岐阜県瑞浪市上野町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
岐阜県瑞浪市上野町の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、63万円／坪（10年前比+74.7%）
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岐阜県瑞浪市上野町の中古戸建て価格
- 2,212万円（63万円/坪）
- 10年前比+74.7%（前年比+12.6%）
- 平均築年 : 1990年
- 平均駅距離 : 10.75分
- 平均専有面積 : 117.0㎡（35.5坪）
- 平均土地面積 : 270.0㎡（81.8坪）
◆岐阜県瑞浪市上野町の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 38万円／坪 |
| 2010年 | 36万円／坪 |
| 2015年 | 32万円／坪 |
| 2020年（現在） | 63万円／坪 |
| 2025年 | 66万円／坪 |
| 2030年 | 71万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
岐阜県瑞浪市上野町：2,212万円（63万円/坪、10年前比+74.7%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
瑞浪市：2,197万円（62万円/坪、10年前比+74.7%）
：2,160万円（62万円/坪、10年前比▲24.0%）
：2,306万円（64万円/坪、10年前比▲5.8%）
加茂郡八百津町：2,182万円（63万円/坪、10年前比▲8.0%）
可児郡御嵩町：2,041万円（59万円/坪、10年前比▲22.6%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+2.9%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+12.9%
- グッドシナリオ
2,861万円（80.8万円/坪、10年間で+29.3%を予想） - ノーマルシナリオ
2,498万円（70.6万円/坪、10年間で+12.9%を予想） - バッドシナリオ
1,732万円（48.9万円/坪、10年間で▲21.7%を予想）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+2.0%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆岐阜県瑞浪市上野町の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 76.8万円／坪 |
| 5年 | 53.3万円／坪 |
| 10年 | 33.2万円／坪 |
| 15年 | 30.0万円／坪 |
| 20年 | 21.2万円／坪 |
| 25年 | 23.9万円／坪 |
| 30年 | 16.6万円／坪 |
| 35年 | 13.2万円／坪 |
| 40年 | 11.6万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆瑞浪市の公示地価（2021年1月） |
|||
| 地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
|---|---|---|---|
| 瑞浪-1 | 住居表示 | 岐阜県瑞浪市一色町1丁目87番 | 12.4万円/坪 （4.0万円/㎡） 前年比▲0.7% |
| 最寄り駅 | 瑞浪駅から1100m | ||
| 土地面積 | 254㎡ | ||
| 用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
| 瑞浪-2 | 住居表示 | 岐阜県瑞浪市土岐町字下市場310番7 | 8.2万円/坪 （2.7万円/㎡） 前年比▲1.5% |
| 最寄り駅 | 瑞浪駅から900m | ||
| 土地面積 | 297㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 瑞浪-3 | 住居表示 | 岐阜県瑞浪市西小田町4丁目32番 | 9.7万円/坪 （3.1万円/㎡） 前年比▲0.6% |
| 最寄り駅 | 瑞浪駅から2600m | ||
| 土地面積 | 319㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
※※出所：国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
瑞浪市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、瑞浪市はどうなるのだろうか。
◆瑞浪市の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 38,730 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 36,860 人 | 95.2 | |
| 2025年 | 34,865 人 | 90.0 | |
| 2030年 | 32,856 人 | 84.8 | |
| 2035年 | 30,831 人 | 79.6 | |
| 2040年 | 28,780 人 | 74.3 | |
| 2045年 | 26,692 人 | 68.9 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）岐阜県瑞浪市上野町のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
瑞浪市：68.9
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
：67.2
：67.5
加茂郡八百津町：50.8
可児郡御嵩町：72.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
| 1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
|
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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岐阜県瑞浪市上野町の中古戸建ての過去の売買事例
岐阜県瑞浪市上野町付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆瑞浪市の中古戸建ての成約事例 |
|||
| 取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
|---|---|---|---|
| 2019年 第2四半期 |
住居表示 | 岐阜県瑞浪市上野町 | 3,300万円 ・88.3万円/坪 （28.7万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積280㎡） |
| 最寄り駅 | 瑞浪駅から徒歩9分 | ||
| 用途区分 | 第2種住居地域 | ||
| 建物属性 | ー年築、0 | ||
| 2017年 第3四半期 |
住居表示 | 岐阜県瑞浪市上野町 | 600万円 ・14.8万円/坪 （4.8万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積170㎡） |
| 最寄り駅 | 瑞浪駅から徒歩8分 | ||
| 用途区分 | 第1種住居地域 | ||
| 建物属性 | 1998年築、木造 | ||
| 2015年 第4四半期 |
住居表示 | 岐阜県瑞浪市上野町 | 980万円 ・22.3万円/坪 （7.3万円/m²） ・床面積135㎡ （土地面積155㎡） |
| 最寄り駅 | 瑞浪駅から徒歩12分 | ||
| 用途区分 | 第1種住居地域 | ||
| 建物属性 | 1969年築、木造 | ||
| 2014年 第4四半期 |
住居表示 | 岐阜県瑞浪市上野町 | 3,200万円 ・85.6万円/坪 （27.8万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積180㎡） |
| 最寄り駅 | 瑞浪駅から徒歩14分 | ||
| 用途区分 | 第1種住居地域 | ||
| 建物属性 | ー年築、0 | ||
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不動産を売却するなら、まずは「不動産一括査定」で売却価格の目安を知ろう。
「step4」まで選択して「無料査定スタート」を押せば、簡単に査定依頼が可能。無料で最大6社の査定額を受け取れるので、ぜひ活用してみよう。
提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している（サービス提供：リビンマッチ）。
