渋谷区の「新築マンション人気ランキング」
神宮前、渋谷、代々木、初台、恵比寿、表参道など、注目エリアのおすすめ物件は？

東京都渋谷区で、人気の高い新築分譲マンションが分かる「新築マンション人気ランキング」を作成した。渋谷区は、恵比寿、猿楽町、神山町、広尾、神宮前、松濤、初台など多くの高級住宅地がある人気エリアだ。これは、住宅評論家の櫻井幸雄氏が、デベロッパー33社を調査して作ったランキングだ。マンション選びの参考にしよう。

渋谷区の市況：渋谷駅外周部が注目度アップ
新築マンションは、おしなべて高額

 「都心5区」という呼び方で、近年、都心部に加えられたのが、渋谷区と新宿区。もともとの都心である、千代田区・中央区・港区に後から加えられたのは、山手線外側に位置する場所が多いからだろう。

　しかし、近年は渋谷区と新宿区の成長が著しい。特に渋谷駅周辺では、大型オフィスビル・商業ビルの建設が急ピッチで進み、駅周辺の景色が一変している。

渋谷区で販売されるのは、超富裕層向け物件のみ

　渋谷駅周辺で新築分譲マンションが出たら、ぜひ購入したいと考える人は多いだろう。しかし、その願いはかないそうもない。というのも、渋谷区と新宿区の中心部では、規制によりマンションが建設できない場所が増えているからだ。

　まれに新築分譲マンションが出るのは、既存マンションの建て替え事業が行われた場合に限られる。数年前、渋谷駅近くで建て替え事業が行われたマンションがあり、一部住戸が分譲された。しかし、希少価値の高さから一般分譲されることはなかった。超富裕層といった限られた人にだけ案内が出され、販売された。いわゆる「クローズド」の販売だった。 

　また「高級賃貸マンション」にするケースが増え、販売される新築分譲マンションの数が激減している。そのため、渋谷駅周辺部で、なるべく駅に近い場所で分譲されるマンションの注目度が高まっている。

　といっても、渋谷駅周辺部で、新築マンションが豊富かというと、そんなことはないのが実情だ。

渋谷駅周辺の注目エリアは、恵比寿、富ヶ谷、代々木

　渋谷駅の場合、駅に近い場所で新築分譲マンションが出やすい場所が、南平台や神山町、松濤なのだが、そのようなブランド住宅地で売りに出る土地が減ったため、新規に分譲開始されるマンションは減っている。減っているために、相場価格も上がっている。

　注目エリアとしては、渋谷駅からもう少し離れた場所、具体的に言えば、JR山手線渋谷駅の隣、「恵比寿」駅周辺や神山町の隣の「富ヶ谷」、さらに新宿区との区境に近い「代々木」エリアとなる。

　代々木エリアでも、新宿駅に近い場所は、マンション価格が上昇している。上原や八幡といった、渋谷駅、新宿駅から少々離れた場所は、もともと高級住宅ゾーンとして知られている。こちらも、新築マンションの価格は高い。

　渋谷区内で、割安なマンションを見つけやすいのが山手通り沿いだったが、近年は、首都高速中央環状線（このエリアでは、地下）の開通で、山手通りの交通量が減ったことにより住宅環境が改善し、価格は上昇している。

渋谷区の新築マンション人気ランキングをすべて掲載

 「新築マンション人気ランキング」は、「販売目前（モデルルーム公開前）」「販売中（モデルルーム公開中）」の新築マンションについて、「パンフレットなどの資料請求」と、「販売センターでのモデルルーム見学や商談」が、総戸数に比べてどのくらい多いかを「人気倍率」として計算し、ランキングにしたものだ。

総掲載物件数は約400万件！ 渋谷区の新築マンションを探す （ライフルホームズのサイトへ）

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◆新築マンション人気ランキング

渋谷区のエリア概況（人口、暮らし、治安）は？

渋谷区の基本データ（人口、暮らし）

人口	22万6,774人	都内18位
人口（2030年の推計）	22万3,000人 ※1	―
人口（2040年の推計）	21万7,000人 ※1	―
世帯数	13万7,805世帯	都内18位
人口密度（人／㎢）	1万5,334人／㎢	都内15位
外国人人口	1万0,756人	都内19位
子ども比率（未就学児童÷総人口）	5.6%	―
平均所得	801万円 ※2	都内3位
出所：住民基本台帳による東京都の世帯と人口（令和5年）、国際社会保障・人口問題研究所「『日本の地域別将来推計人口（平成30（2018）年推計）』」、東京都「都内の保育サービスの状況について（令和2年4月1日現在）」、総務省「令和元年度　市町村税課税状況等の調」

　渋谷区における人口および世帯数は都内18位になる。1km²あたりの人口密度は15位。また、外国人人口は1万0,756人で同区総人口の4.7％を占めている。人口に占める子どもの比率は5.6％と低い。

