京都府八幡市戸津荒堀の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
京都府八幡市戸津荒堀の土地の価格・相場は？
現在の価格は、41万円／坪（10年前比▲2.9%）
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京都府八幡市戸津荒堀の土地価格
- 2,719万円（41万円/坪）
- 10年前比▲2.9%（前年比▲4.9%）
- 平均駅距離 : 46.25分
- 平均専有面積 : 0.0㎡（0.0坪）
- 平均土地面積 : 220.0㎡（66.7坪）
◆京都府八幡市戸津荒堀の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 45万円／坪 |
| 2010年 | 42万円／坪 |
| 2015年 | 46万円／坪 |
| 2020年（現在） | 41万円／坪 |
| 2025年 | 39万円／坪 |
| 2030年 | 38万円／坪 |
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■現在の土地価格
京都府八幡市戸津荒堀：2,719万円（41万円/坪、10年前比-2.9%）
（参考）周囲の土地価格は？
八幡市：1,878万円（28万円/坪、10年前比▲2.9%）
京都市伏見区：3,362万円（67万円/坪、10年前比+13.3%）
城陽市：1,546万円（34万円/坪、10年前比▲11.0%）
京田辺市：3,656万円（60万円/坪、10年前比+2.7%）
乙訓郡大山崎町：2,153万円（49万円/坪、10年前比+18.8%）
久世郡久御山町：2,317万円（21万円/坪、10年前比▲45.0%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲4.0%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲7.5%
- グッドシナリオ
2,635万円（39.6万円/坪、10年間で▲3.1%を予想） - ノーマルシナリオ
2,514万円（37.8万円/坪、10年間で▲7.5%を予想） - バッドシナリオ
1,739万円（26.1万円/坪、10年間で▲36.0%を予想）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+1.0%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆八幡市の公示地価（2021年1月） |
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| 地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
|---|---|---|---|
| 八幡-1 | 住居表示 | 京都府八幡市八幡三本橋18番72 | 29.8万円/坪 （9.7万円/㎡） 前年比▲0.8% |
| 最寄り駅 | 石清水八幡宮駅から1200m | ||
| 土地面積 | 156㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 八幡-2 | 住居表示 | 京都府八幡市八幡科手11番5 | 20.5万円/坪 （6.7万円/㎡） 前年比▲0.9% |
| 最寄り駅 | 石清水八幡宮駅から450m | ||
| 土地面積 | 71㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 八幡-3 | 住居表示 | 京都府八幡市橋本栗ケ谷44番8 | 14.5万円/坪 （4.7万円/㎡） 前年比▲1.7% |
| 最寄り駅 | 橋本駅から350m | ||
| 土地面積 | 322㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 八幡-4 | 住居表示 | 京都府八幡市男山指月2番7 | 26.4万円/坪 （8.6万円/㎡） 前年比▲0.7% |
| 最寄り駅 | 樟葉駅から2900m | ||
| 土地面積 | 297㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 八幡-5 | 住居表示 | 京都府八幡市男山金振10番16 | 28.1万円/坪 （9.1万円/㎡） 前年比▲0.8% |
| 最寄り駅 | 樟葉駅から1900m | ||
| 土地面積 | 273㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 八幡-6 | 住居表示 | 京都府八幡市八幡柿ケ谷14番43 | 27.0万円/坪 （8.8万円/㎡） 前年比▲0.7% |
| 最寄り駅 | 樟葉駅から3000m | ||
| 土地面積 | 194㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 八幡-7 | 住居表示 | 京都府八幡市美濃山幸水9番15外 | 24.5万円/坪 （8.0万円/㎡） 前年比▲0.9% |
| 最寄り駅 | 樟葉駅から3900m | ||
| 土地面積 | 130㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 八幡-8 | 住居表示 | 京都府八幡市西山和気10番14 | 31.7万円/坪 （10.3万円/㎡） 前年比▲1.9% |
| 最寄り駅 | 樟葉駅から2100m | ||
| 土地面積 | 191㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 八幡-9 | 住居表示 | 京都府八幡市川口西扇12番13 | 25.2万円/坪 （8.2万円/㎡） 前年比▲2.7% |
| 最寄り駅 | 石清水八幡宮駅から2500m | ||
| 土地面積 | 131㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 八幡-10 | 住居表示 | 京都府八幡市八幡小松6番12外 | 20.0万円/坪 （6.5万円/㎡） 前年比▲1.5% |
| 最寄り駅 | 石清水八幡宮駅から2600m | ||
| 土地面積 | 60㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 八幡-11 | 住居表示 | 京都府八幡市八幡山田10番15 | 24.3万円/坪 （7.9万円/㎡） 前年比▲0.4% |
| 最寄り駅 | 石清水八幡宮駅から3400m | ||
| 土地面積 | 112㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 八幡-12 | 住居表示 | 京都府八幡市橋本新石25番12 | 26.6万円/坪 （8.6万円/㎡） 前年比▲0.8% |
| 最寄り駅 | 橋本駅から1000m | ||
| 土地面積 | 178㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 八幡-13 | 住居表示 | 京都府八幡市内里東ノ口29番 | 9.1万円/坪 （3.0万円/㎡） 前年比▲1.7% |
| 最寄り駅 | 石清水八幡宮駅から5000m | ||
| 土地面積 | 386㎡ | ||
| 用途区分 | ー | ||
| 八幡-14 | 住居表示 | 京都府八幡市八幡長田23番25 | 22.1万円/坪 （7.2万円/㎡） 前年比▲3.0% |
| 最寄り駅 | 石清水八幡宮駅から2000m | ||
| 土地面積 | 115㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 八幡-15 | 住居表示 | 京都府八幡市橋本平野山5番17 | 24.4万円/坪 （7.9万円/㎡） 前年比▲1.0% |
| 最寄り駅 | 橋本駅から900m | ||
| 土地面積 | 111㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
※※出所：国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
八幡市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、八幡市はどうなるのだろうか。
◆八幡市の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 72,664 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 70,386 人 | 96.9 | |
| 2025年 | 67,239 人 | 92.5 | |
| 2030年 | 63,451 人 | 87.3 | |
| 2035年 | 59,255 人 | 81.5 | |
| 2040年 | 54,923 人 | 75.6 | |
| 2045年 | 50,792 人 | 69.9 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）京都府八幡市戸津荒堀のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
八幡市：69.9
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
京都市伏見区：82.3
城陽市：62.7
京田辺市：103.4
乙訓郡大山崎町：82.4
久世郡久御山町：70.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
| 1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
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※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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