兵庫県神戸市長田区前原町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
兵庫県神戸市長田区前原町の土地の価格・相場は？
現在の価格は、58万円／坪（10年前比+1.0%）
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兵庫県神戸市長田区前原町の土地価格
- 1,918万円（58万円/坪）
- 10年前比+1.0%（前年比▲2.7%）
- 平均駅距離 : 8.75分
- 平均専有面積 : 0.0㎡（0.0坪）
- 平均土地面積 : 110.0㎡（33.3坪）
◆兵庫県神戸市長田区前原町の土地価格推移 |
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| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 54万円／坪 |
| 2010年 | 57万円／坪 |
| 2015年 | 54万円／坪 |
| 2020年（現在） | 58万円／坪 |
| 2025年 | 55万円／坪 |
| 2030年 | 53万円／坪 |
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■現在の土地価格
兵庫県神戸市長田区前原町：1,918万円（58万円/坪、10年前比+1.0%）
（参考）周囲の土地価格は？
神戸市兵庫区：2,018万円（70万円/坪、10年前比+0.7%）
神戸市須磨区：3,627万円（73万円/坪、10年前比▲12.7%）
神戸市北区：1,160万円（17万円/坪、10年前比+2.0%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲3.3%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲8.6%
- グッドシナリオ
2,262万円（68.0万円/坪、10年間で+17.9%を予想） - ノーマルシナリオ
1,752万円（52.6万円/坪、10年間で▲8.6%を予想） - バッドシナリオ
1,180万円（35.5万円/坪、10年間で▲38.5%を予想）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲11.7%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆神戸市長田区の公示地価（2021年1月） |
|||
| 地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
|---|---|---|---|
| 神戸長田-1 | 住居表示 | 兵庫県神戸市長田区宮川町7−3−1 | 47.1万円/坪 （15.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 高速長田駅から860m | ||
| 土地面積 | 55㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 神戸長田-2 | 住居表示 | 兵庫県神戸市長田区西山町4−4−16 | 19.0万円/坪 （6.2万円/㎡） 前年比▲4.5% |
| 最寄り駅 | 高速長田駅から1500m | ||
| 土地面積 | 211㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 神戸長田-3 | 住居表示 | 兵庫県神戸市長田区鹿松町3−6−13 | 12.8万円/坪 （4.2万円/㎡） 前年比▲4.4% |
| 最寄り駅 | 丸山駅から1500m | ||
| 土地面積 | 148㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 神戸長田-4 | 住居表示 | 兵庫県神戸市長田区片山町1−20−15 | 51.4万円/坪 （16.7万円/㎡） 前年比−% |
| 最寄り駅 | 高速長田駅から570m | ||
| 土地面積 | 74㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 神戸長田-5 | 住居表示 | 兵庫県神戸市長田区大丸町1−13−8 | 34.5万円/坪 （11.2万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 神鉄長田駅から760m | ||
| 土地面積 | 194㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 神戸長田-6 | 住居表示 | 兵庫県神戸市長田区野田町6−1−39 | 47.4万円/坪 （15.4万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 鷹取駅から950m | ||
| 土地面積 | 60㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 神戸長田-7 | 住居表示 | 兵庫県神戸市長田区大日丘町1−12−20 | 16.6万円/坪 （5.4万円/㎡） 前年比▲4.4% |
| 最寄り駅 | 鵯越駅から880m | ||
| 土地面積 | 84㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 神戸長田-8 | 住居表示 | 兵庫県神戸市長田区水笠通6−7−14 | 62.2万円/坪 （20.2万円/㎡） 前年比+0.5% |
| 最寄り駅 | 新長田駅から570m | ||
| 土地面積 | 77㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 神戸長田-9 | 住居表示 | 兵庫県神戸市長田区平和台町2−2−17 | 38.2万円/坪 （12.4万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 板宿駅から950m | ||
| 土地面積 | 62㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 神戸長田-10 | 住居表示 | 兵庫県神戸市長田区長田天神町2−12−13 | 24.0万円/坪 （7.8万円/㎡） 前年比▲2.9% |
| 最寄り駅 | 神鉄長田駅から200m | ||
| 土地面積 | 149㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 神戸長田-11 | 住居表示 | 兵庫県神戸市長田区御船通4丁目4番5 | 58.8万円/坪 （19.1万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 西代駅から500m | ||
| 土地面積 | 185㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 神戸長田-12 | 住居表示 | 兵庫県神戸市長田区御蔵通3丁目201番13 | 52.3万円/坪 （17.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 高速長田駅から580m | ||
| 土地面積 | 97㎡ | ||
| 用途区分 | 準工業地域 | ||
| 神戸長田-13 | 住居表示 | 兵庫県神戸市長田区庄山町4−1−13 | 58.8万円/坪 （19.1万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 板宿駅から470m | ||
| 土地面積 | 160㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 神戸長田-14 | 住居表示 | 兵庫県神戸市長田区西山町2−1−3 | 46.2万円/坪 （15.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 高速長田駅から740m | ||
| 土地面積 | 113㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 神戸長田-15 | 住居表示 | 兵庫県神戸市長田区大谷町2−12−13 | 32.9万円/坪 （10.7万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 西代駅から900m | ||
| 土地面積 | 116㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 神戸長田-16 | 住居表示 | 兵庫県神戸市長田区滝谷町2−5−23 | 22.2万円/坪 （7.2万円/㎡） 前年比▲2.0% |
| 最寄り駅 | 丸山駅から400m | ||
| 土地面積 | 210㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 神戸長田-17 | 住居表示 | 兵庫県神戸市長田区戸崎通2−8−3 | 59.7万円/坪 （19.4万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 板宿駅から400m | ||
