東京・葛飾区で、人気の高い新築マンションが分かる、「新築マンション人気ランキング」を作成した。葛飾区は、江戸時代の下町エリアで、分譲価格が抑えられた物件が多い。水元、青戸、堀切、金町などが注目のエリアだ。これは、住宅評論家の櫻井幸雄氏が、ディベロッパー33社を調査して作ったランキングだ。マンション選びの参考にしよう。（画像）新葛飾橋／出典：PIXTA
葛飾区の新築マンション市況：通勤便利で価格が抑えられているエリア、人気物件が増加中
東京のエリアを示す呼び名で、「城東」がある。江戸城の東側という意味で、中央、台東、墨田、江東、葛飾、江戸川の6区を指す。ここは江戸時代、庶民生活で中心的だった場所だ。このうち、中央区を除いた「城東5区」は、東京駅までの距離が短くて通勤便利、それでいて、新築マンション価格が抑えられた場所として根強い人気がある。
この台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区で、高倍率物件が続出しているのがここ数年の現象なのだが、今回のコロナ禍でさらに勢いを増している感がある。
その理由はいくつか考えられる。一つは、「亀大小」のパワー。亀大小とは、江東区と江戸川区にまたがる、「亀戸・大島・小松川」エリアの頭文字を続けた呼称。規模の大きな再開発が行われている地域で、その再開発によって、新たなマンションが続々登場している。つまり、新しい街への期待感が高まっていることが人気の理由と考えられるわけだ。
また、東西線の朝のラッシュが、コロナ禍で緩和されている。南砂駅などで改良工事が完了したので、その影響もあると思われるが、社会人のテレワークと大学生のオンライン授業が継続されていることも大きいのだろう。
「亀大小」の再開発で誕生する新築分譲マンションには、価格が抑えられた物件が多い。注目度が上がるのは当然だろう。城東エリアの新築マンションは今後、さらに人気を上げてゆくものと考えられる。
葛飾区の新築マンション人気ランキングをすべて掲載
今回は対象となる物件はありませんでした。
| ◆新築マンション人気ランキング |
葛飾区のエリア概況（人口、暮らし、治安）は？
| ◆葛飾区の基本データ（人口、暮らし） | ||
| 人口 | 46万4550人 | 都内9位 |
| 人口（2025年の推計） | 43万3003人 | 都内9位 |
| 人口（2035年の推計） | 42万6059人 | 都内10位 |
| 世帯数 | 23万6600世帯 | 都内9位 |
| 人口密度（人／㎢） | 1万3349人／㎢ | 都内18位 |
| 外国人人口 | 1万3900人 | 都内17位 |
| 子ども比率（未就学児童÷総人口） | 4.3% | 都内17位 |
| 平均所得 | 354万円 | 都内22位 |
| 出所：住民基本台帳による東京都の世帯と人口（令和2年）、国際社会保障・人口問題研究所「『日本の地域別将来推計人口（平成30（2018）年推計）』」、東京都「都内の保育サービスの状況について（令和2年4月1日現在）」、総務省「令和元年度 市町村税課税状況等の調」 | ||
葛飾区の人口は約46万人、世帯数は約23万世帯とともに都内9位。近年では外国人人口も増えてきたが、約1万人で都内17位と少なめ。
葛飾区の将来人口はほぼ横ばいで、総人口指数は都内9位と上位である。2020年の総人口約46万5000人に対して、2025年は約43万3000人、2035年には約42万6000人と減少すると予想されている。
葛飾区の人口が減少している原因は、高齢者人口の増加と、年少人口生産年齢の人口の減少だ。子供の人口は総人口の約4.3%で都内17位と多くはない。
葛飾区では人口問題の解決のため、子供の医療費助成や児童手当、多子世帯の保育料減免制度など、積極的に子育て支援を行っており、魅力を感じた子育て世代の移住が少しずつ増加している。
葛飾区民1人当たりの平均所得は約354万円で都内22位。葛飾区の平均所得が低い理由として考えられるのは、葛飾区民の高齢化による所得の低下だ。都心部に比べて葛飾区を含む”下町”と呼ばれるエリアには、ブルーカラーより収入が高くなりやすいホワイトカラーの職種に就く人が少ないことも収入が低い原因のひとつといえるだろう。
| ◆葛飾区の治安 | ||
| 犯罪件数 | 3365件 | 都内12位 |
| 犯罪発生率 | 7.2％ | 都内9位 |
| 出所：警視庁「犯罪発生状況（平成31年）」の刑法犯認知件数、※犯罪発生率は、犯罪件数÷総人口 ×1000 | ||
葛飾区の犯罪発生率は都内9位で7.2％。葛飾区は、古くからの個人商店が多く年齢層も高いため、大きなトラブルは少ないのが特徴。葛飾区の各駅周辺はにぎわいがあるが、少し離れれば閑静な住宅地が多い。
葛飾区のマンション相場は？
葛飾区のマンション相場はどれくらいなのか。葛飾区のマンションを築年数別でみると、平均価格（70m²換算）は以下のとおりとなっている。
| 1～3年以内 | - | |
| 3～5年以内 | - | |
