墨田区の「新築マンション人気ランキング」
両国、菊川、住吉、向島、錦糸町など、注目エリアのおすすめ物件は？

東京・墨田区で、人気の高い新築マンションが分かる、「新築マンション人気ランキング」を作成した。墨田区は都心に近い割に地価が抑えられているため、お手頃価格の1LDKを開発しやすく、両国、菊川、住吉、向島などのエリアが注目を集めている。これは、住宅評論家の櫻井幸雄氏が、ディベロッパー33社を調査して作ったランキングだ。マンション選びの参考にしよう。（画像）隅田川とスカイツリー／出典：PIXTA

・人気ランキングを見る ・墨田区の市況 ・エリア概況（人口、暮らし、治安）

墨田区の新築マンション市況：「城東」と呼ばれるエリアで人気物件が増加

　東京のエリアを示す呼び名で、「城東」がある。江戸城の東側という意味で、中央、台東、墨田、江東、葛飾、江戸川の6区を指す。ここは江戸時代、庶民生活で中心的だった場所だ。このうち、中央区を除いた「城東5区」は、東京駅までの距離が短くて通勤便利、それでいて、新築マンション価格が抑えられた場所として根強い人気がある。

　この台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区で、高倍率物件が続出しているのが、ここ数年の現象なのだが、今回のコロナ禍でさらに勢いを増している感がある。

　その理由はいくつか考えられる。一つは、「亀大小」のパワー。亀大小とは、江東区と江戸川区にまたがる、「亀戸・大島・小松川」エリアの頭文字を続けた呼称。規模の大きな再開発が行われている地域で、その再開発によって、新たなマンションが続々登場している。つまり、新しい街への期待感が高まっていることが人気の理由と考えられるわけだ。　

　もう一つ、東京メトロ東西線の混雑度が緩和されていることも理由となりそうだ。江戸川区、江東区を走る地下鉄の東西線は、朝の通勤時間帯に電車が猛烈に混雑し、それが、東西線沿線エリアに住むネックとされてきた。ただ、その朝のラッシュが、コロナ禍で緩和されている。

　江戸川区、江東区のマンションが人気となると、同様の立地条件をそなえる台東区、墨田区、葛飾区のマンションを検討する人が増える。城東エリアの新築マンションは今後、さらに人気を上げてゆくものと考えられる。

墨田区の新築マンション人気ランキング

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◆新築マンション人気ランキング

墨田区のエリア概況（人口、暮らし、治安）は？

◆墨田区の基本データ（人口、暮らし）
人口	27万4896人	都内16位
人口（2025年の推計）	26万5666人	都内17位
人口（2035年の推計）	26万8526人	都内17位
世帯数	15万3656世帯	都内16位
人口密度（人／㎢）	1万9963人／㎢	都内6位
外国人人口	2万9672人	都内5位
子ども比率（未就学児童÷総人口）	4.5%	都内12位
平均所得	387万円	都内17位
出所：住民基本台帳による東京都の世帯と人口（令和2年）、国際社会保障・人口問題研究所「『日本の地域別将来推計人口（平成30（2018）年推計）』」、東京都「都内の保育サービスの状況について（令和2年4月1日現在）」、総務省「令和元年度　市町村税課税状況等の調」

　墨田区の人口は約27万5,000人、世帯数は約15万世帯で、ともに都内16位である。人口密度は1k㎡当たり約2万人で、東京23区内で比較的高い。

　また、住民基本台帳のデータでは、墨田区の外国人人口は約3万人で都内5位。総人口の10％以上と外国人が多く暮らす地域であることが分かる。

　墨田区の人口は、将来的にやや減少するものの、ほぼ横ばいで推移すると見込まれる。国際社会保障・人口問題研究所の推計人口では、2025年に約26万6000人、2035年に約26万9000人となっている。

　就学前の子どもの比率は4.5％と、都内12位である。保育サービスとの関連でみると、多くの自治体が待機児童数を減らしている中で、墨田区は2019年から2020年で待機児童数が増加している。

　また、墨田区民1人当たりの平均所得は387万円で都内17位である。

◆墨田区の治安
犯罪件数	2368件	都内17位
犯罪発生率	8.6％	都内8位
出所：警視庁「犯罪発生状況（平成31年）」の刑法犯認知件数、※犯罪発生率は、犯罪件数÷総人口 ×1000

　犯罪の発生件数は2,368件で都内17位。犯罪の発生は錦糸町駅周辺、特に南口の江東橋地区に集中している。東京スカイツリー周辺の押上1丁目もやや犯罪件数が多い。それ以外のエリアでは治安は安定している。

墨田区のマンション相場は？

　墨田区のマンション相場はどれくらいなのか。墨田区のマンションを築年数別でみると、平均価格（70m²換算）は以下のとおりとなっている。

◆墨田区の中古マンション築年数別平均価格（70m²換算）
1～3年以内	ー
3～5年以内	6,801万円
5～10年以内	5,146万円
10～15年以内	5,841万円
15～20年以内	4,405万円
20年以上	4,415万円
※出所：住宅情報サイト 「ライフルホームズ」 ーはデータなし。

