日銀は3月会合でマイナス金利政策を解除！今後の住宅ローンへの影響は？

日銀が3月の金融政策決定会合でマイナス金利政策の解除を決めました。そこで気になるのは住宅ローンの動向です。変動金利は政策金利と連動するため、上がるのがセオリーです。また固定金利についても、長期金利が上がれば上昇します。今日は、日銀会合後に植田総裁が記者会見で語ったことを踏まえ、今後の住宅ローン金利の動向について分かりやすく解説します。

利上げでも変動金利への影響は極めて小さい

　こんにちは公認会計士の千日太郎です。

　日銀が2024年3月18・19日の金融政策決定会合で、マイナス金利政策の解除を決め、今後の短期金利を0～0.1%程度の間に誘導することとしました。また、長期金利を0％程度に誘導するイールドカーブ・コントロール（YCC）政策の撤廃も同時に決めました。

　誤解を恐れずに言えば、マイナス金利政策を解除したからといって、直接的に変動金利に影響するものではありません。日銀の当座預金口座の「一部」に適用されていたマイナス0.1％の、いわばペナルティがなくなるということです。銀行の変動金利の基準となる「短期プライムレート」（以後短プラ）とは関連の無い金利だからです。

短プラが上がらないと変動金利は上がらない

　3月の金融政策決定会合の声明では「短期金利＝無担保コール翌日物金利を0～0.1%程度で推移するように促す」というものになっています。むしろ短プラに影響するのはこっち（短期金利）なのです。下にリーマンショックから直近までの短期金利と短プラの推移を示したグラフがあります。直近では2013年4月に短期金利を0.1％から0％に下げたのですが、短プラはそれよりはるか以前の2008年9月のリーマンショックの下落後から下がらずに今に至っているのですね。

　つまり今会合では、短プラを2013年4月のゼロ金利政策の水準のところに戻すということを言っているわけですから、短プラは今と変わらない水準で落ち着くことになるわけです。そして、短プラが変わらないということは、変動金利も変わらないということになります。

横並びで変動金利を上げにくい

　ただし、短プラが上がらなくても住宅ローンの基準金利とはあくまで別ものです。短プラとは、銀行ごとに会社単位で定めている商品価格の基準値のようなものです。これに対して住宅ローンの基準金利は銀行が取り扱う多くの商品の一つに対して決める定価です。短プラを上げなくても銀行がマーケットの先行きを考えて住宅ローンの基準金利を上げることは可能なのです。

　それでも私が変動金利が上がりにくいと考えらえる理由は、日銀が声明で「当面、緩和的な金融環境が継続すると考えている」と言っているためです。つまり、当面の間は短期金利をドンドン上げていくことはないと言っているわけですから、あえて銀行が「短プラを上げずに住宅ローンの基準金利だけを上げる」という対応はやりにくくなるのですね。

　そもそも、緩和的な金融環境が継続すると言っている背景には、欧米型のスタンダードな金融引き締めをやってしまうと、景気にマイナスとなってしまうと日銀が考えているからです。それはわたしたちの肌感としてもありますよね。そういうときにマイナス金利解除というだけで住宅ローンの変動金利を上げたらどうなるでしょうか？

　たちまち、変動金利を上げない銀行に乗り換えられてしまうだけということになります。つまり、個々の銀行の判断としても、横並びで変動金利を上げにくい状況になっているのです。

まずは新規借り入れから徐々に上がっていく

　ただし、全く変動金利が上がらないという可能性は低いです。短期金利はゼロ％ではなく、0～0.1%程度に誘導ということですから、0.1%程度の上がり幅は日銀も許容しているわけですから、そこの利益をとりに行きたいと考えるでしょう。

　さらに去年から全国の銀行で預金金利を上げる動きが出てきています。横並びで預金金利が上がれば、住宅ローンの変動金利の基準金利を横並びで上げるコンセンサスが取れてくるというものです。

　まずは、新規借入の適用金利が上がるでしょう。基準金利を今のまま据え置いても、引き下げ幅を下げることで既存の変動金利の利用者に影響させずに金利を上げることができます。

　そして、新規借入の変動金利の上昇が横並びで行える環境になれば、次に手をつけるのが基準金利です。すでに銀行が横並びで金利を上げる態勢ができていますので、他の銀行に乗り換えられてしまうという心配はなくなります。これまで変動金利は基準金利を変えず、そこからの引き下げ幅とちょっとずつ大きくして現在の水準まで下がりました。最初に上げる対応もこの引き下げ幅ですから、徐々に刻んで上げる対応になると見ています。

