千代田区の「新築マンション人気ランキング」
番町、飯田橋、神田、市ヶ谷、九段など、注目エリアのおすすめ物件は？

東京・千代田区で、人気の高い新築マンションが分かる、「新築マンション人気ランキング（モデルルーム公開前・公開中）」を作成した。千代田区は、希少な高額物件が注目を集める番町、市ヶ谷、飯田橋、下町風情が残る神田、九段などの物件があるエリアだ。これは、全国のマンションを長年取材してきた住宅評論家の櫻井幸雄氏が、マンションデベロッパー33社に直接ヒアリングした生のデータをもとに作ったランキングだ。新築マンション選びの参考にしよう。

千代田区の市況：富裕層向けと考えられる神田駿河台などで物件が増加

　山手線内側に位置し、オフィスや商業施設が集まり、便利さと楽しさを集約した場所が、千代田・中央・港の3区。もともと都心と呼ばれたのは、この3区だった。純都心の3区である千代田区、中央区、港区では、販売は堅調に推移している。ただ3LDKを買おうとすると、1億5000万円以上の予算がないと恥ずかしくて販売センターに入れない、というほど価格は高騰している。

　その千代田・中央・港の3区で、高倍率物件が増えている。また富裕層が高額マンションを買い始めたか、と考える人も出てきそうだが、その顔ぶれをみると、富裕層需要のせいばかりとはいえない。というのも、3区のなかでも一等地と呼ばれる場所、たとえば千代田区の番町エリアや港区の南青山・元麻布エリアのマンションは少ない。富裕層向け超高額マンションが増えたわけではないのだ。

　3区の高倍率物件で目立つのは、下町というか、江戸時代から庶民の街として栄えた場所。千代田区神田の北部に位置する駿河台などだ。それらの場所であれば、純都心3区のマンションでも価格は抑えられる……といっても、3LDKが7000万円を超え、2LDKでも6000万円以上。それでも、1億円以内で購入できる3LDKが見つかるため、共働きであれば、若い夫婦でもなんとか手が届く価格水準だ。

　ここ数年、千代田・中央・港区内では、新築マンション価格が高騰したため、購入できる人が減ってきた。その状態を打開するため、より多くの人が購入できるマンションを提供しようと、不動産会社が用地探しに力を入れ、下町系の新築マンションが増えてきた。

　そこに、コロナウイルス感染拡大が起き、通勤時間短縮のため、都心マンションに目をつける人も増加。それが、今回、純都心3区で高倍率物件が増えた理由と考えられる。コロナ禍により、図らずも「新・都心マンションブーム」が起きるのかもしれない。

千代田区の新築マンション人気ランキング

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◆新築マンション人気ランキング

千代田区のエリア概況（人口、暮らし、治安）は？

◆千代田区の基本データ（人口、暮らし）
人口	6万3401人	都内23位
人口（2025年の推計）	6万8320人	―
人口（2035年の推計）	7万6679人	―
世帯数	3万5723世帯	都内23位
人口密度（人／㎢）	5437人／㎢	都内23位
外国人人口	3066人	都内23位
子ども比率（未就学児童÷総人口）	6.7%	―
平均所得	946万円	都内2位
出所：住民基本台帳による東京都の世帯と人口（令和2年）、国際社会保障・人口問題研究所「『日本の地域別将来推計人口（平成30（2018）年推計）』」、東京都「都内の保育サービスの状況について（令和2年4月1日現在）」、総務省「令和元年度　市町村税課税状況等の調」

　千代田区の人口、世帯数はともに23区内で、第23位と最下位だ。1km²あたりの人口密度も23位と最下位。外国人人口は3066人で同区人口の4.8％を占めているが、こちらも最下位。人口に占める子どもの比率は6.7%と少ない。