　また、墨田区と周辺の中古マンションの価格相場（4,637万円）を比較すると、台東区（5,419万円）、江東区（4,774万円）となっている。

墨田区の土地･地盤は？

　墨田区は1947年に、北部の向島区と南部の本所区が統合されて誕生した。東西約5㎞、南北約6㎞とやや南北に長い形をしている。西の隅田川と東の荒川、旧中川に挟まれたデルタ地帯にあり、南部や南東の区境には大横川、北十間川、横十間川といった、江戸時代に開削された運河が走っている。

　墨田区の地形は、全体的に平坦な低地で、北部には部分的に自然堤防による微高地がみられる。標高は高くて4m、低いところでは海面下のマイナス1.2mとなっており、過去の地盤沈下の影響があるという。（出典：墨田区「墨田区水害ハザードマップと海抜表示板」）

　東京都都市整備局「地域危険度一覧表の見方」によると、墨田区の地盤は、砂と粘土まじりの軟弱な沖積低地であり、地震の揺れが増幅されやすいとされている。そのため、住宅などの建設にあたっては、基礎補強のための適切な対策が必要となる地区が多い。

　主要な道路としては、北部を斜めに走る国道6号線（水戸街道）とそれに交差するように走る明治通り、鐘ヶ淵通りがある。中央部より南側は、碁盤の目のように道路が規則正しく整備されており、北から浅草通り、春日通り、蔵前橋通り、北斎通りなどが東西方向に走っている。南北方向は、両国駅東側を通る清澄通り、錦糸町駅を通る四ツ目通り、その間の三ツ目通りなどの広い通りがある。JR総武線の南側に並行して走る京葉道路も交通量の多い道路である。また、首都高速道路の6号向島線、7号小松川線が走っている。

　墨田区を走る鉄道は、南部を東西方向に走るJR総武線のほか、足立区方面へ接続する東武伊勢崎線・亀戸線、南北に走る東京メトロ半蔵門線、台東区や都心方面とつながる都営地下鉄浅草線、押上駅から葛飾区に延びる京成押上線などがある。

墨田区内の主要地域（横川、押上など）の特徴・主要施設・町名

●横川地域（錦糸町など）

　横川地域は、墨田区の南東に位置し、大横川の西側に広がる地域である。乗降客数の多い錦糸町駅を含む地域で、墨田区で最も大きな繁華街が形成されており、商業・ビジネス・エンターテインメントの各施設が集積している。

　錦糸町駅北口は、近年の再開発で大型商業施設が開業している。錦糸町そごうの跡地にある錦糸町駅隣接のアルカキット錦糸町は、地下1階地上11階の商業ビルでスーパーやファッション雑貨店、飲食店などが入る。

　錦糸公園の北側、時計メーカー精工舎工場跡地のオリナス錦糸町は、映画館やファッション、グルメなどの商業施設に、オフィスビル、マンションも併設した大型複合施設である。また、錦糸町駅北口エリアには、すみだトリフォニーホールのような文化施設や墨田区総合体育館、野球場などのスポーツ施設、家族で過ごせる錦糸公園などがそろっている。

　錦糸町駅南口の江東橋エリアは古くからの繁華街で全体的に雑然とした雰囲気がある。東京楽天地は戦前からの歴史がある施設で、映画館や温泉施設、スーパーの西友などが入っている。2019年には「錦糸町パルコ」が開業した。ほかにもヨドバシカメラや丸井、場外馬券売り場の「ウインズ錦糸町」があり、多国籍な飲食店もみられる。

●押上地域

　墨田区のほぼ中央に位置するエリアで、東武伊勢崎線、京成押上線、都営地下鉄浅草線、東京メトロ半蔵門線と、4つの鉄道路線が集中する。東京スカイツリーと東京スカイツリータウンの開業で大きく変貌し、国内外から多くの人が訪れる観光地となっている。

　一方で、押上駅北側の押上2丁目・押上3丁目や京島地区は木造住宅密集地であり、耐火性・耐震性を高める街区整備事業の対象となっている。（出典：墨田区「防火地域・準防火地域等図」）

●吾妻橋地域

　墨田公園から北十間川をはさんで南西側に当たる。旧アサヒビール吾妻橋工場の跡地を再開発したリバーピア吾妻橋があり、墨田区役所、すみだリバーサイドホール、タワー型の集合住宅などの高層ビルとアサヒビール関連施設の金色の雲のオブジェが目を引くランドマークとなっている。

●緑地域（両国など）

　墨田区の南西部にあたり、東西方向に走るJR総武線、京葉道路と直交するように、南北方向に道路が走る、碁盤の目のような区画が広がっている。JR総武線の両国駅の北側には、大相撲が行われる両国国技館、江戸東京博物館、刀剣博物館のある旧安田庭園や横網町公園といった歴史的・文化的な施設が集まっている。

　隅田川沿いには、墨田川の舟運利用者のための待合所や子育て施設、ホテルやカフェなどの複合施設として両国リバーセンターが開業した。

　両国駅の南側は、雑居ビルや住宅が混在するエリアであるが、忠臣蔵の舞台となった本所松坂町公園など、江戸から明治の歴史に関連したスポットが点在している。

　また、両国2丁目交差点の南側を占める両国シティコアは、再開発で誕生した複合施設で、劇場や商業施設のほか、オフィスビルと高層マンションが併設されランドマークとなっている。