兵庫県神戸市中央区国香通の中古マンション価格・相場は？今後10年の価格推移も予想！【不動産価格データベース】

兵庫県神戸市中央区国香通の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）

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兵庫県神戸市中央区国香通の中古マンションの価格・相場は？

現在の価格は、356万円／坪（10年前比+23.4%）

兵庫県神戸市中央区国香通の中古マンション価格

4,848万円（356万円/坪）
10年前比+23.4%（前年比+2.5%）

平均築年 : 1991年
平均駅距離 : 5.59分
平均専有面積 : 45.0㎡（13.6坪）

※2020年時点の価格相場です。

年	坪（3.3㎡）単価
◆兵庫県神戸市中央区国香通の中古マンション価格推移
2005年	214万円／坪
2010年	289万円／坪
2015年	266万円／坪
2020年（現在）	356万円／坪
2025年	402万円／坪
2030年	449万円／坪

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■現在の中古マンション価格

兵庫県神戸市中央区国香通：4,848万円（356万円/坪、10年前比+23.4%）

（参考）周囲の中古マンション価格は？
神戸市灘区：3,948万円（201万円/坪、10年前比+35.0%）
神戸市兵庫区：1,959万円（130万円/坪、10年前比+32.4%）
神戸市北区：1,946万円（86万円/坪、10年前比▲11.4%）

兵庫県神戸市中央区国香通の価格は過去10年で+23.4%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+18.6%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+26.0%

2030年の兵庫県神戸市中央区国香通の中古マンション価格を予想

グッドシナリオ
7,889万円（579.5万円/坪、10年間で+62.7%を予想）
ノーマルシナリオ
6,111万円（448.9万円/坪、10年間で+26.0%を予想）
バッドシナリオ
5,576万円（409.6万円/坪、10年間で+15.0%を予想）

ノーマルシナリオで、10年後に+26.0%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲1.2%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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■築年数で価格はどうなる？

　通常、マンションの築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほどマンション価格は安くなる。そこで、実際の築年数別の中古マンションの価格・相場を見ておこう。

　これを参考にすれば、購入したマンションが将来、どんなペースで価格が下落していくかが予想しやすい。例えば築10年のマンションを購入して、10年後に売却する事になった場合、築10年と築20年の中古マンション価格を比べれば、おおよその価格変動が分かるというわけだ。

　価格下落が激しい地域の場合、将来売却しようとしても住宅ローン残高のほうが多い預貯金などを取り崩さなければ売却できないので、将来の資産価値も気にしておきたいところだ。

築年数	坪（3.3㎡）単価
◆兵庫県神戸市中央区国香通の築年数別の中古マンション坪単価
1年	196.4万円／坪
5年	194.1万円／坪
10年	186.7万円／坪
15年	166.1万円／坪
20年	112.0万円／坪
25年	179.6万円／坪
30年	120.8万円／坪
35年	116.6万円／坪
40年	104.3万円／坪

