ネット銀行の先駆けであるPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）が、2019年7月末から住宅ローンの貸し出しをスタートした。最大の特徴は、業界最低水準という低い変動金利で、新規借入でも借り換えでも0.415％。これは2019年7月時点では、変動金利としては史上最低の金利となる。このPayPay銀行の住宅ローンのメリット、デメリットを、ダイヤモンド不動産研究所編集部が徹底調査してみた。
最も低い変動金利が魅力！
変動金利は、0.399%で過去最低
新規借入では、32万円もお得！
借り換えでは、12万円もお得！
10年固定でも最低金利を実現！
3万円プレゼント・キャンペーン実施中でお得！
来店不要の電子契約で、印紙代もかからずお得！
借り入れ上限が高いなど、メリットも多数
1)ネットからの一部繰り上げ返済は無料
2)借り入れの上限が2億円と高い
3)豊富な団信保障プランの中から選べる！
デメリット・注意点はあるの？
1）「5年ルール」と「125％ルール」の適用なし
2）個人事業主などは対象外
3）注文住宅の建設時は、支払い条件の確認を
まとめ 魅力的な低金利を提供
最も低い変動金利が魅力！
ネットバンキング時代の先駆けとして誕生したPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）は、国内初のインターネット銀行だ。これまでモバイルバンキングサービスはじめ外国為替証拠金取引、スポーツ振興くじ（toto）取扱など幅広いサービスを展開してきた。現在は、Zホールディングスのグループ会社だ（ヤフー株式会社はZホールディングス株式会社に商号変更した）。
そのPayPay銀行が、満を持して住宅ローンの貸し出しをスタートした。その最大の特徴として打ち出しているのが、「業界最低水準の変動金利」だ。これまで、無店舗を特徴とするネット銀行の多くは、大手銀行をはるかに下回る低い金利で支持されて来た。その競争の中で、金利差はわずかになってきたため、無料で付帯する団体信用生命保険（団信）を充実させる銀行が増えていた。今回、PayPay銀行は、初心に返り、団信はシンプルなものにとどめる一方で、他のネット銀行よりもさらに低い金利を提示するという戦略をとったのだ。
変動金利は、0.399%で過去最低
変動金利0.399％（2020年6月金利）は業界最低金利だ。「新規借入」「借り換え」ともに変動金利の上位銀行は同じ金利なので、ライバル銀行との違いを比較してみよう。
新規借入では、10万円もお得！
「新規借入（変動金利）」で、金利が低いのは以下の銀行だ（2020年6月時点、主要銀行を調査）。
【新規借入（変動金利）】2020年６月
・0.399%：PayPay銀行
・0.410%：SBIマネープラザ
PayPay銀行が最も金利が低く、2位のSBIマネープラザとは0.011の差がある。0.011ポイントというと、ほとんど差がないように感じるだろうが、支払額ではどのくらい差が出るのかをシミュレーションしてみよう。
前提条件は、借入金額5000万円、借入期間35年としてシミュレーションしてみると、毎月支払額、総支払額は以下のようになった。これらの銀行はすべて、手数料はPayPay銀行と同じで、借入金額×2％＋消費税となっている。
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変動金利が低金利の銀行の支払額は？ ※変動金利、2019年8月現在 |
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| 銀行名 | 金利 | 毎月支払額 | 総支払額 |
| PayPay銀行 | 0.399% | 12.8万円 | 5468万円 |
| SBIマネープラザ | 0.410% | 12.8万円 |
5478万円 （10万円アップ） |
| ※借入金額5000万円、借入期間35年、各行規定の手数料込みでシミュレーション。 | |||
結果として、PayPay銀行を選ぶと、総支払額が5468万円となり、2位と比べて10万円も総支払額が低くなる。金利差0.011ポイントというのは、住宅ローンの世界では、小さい数値ではないのだ。
【関連記事はこちら】>> 住宅ローン実質金利ランキング（変動金利、新規借入）
【関連記事はこちら】>> 住宅ローン実質金利ランキング（変動金利、借り換え）
| PayPay銀行の住宅ローンの概要 | |
| 金利 | 「変動金利」0.415%、「10年固定金利」0.580%（2019年8月） |
| 無料団信の保障範囲 | 死亡・高度障害 |
| オプション（保険料） | ・がん100％保障（金利＋0.2%） ・11疾病保障（金利＋0.3%） |
