将来、地価が上がる街はどこなのか？ ダイヤモンド不動産研究所が作成した地価騰落率10年後予測をもとに、住まいと街の解説者・中川寛子氏が地価上昇率の高いエリアを訪れ、解説する連載シリーズ。第8回は、東京都文京区で上昇率トップの小石川に焦点を当てる。文教地区のイメージが強い小石川だが、それとは異なる姿も垣間見える。用途区域、地形の歴史、水害リスクも含めて現地を訪ねて解説する。
文京区の地価上昇率トップは「小石川」
文京区と聞いて多くの人がイメージするのは、東京大学、お茶の水女子大学、東京医科歯科大学（現：東京科学大学湯島キャンパス）、桜蔭高等学校などを筆頭に多くの学校が集まる文教地区が広範に広がっていること。文京区のホームページによると高等学校が24校、大学・短大が21校あるとされている。また、用途地域を見ると文教地区がいくつか広がっており、本当に学校の多い地域であることが分かる。
だから、その文京区でAIが予測する10年後の地価上昇率が高い街トップが小石川だと聞いたら、多くの人は、やはり文教地区がトップに来るのかと思うかもしれない。小石川を校名にした高校も含め、小石川には大学、高校が3校ある。文京区は明治以降いわゆる文豪、文人と言われた人たちが多く居住したことでも知られているが、小石川にも夏目漱石、永井荷風、幸田露伴、娘の幸田文などが住んでいた。
だが、なぜ、小石川がトップかという要因を詳細に見ていくと意外なことが分かってきた。小石川はお屋敷街であると同時に準工業地域が広範に広がる工場地帯でもあるのだ。
【東京都文京区の10年後地価上昇率予測トップ10】
| 地区名 | 上昇率 |
|---|---|
| 文京区小石川 | 27.2％ |
| 文京区関口 | 27.1％ |
| 文京区水道 |
26.6％ |
| 文京区大塚 | 26.2％ |
| 文京区根津 | 25.6％ |
| 文京区音羽 | 24.4％ |
| 文京区白山 | 23.3％ |
| 文京区湯島 | 23.2％ |
| 文京区千駄木 | 22.8％ |
| 文京区本郷 | 22.6％ |
文京区には規制の厳しい文教地区が広範に存在
文京区は、規制の厳しい地域である。特徴は前述したように大学、高校などの教育機関が数多く点在、そのエリアの環境を守るとして文教地区として指定されている地域が広がっていること。
文教地区とは都市計画法で定められた特別用途地域のひとつ。日本の市街地では「この土地にはどんな用途の建物なら建てられるか」が用途地域として指定されており、工場と住宅など異なる用途の建物が混在して住環境が悪くなるなどの弊害が出ないように配慮されている。特別用途地域は、その用途地域の上に重ねて指定されるもののひとつ。
文教地区は、多くの人が思い浮かべるように大学などの教育機関があるエリアが指定されていることが多く、美術館、博物館なども要件とされる。上野公園周辺などはその好例だろう。
指定されると教育や研究、文化活動をする上で、環境を悪化する可能性がある施設の建設は制限されるため、良好な住環境が保たれるといわれる。
東京都の場合、具体的に制限されている施設としては、キャバレー・ナイトクラブ、喫茶店などで風営法の適用を受けるもの、ホテルや旅館、劇場・映画館・演芸場、マーケットや遊技場、場外馬券場・場外車券場など。環境を害し、風俗を乱す恐れがあると認められるものとなっており、詳細の指定は地方公共団体が行う。
文京区の場合は、より厳しい第一種、多少緩やかな第二種と指定を分けており、都市計画図を見ると広範に水色の斜めの線（第一種文教地区）、青の縦線（第二種文教地区）が引かれているのが分かる。
用途地域と特別用途地域のみを表した地図。中央、斜線もなく、薄紫色が目立つ場所が小石川である（文京区役所ホームページより）
ちなみに不動産広告などで文教エリアと書かれていても、特別用途地域を指すのではなく、単に学校が多いエリアと言いたいだけのこともある。環境が気になる人はどちらを意味しているのか、確認したいところである。
小石川には準工業地域、特別工業地区も併存する
もちろん、小石川エリアにも青色の線が引かれている地域があるが、一方で薄紫色の地色の上に茶色の横線が引かれている地域もある。薄紫色は準工業地帯で、茶色の横線は特別工業地区を意味する。
特別工業地区は文教地区と同じく、用途地域の上に重ねて指定される特別用途地域のひとつで、住宅と工場が混在する地域と考えると分かりやすい。居住環境の保全、中小工場の保護に配慮、工場の用途及び規模による規制をかけ、合わせて風俗営業関連施設の規制が行われるとされており、住宅、工場が併存できるような規制がある地区と考えれば良いだろう。
