大阪府大東市末広町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
大阪府大東市末広町の土地の価格・相場は？
現在の価格は、70万円／坪（10年前比+17.7%）
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大阪府大東市末広町の土地価格
- 3,183万円（70万円/坪）
- 10年前比+17.7%（前年比+3.2%）
- 平均駅距離 : -1分
- 平均専有面積 : 0.0㎡（0.0坪）
- 平均土地面積 : 150.0㎡（45.5坪）
◆大阪府大東市末広町の土地価格推移 |
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| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 68万円／坪 |
| 2010年 | 60万円／坪 |
| 2015年 | 61万円／坪 |
| 2020年（現在） | 70万円／坪 |
| 2025年 | 72万円／坪 |
| 2030年 | 74万円／坪 |
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■現在の土地価格
大阪府大東市末広町：3,183万円（70万円/坪、10年前比+17.7%）
（参考）周囲の土地価格は？
大東市：2,993万円（66万円/坪、10年前比+17.7%）
大阪市鶴見区：3,094万円（68万円/坪、10年前比+14.9%）
寝屋川市：2,557万円（56万円/坪、10年前比▲3.3%）
門真市：2,541万円（54万円/坪、10年前比▲0.2%）
東大阪市：2,555万円（48万円/坪、10年前比+0.6%）
四條畷市：3,132万円（52万円/坪、10年前比+0.9%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+5.1%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+5.9%
- グッドシナリオ
4,150万円（91.5万円/坪、10年間で+30.4%を予想） - ノーマルシナリオ
3,370万円（74.3万円/坪、10年間で+5.9%を予想） - バッドシナリオ
2,332万円（51.4万円/坪、10年間で▲26.7%を予想）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+1.5%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆大東市の公示地価（2021年1月） |
|||
| 地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
|---|---|---|---|
| 大東-1 | 住居表示 | 大阪府大東市北楠の里町9−22 | 51.4万円/坪 （16.7万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 四条畷駅から600m | ||
| 土地面積 | 175㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 大東-2 | 住居表示 | 大阪府大東市三箇5−5−68 | 31.4万円/坪 （10.2万円/㎡） 前年比▲1.9% |
| 最寄り駅 | 野崎駅から1600m | ||
| 土地面積 | 92㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 大東-3 | 住居表示 | 大阪府大東市幸町5−38 | 46.5万円/坪 （15.1万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 住道駅から800m | ||
| 土地面積 | 165㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 大東-4 | 住居表示 | 大阪府大東市泉町2−9−3 | 39.7万円/坪 （12.9万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 住道駅から1200m | ||
| 土地面積 | 130㎡ | ||
| 用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
| 大東-5 | 住居表示 | 大阪府大東市野崎3−9−24 | 30.7万円/坪 （10.0万円/㎡） 前年比▲1.3% |
| 最寄り駅 | 野崎駅から1200m | ||
| 土地面積 | 187㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 大東-6 | 住居表示 | 大阪府大東市北条1−9−17 | 44.9万円/坪 （14.6万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 野崎駅から300m | ||
| 土地面積 | 130㎡ | ||
| 用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
| 大東-7 | 住居表示 | 大阪府大東市太子田1−9−64 | 39.4万円/坪 （12.8万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 住道駅から1200m | ||
| 土地面積 | 63㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 大東-8 | 住居表示 | 大阪府大東市氷野2−6−13 | 40.9万円/坪 （13.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 住道駅から1300m | ||
| 土地面積 | 109㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 大東-9 | 住居表示 | 大阪府大東市深野北1−6−29 | 40.9万円/坪 （13.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 野崎駅から950m | ||
| 土地面積 | 157㎡ | ||
| 用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
| 大東-10 | 住居表示 | 大阪府大東市灰塚4−8−6 | 39.1万円/坪 （12.7万円/㎡） 前年比▲0.8% |
| 最寄り駅 | 住道駅から1600m | ||
| 土地面積 | 80㎡ | ||
| 用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
| 大東-11 | 住居表示 | 大阪府大東市三箇3−6−75 | 37.5万円/坪 （12.2万円/㎡） 前年比▲1.6% |
| 最寄り駅 | 野崎駅から1400m | ||
| 土地面積 | 100㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 大東-12 | 住居表示 | 大阪府大東市中垣内3−6−4 | 25.2万円/坪 （8.2万円/㎡） 前年比▲2.6% |
| 最寄り駅 | 住道駅から3000m | ||
| 土地面積 | 70㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 大東-13 | 住居表示 | 大阪府大東市御供田3−9−9 | 37.5万円/坪 （12.2万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 住道駅から1200m | ||
| 土地面積 | 115㎡ | ||
| 用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
| 大東-14 | 住居表示 | 大阪府大東市諸福5−19−7 | 44.0万円/坪 （14.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 鴻池新田駅から550m | ||
| 土地面積 | 154㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 大東-15 | 住居表示 | 大阪府大東市緑が丘2−11−7 | 48.6万円/坪 （15.8万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 野崎駅から550m | ||
| 土地面積 | 148㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 大東-16 | 住居表示 | 大阪府大東市錦町8−23 | 49.2万円/坪 （16.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 四条畷駅から350m | ||
| 土地面積 | 120㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 大東-17 | 住居表示 | 大阪府大東市北条6−15−30 | 24.6万円/坪 （8.0万円/㎡） 前年比▲3.0% |
| 最寄り駅 | 野崎駅から1300m | ||
| 土地面積 | 60㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
※※出所：国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
大東市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、大東市はどうなるのだろうか。
◆大東市の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 123,217 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 118,351 人 | 96.1 | |
| 2025年 | 112,261 人 | 91.1 | |
| 2030年 | 105,528 人 | 85.6 | |
| 2035年 | 98,657 人 | 80.1 | |
| 2040年 | 91,992 人 | 74.7 | |
| 2045年 | 85,693 人 | 69.5 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）大阪府大東市末広町のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
大東市：69.5
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
大阪市鶴見区：90.7
寝屋川市：70.9
門真市：58.1
東大阪市：78.4
四條畷市：70.7
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
| 1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
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※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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