大阪府大阪市北区浪花町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
大阪府大阪市北区浪花町の土地の価格・相場は？
現在の価格は、75万円／坪（10年前比▲3.0%）
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大阪府大阪市北区浪花町の土地価格
- 2,602万円（75万円/坪）
- 10年前比▲3.0%（前年比▲7.1%）
- 平均駅距離 : -1分
- 平均専有面積 : 0.0㎡（0.0坪）
- 平均土地面積 : 115.0㎡（34.8坪）
◆大阪府大阪市北区浪花町の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 66万円／坪 |
| 2010年 | 77万円／坪 |
| 2015年 | 79万円／坪 |
| 2020年（現在） | 75万円／坪 |
| 2025年 | 74万円／坪 |
| 2030年 | 73万円／坪 |
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■現在の土地価格
大阪府大阪市北区浪花町：2,602万円（75万円/坪、10年前比-3.0%）
（参考）周囲の土地価格は？
大阪市北区：4,698万円（135万円/坪、10年前比▲3.0%）
大阪市都島区：3,932万円（121万円/坪、10年前比+25.3%）
大阪市福島区：3,252万円（140万円/坪、10年前比+23.0%）
大阪市西区：3,948万円（145万円/坪、10年前比+42.2%）
大阪市東淀川区：3,370万円（83万円/坪、10年前比+7.0%）
大阪市淀川区：3,998万円（120万円/坪、10年前比+7.5%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+17.0%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲2.1%
- グッドシナリオ
3,287万円（94.5万円/坪、10年間で+26.3%を予想） - ノーマルシナリオ
2,546万円（73.2万円/坪、10年間で▲2.1%を予想） - バッドシナリオ
1,717万円（49.4万円/坪、10年間で▲34.0%を予想）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+5.4%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆大阪市北区の公示地価（2021年1月） |
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| 地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
|---|---|---|---|
| 大阪北-1 | 住居表示 | 大阪府大阪市北区天満1−11−14 | 130.5万円/坪 （42.4万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 天満橋駅から650m | ||
| 土地面積 | 132㎡ | ||
| 用途区分 | 第二種住居地域 | ||
| 大阪北-2 | 住居表示 | 大阪府大阪市北区大淀南3−9−4 | 127.7万円/坪 （41.5万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 福島駅から770m | ||
| 土地面積 | 203㎡ | ||
| 用途区分 | 第二種住居地域 | ||
| 大阪北-3 | 住居表示 | 大阪府大阪市北区紅梅町6−6 | 224.0万円/坪 （72.8万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 南森町駅から350m | ||
| 土地面積 | 524㎡ | ||
| 用途区分 | 商業地域 | ||
| 大阪北-4 | 住居表示 | 大阪府大阪市北区本庄東2−15−8 | 141.2万円/坪 （45.9万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 天神橋筋六丁目駅から630m | ||
| 土地面積 | 566㎡ | ||
| 用途区分 | 準工業地域 | ||
| 大阪北-5 | 住居表示 | 大阪府大阪市北区中津6−4−18 | 110.2万円/坪 （35.8万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 阪急中津駅から300m | ||
| 土地面積 | 255㎡ | ||
| 用途区分 | 準工業地域 | ||
※※出所：国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
大阪市北区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、大阪市北区はどうなるのだろうか。
◆大阪市北区の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 123,667 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 133,614 人 | 108.0 | |
| 2025年 | 140,901 人 | 113.9 | |
| 2030年 | 145,679 人 | 117.8 | |
| 2035年 | 148,165 人 | 119.8 | |
| 2040年 | 148,768 人 | 120.3 | |
| 2045年 | 148,012 人 | 119.7 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）大阪府大阪市北区浪花町のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
大阪市北区：119.7
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
大阪市都島区：98.2
大阪市福島区：117.4
大阪市西区：126.4
大阪市東淀川区：87.5
大阪市淀川区：98.6
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
| 1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
|
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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大阪府大阪市北区浪花町の土地の過去の売買事例
大阪府大阪市北区浪花町付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆大阪市北区の土地の成約事例 |
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| 取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
|---|---|---|---|
| 2019年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市北区浪花町 | 17,000万円 ・338.5万円/坪 （110.0万円/m²） 土地面積155㎡ |
| 最寄り駅 | 天神橋筋六丁目駅から徒歩1分 | ||
| 用途区分 | 商業地域 | ||
| 土地属性 | 間口15m、ほぼ長方形 | ||
| 2015年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市北区浪花町 | 14,000万円 ・141.5万円/坪 （46.0万円/m²） 土地面積310㎡ |
| 最寄り駅 | 天満駅から徒歩5分 | ||
| 用途区分 | 商業地域 | ||
| 土地属性 | 間口13m、ほぼ長方形 | ||
| 2012年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市北区浪花町 | 16,000万円 ・270.8万円/坪 （88.0万円/m²） 土地面積185㎡ |
| 最寄り駅 | 扇町駅から徒歩3分 | ||
| 用途区分 | 商業地域 | ||
| 土地属性 | 間口10.5m、ほぼ長方形 | ||
| 2010年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市北区浪花町 | 8,200万円 ・163.1万円/坪 （53.0万円/m²） 土地面積155㎡ |
| 最寄り駅 | 扇町駅から徒歩3分 | ||
| 用途区分 | 商業地域 | ||
| 土地属性 | 間口5.6m、不整形 | ||
| 2010年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市北区浪花町 | 3,700万円 ・141.5万円/坪 （46.0万円/m²） 土地面積80㎡ |
| 最寄り駅 | 天神橋筋六丁目駅から徒歩1分 | ||
| 用途区分 | 商業地域 | ||
| 土地属性 | 間口4.5m、ほぼ長方形 | ||
| 2007年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市北区浪花町 | 1,700万円 ・95.4万円/坪 （31.0万円/m²） 土地面積55㎡ |
| 最寄り駅 | 天神橋筋六丁目駅から徒歩3分 | ||
| 用途区分 | 商業地域 | ||
| 土地属性 | 間口6m、長方形 | ||
| 2006年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市北区浪花町 | 1,700万円 ・101.5万円/坪 （33.0万円/m²） 土地面積50㎡ |
| 最寄り駅 | 天神橋筋六丁目駅から徒歩2分 | ||
| 用途区分 | 商業地域 | ||
| 土地属性 | 間口4.7m、長方形 | ||
| 2005年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市北区浪花町 | 4,000万円 ・144.6万円/坪 （47.0万円/m²） 土地面積85㎡ |
| 最寄り駅 | 天神橋筋六丁目駅から徒歩3分 | ||
| 用途区分 | 商業地域 | ||
| 土地属性 | 間口11.8m、ほぼ長方形 | ||
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