PayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）が、住宅ローンに参入！
トップクラスの低金利が最大の魅力！

ネット銀行の先駆けであるPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）が、2019年7月末から住宅ローンの貸し出しをスタートした。最大の特徴は、業界最低水準という低い変動金利で、新規借入でも借り換えでも0.415％。これは2019年7月時点では、変動金利としては史上最低の金利となる。このPayPay銀行の住宅ローンのメリット、デメリットを、ダイヤモンド不動産研究所編集部が徹底調査してみた。

最も低い変動金利が魅力！

　ネットバンキング時代の先駆けとして誕生したPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）は、国内初のインターネット銀行だ。これまでモバイルバンキングサービスはじめ外国為替証拠金取引、スポーツ振興くじ（toto）取扱など幅広いサービスを展開してきた。現在は、Zホールディングスのグループ会社だ（ヤフー株式会社はZホールディングス株式会社に商号変更した）。

出典：PayPay銀行のサイト

　そのPayPay銀行が、満を持して住宅ローンの貸し出しをスタートした。その最大の特徴として打ち出しているのが、「業界最低水準の変動金利」だ。これまで、無店舗を特徴とするネット銀行の多くは、大手銀行をはるかに下回る低い金利で支持されて来た。その競争の中で、金利差はわずかになってきたため、無料で付帯する団体信用生命保険（団信）を充実させる銀行が増えていた。今回、PayPay銀行は、初心に返り、団信はシンプルなものにとどめる一方で、他のネット銀行よりもさらに低い金利を提示するという戦略をとったのだ。

変動金利は、0.399%で過去最低

　変動金利0.399％（2020年6月金利）は業界最低金利だ。「新規借入」「借り換え」ともに変動金利の上位銀行は同じ金利なので、ライバル銀行との違いを比較してみよう。

新規借入では、10万円もお得！

 「新規借入（変動金利）」で、金利が低いのは以下の銀行だ（2020年6月時点、主要銀行を調査）。

【新規借入（変動金利）】2020年６月
・0.399%：PayPay銀行
・0.410%：SBIマネープラザ

　PayPay銀行が最も金利が低く、2位のSBIマネープラザ​とは0.011の差がある。0.011ポイントというと、ほとんど差がないように感じるだろうが、支払額ではどのくらい差が出るのかをシミュレーションしてみよう。

　前提条件は、借入金額5000万円、借入期間35年としてシミュレーションしてみると、毎月支払額、総支払額は以下のようになった。これらの銀行はすべて、手数料はPayPay銀行と同じで、借入金額×2％＋消費税となっている。

　結果として、PayPay銀行を選ぶと、総支払額が5468万円となり、2位と比べて10万円も総支払額が低くなる。金利差0.011ポイントというのは、住宅ローンの世界では、小さい数値ではないのだ。

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PayPay銀行の住宅ローンの概要
金利	「変動金利」0.415%、「10年固定金利」0.580%（2019年8月）
無料団信の保障範囲	死亡・高度障害
オプション（保険料）	・がん100％保障（金利＋0.2%）  ・11疾病保障（金利＋0.3%）
事務手数料（税込）	借入額×2.20%
保証料（税込）	0円
【ポイント】 PayPay銀行はネット銀行大手で、2019年7月に住宅ローンの融資をスタート。低い金利が魅力で、特に変動金利、10年固定金利は競争力がある。借り入れ金額の上限は2億円で、頭金も設定されていないのでフルローンも期待できる。

10年固定でも最低金利を実現！

　PayPay銀行は、「10年固定金利」でも最も低い金利となっている（2020年6月現在）。金利は新規借入、借り換えともに、0.620%だ。PayPay銀行のサイトでも、金利の低さをアピールしているくらいだ。

　現在、住宅ローンの金利タイプは、金利が低いことから変動金利、10年固定の人気が高まっており、人気の高い金利帯をカバーしていると言える。

参照：PayPay銀行

　なお注意したいのが、10年固定の期間終了後の金利だ。

　固定期間終了後（11年目以降）に変動金利を選択すると、2.52％－1.40％（優遇幅）＝1.12％となる（現在の変動金利の基準金利が将来も続く場合）。金利は0.62%から1.12%にアップするのだ。

　低金利時代が続いている今、固定期間終了後の変動金利についてもかなり低く設定している銀行が増えている中で、1.12%は低いとはいえない水準だ。ただし早期返済をするのであれば、さほど影響は大きくならないので、選択肢のひとつに考えてもいいだろう。

来店不要の電子契約で、印紙代もかからずお得！

　PayPay銀行は、店舗展開している銀行と異なり、来店は不要だ。基本的にネット申込みになる。相談は電話またはネットで対応してくれるため、日中忙しい会社員などにはありがたい存在だ。書類の提出は写真を撮って、パソコンまたはスマホからアップロードすればいい手軽さも魅力だ。面倒な契約手続きは全てネットで完了できるため、記入や捺印も不要。ネットで契約完了ができるからこそ、数万円かかる収入印紙代も不要になり、お得感は高い。

