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おすすめ住宅ローンは?500商品の金利を比較!
2019年8月13日公開(2019年10月1日更新)
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ジャパンネット銀行が、住宅ローンに参入!
トップクラスの低金利が最大の魅力!

ネット銀行の先駆けであるジャパンネット銀行が、2019年7月末から住宅ローンの貸し出しをスタートした。最大の特徴は、業界最低水準という低い変動金利で、新規借入でも借り換えでも0.415%。これは2019年7月時点では、変動金利としては史上最低の金利となる。このジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット、デメリットを、ダイヤモンド不動産研究所編集部が徹底調査してみた。

最も低い変動金利が魅力!

 ネットバンキング時代の先駆けとして誕生したジャパンネット銀行は、国内初のインターネット銀行だ。これまでモバイルバンキングサービスはじめ外国為替証拠金取引、スポーツ振興くじ(toto)取扱など幅広いサービスを展開してきた。現在は、ヤフー、三井住友銀行のグループ会社となっている。

出典:ジャパンネット銀行のサイト

 そのジャパンネット銀行が、満を持して住宅ローンの貸し出しをスタートした。その最大の特徴として打ち出しているのが、「業界最低水準の変動金利」だ。これまで、無店舗を特徴とするネット銀行の多くは、大手銀行をはるかに下回る低い金利で支持されて来た。その競争の中で、金利差はわずかになってきたため、無料で付帯する団体信用生命保険(団信)を充実させる銀行が増えていた。今回、ジャパンネット銀行は、初心に返り、団信はシンプルなものにとどめる一方で、他のネット銀行よりもさらに低い金利を提示するという戦略をとったのだ。

変動金利は、0.415%で過去最低

 変動金利0.415%(2019年7月金利)は業界最低金利だ。「新規借入」と「借り換え」のケースで、ライバル銀行との違いを比較してみよう。

新規借入では、32万円もお得!

 「新規借入(変動金利)」で、金利が低いのは以下の銀行だ(2019年8月時点、主要銀行を調査)。

・0.415%:ジャパンネット銀行
・0.450%:新生銀行
・0.457%:じぶん銀行、住信SBIネット銀行、ソニー銀行など

 ジャパンネット銀行が最も金利が低く、2位の新生銀行とは0.035の差がある。0.035ポイントというと、ほとんど差がないように感じるだろうが、支払額ではどのくらい差が出るのかをシミュレーションしてみよう。

 前提条件は、借入金額5000万円、借入期間35年としてシミュレーションしてみると、毎月支払額、総支払額は以下のようになった。これらの銀行はすべて、手数料はジャパンネット銀行と同じで、借入金額×2%+消費税となっている。

新規借入で低金利の銀行の支払額は?

※変動金利、2019年8月現在

銀行名 金利 毎月支払額 総支払額
ジャパンネット銀行 0.415% 12万7923円 5481万円
新生銀行 0.450% 12万8690円

5493万円

(32万円アップ)

じぶん銀行

住信SBIネット銀行

ソニー銀行など

0.457% 12万8844円

5513万円

(39万円アップ)

※借入金額5000万円、借入期間35年、各行規定の手数料込みでシミュレーション。

 結果として、ジャパンネット銀行を選ぶと、総支払額が5481万円となり、2位の新生銀行と比べて32万円も総支払額が低くなる。3位のじぶん銀行、住信SBIネット銀行、ソニー銀行などと比べると、39万円も低いことが分かる。金利差0.035ポイントというのは、住宅ローンの世界ではかなり大きな差となるのだ。

 なお、3位の各行は無料の団体信用生命保険を拡充しているので、それも加味しておく必要があるだろう。じぶん銀行は無料でがん50%保障・全疾病保障を付帯するなど、保障面は充実している。

【関連記事はこちら】>> 住宅ローン実質金利ランキング(変動金利、新規借入)

借り換えでは、12万円もお得!

 「借り換え(変動金利)」で、金利が低いのは以下の銀行だ(2019年8月時点、主要銀行を調査)。

・0.415%:ジャパンネット銀行
・0.428%:住信SBIネット銀行など
・0.429%:りそな銀行

 こちらも、支払額ではどのくらい差が出るのかをシミュレーションしてみよう。

 前提条件を、借入金額5000万円、借入期間35年でシミュレーションしてみると、毎月支払額、総支払額は以下のようになった。なお、手数料は、ジャパンネット銀行、住信SBIネット銀行は、借入金額×2%+消費税。りそな銀行は、借入金額×2%+3万円+消費税と若干違う。

借り換えで低金利の銀行の支払額は?