| 5～10年以内 | 4,624万円 | |
| 10～15年以内 | 4,842万円 | |
| 15～20年以内 | 4,355万円 | |
| 20年以上 | 3,606万円 | |
| ※出所：住宅情報サイト「ライフルホームズ」 データは2023年4月1日時点。ーはデータなし。 |
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また、葛飾区と周辺の中古マンションの価格相場と比較すると、葛飾区（3,881万円）に対して、足立区（3,612万円）、江戸川区（4,230万円）、荒川区（5,133万円）、墨田区（5,814万円）となっている。
また、葛飾区と周辺の中古マンションの価格相場を比較すると、葛飾区（3,085万円）に対して、足立区（2,878万円）、江戸川区（3,267万円）、荒川区（4,184万円）、墨田区（4,636万円）となっている。
葛飾区の土地･地盤は？
葛飾区は東京都の東部に位置しており、都内で唯一、埼玉県と千葉県の両県に隣接する区。面積は34.80 k㎡と23区内で7番目の広さ。
また、都内で唯一、区域全体が荒川の外側にある区でもある。区の全域が低地と河川によって運ばれた砂や小石などでできた微高地（自然堤防）で構成されている。低地部は、荒川や中川、江戸川などの河川の氾濫により発達した氾濫低地だ。
氾濫低地は、地下水位が高く、粘土やシルト（砂より小さく粘土より粗い砕屑物）が厚く分布。地盤沈下しやすい地盤である。そのため、この場所に住宅を建てる場合は適切な基礎補強工事が必要とされている。
また、河川に沿って帯状に分布する微高地（自然堤防）のエリアは、砂や小石が深い部分から分布しており、地盤がわりと安定しているため、比較的良好な住宅地盤だといえる。しかし、氾濫低地の場合は自然堤防の上に泥などが覆っていると地盤は軟弱になるため、基礎補強工事が必要となるだろう。
葛飾区内の主要地域（葛飾、亀有、新小岩）の特徴・主要施設・町名
葛飾区は映画「男はつらいよ」でおなじみの柴又や、漫画「こちら葛飾区亀有公園前派出所」で知られる亀有など、国内にとどまらず海外からも多くの観光客が訪れる有名な地域だ。
昔ながらの商店街の立ち並び、親しみやすさが感じられる。かつては玩具などのセルロイド製造産業がさかんで、至るところに小さな町工場が点在していた。区名の「葛飾」は、古くは葛餝、勝鹿とも呼ばれており、かつての下総国と武蔵国、現在の東京都、千葉県西部、埼玉県東部にまたがる広範な地域を指し、8世紀の正倉院文書、「万葉集」で言及されている歴史ある地名だ。
葛飾区に所在する駅としては、新小岩駅、京成高砂駅、JR常磐線の金町駅、亀有駅、京成本線と京成押上線の青砥駅、京成本線のお花茶屋駅、堀切菖蒲園駅、京成金町線の京成金町駅、柴又駅、京成押上線の京成立石駅、四ツ木駅、北総鉄道北総線の新柴又駅がある。
●葛飾地域
葛飾地域には、葛飾区で最も賑わいを見せる立石駅がある。立石駅は、区役所の最寄り駅でもある。立石駅周辺は、昭和の雰囲気が残る酒場が数多く立ち並んでおり、1000円以下で飲み食いできる酒場も点在。「飲み歩きの聖地」として有名だ。
●亀有地域
亀有地域は、漫画「こちら葛飾区亀有公園前派出所」の影響もあり、知名度の高い地域である。亀有駅は、JR常磐線しか通っていないが、東京メトロ千代田線と直通なので、大手町や新御茶ノ水、国会議事堂前などオフィス街へのアクセスは良い。亀有駅周辺には、スーパーやコンビニもあり、南口にある商店街の中には、青果店も数店舗入っているので、生活に必要なものは一通り駅周辺でそろえられる。
亀有駅前には、区民事務所が入る「リリオ亀有」がある。子育てをしていると、何かと手続きが多くなるので、駅前で済ませられるのは非常に便利だ。施設内では、ショッピングができるほか、図書館も入っていて子育てしやすい環境だと言えるだろう。
また、亀有地域には、都心部へのアクセスが便利な京成青砥駅がある。京成青砥駅はハブ駅となっており、特快や快速などが全て止まる。そして都営浅草線経由で、京急本線につながっているため非常に交通利便性が高い。羽田空港や成田空港、そして上野駅、品川駅までも青砥駅からは乗り換えなしでアクセス可能だ。青砥駅の高架下には、ショッピングセンター「ユアエルム」や、スーパーマーケット「リブレ京成」も入っており、必要なものはだいたい駅周辺でそろえられる。
●新小岩地域
新小岩地域には、都心部へのアクセスも良い新小岩駅がある。新小岩駅には、JR総武線が走っており、快速を利用すると東京駅まで約20分、新宿駅まで約30分でアクセス可能だ。新小岩駅には、駅近くにルミエール商店街があり、食料品や日用品など生活に必要なものは一通りそろえられる。新小岩駅から徒歩10分程度のエリアには、大小のスーパーが点在。また、チェーン店や大衆居酒屋など手頃な値段で食べられる飲食店が多い。
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