　また、審査もネット銀行なので比較的早い。本審査の結果が出るまで最短4日、長くとも15日としており、かなり短い方だ。

　新規借入の流れを簡単に見ておこう。

＜ステップ1＞ 事前審査（当日〜5営業日）：住宅ローン申込ナビの登録、事前審査申込をする。
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＜ステップ２＞ 本審査（３〜10営業日）：本審査申込、団体信用生命保険申込など、必要な書類（本人確認書類、収入関係書類、物件関係書類、その他書類）を提出。審査開始後に連絡があり、その後審査完了通知メールが届き本審査結果を確認する。結果が承認の場合、「承認金額」「期間」「条件」は必ず確認しておく。
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＜ステップ３＞ 契約手続：契約までにPayPay銀行の口座を開設しておくことが必要。契約書作成依頼の完了後、3営業日以内にPayPay銀行より契約手続の連絡があり、内容を確認後、電子契約の案内メールを経て振込先登録。
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＜ステップ４＞ 司法書士面談：司法書士と面談日の打ち合わせ後、面談。
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＜ステップ５＞ 借入：融資実行、登記手続き

借り入れ上限が高いなど、メリットも多数

　ここで、PayPay銀行の住宅ローンのメリットを確認しておこう。

1)ネットからの一部繰り上げ返済は無料

 「一部繰り上げ返済」は、ネットからであれば、手数料も不要で無料。1万円以上1円単位で返済できるので、こまめに繰り上げ返済可能だ。なお、電話での一部繰上返済に関しては有料となるので、ネットで繰り上げ返済しよう。

　なお、「全額繰り上げ返済」は3万円＋消費税がかかる。

2)借り入れの上限が2億円と高い

　借入金額は、500万円〜2億円までで、10万円単位。多くの銀行は1億円を上限としていることが多く、フラット35にしても、8000万円が上限だ。2億円という上限金額はかなり高く、“億ション”などの高額物件の購入時も、低金利で借りられるメリットがある。

　また、頭金の設定がなく、フルローン（100％ローン）が借りられる可能性があるのも魅力だ。実際には、個別の審査で借入金額が示されるので、フルローンを借りられるかどうかは分からないが、まずは審査に出してみるといいだろう。

　なお、金利が低い銀行は頭金を設定していることが多い。フラット35も、頭金が10%ないと高い金利が適用される。フルローンが期待できるというのは大きな魅力だ。

3)豊富な団信保障プランの中から選べる！

　住宅ローンでは、金利の低さのほか、手数料や団体信用生命保険まで比較しておこう。多くのネット銀行は、無料で付帯する団体信用生命保険を充実させることで競争しているが、PayPay銀行は、無料の団体信用生命保険は、通常の商品を採用。その代わり、オプション・プランが充実させることで対応している。自分の希望に応じて、オプションを付帯させるといいだろう。

【無料の団信】
「一般団信（死亡・高度障害を保障）」

【オプション団信】以下の4つを用意
「がん50％保障団信」（金利0.1%上乗せ）
　（がんと診断確定された場合に住宅ローン残高が、半分（50％）になる）
「がん100％保障団信」（金利0.2%上乗せ）
　（がんと診断確定された場合に住宅ローン残高が0円になり、最大100万円の給付金も）
「11疾病保障団信」（金利0.3%上乗せ）
　（がん100%保障＋10の生活習慣病を保障）
「ワイド団信」（金利0.3%上乗せ）
　（病気などで団信に加入できない人向け。保障内容は一般団信と一緒）

デメリット・注意点はあるの？

　金利の低さ、借入金額の上限の高さなど、他の銀行と比べて特色を打ち出した住宅ローンは魅力的だ。今後、住宅ローンを借りるときに有力な候補の1つになるが、一方で、デメリットや注意点はないのか、調べてみた。

1）「5年ルール」と「125％ルール」の適用なし

　PayPay銀行の変動金利で注意が必要なのは、「5年ルール」と「125％ルール」の適用がないことだ。ライバルのネット銀行の大半も、同様の対応をしているが、変動金利を借りる際は注意したい点だ。

　簡単に説明しておこう。大手銀行を中心とした銀行には、「5年ルール」「125％ルール」というものがある。金利が急激に上がった場合、返済額の負担が増えることになるのが変動金利のリスクだが、それでは返済に困ってしまうこともあるので、“激変緩和措置”を設けているのだ。

