愛知県知多郡南知多町大井の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
愛知県知多郡南知多町大井の中古マンションの価格・相場は？
現在の価格は、203万円／坪（10年前比▲16.6%）
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愛知県知多郡南知多町大井の中古マンション価格
- 3,066万円（203万円/坪）
- 10年前比▲16.6%（前年比+2.5%）
- 平均築年 : 1992年
- 平均駅距離 : 104.88分
- 平均専有面積 : 50.0㎡（15.2坪）
◆愛知県知多郡南知多町大井の中古マンション価格推移 |
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| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 231万円／坪 |
| 2010年 | 243万円／坪 |
| 2015年 | 208万円／坪 |
| 2020年（現在） | 203万円／坪 |
| 2025年 | 202万円／坪 |
| 2030年 | 201万円／坪 |
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■現在の中古マンション価格
愛知県知多郡南知多町大井：3,066万円（203万円/坪、10年前比-16.6%）
（参考）周囲の中古マンション価格は？
知多郡南知多町：2,870万円（190万円/坪、10年前比▲16.6%）
知多郡美浜町：4,895万円（231万円/坪、10年前比+30.1%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+6.7%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲0.9%
- グッドシナリオ
3,365万円（222.5万円/坪、10年間で+9.7%を予想） - ノーマルシナリオ
3,039万円（200.9万円/坪、10年間で▲0.9%を予想） - バッドシナリオ
2,861万円（189.1万円/坪、10年間で▲6.7%を予想）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲6.5%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆知多郡南知多町の公示地価（2021年1月） |
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| 地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
|---|---|---|---|
| 南知多-1 | 住居表示 | 愛知県知多郡南知多町大字山海字荒布越120番2 | 6.3万円/坪 （2.1万円/㎡） 前年比▲5.5% |
| 最寄り駅 | 内海駅から4800m | ||
| 土地面積 | 198㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 南知多-2 | 住居表示 | 愛知県知多郡南知多町大字内海字長城17番10 | 8.0万円/坪 （2.6万円/㎡） 前年比▲4.8% |
| 最寄り駅 | 内海駅から960m | ||
| 土地面積 | 274㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 南知多-3 | 住居表示 | 愛知県知多郡南知多町大字内海字上浜田48番1 | 6.1万円/坪 （2.0万円/㎡） 前年比▲5.3% |
| 最寄り駅 | 内海駅から1100m | ||
| 土地面積 | 322㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 南知多-4 | 住居表示 | 愛知県知多郡南知多町大字豊浜字中町13番8 | 8.2万円/坪 （2.7万円/㎡） 前年比▲6.0% |
| 最寄り駅 | 河和駅から8700m | ||
| 土地面積 | 158㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 南知多-5 | 住居表示 | 愛知県知多郡南知多町大字師崎字神戸浦177番1 | 8.1万円/坪 （2.6万円/㎡） 前年比▲5.7% |
| 最寄り駅 | 河和駅から12000m | ||
| 土地面積 | 181㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 南知多-6 | 住居表示 | 愛知県知多郡南知多町大字片名字郷中92番 | 5.0万円/坪 （1.6万円/㎡） 前年比▲6.4% |
| 最寄り駅 | 河和駅から10000m | ||
| 土地面積 | 218㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 南知多-7 | 住居表示 | 愛知県知多郡南知多町大字豊丘字仲島5番 | 3.7万円/坪 （1.2万円/㎡） 前年比▲7.0% |
| 最寄り駅 | 河和駅から6200m | ||
| 土地面積 | 449㎡ | ||
| 用途区分 | ー | ||
| 南知多-8 | 住居表示 | 愛知県知多郡南知多町大字山海字小山89番 | 3.4万円/坪 （1.1万円/㎡） 前年比▲6.8% |
| 最寄り駅 | 内海駅から5900m | ||
| 土地面積 | 238㎡ | ||
| 用途区分 | ー | ||
| 南知多-9 | 住居表示 | 愛知県知多郡南知多町大字片名字新師崎23番11 | 9.8万円/坪 （3.2万円/㎡） 前年比▲7.8% |
| 最寄り駅 | 河和駅から11000m | ||
| 土地面積 | 83㎡ | ||
| 用途区分 | 準工業地域 | ||
※※出所：国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
知多郡南知多町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、知多郡南知多町はどうなるのだろうか。
◆知多郡南知多町の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 18,707 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 16,848 人 | 90.1 | |
| 2025年 | 15,054 人 | 80.5 | |
| 2030年 | 13,365 人 | 71.4 | |
| 2035年 | 11,752 人 | 62.8 | |
| 2040年 | 10,216 人 | 54.6 | |
| 2045年 | 8,790 人 | 47.0 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）愛知県知多郡南知多町大井のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
知多郡南知多町：47.0
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
知多郡美浜町：56.4
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
| 1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
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※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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