中野区の「新築マンション総戸数ランキング」南台、上鷺宮、中野、東中野など注目エリアのおすすめ物件は？

東京・中野区の「新築マンション総戸数ランキング」を作成した。中野区は、山手線の外側にあり庶民的な街のイメージが強いが、新築マンションについては「都心に隣接しながら分譲価格が抑えられた場所」として人気がある。上鷺宮、中野、東中野などが注目だ。（画像）中野サンモール／出典：PIXTA

中野区の新築マンション市況

　中野区は、新宿区、豊島区、練馬区、杉並区と隣接。JR中央線利用の場所と東京メトロ丸ノ内線・京王線利用の場所、そして西武新宿線利用の場所というように、3つのエリアに分けることができる。

　中野区というと、中央線中野駅に近い場所を思い浮かべがちだが、実際には西武新宿線沿線の面積が大きい。といっても、西武新宿線沿線の新井、沼袋、江古田といった場所は、中野駅に向かうバス路線が発達しているため、「中野駅からバス便エリア」の性格もある。バス利用も勘案すると、中野駅のテリトリーは広い。

　その中野駅では、スケールの大きな再開発が進行しており、「これから伸びる街」として注目され、住みたい街としての人気も高い。

　そのため、今後も「中野駅利用のマンション」が増えてゆくものと考えられるが、そのなかにはバス利用の物件も含まれることを承知しておくべきだろう。

中野区の新築マンション総戸数ランキング

　新築マンション総戸数ランキングは、販売中・販売前の新築マンションについて、総戸数が多い順にランキングにしたものだ。

今後の東京都の中古マンション価格予測 >>

◆新築マンション人気ランキング

中野区のエリア概況（人口、暮らし、治安）は？

◆中野区の中古マンション築年数別平均価格
人口	33万5234人	都内13位
人口（2025年の推計）	32万8614人	都内13位
人口（2035年の推計）	32万8688人	都内13位
世帯数	20万7909世帯	都内12位
人口密度（人／㎢）	2万1503人／㎢	都内2位
外国人人口	1万1266人	都内20位
子ども比率（未就学児童÷総人口）	3.9%	都内20位
平均所得	419万円	都内15位
出所：住民基本台帳による東京都の世帯と人口（令和2年）、国際社会保障・人口問題研究所「『日本の地域別将来推計人口（平成30（2018）年推計）』」、東京都「都内の保育サービスの状況について（令和2年4月1日現在）」、総務省「令和元年度　市町村税課税状況等の調」

　中野区は人口約33万5000人と都内13位。総世帯数は約20万8000世帯で都内12位である。外国人人口は約1万1000人で都内20位だ。

　中野区の将来人口は、2020年の総人口約33万人に対して、2025年、2035年がいずれも約32万9000人と横ばい状態が続く。

　また、子どもの人口は総人口の約3.9％で都内20位と少ない。その理由は、低層マンションやアパートの集合住宅が多く、子育て世帯よりも一人暮らしの若者世帯や高齢者世帯が多いからと考えられる。一方で、1k㎡あたりの人口密度は21503人と都内2位、日本全国でも2位となっている。

　中野区民1人当たりの平均所得は約419万円で都内15位だ。都内東部にありながら、新宿方面への利便性が高く、高収入を得ながら生活している世帯が多いことが背景にある。

◆中野区の治安
犯罪件数	2337件	都内19位
犯罪発生率	7.0％	都内11位
出所：警視庁「犯罪発生状況（平成31年）」の刑法犯認知件数、※犯罪発生率は、犯罪件数÷総人口 ×1000

　犯罪発生率は都内11位の7.0％と安定した治安を保っている。閑静な住宅街が多く、繁華街エリアとしての機能は中野駅周辺に集約しているのが理由のひとつだろう。

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中野区のマンション相場は？

　中野区のマンション相場はどれくらいなのか。中野区のマンションを築年数別でみると、平均価格（70m²換算）は以下のとおりとなっている。

中野区の中古マンション築年数別平均価格（70m²換算）

1～3年以内	9,695万円
3～5年以内	9,004万円
5～10年以内	-
10～15年以内	8,179万円
15～20年以内	7,274万円
20年以上	5,000万円
※出所：住宅情報サイト「ライフルホームズ」 データは2023年4月1日時点。ーはデータなし。

　また、中野区と周辺の中古マンションの価格相場と比較すると、中野区（5,628万円）に対して、杉並区（5,198万円）、練馬区（4,825万円）、豊島区（6,335万円）、新宿区（6,598万円）、渋谷区（8,391万円）となっている。