| 事務手数料（税込） | 借入額×2.20% |
| 保証料（税込） | 0円 |
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【ポイント】 PayPay銀行はネット銀行大手で、2019年7月に住宅ローンの融資をスタート。低い金利が魅力で、特に変動金利、10年固定金利は競争力がある。借り入れ金額の上限は2億円で、頭金も設定されていないのでフルローンも期待できる。 |
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10年固定でも最低金利を実現！
PayPay銀行は、「10年固定金利」でも最も低い金利となっている（2020年6月現在）。金利は新規借入、借り換えともに、0.620%だ。PayPay銀行のサイトでも、金利の低さをアピールしているくらいだ。
現在、住宅ローンの金利タイプは、金利が低いことから変動金利、10年固定の人気が高まっており、人気の高い金利帯をカバーしていると言える。
なお注意したいのが、10年固定の期間終了後の金利だ。
固定期間終了後（11年目以降）に変動金利を選択すると、2.52％－1.40％（優遇幅）＝1.12％となる（現在の変動金利の基準金利が将来も続く場合）。金利は0.62%から1.12%にアップするのだ。
低金利時代が続いている今、固定期間終了後の変動金利についてもかなり低く設定している銀行が増えている中で、1.12%は低いとはいえない水準だ。ただし早期返済をするのであれば、さほど影響は大きくならないので、選択肢のひとつに考えてもいいだろう。
来店不要の電子契約で、印紙代もかからずお得！
PayPay銀行は、店舗展開している銀行と異なり、来店は不要だ。基本的にネット申込みになる。相談は電話またはネットで対応してくれるため、日中忙しい会社員などにはありがたい存在だ。書類の提出は写真を撮って、パソコンまたはスマホからアップロードすればいい手軽さも魅力だ。面倒な契約手続きは全てネットで完了できるため、記入や捺印も不要。ネットで契約完了ができるからこそ、数万円かかる収入印紙代も不要になり、お得感は高い。
また、審査もネット銀行なので比較的早い。本審査の結果が出るまで最短4日、長くとも15日としており、かなり短い方だ。
新規借入の流れを簡単に見ておこう。
＜ステップ1＞ 事前審査（当日〜5営業日）：住宅ローン申込ナビの登録、事前審査申込をする。
↓ ↓ ↓
＜ステップ２＞ 本審査（３〜10営業日）：本審査申込、団体信用生命保険申込など、必要な書類（本人確認書類、収入関係書類、物件関係書類、その他書類）を提出。審査開始後に連絡があり、その後審査完了通知メールが届き本審査結果を確認する。結果が承認の場合、「承認金額」「期間」「条件」は必ず確認しておく。
↓ ↓ ↓
＜ステップ３＞ 契約手続：契約までにPayPay銀行の口座を開設しておくことが必要。契約書作成依頼の完了後、3営業日以内にPayPay銀行より契約手続の連絡があり、内容を確認後、電子契約の案内メールを経て振込先登録。
↓ ↓ ↓
＜ステップ４＞ 司法書士面談：司法書士と面談日の打ち合わせ後、面談。
↓ ↓ ↓
＜ステップ５＞ 借入：融資実行、登記手続き
借り入れ上限が高いなど、メリットも多数
ここで、PayPay銀行の住宅ローンのメリットを確認しておこう。
1)ネットからの一部繰り上げ返済は無料
「一部繰り上げ返済」は、ネットからであれば、手数料も不要で無料。1万円以上1円単位で返済できるので、こまめに繰り上げ返済可能だ。なお、電話での一部繰上返済に関しては有料となるので、ネットで繰り上げ返済しよう。
なお、「全額繰り上げ返済」は3万円＋消費税がかかる。
2)借り入れの上限が2億円と高い
借入金額は、500万円〜2億円までで、10万円単位。多くの銀行は1億円を上限としていることが多く、フラット35にしても、8000万円が上限だ。2億円という上限金額はかなり高く、“億ション”などの高額物件の購入時も、低金利で借りられるメリットがある。
また、頭金の設定がなく、フルローン（100％ローン）が借りられる可能性があるのも魅力だ。実際には、個別の審査で借入金額が示されるので、フルローンを借りられるかどうかは分からないが、まずは審査に出してみるといいだろう。
なお、金利が低い銀行は頭金を設定していることが多い。フラット35も、頭金が10%ないと高い金利が適用される。フルローンが期待できるというのは大きな魅力だ。
3)豊富な団信保障プランの中から選べる！
住宅ローンでは、金利の低さのほか、手数料や団体信用生命保険まで比較しておこう。多くのネット銀行は、無料で付帯する団体信用生命保険を充実させることで競争しているが、PayPay銀行は、無料の団体信用生命保険は、通常の商品を採用。その代わり、オプション・プランが充実させることで対応している。自分の希望に応じて、オプションを付帯させるといいだろう。