固定金利はすでにマイナス金利解除を織り込んでいる？

　固定金利については、これまでも毎月の頻度で基準金利を変更して上げたり、下げたりという対応をとってきています。その変動幅もはるかに大きく、今年に入ってマイナス金利政策の解除が意識されてからはひと月で0.2ポイント近く上がるケースもありました。

　さしあたって3月のマイナス金利解除については、あらかじめ各行がそれぞれ織り込んだ形で3月の金利を決定していると思われることと、日銀が声明で緩和的な金融環境が継続すると述べていることから、4月に急激な上昇となる可能性は低いと考えられます。

フラット35子育てプラスを意識した金利引き下げもあるか？

　さらに3月にかけては、SBI新生銀行や住信SBIネット銀行が20年固定タイプの金利を下げる傾向が出てきています。この背景には今年の2月からスタートしている「フラット35の子育てプラス」が少なからず影響していると見ています。

　夫婦どちらかが40歳未満の若年夫婦世帯、または18歳未満の子ども（胎児や同居の孫も含む）を有する子育て世帯は、金利を最大1％引き下げられます。金利引き下げ期間ポイントに応じて長くなり、5年、10年、15年以上も引き下げられる可能性もあります。

　今後ゆるやかであるにせよ、金利が上がっていくと予想される環境下で政策的にこうした引き下げが受けられるのは魅力があるのですね。そこで、民間銀行としても固定金利を選ぶ利用者にアピールしたいという考えがあるのだと思います。

まとめ

　3月の日銀利上げについては、その前からリーク情報がふんだんにあったこともあり、市場としてもすでに織り込み済みであった感があります。わりと冷静でいられる理由としては、利上げ後も金融緩和政策を継続する見込みであること、そして米国では今年中に利下げに転じるといわれており、日銀の利上げは早い段階でストップするだろうという目算も働いていると考えられます。

　ならば、「変動金利が得なのか？」というとそうとは言い切れません。目下の予想として固定金利は上昇傾向なのですが、長い期間つづいてきたゼロ金利政策、マイナス金利政策の影響を引きずっており、今の固定金利も十分に低金利です。そしてフラット35の子育て支援を意識した引き下げの兆候も見られるようになっています。

　また、変動金利の上昇が緩やかという予想が有効なのはあくまで1年程度の短期間である一方、住宅ローンの返済期間は最長35年の長きにわたります。変動金利を選ぶということは、「金利が上がっても自分は返済を継続できるか？」「どの程度までならば許容できるのか？」こうした判断を、市況を見ながら随時行うことが必要になってきます。

　早い段階で一つの金利タイプ、一つの金融機関に決めてしまい、その後の情報収集を怠っていると、割高な金利で住宅ローンを借りざるを得なくなってしまいます。民間と公的融資、変動と固定など、複数の金利タイプ、金融機関で審査を通しておき、住宅ローンの実行月まではしっかり情報収集するよう努めてください。

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

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融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
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●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
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無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15％

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①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
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2025/4/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。変動金利（新規借入）は、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利。また、50歳以下の方が一般団信を選択し、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利は年0.344％。

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KDDIグループのネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

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手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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変動セレクト住宅ローン（新規借入）・変動金利

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プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。

審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。

低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。

いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。

関連記事ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■変動セレクト、固定セレクト
融資額×2.2％
■住宅ローン
44,000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1万円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 住宅ローン・変動セレクト住宅ローン：1年以上35年以下（1ヶ月きざみ）
固定セレクト住宅ローン：10年以上35年以下（1ヶ月きざみ）

融資を受けられるエリア: 日本国内全域の市街化区域

使い道: 本人が住む新築物件の購入、中古物件の購入、住宅の新築、増改築のための資金。借り換えにも利用可能

年収 （給与所得者）: 400万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ―

年収 （個人事業主等）: 400万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ―

年齢 （借入時）: 満20歳以上満65歳未満

年齢 （完済時）: 85歳未満（ワイド団信の場合は81歳未満）

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん団信50（借入時年齢：50歳未満）
死亡・高度障害と判断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分に

オプション （特約）の団信: がん団信100（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円）
3大疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞、脳卒中で手術または、労働の制限等が60日超継続した場合、ローン残高が0円
生活習慣病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

公式サイトはこちら

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。