福岡県北九州市戸畑区明治町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
福岡県北九州市戸畑区明治町の土地の価格・相場は？
現在の価格は、24万円／坪（10年前比+3.2%）
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福岡県北九州市戸畑区明治町の土地価格
- 1,457万円（24万円/坪）
- 10年前比+3.2%（前年比+1.5%）
- 平均駅距離 : 5分
- 平均専有面積 : 0.0㎡（0.0坪）
- 平均土地面積 : 200.0㎡（60.6坪）
◆福岡県北九州市戸畑区明治町の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 25万円／坪 |
| 2010年 | 23万円／坪 |
| 2015年 | 23万円／坪 |
| 2020年（現在） | 24万円／坪 |
| 2025年 | 24万円／坪 |
| 2030年 | 23万円／坪 |
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■現在の土地価格
福岡県北九州市戸畑区明治町：1,457万円（24万円/坪、10年前比+3.2%）
（参考）周囲の土地価格は？
北九州市戸畑区：1,785万円（30万円/坪、10年前比+3.3%）
北九州市若松区：1,032万円（14万円/坪、10年前比+10.8%）
北九州市小倉北区：1,988万円（31万円/坪、10年前比+9.9%）
北九州市八幡東区：1,707万円（28万円/坪、10年前比▲1.2%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+5.7%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲4.8%
- グッドシナリオ
1,513万円（25.0万円/坪、10年間で+3.8%を予想） - ノーマルシナリオ
1,388万円（22.9万円/坪、10年間で▲4.8%を予想） - バッドシナリオ
1,098万円（18.2万円/坪、10年間で▲24.6%を予想）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+2.6%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆北九州市戸畑区の公示地価（2021年1月） |
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| 地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
|---|---|---|---|
| 北九州戸畑-1 | 住居表示 | 福岡県北九州市戸畑区天籟寺1−5−27 | 31.1万円/坪 （10.1万円/㎡） 前年比+1.2% |
| 最寄り駅 | 戸畑駅から1800m | ||
| 土地面積 | 267㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 北九州戸畑-2 | 住居表示 | 福岡県北九州市戸畑区丸町3−8−11 | 11.2万円/坪 （3.7万円/㎡） 前年比▲0.8% |
| 最寄り駅 | 戸畑駅から1600m | ||
| 土地面積 | 137㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 北九州戸畑-3 | 住居表示 | 福岡県北九州市戸畑区浅生1−7−27 | 31.1万円/坪 （10.1万円/㎡） 前年比−% |
| 最寄り駅 | 戸畑駅から1100m | ||
| 土地面積 | 202㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 北九州戸畑-4 | 住居表示 | 福岡県北九州市戸畑区中原東2−4−2 | 23.3万円/坪 （7.6万円/㎡） 前年比+0.9% |
| 最寄り駅 | 九州工大前駅から750m | ||
| 土地面積 | 148㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 北九州戸畑-5 | 住居表示 | 福岡県北九州市戸畑区東大谷1−12−20 | 19.9万円/坪 （6.5万円/㎡） 前年比▲1.5% |
| 最寄り駅 | 戸畑駅から2500m | ||
| 土地面積 | 259㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 北九州戸畑-6 | 住居表示 | 福岡県北九州市戸畑区境川2−8−25 | 24.6万円/坪 （8.0万円/㎡） 前年比+0.4% |
| 最寄り駅 | 九州工大前駅から1200m | ||
| 土地面積 | 169㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 北九州戸畑-7 | 住居表示 | 福岡県北九州市戸畑区銀座1−4−22 | 19.0万円/坪 （6.2万円/㎡） 前年比+0.5% |
| 最寄り駅 | 戸畑駅から350m | ||
| 土地面積 | 181㎡ | ||
| 用途区分 | 商業地域 | ||
※※出所：国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
北九州市戸畑区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、北九州市戸畑区はどうなるのだろうか。
◆北九州市戸畑区の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 59,116 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 56,957 人 | 96.3 | |
| 2025年 | 54,064 人 | 91.5 | |
| 2030年 | 51,178 人 | 86.6 | |
| 2035年 | 48,380 人 | 81.8 | |
| 2040年 | 45,593 人 | 77.1 | |
| 2045年 | 42,884 人 | 72.5 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）福岡県北九州市戸畑区明治町のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
北九州市戸畑区：72.5
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
北九州市若松区：75.9
北九州市小倉北区：87.9
北九州市八幡東区：70.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
| 1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
|
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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福岡県北九州市戸畑区明治町の土地の過去の売買事例
福岡県北九州市戸畑区明治町付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆北九州市戸畑区の土地の成約事例 |
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| 取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
|---|---|---|---|
| 2018年 第3四半期 |
住居表示 | 福岡県北九州市戸畑区明治町 | 6,000万円 ・43.1万円/坪 （14.0万円/m²） 土地面積420㎡ |
| 最寄り駅 | 戸畑駅から徒歩5分 | ||
| 用途区分 | 商業地域 | ||
| 土地属性 | 間口11.9m、ほぼ長方形 | ||
| 2018年 第3四半期 |
住居表示 | 福岡県北九州市戸畑区明治町 | 6,000万円 ・43.1万円/坪 （14.0万円/m²） 土地面積420㎡ |
| 最寄り駅 | 戸畑駅から徒歩5分 | ||
| 用途区分 | 商業地域 | ||
| 土地属性 | 間口11.9m、ほぼ長方形 | ||
| 2013年 第3四半期 |
住居表示 | 福岡県北九州市戸畑区明治町 | 2,800万円 ・19.4万円/坪 （6.3万円/m²） 土地面積440㎡ |
| 最寄り駅 | 戸畑駅から徒歩4分 | ||
| 用途区分 | 商業地域 | ||
| 土地属性 | 間口13m、長方形 | ||
| 2013年 第3四半期 |
住居表示 | 福岡県北九州市戸畑区明治町 | 2,800万円 ・19.4万円/坪 （6.3万円/m²） 土地面積440㎡ |
| 最寄り駅 | 戸畑駅から徒歩4分 | ||
| 用途区分 | 商業地域 | ||
| 土地属性 | 間口13m、長方形 | ||
| 2006年 第4四半期 |
住居表示 | 福岡県北九州市戸畑区明治町 | 600万円 ・33.8万円/坪 （11.0万円/m²） 土地面積55㎡ |
| 最寄り駅 | 戸畑駅から徒歩6分 | ||
| 用途区分 | 商業地域 | ||
| 土地属性 | 間口10m、ほぼ長方形 | ||
| 2006年 第4四半期 |
住居表示 | 福岡県北九州市戸畑区明治町 | 600万円 ・33.8万円/坪 （11.0万円/m²） 土地面積55㎡ |
| 最寄り駅 | 戸畑駅から徒歩6分 | ||
| 用途区分 | 商業地域 | ||
| 土地属性 | 間口10m、ほぼ長方形 | ||
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