　また、千代田区発表による最新の将来人口推計は、2025 年には6万8320人、その後も着実な伸びが見込まれている。

　一方で、区民の一人当たり平均所得は都内2位になる。

◆千代田区の治安
犯罪件数	3287件	都内15位
犯罪発生率	53.6％	都内1位
出所：警視庁「犯罪発生状況（平成31年）」の刑法犯認知件数、※犯罪発生率は、犯罪件数÷総人口 ×1000

　警視庁が発表した2017年における千代田区の犯罪件数（刑法犯認知件数）は23区中15位。ところが、犯罪発生率は23区中1位となっている。これは千代田区の昼夜間人口の比が17倍もあり昼間人口が100万人を超えているためである。犯罪発生率は夜間人口から算出するため、昼夜間人口の差が大きな区の数値は必然的に高くなってしまう。

千代田区のマンション相場は？

　千代田区のマンション相場はどれくらいなのか。千代田区のマンションを築年数別でみると、平均価格（70m²換算）は以下のとおりとなっている。

◆千代田区の中古マンション築年数別平均価格（70m²換算）
1～3年以内	ー
3～5年以内	ー
5～10年以内	7,908万円
10～15年以内	9,121万円
15～20年以内	7,679万円
20年以上	6,621万円
※出所：住宅情報サイト 「ライフルホームズ」 データは2020年11月1日時点。ーはデータなし。

　また、千代田区と周辺の中古マンションの価格相場と比較すると、千代田区（7,613万円）に対して、中央区（7,704万円）、港区（7,048万円）、新宿区（5,714万円）となっている。

千代田区の土地･地盤は？

　千代田区は1947年に麹町区と神田区とが合併して誕生。東京都23区のほぼ中央に位置する。面積は11.66㎢で都内19位の広さになる。

　地形は、皇居を中心に東側が低地部、西側が台地部となっており、低地部は沖積層で、神田や日比谷一帯は江戸時代に埋め立てが行われ、標高2~5mの平坦な土地となっている。台地部の地質は関東ローム層で、標高30m前後。武蔵野台地の東端に当たり、麹町台や駿河台といった台地を示す名称が今も多く残されている。

　千代田区内には、皇居を囲み込むように内堀通りがあり、その外周に同心円を描くように外堀通りが走る。そして内堀通りを起点として、目白通り、靖国通り、青山通り、晴海通り、永代通りなどが、放射線を描くように広がっている。

　鉄道は、多くの路線が区内に集中し、JRが9駅、地下鉄が30駅ある。また、東京駅、大手町駅など複数路線の乗り換えができる駅が多く、駅まで徒歩で移動できる至便な地域でもある。

千代田区内の主要地域の特徴・主要施設・町名

●麹町地域

　麹町地域は、千代田区の南部にあり、富士見地区を包み込むように広がる。明治維新後、大名屋敷跡に官庁街を開設、首都機能を持たせるなどして政治の中心地として引き継がれた。また、当時の官吏たちが住む住宅地としても整備され、オフィス街および官公庁街、そして高級住宅地として今日にその姿を伝えている。

　都内地下鉄網の拠点となる大手町駅を擁する大手町は新聞社を中心にしたメディア関係が多く、JR東京駅西側の丸の内は別名“三菱村”と呼ばれ本社機能を持った企業が集まるオフィス街となっている。霞が関は各官庁が並び、永田町は国会議事堂、与野党の本部や首相官邸がある国政の中心地。かつては軍用や皇族華族の地であった隼町、平河町、紀尾井町は、国立劇場や上智大学を始めとする文化施設の建設を進め、現在も上質な環境を保っている。

　総じて番町と呼ばれる一番町から六番町は、かつては旗本の武家屋敷街で、明治政府の官僚などが移り住み、いまも高級住宅地としてその命脈を保っている。

●富士見地域

　富士見地域は、千代田区の中央に位置する。江戸時代は一部町人街を除きほとんどが武家屋敷街であった。維新後は、政府の官吏等の屋敷町となる。震災や戦災でその多くは焼失したが、大学、病院、区役所、法務局などをランドスケープとした、瀟洒な住宅地として今日に至っている。