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら？

　公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

　とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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地点名	住所、面積、駅からの距離など		価格(円/坪) 前年比の騰落率
◆神戸市中央区の公示地価（2021年1月）
神戸中央-1	住居表示	兵庫県神戸市中央区中山手通6−4−30	136.6万円/坪（44.4万円/㎡）前年比+0.0%
	最寄り駅	県庁前駅から400m
	土地面積	175㎡
	用途区分	第二種住居地域
神戸中央-2	住居表示	兵庫県神戸市中央区山本通2−13−23	109.2万円/坪（35.5万円/㎡）前年比+1.1%
	最寄り駅	三ノ宮駅から760m
	土地面積	268㎡
	用途区分	第二種住居地域
神戸中央-3	住居表示	兵庫県神戸市中央区熊内町8−3−10	56.0万円/坪（18.2万円/㎡）前年比▲2.7%
	最寄り駅	地下鉄新神戸駅から800m
	土地面積	103㎡
	用途区分	第一種低層住居専用地域
神戸中央-4	住居表示	兵庫県神戸市中央区神仙寺通2−4−18	62.5万円/坪（20.3万円/㎡）前年比▲1.5%
	最寄り駅	王子公園駅から1400m
	土地面積	103㎡
	用途区分	第一種低層住居専用地域
神戸中央-5	住居表示	兵庫県神戸市中央区楠町1−10−10	82.5万円/坪（26.8万円/㎡）前年比+0.0%
	最寄り駅	大倉山駅から150m
	土地面積	255㎡
	用途区分	第二種住居地域
神戸中央-6	住居表示	兵庫県神戸市中央区宮本通2−3−20	87.7万円/坪（28.5万円/㎡）前年比+1.1%
	最寄り駅	灘駅から580m
	土地面積	98㎡
	用途区分	第二種中高層住居専用地域
神戸中央-7	住居表示	兵庫県神戸市中央区熊内町4−3−16	105.2万円/坪（34.2万円/㎡）前年比+0.0%
	最寄り駅	地下鉄新神戸駅から360m
	土地面積	283㎡
	用途区分	第一種住居地域
神戸中央-8	住居表示	兵庫県神戸市中央区熊内橋通3−2−5	75.1万円/坪（24.4万円/㎡）前年比+0.0%
	最寄り駅	阪急春日野道駅から500m
	土地面積	124㎡
	用途区分	第二種住居地域
神戸中央-9	住居表示	兵庫県神戸市中央区再度筋町12−6	79.1万円/坪（25.7万円/㎡）前年比+0.0%
	最寄り駅	県庁前駅から900m
	土地面積	203㎡
	用途区分	第一種住居地域
神戸中央-10	住居表示	兵庫県神戸市中央区山本通1−6−30	168.6万円/坪（54.8万円/㎡）前年比+0.0%
	最寄り駅	三ノ宮駅から800m
	土地面積	282㎡
	用途区分	第二種住居地域
神戸中央-11	住居表示	兵庫県神戸市中央区山本通4−14−21	112.6万円/坪（36.6万円/㎡）前年比+2.2%
	最寄り駅	県庁前駅から690m
	土地面積	876㎡
	用途区分	第二種住居地域
神戸中央-12	住居表示	兵庫県神戸市中央区山本通3−19−22	60.6万円/坪（19.7万円/㎡）前年比▲0.5%
	最寄り駅	県庁前駅から940m
	土地面積	107㎡
	用途区分	第一種中高層住居専用地域
神戸中央-13	住居表示	兵庫県神戸市中央区下山手通7−2−11	92.0万円/坪（29.9万円/㎡）前年比+0.3%
	最寄り駅	花隈駅から400m
	土地面積	79㎡
	用途区分	第二種住居地域

※※出所：国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

　神戸市中央区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

　日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

　では、神戸市中央区はどうなるのだろうか。

年	総人口	指数 (2015年＝100)
◆神戸市中央区の総人口推移予想
2015年	135,153 人	100.0（基準年）
2020年	142,718 人	105.6
2025年	147,778 人	109.3
2030年	150,732 人	111.5
2035年	151,692 人	112.2
2040年	150,968 人	111.7
2045年	149,003 人	110.2

※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）

（参考）兵庫県神戸市中央区国香通のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
神戸市中央区：110.2

（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
神戸市灘区：97.8
神戸市兵庫区：87.9
神戸市北区：70.3

　神戸市中央区の将来人口（2045年）は、2015年=100として、 110.2だ。周辺エリアの平均85.3に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える？

　多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

　住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

　なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

年収	借入可能額（目安）	月々の返済額
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別）
200万円	1673万円	5.0万円
300万円	2509万円	7.5万円
400万円	3903万円	11.7万円
500万円	4879万円	14.6万円
600万円	5855万円	17.5万円
700万円	6831万円	20.4万円
800万円	7807万円	23.3万円
900万円	8000万円	23.9万円
1000万円	8000万円	23.9万円
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査