葛飾区の「新築マンション人気ランキング」
水元、青戸、堀切、金町、新小岩、青砥など、注目エリアのおすすめ物件は？

東京・葛飾区で、人気の高い新築マンションが分かる、「新築マンション人気ランキング（モデルルーム公開前・公開中）」を作成した。葛飾区は、江戸時代の下町エリアで、分譲価格が抑えられた物件が多い。水元、青戸、堀切、金町などが注目のエリアだ。これは、住宅評論家の櫻井幸雄氏が、ディベロッパー33社を調査して作ったランキングだ。マンション選びの参考にしよう。

葛飾区の市況：「城東」と呼ばれる江戸時代から栄えた場所で、人気マンションが増加

　東京のエリアを示す呼び名で、「城東」がある。

　江戸城の東側という意味で、中央、台東、墨田、江東、葛飾、江戸川の6区を指す。ここは江戸時代、庶民生活で中心的だった場所だ。このうち、中央区を除いた「城東5区」は、東京駅までの距離が短くて通勤便利、それでいて、新築マンション価格が抑えられた場所として根強い人気がある。

　この台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区で、高倍率物件が続出しているのがここ数年の現象なのだが、今回のコロナ禍でさらに勢いを増している感がある。

　その理由はいくつか考えられる。一つは、「亀大小」のパワー。亀大小とは、江東区と江戸川区にまたがる、「亀戸・大島・小松川」エリアの頭文字を続けた呼称。規模の大きな再開発が行われている地域で、その再開発によって、新たなマンションが続々登場している。つまり、新しい街への期待感が高まっていることが人気の理由と考えられるわけだ。

　また、東西線の朝のラッシュが、コロナ禍で緩和されている。ちょうど南砂駅などで改良工事が完了したので、その影響もあると思われるが、社会人のテレワークと大学生のオンライン授業が継続されていることも大きいのだろう。

 「亀大小」の再開発で誕生する新築分譲マンションには、価格が抑えられた物件が多く、3LDKが4000万円台で購入できる例もある。注目度が上がるのは当然だろう。

　江戸川区、江東区のマンションが人気となると、同様の立地条件をそなえる台東区、墨田区、葛飾区のマンションを検討する人が増える。城東エリアの新築マンションは今後、さらに人気を上げてゆくものと考えられる。

葛飾区の新築マンション人気ランキングをすべて掲載

 「新築マンション人気ランキング」は、「モデルルーム公開前」「モデルルーム公開中」の新築マンションについて、「パンフレットなどの資料請求」と、「販売センターでのモデルルーム見学や商談」が、総戸数に比べてどのくらい多いかを「人気倍率」として計算し、ランキングにしたものだ。

【2021年8月】［葛飾区］ 人気倍率で比較！新築マンション人気ランキング ※主要売主33社の人気上位物件をランキングしているため、対象物件数の少ないエリアは、1位のみなど掲載物件数の少ない場合があります。人気倍率の計算方法はこちら。

【モデルルーム公開前】の人気新築マンション
1位 人気 倍率 12.6倍	◆イニシア青砥レジデンス　第1期2次（最終期）（モデルルーム公開前）
	価格	未定	完成時期	2022年2月中旬予定
	交通	京成本線「青砥」駅徒歩2分他	所在地	東京都葛飾区青戸3丁目83番2
	間取り	2LDK＋S(納戸)～4LDK	専有面積	64.26～81.50㎡
	総戸数	40戸	資料請求	505件
	売主	コスモスイニシア	施工会社	田中工務店
※データは2021年5月31日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

【モデルルーム公開中】の人気新築マンション
1位 人気 倍率 1.8倍	◆ライオンズ綾瀬グランフォート（モデルルーム公開中）
	価格	4,900万円台～5,600万円台	完成時期	2021年3月25日
	交通	東京メトロ千代田線「綾瀬」駅下車徒歩11分他	所在地	東京都葛飾区西亀有2丁目1280番、1281番、1282番1
	間取り	3LDK	専有面積	66.38～70.92㎡
	総戸数	44戸	来場者数	70人
	売主	大京	施工会社	大京穴吹建設
2位 人気 倍率 1.6倍	◆プレミスト金町（モデルルーム公開中）
	価格	2,938万円～5,648万円	完成時期	2022年2月下旬予定
	交通	千代田・常磐緩行線「金町」駅から徒歩7分 他	所在地	東京都葛飾区東金町3丁目2814番6
	間取り	1LDK～3LDK	専有面積	35.33～75.47㎡
	総戸数	124戸	来場者数	166人
	売主	大和ハウス工業、小田急不動産、三信住建	施工会社	大京穴吹建設
※データは2021年5月31日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

