AIが予測する実勢価格の地価ランキング【埼玉県】3位さいたま市中央区、2位蕨市、1位はどこ？ 10年後の価格も予想

10年後の埼玉県の土地価格における、市区町村ごとの騰落率ランキングを作成しました。東京都市大学の教授が監修するベンチャーの協力を得て、約1,000万件の不動産取引データとAI技術を用いた15年前から現在、さらに10年後の地価（実勢価格）を推計したものです。

予測は、約1,000万件の「不動産取引情報・成約価格情報」（出典：国土交通省・不動産情報ライブラリ）などを基に、AI（人工知能）により作成。東京都市大学建築都市デザイン学部都市工学科秋山研究室の大学発ベンチャーである都市空間総合研究所で培われた学術的な知見と、最新のAI技術を用いて構築。各地点の詳細はダイヤモンド不動産研究所サイト内の「不動産価格データベース」のページを参照。データベースは更新中のため、当ランキングのデータと一部異なる場合がある。

現在の土地の実勢価格ランキング（埼玉県）の1位はさいたま市浦和区

　土地の価格に関する指標はいくつもあり、政府が発表する「公示地価」「都道府県地価調査」「路線価」などが代表的なものです。これらの”公的評価額”は、長期にわたるデータがあるものの、主に税金を算出するために存在する価格で、”実勢価格（実際に取引される価格）”とは異なっています。

　都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われています。

　実勢価格についてはさまざまなものが存在していますが、実際の不動産の売買に役立つものはそう多くはありません。そこでダイヤモンド不動産研究所では、市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格を推計しました。

　その数値から、現在の市区町村別実勢価格ランキング（埼玉県）を作成しました。

埼玉県の現在の地価ランキング【市区町村別】

順位	市区町村	2024年の実勢相場 (円/坪)	10年前比増減率
1	さいたま市浦和区	1,592,965	34.61%
2	蕨市	1,434,008	52.43%
3	さいたま市中央区	1,374,919	30.83%
4	戸田市	1,241,725	33.63%
5	さいたま市南区	1,238,360	29.90%
6	さいたま市大宮区	1,050,018	27.28%
7	和光市	1,038,126	33.03%
8	志木市	979,088	30.25%
9	朝霞市	961,223	27.07%
10	さいたま市北区	840,610	22.54%
11	川口市	807,486	33.53%
12	新座市	777,015	16.33%
13	富士見市	660,254	21.33%
14	さいたま市緑区	656,994	22.80%
15	ふじみ野市	649,346	25.97%
16	さいたま市桜区	624,818	22.40%
17	草加市	604,394	25.16%
18	所沢市	580,444	18.37%
19	八潮市	522,409	24.51%
20	さいたま市見沼区	470,241	19.76%
21	上尾市	464,152	16.62%
22	越谷市	382,698	20.95%
23	伊奈町	380,892	25.94%
24	桶川市	374,001	15.73%
25	北本市	355,931	22.58%
26	入間市	321,786	9.05%
27	三郷市	305,839	16.96%
28	川越市	298,113	9.94%
29	さいたま市西区	294,855	11.26%
30	さいたま市岩槻区	284,282	14.10%
31	白岡市	276,930	15.23%
32	飯能市	274,064	14.41%
33	吉川市	265,682	18.14%
34	狭山市	265,220	9.65%
35	春日部市	252,367	17.57%
36	鶴ケ島市	252,017	10.51%
37	鴻巣市	233,267	11.40%
38	三芳町	202,580	9.90%
39	蓮田市	200,316	9.10%
40	久喜市	173,459	18.12%
41	宮代町	173,058	10.32%
42	杉戸町	172,742	16.11%
43	坂戸市	165,937	11.54%
44	東松山市	152,540	8.63%
45	日高市	144,334	3.29%
46	本庄市	124,378	2.43%
47	滑川町	124,112	3.76%
48	嵐山町	117,526	10.06%
49	熊谷市	115,054	3.23%
50	毛呂山町	112,903	4.12%
51	松伏町	108,390	12.37%
52	越生町	103,305	-1.78%
53	幸手市	100,956	7.11%