※変動金利、2019年8月現在

銀行名 金利 毎月支払額 総支払額
ジャパンネット銀行 0.415% 12万7923円 5481万円
住信SBIネット銀行 0.428% 12万8208円

5493万円

(12万円アップ)

りそな銀行

0.429% 12万8229円

5497万円

(16万円アップ)

※借入金額5000万円、借入期間35年、各行規定の手数料込みでシミュレーション。

 借り換えでも、ジャパンネット銀行の総支払額が最も少なくて5481万円で、2位の住信SBIネット銀行に比べて、12万円も少ないことが分かった。

 つまり、新規借入、借り換えともに、ジャパンネット銀行が総支払額で見ても、最もお得な住宅ローンであることが分かるだろう。

【関連記事はこちら】>> 住宅ローン実質金利ランキング(変動金利、借り換え)

 ジャパンネット銀行の住宅ローンの概要
 金利 「変動金利」0.415%、「10年固定金利」0.580%(2019年8月)
無料団信の保障範囲  死亡・高度障害
オプション(保険料)  ・がん100%保障(金利+0.2%)
 ・11疾病保障(金利+0.3%)
事務手数料(税込)  借入額×2.20%
保証料(税込)  0円

【ポイント】 ジャパンネット銀行はネット銀行大手で、2019年7月に住宅ローンの融資をスタート。低い金利が魅力で、特に変動金利、10年固定金利は競争力がある。借り入れ金額の上限は2億円で、頭金も設定されていないのでフルローンも期待できる。

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10年固定でも最低金利を実現!

 ジャパンネット銀行は、「10年固定金利」でも最も低い金利となっている(2019年8月現在)。金利は新規借入、借り換えともに、0.580%だ。ジャパンネット銀行のサイトでも、金利の低さをアピールしているくらいだ。

 現在、住宅ローンの金利タイプは、金利が低いことから変動金利、10年固定の人気が高まっており、人気の高い金利帯をカバーしていると言える。

出典:ジャパンネット銀行のサイト

 なお注意したいのが、10年固定の期間終了後の金利だ。

 固定期間終了後(11年目以降)に変動金利を選択すると、2.315%-1.4%(優遇幅)=0.915%となる(現在の変動金利の基準金利が将来も続く場合)。金利は0.580%から0.915%にアップするのだ。

 低金利時代が続いている今、固定期間終了後の変動金利についてもかなり低く設定している銀行が増えている中で、0.915%は低いとはいえない水準だ。ただし早期返済をするのであれば、さほど影響は大きくならないので、選択肢のひとつに考えてもいいだろう。

3万円プレゼント・キャンペーン実施中でお得!

画像を拡大 出典:ジャパンネット銀行の「住宅ローン はじめました」キャンペーン

 ジャパンネット銀行が住宅ローンを取り扱うことになったのを機に、1000万円以上借りた人を対象に、現金3万円をもれなくプレゼントするキャンペーンを実施している。各銀行は、時期によってキャンペーンを実施しているが、3万円のキャッシュバックはかなり大きいといえる。

 キャンペーン期間(2019年7月30日〜9月30日)が設定されているので、細かい条件などはジャパンネット銀行のホームページで確認しておきたい。

 期間中に本審査を申込み、2019年11月29日までに1000万円以上借り入れた人が対象になり、特にエントリーは不要。また、ペアローンを利用の場合は、契約者それぞれがキャンペーンの対象となり、夫婦でそれぞれが1000万円以上借入した場合は6万円がもらえることになる。なお、プレゼントの現金を受け取れる時期は12月になる。

来店不要の電子契約で、印紙代もかからずお得!

 ジャパンネット銀行は、店舗展開している銀行と異なり、来店は不要だ。基本的にネット申込みになる。相談は電話またはネットで対応してくれるため、日中忙しい会社員などにはありがたい存在だ。書類の提出は写真を撮って、パソコンまたはスマホからアップロードすればいい手軽さも魅力だ。面倒な契約手続きは全てネットで完了できるため、記入や捺印も不要。ネットで契約完了ができるからこそ、数万円かかる収入印紙代も不要になり、お得感は高い。