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◆新築マンション人気ランキング

葛飾区のエリア概況（人口、暮らし、治安）は？

◆葛飾区の基本データ（人口、暮らし）
人口	46万4550人	都内9位
人口（2025年の推計）	43万3003人	都内9位
人口（2035年の推計）	42万6059人	都内10位
世帯数	23万6600世帯	都内9位
人口密度（人／㎢）	1万3349人／㎢	都内18位
外国人人口	1万3900人	都内17位
子ども比率（未就学児童÷総人口）	4.3%	都内17位
平均所得	354万円	都内22位
出所：住民基本台帳による東京都の世帯と人口（令和2年）、国際社会保障・人口問題研究所「『日本の地域別将来推計人口（平成30（2018）年推計）』」、東京都「都内の保育サービスの状況について（令和2年4月1日現在）」、総務省「令和元年度　市町村税課税状況等の調」

　葛飾区の人口は約46万人、世帯数は約23万世帯とともに都内9位。近年では外国人人口も増えてきたが、約1万人で都内17位と少なめ。

　葛飾区の将来人口はほぼ横ばいで、総人口指数は都内9位と上位である。2020年の総人口約46万5000人に対して、2025年は約43万3000人、2035年には約42万6000人と減少すると予想されている。

　葛飾区の人口が減少している原因は、高齢者人口の増加と、年少人口生産年齢の人口の減少だ。子供の人口は総人口の約4.3%で都内17位と多くはない。

　葛飾区では人口問題の解決のため、子供の医療費助成や児童手当、多子世帯の保育料減免制度など、積極的に子育て支援を行っており、魅力を感じた子育て世代の移住が少しずつ増加している。

　葛飾区民1人当たりの平均所得は約354万円で都内22位。葛飾区の平均所得が低い理由として考えられるのは、葛飾区民の高齢化による所得の低下だ。都心部に比べて葛飾区を含む”下町”と呼ばれるエリアには、ブルーカラーより収入が高くなりやすいホワイトカラーの職種に就く人が少ないことも収入が低い原因のひとつといえるだろう。　

◆葛飾区の治安
犯罪件数	3365件	都内12位
犯罪発生率	7.2％	都内9位
出所：警視庁「犯罪発生状況（平成31年）」の刑法犯認知件数、※犯罪発生率は、犯罪件数÷総人口 ×1000

　葛飾区の犯罪発生率は都内9位で7.2％。葛飾区は、古くからの個人商店が多く年齢層も高いため、大きなトラブルは少ないのが特徴。葛飾区の各駅周辺はにぎわいがあるが、少し離れれば閑静な住宅地が多い。

葛飾区のマンション相場は？

　葛飾区のマンション相場はどれくらいなのか。葛飾区のマンションを築年数別でみると、平均価格（70m²換算）は以下のとおりとなっている。

◆葛飾区の中古マンション築年数別平均価格（70m²換算）
1～3年以内	ー
3～5年以内	4,328万円
5～10年以内	3,429万円
10～15年以内	3,294万円
15～20年以内	3,279万円
20年以上	2,929万円
※出所：住宅情報サイト 「ライフルホームズ」 データは2020年11月1日時点。ーはデータなし。

　また、葛飾区と周辺の中古マンションの価格相場を比較すると、葛飾区（3,085万円）に対して、足立区（2,878万円）、江戸川区（3,267万円）、荒川区（4,184万円）、墨田区（4,636万円）となっている。

葛飾区の土地･地盤は？

　葛飾区は東京都の東部に位置しており、都内で唯一、埼玉県と千葉県の両県に隣接する区。面積は34.80 k㎡と23区内で7番目の広さ。

　また、都内で唯一、区域全体が荒川の外側にある区でもある。区の全域が低地と河川によって運ばれた砂や小石などでできた微高地（自然堤防）で構成されている。低地部は、荒川や中川、江戸川などの河川の氾濫により発達した氾濫低地だ。

