日銀は3月会合でマイナス金利政策を解除！今後の住宅ローンへの影響は？

日銀が3月の金融政策決定会合でマイナス金利政策の解除を決めました。そこで気になるのは住宅ローンの動向です。変動金利は政策金利と連動するため、上がるのがセオリーです。また固定金利についても、長期金利が上がれば上昇します。今日は、日銀会合後に植田総裁が記者会見で語ったことを踏まえ、今後の住宅ローン金利の動向について分かりやすく解説します。

利上げでも変動金利への影響は極めて小さい

　こんにちは公認会計士の千日太郎です。

　日銀が2024年3月18・19日の金融政策決定会合で、マイナス金利政策の解除を決め、今後の短期金利を0～0.1%程度の間に誘導することとしました。また、長期金利を0％程度に誘導するイールドカーブ・コントロール（YCC）政策の撤廃も同時に決めました。

　誤解を恐れずに言えば、マイナス金利政策を解除したからといって、直接的に変動金利に影響するものではありません。日銀の当座預金口座の「一部」に適用されていたマイナス0.1％の、いわばペナルティがなくなるということです。銀行の変動金利の基準となる「短期プライムレート」（以後短プラ）とは関連の無い金利だからです。

短プラが上がらないと変動金利は上がらない

　3月の金融政策決定会合の声明では「短期金利＝無担保コール翌日物金利を0～0.1%程度で推移するように促す」というものになっています。むしろ短プラに影響するのはこっち（短期金利）なのです。下にリーマンショックから直近までの短期金利と短プラの推移を示したグラフがあります。直近では2013年4月に短期金利を0.1％から0％に下げたのですが、短プラはそれよりはるか以前の2008年9月のリーマンショックの下落後から下がらずに今に至っているのですね。

　つまり今会合では、短プラを2013年4月のゼロ金利政策の水準のところに戻すということを言っているわけですから、短プラは今と変わらない水準で落ち着くことになるわけです。そして、短プラが変わらないということは、変動金利も変わらないということになります。

横並びで変動金利を上げにくい

　ただし、短プラが上がらなくても住宅ローンの基準金利とはあくまで別ものです。短プラとは、銀行ごとに会社単位で定めている商品価格の基準値のようなものです。これに対して住宅ローンの基準金利は銀行が取り扱う多くの商品の一つに対して決める定価です。短プラを上げなくても銀行がマーケットの先行きを考えて住宅ローンの基準金利を上げることは可能なのです。

　それでも私が変動金利が上がりにくいと考えらえる理由は、日銀が声明で「当面、緩和的な金融環境が継続すると考えている」と言っているためです。つまり、当面の間は短期金利をドンドン上げていくことはないと言っているわけですから、あえて銀行が「短プラを上げずに住宅ローンの基準金利だけを上げる」という対応はやりにくくなるのですね。

　そもそも、緩和的な金融環境が継続すると言っている背景には、欧米型のスタンダードな金融引き締めをやってしまうと、景気にマイナスとなってしまうと日銀が考えているからです。それはわたしたちの肌感としてもありますよね。そういうときにマイナス金利解除というだけで住宅ローンの変動金利を上げたらどうなるでしょうか？

　たちまち、変動金利を上げない銀行に乗り換えられてしまうだけということになります。つまり、個々の銀行の判断としても、横並びで変動金利を上げにくい状況になっているのです。

まずは新規借り入れから徐々に上がっていく

　ただし、全く変動金利が上がらないという可能性は低いです。短期金利はゼロ％ではなく、0～0.1%程度に誘導ということですから、0.1%程度の上がり幅は日銀も許容しているわけですから、そこの利益をとりに行きたいと考えるでしょう。

　さらに去年から全国の銀行で預金金利を上げる動きが出てきています。横並びで預金金利が上がれば、住宅ローンの変動金利の基準金利を横並びで上げるコンセンサスが取れてくるというものです。

　まずは、新規借入の適用金利が上がるでしょう。基準金利を今のまま据え置いても、引き下げ幅を下げることで既存の変動金利の利用者に影響させずに金利を上げることができます。

　そして、新規借入の変動金利の上昇が横並びで行える環境になれば、次に手をつけるのが基準金利です。すでに銀行が横並びで金利を上げる態勢ができていますので、他の銀行に乗り換えられてしまうという心配はなくなります。これまで変動金利は基準金利を変えず、そこからの引き下げ幅とちょっとずつ大きくして現在の水準まで下がりました。最初に上げる対応もこの引き下げ幅ですから、徐々に刻んで上げる対応になると見ています。