　皇居の北側、九段下駅、竹橋駅近くの北の丸公園は、日本武道館、東京国立近代美術館、国立公文書館などの文化施設が多い。千代田全域は皇居の所在地で、新宮殿、皇居東御苑、宮内庁などがある。飯田橋は飯田橋駅を中心とした再開発で商業地としてにぎわいを見せている。富士見、九段北、九段南、市ヶ谷には、法政大学、日本大学などの大学、靖国神社、千代田区役所、東京法務局がある。

●神保町地域

　神保町地域は、千代田区の北部中央に位置する。江戸時代の武家地も、明治以降は大学をはじめ各種学校が多く建てられた。印刷業、製本業、出版社、古書店などが集まり、“神田村”と呼ばれるようになる。震災後の復興計画により靖国通りなど幹線道路が整備され今日の街の骨格ができた。また、戦災により市街地の大部分が焼失したが、古書店街を中心とし大学をはじめ各種専門学校も立地するなど文化の香り高い街となっている。

　一ツ橋は、小学館およびその関連会社（集英社など）、通称“一ツ橋グループ”の本社が集中している。神田神保町は地下鉄神保町駅を中心に広がる古書店街に数多くの人が集まる。神田猿楽町、神田三崎町、西神田はオフィスビルや商店が居並び、大学などの教育施設も多い。JR御茶ノ水駅前の神田駿河台は明治大学、日本大学など学生街として知られる。

●神田公園地域

　神田公園地域は、千代田区の北部、神保町地域の南に接する。江戸期には地域の西は大名屋敷、武家屋敷、東は町屋に大別されていた。明治期、錦町、小川町付近に東京大学、学習院、高等商業学校(現、一橋大学)などが開学。町屋街も、商業と住宅が一体となった街として発展した。さらに、戦後、地下鉄網が整備されると大手町に隣接していることから、有数の商業地として発展を遂げた。

　神田錦町はオフィスビルや商店が並ぶ商業地だが、ここ数年、マンションの建設が増えている。神田小川町も同じく商業地域でスキー、スポーツ用品に特化した商店街を形成している。JR神田駅前西口から続く、内神田、神田鍛冶町、神田多町、神田司町、神田美土代町はいずれも商業地域として栄え、オフィスビルや商店ビルに加え高層マンションの姿も見られるようになってきた。

●万世橋地域

　万世橋地域は、千代田区の北東部に位置する。明治期、市電や鉄道が開通し、須田町周辺は東京一の盛り場として栄えた。戦災で市街地の大部分を焼失したが、秋葉原駅周辺では、電気店が多く立った。現在ではインターネットを通じて、秋葉原発のサブカルチャーが世界中に発信され、新たな東京の観光地として数多くの外国人観光客が訪れるようになっている。

　外神田はJR秋葉原駅前から地下鉄末広町駅一帯、秋葉原と呼ばれる地区に当たる。神田淡路町はランドマークとなる複合施設ワテラスでにぎわう。神田須田町もオフィスビルや商店でにぎわい、マンションの姿も目立つようになってきている。

●和泉橋地域

　和泉橋地域は、千代田区の東部に位置する。江戸期には職人町、神田川沿いには舟を利用する流通業が発展。戦後は、繊維、金物、薬品などの問屋街となる。現在も神田駅東側に向かって、商業地と住宅地が一体となった街並みを形成し、下町の面影を色濃く残している。

　神田鍛冶町、神田須田町は神田駅東口にあたり、商業地としてオフィスビルや商店が並ぶ。神田紺屋町、神田富山町、神田北乗物町、神田美倉町は商業地としてオフィスビルや商店が多く並ぶ。岩本町、東神田はかつて繊維問屋街であり現在も商業地としての性質が強い高層建造物が多く見られる。神田練塀町　は近年の秋葉原駅前の再開発で高層ビルや高層マンションが林立するようになってきた。