※本予測は、約1,000万件の「不動産取引情報・成約価格情報」（出典：国土交通省・不動産情報ライブラリ）などを基に、都市空間総合研究所と構築。ランキングは坪単価10万円以上の市区町村のみ掲載

埼玉県の土地の価格推移、今後の価格を見る >>

　現在の埼玉県における土地の実勢価格トップ3は、1位がさいたま市浦和区、2位は蕨（わらび）市、3位はさいたま市中央区でした。

　浦和区は県庁所在地の中心として行政機能が集まり、文教地区としてのイメージも根強いエリアです。JR京浜東北線や高崎線、宇都宮線が利用でき、東京方面へのアクセスの良さも大きな魅力となっています。落ち着いた住宅環境と商業の利便性を兼ね備えていることから、安定した居住ニーズが実勢価格に表れています。

　蕨市はコンパクトな市域に住宅や商業施設が集約されており、京浜東北線による都心への通勤利便性の高さが評価されています。生活動線が短く、日常の暮らしやすさが魅力のエリアといえるでしょう。

　中央区は、さいたま新都心や与野駅周辺で再開発が進み、オフィス・商業・住宅がバランスよく整備されつつあるエリアです。こうした都市機能の充実に加え、今後の発展への期待感も地価を下支えする要因となっています。

埼玉県の10年後の地価上昇率ランキング1位は蕨市

　次に、10年後の地価上昇率ランキングを見てみましょう。実勢価格をAIで予測したものです。

　1位は蕨市で、10年後に17.47%増加の、坪あたり168万円を予想。JR京浜東北線などで都心へ20分程度と通勤に便利な蕨市が1位でした。外国人比率が12％高いことでも知られています。

　そのエリアの公示地価地点で、過去の上昇率が高かった錦町４－８－２６について、不動産鑑定士は以下のように分析しています。

「一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ区画整理事業の進捗度が高い住宅地域であり、今後も土地区画整理事業の進展に伴って低層住宅地域として更に熟成していくものと予測する」とのことです。

　2位はさいたま市浦和区で、10年後に14.84%増加の、坪あたり183万円を予想。県庁所在地であるだけでなく、進学校や文化施設が集積しており、文教地区として人気が高いです。

　そのエリアの公示地価地点で、過去の上昇率が高かった高砂２－１－２３について、不動産鑑定士は以下のように分析しています。

「近接する地域の再開発事業が進捗しており、将来の発展が期待されている」とのことです。

　3位は熊谷市で、10年後に5.63%増加の、坪あたり12万円を予想。埼玉県北部の中核都市で、JR高崎線だけでなく、上越新幹線も停車します。

　そのエリアの公示地価地点で、過去の上昇率が高かった籠原南２丁目１７５番について、不動産鑑定士は以下のように分析しています。

「地域内に格別の変動要因はないため、当分の間は現状程度の利用を維持するものと予測する。始発駅徒歩圏で底堅い需要が認められ、供給も少なく需要は旺盛なため地価水準は上昇傾向で推移するものと思料される」とのことです。

※不動産鑑定士のコメントの出典：国土交通省「鑑定評価書情報・地価公示」

JR蕨駅前東口の商店街(出典：PIXTA)