固定金利はすでにマイナス金利解除を織り込んでいる？

　固定金利については、これまでも毎月の頻度で基準金利を変更して上げたり、下げたりという対応をとってきています。その変動幅もはるかに大きく、今年に入ってマイナス金利政策の解除が意識されてからはひと月で0.2ポイント近く上がるケースもありました。

　さしあたって3月のマイナス金利解除については、あらかじめ各行がそれぞれ織り込んだ形で3月の金利を決定していると思われることと、日銀が声明で緩和的な金融環境が継続すると述べていることから、4月に急激な上昇となる可能性は低いと考えられます。

フラット35子育てプラスを意識した金利引き下げもあるか？

　さらに3月にかけては、SBI新生銀行や住信SBIネット銀行が20年固定タイプの金利を下げる傾向が出てきています。この背景には今年の2月からスタートしている「フラット35の子育てプラス」が少なからず影響していると見ています。

　夫婦どちらかが40歳未満の若年夫婦世帯、または18歳未満の子ども（胎児や同居の孫も含む）を有する子育て世帯は、金利を最大1％引き下げられます。金利引き下げ期間ポイントに応じて長くなり、5年、10年、15年以上も引き下げられる可能性もあります。

　今後ゆるやかであるにせよ、金利が上がっていくと予想される環境下で政策的にこうした引き下げが受けられるのは魅力があるのですね。そこで、民間銀行としても固定金利を選ぶ利用者にアピールしたいという考えがあるのだと思います。

まとめ

　3月の日銀利上げについては、その前からリーク情報がふんだんにあったこともあり、市場としてもすでに織り込み済みであった感があります。わりと冷静でいられる理由としては、利上げ後も金融緩和政策を継続する見込みであること、そして米国では今年中に利下げに転じるといわれており、日銀の利上げは早い段階でストップするだろうという目算も働いていると考えられます。

　ならば、「変動金利が得なのか？」というとそうとは言い切れません。目下の予想として固定金利は上昇傾向なのですが、長い期間つづいてきたゼロ金利政策、マイナス金利政策の影響を引きずっており、今の固定金利も十分に低金利です。そしてフラット35の子育て支援を意識した引き下げの兆候も見られるようになっています。

　また、変動金利の上昇が緩やかという予想が有効なのはあくまで1年程度の短期間である一方、住宅ローンの返済期間は最長35年の長きにわたります。変動金利を選ぶということは、「金利が上がっても自分は返済を継続できるか？」「どの程度までならば許容できるのか？」こうした判断を、市況を見ながら随時行うことが必要になってきます。

　早い段階で一つの金利タイプ、一つの金融機関に決めてしまい、その後の情報収集を怠っていると、割高な金利で住宅ローンを借りざるを得なくなってしまいます。民間と公的融資、変動と固定など、複数の金利タイプ、金融機関で審査を通しておき、住宅ローンの実行月まではしっかり情報収集するよう努めてください。

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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住宅ローン全期間引下げ(新規借入)・変動金利

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表面金利: 年0.420%

手数料(税込): 借入額×2.2%

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毎月返済額: 76,819円

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①低金利の上、がん50％団信無料
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③金利+0.1%で、がん100％団信も付帯OK

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※変動金利は「金利引下げキャンペーン」の金利。キャンペーン申込期間は、2024年12月2日（月）～2025年3月14日（金）、実行期限は2025年5月30日（金）

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特徴・評判

諸費用

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団体信用
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割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
がん100％保障団信が、わずか0.1％の上乗せで加入できる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。

ただし、審査は厳しめです。

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入金額×2.20％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）

繰上返済手数料（全額）: 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

借入額: 500万円以上2億円以下（10万円単位）

借入期間: １年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 原則、利用不可

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳未満

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
+全疾病保障＆入院保障（借入時年齢：51歳未満）
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）

がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）
全疾病保障＆入院保障（けが・病気により入院した場合、毎月返済が無料になる他、就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に）

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア連生団信
（一般団信、借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）ペア連生団信
（がん100%、借入時年齢：51歳未満）
金利+0.40％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、がんと診断及び死亡・高度障害になった場合、ローン残高が0円）

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。