【無料の団信】
「一般団信（死亡・高度障害を保障）」
【オプション団信】以下の4つを用意
「がん50％保障団信」（金利0.1%上乗せ）
（がんと診断確定された場合に住宅ローン残高が、半分（50％）になる）
「がん100％保障団信」（金利0.2%上乗せ）
（がんと診断確定された場合に住宅ローン残高が0円になり、最大100万円の給付金も）
「11疾病保障団信」（金利0.3%上乗せ）
（がん100%保障＋10の生活習慣病を保障）
「ワイド団信」（金利0.3%上乗せ）
（病気などで団信に加入できない人向け。保障内容は一般団信と一緒）
デメリット・注意点はあるの？
金利の低さ、借入金額の上限の高さなど、他の銀行と比べて特色を打ち出した住宅ローンは魅力的だ。今後、住宅ローンを借りるときに有力な候補の1つになるが、一方で、デメリットや注意点はないのか、調べてみた。
1）「5年ルール」と「125％ルール」の適用なし
PayPay銀行の変動金利で注意が必要なのは、「5年ルール」と「125％ルール」の適用がないことだ。ライバルのネット銀行の大半も、同様の対応をしているが、変動金利を借りる際は注意したい点だ。
簡単に説明しておこう。大手銀行を中心とした銀行には、「5年ルール」「125％ルール」というものがある。金利が急激に上がった場合、返済額の負担が増えることになるのが変動金利のリスクだが、それでは返済に困ってしまうこともあるので、“激変緩和措置”を設けているのだ。
「5年ルール」は、金利が上昇しても、5年間は返済額が変わらないという措置で、借り手にとっては、急に返済額が増えないので、安心だ。
「125％ルール」は、返済額見直し時に、金利上昇によって返済額が増える場合でも、新返済額は前回までの返済額の125％を上限とするルール。
つまり、この2つのリスク回避が出来ないために、金利上昇する局面では、その月の支払い額から急に高くなるので、「返済に余裕がない人」や「貯金がない人」が変動金利を選ぶ際には注意したい。なお、変動金利は、年に2回(4月1日、10月1日)変更される。これは他の銀行と変わりがない。
2）個人事業主などは対象外
PayPay銀行は、一部の人にとって審査が厳しい。
まず、「前年度年収が200万円以上」というハードルがある。たまたま前年度に休職などしている場合、借りられないケースがあるだろう。
「個人事業主」も対象外だ。家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可だ。これはいずれ拡大される可能性はあるが、当面は審査しやすい会社員への融資に限定している。借入時の年齢は20歳〜65歳未満で、完済時に80歳未満である会社員であれば審査に申し込むことができる。
なお、住宅ローンの本審査にあたって、別に書類を用意しなければならない対象者は下記になる。これらの書類を提出しても審査の結果、借り入れできない場合もある。
・住宅ローンの借入金額が5000万円を超える場合、健康診断結果証明書の提出必要。
・他の借り入れがある場合、返済予定表提出。
・転職3年未満（転籍を含む）の場合、職務経歴書、雇用契約書、直近3カ月分の給与明細、直近1年分の賞与明細の提出。
・海外勤務より帰任後1年未満の場合、年収証明書、直近1カ月分の給与明細、直近1年分の賞与明細。
・（ペアローンのみ）産休・育休にかかる（休暇中/これから休暇予定）場合、直近年度分の源泉徴収票と育児休暇証明書の提出。
・産休育休より復帰後1年未満の場合、直近1カ月分の給与明細の提出。
・契約社員の場合、1カ月分の給与明細と雇用契約書の提出。
3）注文住宅の建設時は、支払い条件の確認を
PayPay銀行の住宅ローンの融資対象物件は、基本的に借り入れした本人やその家族が住まいとする住宅の購入が条件となる。また、詳細は書いていないが、「諸費用」も融資対象なので、頭金が少なくても借り入れできる可能性がある。融資対象物件を下記に紹介しておこう。
【融資対象の物件】
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築
・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用
なお、戸建ての新築資金に関しては、建物完成時に一括融資となる。着工金、中間金、土地代金の支払いのみの融資は不可なので、注文住宅を建てる際は、住宅メーカーや工務店に支払い条件を確認しよう。リフォーム資金は借り換え同時の場合のみだ。
また、借入対象物件であっても、所在地、面積、状況などによっては、借り入れできない場合もあるの事前に問い合わせをしよう。