　氾濫低地は、地下水位が高く、粘土やシルト（砂より小さく粘土より粗い砕屑物）が厚く分布。地盤沈下しやすい地盤である。そのため、この場所に住宅を建てる場合は適切な基礎補強工事が必要とされている。

　また、河川に沿って帯状に分布する微高地（自然堤防）のエリアは、砂や小石が深い部分から分布しており、地盤がわりと安定しているため、比較的良好な住宅地盤だといえる。しかし、氾濫低地の場合は自然堤防の上に泥などが覆っていると地盤は軟弱になるため、基礎補強工事が必要となるだろう。

葛飾区内の主要地域（葛飾、亀有、新小岩）の特徴・主要施設・町名

　葛飾区は映画「男はつらいよ」でおなじみの柴又や、漫画「こちら葛飾区亀有公園前派出所」で知られる亀有など、国内にとどまらず海外からも多くの観光客が訪れる有名な地域だ。

　昔ながらの商店街の立ち並び、親しみやすさが感じられる。かつては玩具などのセルロイド製造産業がさかんで、至るところに小さな町工場が点在していた。区名の「葛飾」は、古くは葛餝、勝鹿とも呼ばれており、かつての下総国と武蔵国、現在の東京都、千葉県西部、埼玉県東部にまたがる広範な地域を指し、8世紀の正倉院文書、「万葉集」で言及されている歴史ある地名だ。

　葛飾区に所在する駅としては、新小岩駅、京成高砂駅、JR常磐線の金町駅、亀有駅、京成本線と京成押上線の青砥駅、京成本線のお花茶屋駅、堀切菖蒲園駅、京成金町線の京成金町駅、柴又駅、京成押上線の京成立石駅、四ツ木駅、北総鉄道北総線の新柴又駅がある。

●葛飾地域

　葛飾地域には、葛飾区で最も賑わいを見せる立石駅がある。立石駅は、区役所の最寄り駅でもある。立石駅周辺は、昭和の雰囲気が残る酒場が数多く立ち並んでおり、1000円以下で飲み食いできる酒場も点在。「飲み歩きの聖地」として有名だ。

●亀有地域

　亀有地域は、漫画「こちら葛飾区亀有公園前派出所」の影響もあり、知名度の高い地域である。亀有駅は、JR常磐線しか通っていないが、東京メトロ千代田線と直通なので、大手町や新御茶ノ水、国会議事堂前などオフィス街へのアクセスは良い。亀有駅周辺には、スーパーやコンビニもあり、南口にある商店街の中には、青果店も数店舗入っているので、生活に必要なものは一通り駅周辺でそろえられる。

　亀有駅前には、区民事務所が入る「リリオ亀有」がある。子育てをしていると、何かと手続きが多くなるので、駅前で済ませられるのは非常に便利だ。施設内では、ショッピングができるほか、図書館も入っていて子育てしやすい環境だと言えるだろう。

　また、亀有地域には、都心部へのアクセスが便利な京成青砥駅がある。京成青砥駅はハブ駅となっており、特快や快速などが全て止まる。そして都営浅草線経由で、京急本線につながっているため非常に交通利便性が高い。羽田空港や成田空港、そして上野駅、品川駅までも青砥駅からは乗り換えなしでアクセス可能だ。青砥駅の高架下には、ショッピングセンター「ユアエルム」や、スーパーマーケット「リブレ京成」も入っており、必要なものはだいたい駅周辺でそろえられる。

●新小岩地域

　新小岩地域には、都心部へのアクセスも良い新小岩駅がある。新小岩駅には、JR総武線が走っており、快速を利用すると東京駅まで約20分、新宿駅まで約30分でアクセス可能だ。新小岩駅には、駅近くにルミエール商店街があり、食料品や日用品など生活に必要なものは一通りそろえられる。新小岩駅から徒歩10分程度のエリアには、大小のスーパーが点在。また、チェーン店や大衆居酒屋など手頃な値段で食べられる飲食店が多い。