 また、審査もネット銀行なので比較的早い。本審査の結果が出るまで最短4日、長くとも15日としており、かなり短い方だ。

 新規借入の流れを簡単に見ておこう。

<ステップ1> 事前審査(当日〜5営業日):住宅ローン申込ナビの登録、事前審査申込をする。
↓ ↓ ↓
<ステップ2> 本審査(3〜10営業日):本審査申込、団体信用生命保険申込など、必要な書類(本人確認書類、収入関係書類、物件関係書類、その他書類)を提出。審査開始後に連絡があり、その後審査完了通知メールが届き本審査結果を確認する。結果が承認の場合、「承認金額」「期間」「条件」は必ず確認しておく。
↓ ↓ ↓
<ステップ3> 契約手続:契約までにジャパンネット銀行の口座を開設しておくことが必要。契約書作成依頼の完了後、3営業日以内にジャパンネット銀行より契約手続の連絡があり、内容を確認後、電子契約の案内メールを経て振込先登録。
↓ ↓ ↓
<ステップ4> 司法書士面談:司法書士と面談日の打ち合わせ後、面談。
↓ ↓ ↓
<ステップ5> 借入:融資実行、登記手続き

借り入れ上限が高いなど、メリットも多数

 ここで、ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリットを確認しておこう。

1)ネットからの一部繰り上げ返済は無料

 「一部繰り上げ返済」は、ネットからであれば、手数料も不要で無料。1万円以上1円単位で返済できるので、こまめに繰り上げ返済可能だ。なお、電話での一部繰上返済に関しては有料となるので、ネットで繰り上げ返済しよう。

 なお、「全額繰り上げ返済」は3万円+消費税がかかる。

2)借り入れの上限が2億円と高い

 借入金額は、500万円〜2億円までで、10万円単位。多くの銀行は1億円を上限としていることが多く、フラット35にしても、8000万円が上限だ。2億円という上限金額はかなり高く、“億ション”などの高額物件の購入時も、低金利で借りられるメリットがある。

 また、頭金の設定がなく、フルローン(100%ローン)が借りられる可能性があるのも魅力だ。実際には、個別の審査で借入金額が示されるので、フルローンを借りられるかどうかは分からないが、まずは審査に出してみるといいだろう。

 なお、金利が低い銀行は頭金を設定していることが多い。フラット35も、頭金が10%ないと高い金利が適用される。フルローンが期待できるというのは大きな魅力だ。

3)豊富な団信保障プランの中から選べる!

 住宅ローンでは、金利の低さのほか、手数料や団体信用生命保険まで比較しておこう。多くのネット銀行は、無料で付帯する団体信用生命保険を充実させることで競争しているが、ジャパンネット銀行は、無料の団体信用生命保険は、通常の商品を採用。その代わり、オプション・プランが充実させることで対応している。自分の希望に応じて、オプションを付帯させるといいだろう。

【無料の団信】
「一般団信(死亡・高度障害を保障)」

【オプション団信】以下の4つを用意
「がん50%保障団信」(金利0.1%上乗せ)
 (がんと診断確定された場合に住宅ローン残高が、半分(50%)になる)
「がん100%保障団信」(金利0.2%上乗せ)
 (がんと診断確定された場合に住宅ローン残高が0円になり、最大100万円の給付金も)
「11疾病保障団信」(金利0.3%上乗せ)
 (がん100%保障+10の生活習慣病を保障)
「ワイド団信」(金利0.3%上乗せ)
 (病気などで団信に加入できない人向け。保障内容は一般団信と一緒)

デメリット・注意点はあるの?

 金利の低さ、借入金額の上限の高さなど、他の銀行と比べて特色を打ち出した住宅ローンは魅力的だ。今後、住宅ローンを借りるときに有力な候補の1つになるが、一方で、デメリットや注意点はないのか、調べてみた。

1)「5年ルール」と「125%ルール」の適用なし

 ジャパンネット銀行の変動金利で注意が必要なのは、「5年ルール」と「125%ルール」の適用がないことだ。ライバルのネット銀行の大半も、同様の対応をしているが、変動金利を借りる際は注意したい点だ。

 簡単に説明しておこう。大手銀行を中心とした銀行には、「5年ルール」「125%ルール」というものがある。金利が急激に上がった場合、返済額の負担が増えることになるのが変動金利のリスクだが、それでは返済に困ってしまうこともあるので、“激変緩和措置”を設けているのだ。

 「5年ルール」は、金利が上昇しても、5年間は返済額が変わらないという措置で、借り手にとっては、急に返済額が増えないので、安心だ。

 「125%ルール」は、返済額見直し時に、金利上昇によって返済額が増える場合でも、新返済額は前回までの返済額の125%を上限とするルール。

 つまり、この2つのリスク回避が出来ないために、金利上昇する局面では、その月の支払い額から急に高くなるので、「返済に余裕がない人」や「貯金がない人」が変動金利を選ぶ際には注意したい。なお、変動金利は、年に2回(4月1日、10月1日)変更される。これは他の銀行と変わりがない。