 「5年ルール」は、金利が上昇しても、5年間は返済額が変わらないという措置で、借り手にとっては、急に返済額が増えないので、安心だ。

 「125％ルール」は、返済額見直し時に、金利上昇によって返済額が増える場合でも、新返済額は前回までの返済額の125％を上限とするルール。

　つまり、この2つのリスク回避が出来ないために、金利上昇する局面では、その月の支払い額から急に高くなるので、「返済に余裕がない人」や「貯金がない人」が変動金利を選ぶ際には注意したい。なお、変動金利は、年に2回(4月1日、10月1日)変更される。これは他の銀行と変わりがない。

2）個人事業主などは対象外

　PayPay銀行は、一部の人にとって審査が厳しい。

　まず、「前年度年収が200万円以上」というハードルがある。たまたま前年度に休職などしている場合、借りられないケースがあるだろう。

　「個人事業主」も対象外だ。家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可だ。これはいずれ拡大される可能性はあるが、当面は審査しやすい会社員への融資に限定している。借入時の年齢は20歳〜65歳未満で、完済時に80歳未満である会社員であれば審査に申し込むことができる。

　なお、住宅ローンの本審査にあたって、別に書類を用意しなければならない対象者は下記になる。これらの書類を提出しても審査の結果、借り入れできない場合もある。

3）注文住宅の建設時は、支払い条件の確認を

　PayPay銀行の住宅ローンの融資対象物件は、基本的に借り入れした本人やその家族が住まいとする住宅の購入が条件となる。また、詳細は書いていないが、「諸費用」も融資対象なので、頭金が少なくても借り入れできる可能性がある。融資対象物件を下記に紹介しておこう。

【融資対象の物件】
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築
・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用

　なお、戸建ての新築資金に関しては、建物完成時に一括融資となる。着工金、中間金、土地代金の支払いのみの融資は不可なので、注文住宅を建てる際は、住宅メーカーや工務店に支払い条件を確認しよう。リフォーム資金は借り換え同時の場合のみだ。

　また、借入対象物件であっても、所在地、面積、状況などによっては、借り入れできない場合もあるの事前に問い合わせをしよう。

　一方で、融資対象外の物件は、違法物件、事業用物件、借地物件、個人間売買の物件、セカンドハウスなどだ。これらは多くの銀行でも融資しているケースはさほど多くないので、大きなデメリットではないかもしれない。

まとめ　魅力的な低金利を提供！

　PayPay銀行の住宅ローンは、2019年7月にスタートしたばかり。住宅ローンの分野では後発になっており、いまのところ融資対象者、融資対象物件が一部限定されるが、変動金利や10年固定金利を中心に、非常に魅力的な低金利を提供している。

　ネット銀行らしく審査も比較的早い。住宅ローンの借入（新規、借り換え）を検討しているなら、有力な選択肢のひとつだろう。

PayPay銀行の住宅ローンの概要
金利	「変動金利」0.399%、「10年固定金利」0.620%（2020年6月）
無料団信の保障範囲	死亡・高度障害
オプション（保険料）	・がん100％保障（金利＋0.2%）  ・11疾病保障（金利＋0.3%）
事務手数料（税込）	借入額×2.20%
保証料（税込）	0円
【ポイント】 PayPay銀行はネット銀行大手で、2019年7月に住宅ローンの融資をスタート。低い金利が魅力で、特に変動金利、10年固定金利は競争力がある。借り入れ金額の上限は2億円で、頭金も設定されていないのでフルローンも期待できる。

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132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

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順位	銀行名 <商品名>
	実質金利 （費用等含む）	表面金利 （費用等除く）	保証料 （税込）	事務手数料 （税込）
1 位	auじぶん銀行 ＜住宅ローン 全期間引下げプラン（新規借入、じぶんでんき優遇割）・変動金利＞
	0.510% 全疾病＋がん50％	0.380%	0円	借入額×2.2%
	【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利 ・無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯 ・ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い ・じぶんでんきセット割引も用意。新電力「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03％引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%。 （審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます）※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。
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1 位	PayPay銀行 ＜住宅ローン 全期間引下げ(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利＞
	0.510%	0.380%	0円	借入額×2.2%
	【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・ネット銀行のPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）が、2019年７月末に住宅ローンの貸し出しをスタート ・業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある ・オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる ・個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
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3 位	SBIマネープラザ ＜ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン（店舗相談、新規借入）・変動金利＞
	0.540% 全疾病保障付き	0.410%	0円	借入額×2.2%
	【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ ・全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心 ・変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
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4 位	住信SBIネット銀行 ＜住宅ローン 通期引下げプラン（新規借入、ネット専用）・変動金利＞
	0.571% 全疾病保障付き	0.440%	0円	借入額×2.2%
	【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス ・通常の団信に加えて、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える ・女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている ・審査結果によっては、表面金利に年0.1％を上乗せする
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択（現在の水準が継続と仮定）。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

 

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