　また、中野区周辺の中古マンション相場と比較すると、中野区（4,688万円）に対し、同じく住宅街エリアである杉並区（4,507万円）と練馬区（3,580万円）、豊島区（5,175万円）、新宿区（5,815万円）、渋谷区（7,544万円）となる。中野区は、新宿区や渋谷区などの繁華街エリア、千代田区や中央区などのオフィス街エリアと比較すると手頃な価格のマンションがそろっているといえる。

中野区の土地･地盤は？

　中野区は武蔵野台地中央部に位置しており、区内の大半は台地面で占められているのが特徴だ。台地面には、北部域を東西に流れる妙正寺川や南の善福寺川、東側の区の境界に沿って流れる神田川などの中小河川が多くある。水路の恵まれた土壌には、河川や水路に沿って大小の谷地が形成されている。また、現在は暗渠（あんきょ）として残されている旧桃園川や千川上水などの水路もあった。

　若宮や中央などの中野区の台地面は、比較的海抜高度が高いため起伏が少なく、なだらかな土地が多い。上部のローム土（赤土）と下部の凝灰質粘土に分けられる、関東ローム層と呼ばれる火山灰土で覆われているのが特徴だ。

　中野区の関東ローム層は、自然に積もったローム土のため安定性が高く、大きな強度が期待できる土壌だ。そのため、表土部分に注意すれば住宅地盤として適していて、長年住めるマンションをはじめとした住宅建設に向いている。

　一方、小さい河川や水路によって削られて形成された沼袋地域などの谷底低地も区内には点在する。谷底低地は台地部の間に枝分かれして分布しており、台地を形成していた土砂がふたたび積もってできた土や有機質土（腐植土）などに覆われているのが特徴だ。そのため、台地面に比べると地盤が弱くなっている。中野区の谷底低地に属したマンションを購入する場合には、長期的な沈下（圧密沈下）を防止するような基礎補強策を行っているものを選ぶのが重要だろう。

中野区内の主要地域（中野、東中野、江古田）の特徴・主要施設・町名

　中野区は旧東多摩郡にあたり、東京都内では東部、東京都23区内では西部にあたる都市だ。江戸時代には農業や味噌などの食品づくりで発展し、明治時代からは都心からの人口流入により人口が増加した。

　現在は若者、高齢者ともに比率が高い人口比率を形成している。新宿区、渋谷区、豊島区などの繁華街エリア、杉並区と練馬区の住宅街エリアに隣接しているのが特徴だ。

　鉄道路線はJR中央線の中野駅、東京メトロ丸ノ内線の新中野駅や中野富士見町駅、東西線の中野駅、都営大江戸線の中野坂上駅など区内には合計で15の駅があり、都内随所へアクセスしやすい。

●中野地域

　中野区内の繁華街エリアがJR中野駅周辺だ。レトロな風情で地域住民の買い物を支えている中野サンモール商店街やアニメや漫画、フィギュアなどの関連ショップのほか、中古高級腕時計販売店や鉄道模型ショップなどが軒をつらねる中野ブロードウェイがある。

　中野ブロードウェイの地下には特大アイスクリームの店などをはじめとした飲食店や、生鮮食品の店舗もそろい、地元住民の生活の場としても多く利用されている。中野ブロードウェイに加えて、東映アニメーションの本社があることからサブカルチャーの発信地としても知られており、近年では外国人観光客からの人気も高くなっている。

　中野駅前にあるデパート丸井は本社であり、丸井創業の地としても知られている。また、コンサートや婚礼会場、宿泊施設として著名な中野サンプラザがある。新井薬師公園やみずのとう公園、旧中野刑務所跡地に建設された平和の森公園など、区民の憩いの場である公園も多い。

●東中野地域

　東中野は中野区でもっとも東に位置し、神田川に面している。住宅街と発展し、新宿や高田馬場にも隣接しているため、通勤や近隣の大学への通学者にも人気の高いエリアだ。鉄道路線はJR中央線、都営大江戸線の東中野駅がある。また、町内には神田川四季の道、桜山通りなど自然豊かな写真スポットもある。利便性と自然を両立させたエリアといえるだろう。

●江古田地域

　江古田は中野区の北東部に位置するエリアだ。住宅街のほか、付近には日本大学芸術学部、武蔵大学、武蔵野音楽大学が集まっているため江古田駅周辺は学生街としても発展している。

　学生向けのリーズナブルな飲食店や、賃貸物件が多くある。鉄道路線は西武池袋線の江古田駅、都営大江戸線の新江古田駅、西武新宿線の新井薬師前駅、沼袋駅が徒歩10〜15分圏内にあり、都内随所へアクセスしやすい鉄道網もそろっている。