　渋谷区発表による最新の将来人口推計（「平成28年 渋谷区まち・ひと・しごと創生総合戦略」）によると、2025年、2030年の22万3,000人をピークに、2040年には21万7,000人と減少傾向になる。

　渋谷区民の一人当たり平均所得は都内3位になる。

渋谷区の治安

犯罪件数	4,938件	都内7位
犯罪発生率	21.7％	都内2位
出所：出所：警視庁「犯罪発生状況（平成31年）」の刑法犯認知件数、※犯罪発生率は、犯罪件数÷総人口 ×1000

　治安に関しては、警視庁が発表した2017年の23区中の犯罪件数（刑法犯認知件数）は7位、犯罪発生率は2位である。この数値は同区の昼夜間人口比率が200％を超えているためである。ただし、2012年の犯罪発生件数6,467件以降は減少傾向にある。

渋谷区のマンション相場は？

　渋谷区のマンション相場はどれくらいなのか。渋谷区のマンションを築年数別でみると、平均価格（70m²換算）は以下のとおりとなっている。

渋谷区の中古マンション築年数別平均価格（70m²換算）

1～3年以内	13,225万円
3～5年以内	17,050万円
5～10年以内	10,104万円
10～15年以内	9,060万円
15～20年以内	10,192万円
20年以上	7,584万円
※出所：住宅情報サイト「ライフルホームズ」 データは2023年4月1日時点。ーはデータなし。

　また、渋谷区と周辺の中古マンションの価格相場と比較すると、渋谷区（8,391万円）に対して、目黒区（7,574万円）、大田区（4,989万円）、世田谷区（5,827万円）、中野区（5,628万円）、杉並区（5,198万円）、豊島区（6,335万円）となっている。

渋谷区の土地･地盤は？

　渋谷区は東京都内の西南に位置し、面積は15.11 ㎢で23区中15番目の広さ。明治神宮、代々木公園、新宿御苑の一部を加えると、全体の10分の1が緑地である。1932年、渋谷町、千駄ヶ谷町、代々幡町が合併して渋谷区が誕生する。

　武蔵野台地の東部にあたる淀橋台地にあたり、関東ローム層の表面を黒色有機土が覆っている。標高40mの北西部から25mの南東部へとゆるやかに傾いている。

　渋谷区内には北から、方南通り、水道道路、甲州街道、井ノ頭通り、青山通り、駒沢通りが東西に、東から、外苑西通り、明治通り、山手通り、中野通りが南北に通る。鉄道路は、渋谷駅を基軸にJR山手線・埼京線・新宿湘南ライン、地下鉄は銀座線、半蔵門線、副都心線が走り、東武東横線が副都心線、半蔵門が田園都市線と乗り入れになっている。

渋谷区内の主な地域（幡ヶ谷、代々木、千駄ヶ谷、恵比寿など）の紹介

●幡ヶ谷地域（笹塚、本町など）

　渋谷区の北西部に位置し、京王線、甲州街道に沿って広がる。北側は中野区や新宿区に接し、高層階の住宅やビルが建ち並び、渋谷区にあって他の地域とは異なった風景が広がる。

　笹塚は京王線笹塚駅周辺に7つの商店街があり、大型マンションが建ち並ぶが、街路樹が多く駅を離れると住宅街が広がる。

　幡ヶ谷は京王線幡ヶ谷駅周辺に商店街が形成されているが甲州街道沿いにはオフィスビルが目立つ。本町は京王線初台駅目前に東京オペラシティ、新国立劇場といったランドマークがあり、山手通り、甲州街道沿いには商業ビルが軒を連ねている。

●代々木地域（上原、初台など）

　渋谷区の北部に位置し、京王線、JR山手線、山手通りに囲まれた代々木上原や富ヶ谷といった広範囲なエリアを指す。地形的には起伏に富んだ地域で町の様相は西に隣接する世田谷区に似ている。

　上原、元代々木町、西原、大山町一帯は代々木上原と称され、都内有数の高級住宅地となっている。初台は山手通りと甲州街道との間にあり、街道沿いにはオフィスビルが並ぶが、そのほとんどが住宅街となっている。代々木神園町の域内は、明治神宮、代々木公園といった公共施設で占められている。

　代々木は駅前近くに飲食店、事務所などが入居する雑居ビルが多く、新宿駅寄りエリアにもオフィスビルが並ぶが、JR東日本本社ビル、新宿マインズタワー、小田急サザンタワーなどの超高層ビルがひときわ目を引く。

●千駄ヶ谷地域（神宮前、原宿、表参道など）

　渋谷区の北東部に位置し、JR山手線の東側に広がり新宿区霞ヶ丘町に接する。域内を南北に走る明治通り沿いには、数々の商業ビル、オフィスビルが並ぶが、通りを離れると静かな住宅地となっている。渋谷川の暗渠化で生まれたキャットストリートは裏原と呼ばれ連日若者たちでにぎわっている。