埼玉県の10年後地価上昇率ランキング【市区町村別】

順位	市区町村	10年後の増減率	2014年の地価 (円/坪)	2024年の地価 (円/坪)	2034年の地価予想 (円/坪)
1	蕨市	17.47%	940,744	1,434,008	1,684,514
2	さいたま市浦和区	14.84%	1,183,425	1,592,965	1,829,439
3	熊谷市	5.63%	111,455	115,054	121,528
4	戸田市	5.60%	929,201	1,241,725	1,311,208
5	さいたま市中央区	5.44%	1,050,913	1,374,919	1,449,710
6	本庄市	5.41%	121,432	124,378	131,107
7	さいたま市南区	4.79%	953,320	1,238,360	1,297,721
8	坂戸市	-0.39%	148,764	165,937	165,282
9	三芳町	-0.76%	184,334	202,580	201,048
10	入間市	-0.94%	295,091	321,786	318,746
11	鴻巣市	-1.25%	209,396	233,267	230,346
12	嵐山町	-1.38%	106,779	117,526	115,900
13	東松山市	-1.58%	140,419	152,540	150,123
14	志木市	-2.57%	751,721	979,088	953,941
15	さいたま市西区	-2.71%	265,004	294,855	286,853
16	狭山市	-2.75%	241,874	265,220	257,921
17	蓮田市	-3.96%	183,601	200,316	192,393
18	川越市	-4.06%	271,148	298,113	286,022
19	松伏町	-4.26%	96,456	108,390	103,771
20	滑川町	-4.50%	119,614	124,112	118,524
21	宮代町	-4.88%	156,865	173,058	164,616
22	飯能市	-5.25%	239,551	274,064	259,673
23	鶴ケ島市	-5.39%	228,055	252,017	238,430
24	日高市	-5.70%	139,730	144,334	136,100
25	桶川市	-7.18%	323,170	374,001	347,145
26	所沢市	-7.64%	490,358	580,444	536,105
27	さいたま市岩槻区	-7.71%	249,151	284,282	262,363
28	毛呂山町	-8.08%	108,433	112,903	103,775
29	上尾市	-8.44%	397,989	464,152	424,978
30	吉川市	-8.47%	224,889	265,682	243,185
31	白岡市	-8.63%	240,323	276,930	253,027
32	春日部市	-8.90%	214,654	252,367	229,899
33	久喜市	-9.15%	146,845	173,459	157,592
34	杉戸町	-9.29%	148,775	172,742	156,698
35	新座市	-9.31%	667,962	777,015	704,699
36	三郷市	-9.34%	261,481	305,839	277,266
37	さいたま市見沼区	-9.55%	392,650	470,241	425,342
38	越谷市	-10.15%	316,418	382,698	343,868
39	富士見市	-10.51%	544,199	660,254	590,890
40	北本市	-10.56%	290,359	355,931	318,359
41	幸手市	-10.76%	94,254	100,956	90,091
42	さいたま市緑区	-11.46%	535,007	656,994	581,705
43	さいたま市桜区	-11.85%	510,456	624,818	550,776
44	八潮市	-12.14%	419,564	522,409	458,985
45	さいたま市北区	-12.22%	685,977	840,610	737,913
46	ふじみ野市	-12.49%	515,476	649,346	568,229
47	さいたま市大宮区	-13.04%	824,948	1,050,018	913,079
48	草加市	-13.05%	482,892	604,394	525,535
49	伊奈町	-13.80%	302,435	380,892	328,324
50	朝霞市	-14.21%	756,447	961,223	824,587
51	越生町	-14.88%	105,174	103,305	87,930
52	川口市	-16.20%	604,716	807,486	676,637
53	和光市	-17.37%	780,353	1,038,126	857,849

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埼玉県の10年後地価上昇率マップ【市区町村別】

まとめ

　埼玉県の10年後の地価上昇率ランキングは、都心へアクセスのよいエリアや、スマートインタ－チェンジなど交通インフラが整備されたことが評価されたエリアが目立ちました。

　当サイトの価格推計は、市区町村単位でなく、町単位、駅単位の現在価格（相場）と10年後の予想もしています。気になる方は下のボタンでチェックを。

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地価上昇率ランキング【埼玉県】を動画で見る

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※ユーザー満足度は、ダイヤモンド不動産研究所が独自にアンケート調査した結果をもとに算定。詳しい記事はこちら