徒たちが、緑におおわれた公園中央の通りを、嬉々とした表情で駅に向かって駆け抜けていく姿が見られる。

北口では「イオン」の開業も決まっている

　こうした一連の流れに呼応するかのように、駅の北口周辺地区でも2024年3月に「上板橋駅北口周辺地区まちづくり協議会※」が設立されている。

※板橋区「上板橋駅北口周辺地区まちづくり協議会」
 
　同協議会が作成した「上板橋駅北口周辺地区まちづくりマスタープラン※」によると、対象エリアは南が東武東上線、北が富士見街道、東が平和公園、西が環状八号線付近までの約24万㎡。エリア内にはすでに、ときわ通り沿いに板橋区立教育科学館、板橋区平和公園、板橋区立中央図書館が連なり、近隣住民の憩いの場として親しまれている。

※板橋区「上板橋駅北口周辺地区まちづくりマスタープラン」

　さらに、2024年9月に閉店したイトーヨーカドー上板橋店と隣接するコインパーキングの跡地には、「（仮称）イオン上板橋」（3階建て、完成予定2027年10月25日）の開業が決定している。また、平和公園の南向かいにある筑波大学常盤台職員宿舎跡地※には、三井不動産レジデンシャルが次世代育成型マンションを開発・運営し、病院施設も設置する予定である。

※筑波大学「国立大学法人筑波大学常盤台職員宿舎跡地における土地貸付事業に係る優先交渉権者の決定について」

　こうして2033年までに、商業施設を含む11棟のビルが建ち、合わせて約2,100戸の世帯が新たに居を構えることになる。

マンション価格は10年でさらに8割上がる予想

　再開発への期待は、マンション価格にもはっきりと表れている。

　ダイヤモンド不動産研究所の不動産価格データベースによる上板橋駅周辺の中古マンション相場は、2024年時点で総額3640万円、坪単価は約243万円だ。板橋区内に所在する東武東上線8駅のなかでは7番目、区内全21駅では13位と、価格水準そのものは決して高くはない。しかし、10年前と比べたときの伸び幅で見ると、この駅の位置づけは一変する。

板橋区内の東武東上線8駅　中古マンション価格の10年間上昇率

上昇率 順位	駅名	10年前比 変動率	坪単価	総額
1	大山駅	+97.7％	316万円	3,789万円
2	上板橋駅	+83.0％	243万円	3,640万円
3	中板橋駅	+74.6％	301万円	2,711万円
4	成増駅	+72.0％	222万円	4,000万円
5	ときわ台駅	+68.0％	274万円	4,104万円
6	下板橋駅	+67.9％	378万円	2,649万円
7	東武練馬駅	+65.1％	260万円	4,162万円
8	下赤塚駅	+60.2％	267万円	4,265万円
ー	8駅単純平均	+73.6％	283万円	3,665万円
出典：ダイヤモンド不動産研究所の不動産価格データベース「上板橋駅（東京都）の中古マンション価格相場」より作成。対象は板橋区内に所在する東武東上線8駅、2024年時点の数値。順位は10年前比変動率順。上板橋駅は坪単価順では8駅中7位、板橋区内全21駅では13位

　2014年からの10年間の上昇率は+83.0%。路線内2位であり、8駅の平均+73.6%を大きく上回っている。周辺エリアの過去10年間の平均増減率は+71.1%。これと比較しても、上板橋駅の伸びは際立っていることがわかる。

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　注目したいのは、再開発と鉄道の連続立体交差事業が同時に進む大山駅も同じ傾向にあることである。両駅の「現在の価格」「10年後の予想価格」「騰落率」を抜き出すと、次のようになる。

　大山駅の過去10年は+97.7%、今後10年もノーマルシナリオで+85.0%が予想されている。上板橋駅の+83.0%／+78.6%とは水準こそ違うが、いずれも周辺エリアの平均（過去10年+71.1%、今後10年+32.3%）を大きく超える数字だ。

　再開発が進む2駅が、揃って同じ方向を向いていることになる。

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まとめ

　最後に、過去10数年の板橋区の人口を見てみよう。この十数年は増加基調が続いており、12年間で4万人以上増えている。

板橋区の世帯数・人口推移

年	世帯数	人口
2013年	282,906	540,127
2015年	291,892	550,360
2017年	303,292	561,950
2019年	314,658	571,477
2021年	316,767	567,714
2023年	327,242	572,789
2025年	340,558	583,969
出典：板橋区「世帯数・人口表」

　ただし、中身を見ると手放しでは喜べない。「板橋区人口ビジョン（2020年～2045年）平成31(2019)年１月※」によると、2017年度の転出入の動向では、10歳代から20歳代は約4,700人の増だが、その他の世代はすべて減少。

※板橋区「板橋区人口ビジョン（2020年～2045年）」（平成31年1月）
 
　とくに30歳代は約1,000人、10歳未満は約700人の減少であった。帝京大学、大東文化大学、東京家政大学など、区内や周辺地域の大学への進学、就職を機にした転入は多いものの、子育て世帯が区外へ転出していると考えられている。
 
　一方、高齢者層は2045年まで増え続け、2015年と比べて26.7%増加の約16万7,000人となる。高齢化率も30%近くに達すると予測されている。
 
　人口は増え続けても、消費の中心となる世代のボリュームは細っていくのである。相次ぐ再開発は、中長期の視点に立った行政の経済施策でもあるのだ。
 
　1年のうち、土曜日・日曜日と祝祭日を合わせると約120日。つまり、1年の3分の1は自宅で過ごしているのだ。住まい選びで大切なのは、交通や日常の買い物の便利さだけではない。この時間を、家族とどう過ごすかにある。緑深い風景や多数の文化施設に包まれて、充実した一日を送る。生まれ変わる上板橋は、そんな贅沢が手に入る街になろうとしている。

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