| 土地面積 | 75㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 神戸長田-18 | 住居表示 | 兵庫県神戸市長田区浜添通3−2−5 | 39.7万円/坪 （12.9万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 苅藻駅から270m | ||
| 土地面積 | 88㎡ | ||
| 用途区分 | 準工業地域 | ||
※※出所：国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
神戸市長田区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、神戸市長田区はどうなるのだろうか。
◆神戸市長田区の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 97,912 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 94,117 人 | 96.1 | |
| 2025年 | 89,680 人 | 91.6 | |
| 2030年 | 84,953 人 | 86.8 | |
| 2035年 | 80,067 人 | 81.8 | |
| 2040年 | 75,048 人 | 76.6 | |
| 2045年 | 70,158 人 | 71.7 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）兵庫県神戸市長田区前原町のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
神戸市長田区：71.7
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
神戸市兵庫区：87.9
神戸市須磨区：70.3
神戸市北区：70.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
| 1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
|
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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兵庫県神戸市長田区前原町の土地の過去の売買事例
兵庫県神戸市長田区前原町付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆神戸市長田区の土地の成約事例 |
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| 取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
|---|---|---|---|
| 2019年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市長田区前原町 | 1,900万円 ・20.0万円/坪 （6.5万円/m²） 土地面積290㎡ |
| 最寄り駅 | 上沢駅から徒歩8分 | ||
| 用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
| 土地属性 | 間口21.5m、ほぼ整形 | ||
| 2015年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市長田区前原町 | 860万円 ・9.5万円/坪 （3.1万円/m²） 土地面積280㎡ |
| 最寄り駅 | 高速長田駅から徒歩8分 | ||
| 用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
| 土地属性 | 間口15.9m、不整形 | ||
| 2014年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市長田区前原町 | 550万円 ・9.2万円/坪 （3.0万円/m²） 土地面積185㎡ |
| 最寄り駅 | 上沢駅から徒歩8分 | ||
| 用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
| 土地属性 | 間口8m、ほぼ台形 | ||
| 2014年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市長田区前原町 | 180万円 ・12.3万円/坪 （4.0万円/m²） 土地面積45㎡ |
| 最寄り駅 | 上沢駅から徒歩7分 | ||
| 用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
| 土地属性 | 間口5.5m、ほぼ整形 | ||
| 2013年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市長田区前原町 | 200万円 ・6.2万円/坪 （2.0万円/m²） 土地面積105㎡ |
| 最寄り駅 | 上沢駅から徒歩6分 | ||
| 用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
| 土地属性 | 間口8m、ほぼ整形 | ||
| 2012年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市長田区前原町 | 650万円 ・6.2万円/坪 （2.0万円/m²） 土地面積320㎡ |
| 最寄り駅 | 上沢駅から徒歩6分 | ||
| 用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
| 土地属性 | 間口27m、ほぼ長方形 | ||
| 2010年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市長田区前原町 | 1,300万円 ・29.5万円/坪 （9.6万円/m²） 土地面積130㎡ |
| 最寄り駅 | 上沢駅から徒歩11分 | ||
| 用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
| 土地属性 | 間口8m、ほぼ長方形 | ||
| 2009年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市長田区前原町 | 230万円 ・12.3万円/坪 （4.0万円/m²） 土地面積55㎡ |
| 最寄り駅 | 西代駅から徒歩8分 | ||
| 用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
| 土地属性 | 間口5m、不整形 | ||
| 2007年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市長田区前原町 | 1,300万円 ・16.6万円/坪 （5.4万円/m²） 土地面積230㎡ |
| 最寄り駅 | 高速長田駅から徒歩13分 | ||
| 用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
| 土地属性 | 間口10m、ほぼ長方形 | ||
| 2007年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市長田区前原町 | 1,000万円 ・12.6万円/坪 （4.1万円/m²） 土地面積240㎡ |
| 最寄り駅 | 長田駅から徒歩11分 | ||
| 用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
| 土地属性 | 間口16m、ほぼ長方形 | ||
| 2007年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市長田区前原町 | 1,300万円 ・30.2万円/坪 （9.8万円/m²） 土地面積135㎡ |
| 最寄り駅 | 上沢駅から徒歩9分 | ||
| 用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
| 土地属性 | 間口11.8m、不整形 | ||
| 2006年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市長田区前原町 | 800万円 ・14.2万円/坪 （4.6万円/m²） 土地面積175㎡ |
| 最寄り駅 | 上沢駅から徒歩10分 | ||
| 用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
| 土地属性 | 間口11.4m、ほぼ整形 | ||
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