2)個人事業主などは対象外

 ジャパンネット銀行は、一部の人にとって審査が厳しい。

 まず、「前年度年収が200万円以上」というハードルがある。たまたま前年度に休職などしている場合、借りられないケースがあるだろう。

 「個人事業主」も対象外だ。家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可だ。これはいずれ拡大される可能性はあるが、当面は審査しやすい会社員への融資に限定している。借入時の年齢は20歳〜65歳未満で、完済時に80歳未満である会社員であれば審査に申し込むことができる。

 なお、住宅ローンの本審査にあたって、別に書類を用意しなければならない対象者は下記になる。これらの書類を提出しても審査の結果、借り入れできない場合もある。

【別途、書類が必要な対象者】
・住宅ローンの借入金額が5000万円を超える場合、健康診断結果証明書の提出必要。
・他の借り入れがある場合、返済予定表提出。
・転職3年未満(転籍を含む)の場合、職務経歴書、雇用契約書、直近3カ月分の給与明細、直近1年分の賞与明細の提出。
・海外勤務より帰任後1年未満の場合、年収証明書、直近1カ月分の給与明細、直近1年分の賞与明細。
・(ペアローンのみ)産休・育休にかかる(休暇中/これから休暇予定)場合、直近年度分の源泉徴収票と育児休暇証明書の提出。
・産休育休より復帰後1年未満の場合、直近1カ月分の給与明細の提出。
・契約社員の場合、1カ月分の給与明細と雇用契約書の提出。
  •  

3)注文住宅の建設時は、支払い条件の確認を

 ジャパンネット銀行の住宅ローンの融資対象物件は、基本的に借り入れした本人やその家族が住まいとする住宅の購入が条件となる。また、詳細は書いていないが、「諸費用」も融資対象なので、頭金が少なくても借り入れできる可能性がある。融資対象物件を下記に紹介しておこう。

【融資対象の物件】
・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
・戸建の新築
・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用

 なお、戸建ての新築資金に関しては、建物完成時に一括融資となる。着工金、中間金、土地代金の支払いのみの融資は不可なので、注文住宅を建てる際は、住宅メーカーや工務店に支払い条件を確認しよう。リフォーム資金は借り換え同時の場合のみだ。

 また、借入対象物件であっても、所在地、面積、状況などによっては、借り入れできない場合もあるの事前に問い合わせをしよう。

 一方で、融資対象外の物件は、違法物件、事業用物件、借地物件、個人間売買の物件、セカンドハウスなどだ。これらは多くの銀行でも融資しているケースはさほど多くないので、大きなデメリットではないかもしれない。

まとめ 魅力的な低金利を提供!

 ジャパンネット銀行の住宅ローンは、2019年7月にスタートしたばかり。住宅ローンの分野では後発になっており、いまのところ融資対象者、融資対象物件が一部限定されるが、変動金利や10年固定金利を中心に、非常に魅力的な低金利を提供している。

 ネット銀行らしく審査も比較的早い。住宅ローンの借入(新規、借り換え)を検討しているなら、有力な選択肢のひとつだろう。

 ジャパンネット銀行の住宅ローンの概要
 金利 「変動金利」0.415%、「10年固定金利」0.580%(2019年8月)
無料団信の保障範囲  死亡・高度障害
オプション(保険料)  ・がん100%保障(金利+0.2%)
 ・11疾病保障(金利+0.3%)
事務手数料(税込)  借入額×2.20%
保証料(税込)  0円

【ポイント】 ジャパンネット銀行はネット銀行大手で、2019年7月に住宅ローンの融資をスタート。低い金利が魅力で、特に変動金利、10年固定金利は競争力がある。借り入れ金額の上限は2億円で、頭金も設定されていないのでフルローンも期待できる。

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※借入金額2500万円、借り入れ期間30年
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ジャパンネット銀行 <全期間引下げプラン>
0.545%
0.415%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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2
◆新生銀行 <変動金利半年型タイプ・変動フォーカス(新規借入)>
0.581%
0.450%
0円
借入額×2.2%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
【関連記事】新生銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン(新規借入)>
0.588%
全疾病+がん50%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
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公式サイトはこちら
3
◆ソニー銀行 <変動セレクト住宅ローン(新規借入、頭金10%以上)>
0.588%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.2%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】ソニー銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.588%
全疾病保障付き
0.457%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。三井住友信託銀行の口座を開設した場合、金利を0.01%引き下げる特典あり。
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※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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