一方で、融資対象外の物件は、違法物件、事業用物件、借地物件、個人間売買の物件、セカンドハウスなどだ。これらは多くの銀行でも融資しているケースはさほど多くないので、大きなデメリットではないかもしれない。
まとめ 魅力的な低金利を提供！
PayPay銀行の住宅ローンは、2019年7月にスタートしたばかり。住宅ローンの分野では後発になっており、いまのところ融資対象者、融資対象物件が一部限定されるが、変動金利や10年固定金利を中心に、非常に魅力的な低金利を提供している。
ネット銀行らしく審査も比較的早い。住宅ローンの借入（新規、借り換え）を検討しているなら、有力な選択肢のひとつだろう。
| PayPay銀行の住宅ローンの概要 | |
| 金利 | 「変動金利」0.399%、「10年固定金利」0.620%（2020年6月） |
| 無料団信の保障範囲 | 死亡・高度障害 |
| オプション（保険料） | ・がん100％保障（金利＋0.2%） ・11疾病保障（金利＋0.3%） |
| 事務手数料（税込） | 借入額×2.20% |
| 保証料（税込） | 0円 |
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【ポイント】 PayPay銀行はネット銀行大手で、2019年7月に住宅ローンの融資をスタート。低い金利が魅力で、特に変動金利、10年固定金利は競争力がある。借り入れ金額の上限は2億円で、頭金も設定されていないのでフルローンも期待できる。 |
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| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
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新規借入2025年7月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 0.722%
- 総返済額 3387万円
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- 年0.590%
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- 借入額×2.2%
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- 0円
- 毎月返済額
- 79,074円
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- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.782%
- 総返済額 3421万円
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- 0円
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- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.783%
- 総返済額 3421万円
- 表面金利
- 年0.640%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%＋55000円
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 79,745円
①「団信革命」は要介護まで保障も
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- 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
- 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
- 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。
審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。
一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。
関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
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- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。