　イトキン本社があることからブティックやアパレル関連会社が多く集まる千駄ヶ谷は、駅前や幹線沿いにオフィスビルとマンションが建ち並ぶが、一歩通りを入ると下町の風情を残した住宅地となっている。

　若者文化とファッションの発信地である原宿、表参道といった吸引力の強いエリアを持つ神宮前では、明治通りに沿ったオフィスビルやマンションの高層化が進んでいる。

●神山地域（富ヶ谷、神泉町、丸山町など）

　渋谷区の中西部に位置し、渋谷駅から坂を登り切った辺りに広がる。域内北部は奥渋と呼ばれる高級住宅地となっている。南部はかつて花街であった面影を残しつつも、高層階のビルが建ち並ぶビジネス街の様相を呈している。

　神山町は、井ノ頭通り、山手通り沿いにオフィスビルやマンションが連なっているが、通りを入ると大使館、歴代の政治家の邸宅が点在する閑静な住宅街となっている。東京都心を代表する高級住宅地の一つとしても知られる松濤は、文化・芸術関係の施設も多く、「松涛文化村ストリート」と称した町おこしが進んでいる。

　富ヶ谷は、山手通り沿いにオフィスビルやマンションが並ぶが、域内の多くは一戸建ての住宅地である。花街として栄え下町情緒を残す神泉町、円山町も、いまはビットバレーと呼ばれIT関連企業が集まり幹線沿いには高層階のオフィスビルが建ち並んでいる。

●渋谷地域（神南、宇田川町、道玄坂、桜丘町）

　渋谷区の中西部に位置し、渋谷駅を中心に広がる。地形は武蔵野台地を侵食する渋谷川、宇田川の合流地点にある谷底になっている。東急グループの拠点である。駅東口は再開発が進み駅に面した多くの建物が高層化し、開発後は風景が一変することとなる。

　渋谷はJR、地下鉄、私鉄のターミナル駅としての渋谷駅を中心に百貨店、ファッション専門ビル、飲食店、遊戯施設がひしめきあう。JR山手線と公園通りの間に広がる神南は、駅近くには若者が集まる繁華街、北部にはNHKを始めとした公共施設が点在する。域内を井ノ頭通りが通る宇田川町は、若者が集う百貨店や大型小売店、飲食店、雑貨店、娯楽施設など各種商業施設が密集している。

　渋谷駅から続く坂を中心に広がる道玄坂は、かつて音楽の町と呼ばれていたが、いまは飲食をメインとした商業ビルが軒を連ねている。桜丘町は域内にインフォスタワーやセルリアンタワーなどIT企業が入居する超高層ビルが並び、渋谷駅近辺のエリアは再開発による区画整理が進んでいる。

●恵比寿地域

　渋谷区内の南西部に位置し、JR山手線を跨がって広がるこの地域はもともと下町であり、いまも商店街が数多く残っている。駅周辺は商業地としてにぎわうが1994年の恵比寿ガーデンプレイスの誕生により、明治通り、駒沢通りなど幹線沿いにはオフィスビルが林立している。

　JR恵比寿駅周辺に広がる恵比寿、恵比寿西、恵比寿南は、商店街および商業地だが幹線沿いに並ぶオフィスビルを離れると、静かな住宅地となっている。JR山手線と六本木通りの間に広がる東の域内は、恵比寿駅近くは商業ビル、オフィスビルなどが並ぶが、明治通りを越えたエリアは教育機関、文化施設、住宅地で占められている。

　外苑東通り、駒沢通り、明治通りに囲まれ、幹線道路沿いにはオフィスビルや店舗が多く見られる広尾の北側は東京都内を代表する高級住宅街の一つであるが、南側は商店街や都営アパートが建ち、下町の風情を残している。

●代官山地域（鉢山町、鶯谷町、猿楽町）

　渋谷区内の南西部に位置し、JR山手線、東急東横線、国道246号、旧山手通りに囲まれたエリア。域内は大半が閑静な住宅街であるが、幹線沿いにはマンション、オフィスビル、飲食店、ブティックなど並ぶ。

　2000年に誕生した超高層建築の代官山アドレス ザ・タワーがランドマークとなり、以降、ファッションタウンとして周知されている。

　東急東横線の代官山駅を玄関口とする代官山町は、閑静な住宅地でありながら、並木通り沿いにはブティック、洋菓子店、レストラン、カフェが並ぶ。

　南平台町は幹線道路沿いや渋谷駅寄りの地域にオフィスビルが多いが、マンションなど集合住宅が多数建設されている。鉢山町、鶯谷町、猿楽町は旧山手通りなど幹線道路沿いにはオフィスビルや店舗なども見られるが、域内の多くは住宅地であり、高級マンションなどが見られる。

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