つまり、小石川エリアは文教地区もあれば、特別工業地区、準工業地域もある、用途が混在する地域なのである。
かつて川が流れていた千川通りには、工場が並んでいた
茗荷谷駅構内。周囲には多くの学校があることが一目瞭然（筆者撮影）
では、実際の小石川がどういうところなのか、現地を見ていこう。小石川は春日通りと千川通りに挟まれた細長いエリアで、最寄り駅は東京メトロ丸ノ内線の茗荷谷駅か、都営三田線の春日駅。だが、準工業地帯が広がる状況を理解するためには茗荷谷駅から歩くと分かりやすい。
茗荷谷駅を出て目の前の春日通りを渡り、小石川5丁目と大塚3丁目の境にある湯立坂に向かうと、小石川に準工業地帯が広がっている理由が一瞬にして理解できる。湯立坂は千川通りに向かって下っているのだ。つまり、千川通りは昔の川跡で、川沿いには昔、工場が並んでいたのである。逆に春日通りは馬の背状の台地で、小石川エリアの春日通りと千川通り間はどこも坂道である。
青丸が湯立坂を下り、千川通りと交わるあたり。右下に向けて青い線＝川があることが分かる。川と並行して広い水面らしきものがあるあたりが現在の小石川植物園（東京時層地図より）
実際に湯立坂を下りきったところで、東京時層地図（一般財団法人日本地図センター作成のアプリ。明治から現代までの地図や航空写真を重ね合わせて見ることができる）で関東大震災直前の地図を見ると、現在の千川通りに川が流れていたことが分かる。
これは豊島区要町にある神社内の池を水源とし、千川上水からの分水を合わせた谷端川（やばたがわ）の下流にあたり、文京区内に入ってからは上流部で千川、下流部で小石川と呼ばれていた河川。
その名を残すのが、小石川2丁目にある礫川（れきせん）小学校（明治6年開校）、春日1丁目にある礫川公園（昭和40年開園）と言われる。礫は小さな石、石ころ、つぶて（手で投げる小さな石）などを意味しており、こいしとも読めるからである。
文京区の準工業地域は、いずれも地価上昇率が高い
現在も千川通り沿いには、印刷・製本関連業種の主に小規模な工場が点在しており、小石川の桜の名所として有名な播磨坂脇には共同印刷の本社もある。その昔の紙作りに始まり、機械で作るようになってからも製紙には水は必要であったこと、水運がモノの流通に利用されていたこと、文京区や千代田区、新宿区界隈には官公庁や学校、出版社などが集積、連携しやすかったことなどがそうした業種の集積を生んだのではなかろうか。
播磨坂のすぐ脇、千川通り沿いには共同印刷の本社がある（筆者撮影）
文京区内には他にも準工業地域があるエリアがあるのだが、それは関口、水道、大塚など。それらの地域の10年後の地価上昇率も区内では高いと予測されており、準工業地域、つまり、住居専用地域よりも規制が緩く、大きな建物を建てやすい地域ほど地価が上がるとされる。規制の厳しい文京区では、規制の緩い地域のほうが今後変化していくと予想されているのだ。
といっても、文京区内の準工業地域に立地する工場は小規模なものが多く、前述した通り、業種も限られている。大きな音や匂いが出るようなものではないため、意識しなければ気づかないかもしれない。
それよりも気にしたいのは水の危険。かつての河川、千川、小石川は白山エリア、春日通りエリアの両側から見て谷底を流れていた。実際、文京区内の内水ハザードマップを見ると千川通り沿いには水害の危険があるとされており、それは他の準工業地域がある、神田川沿いの関口や水道、大塚なども同様である。このエリアで住まいをと考える際には工場よりも水を意識する方が賢明かもしれないのである。
ところで、小石川といえば小石川植物園、小石川後楽園が有名だが、植物園の住所は白山で、後楽園の住所は後楽。なぜ、小石川でないかといえば、小石川はもともと現在の文京区の西部・北部に当たる地域の総称だったためである。
文京区は1947年に小石川区と本郷区が合併して誕生しており、現在の町名はその当時とはかなり異なる。小石川区時代の小石川という町は小石川後楽園のあたりにあり、現在の小石川あたりには複数の町があった。
よく地名は土地の歴史を表すと言われるが、1962年の住居表示に関する法律の施行に伴い、日本全国で大規模な町名変更が行われており、それによって多くの旧町名が統廃合されている。地名から災害や歴史、由来を考える時にはそれが本当に昔からの地名なのか、そこを考える必要があるわけだ。
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