優良住宅ローンの住宅ローンの、金利・金利推移・手数料（新規借入・借り換え） 、おすすめポイント、注意点を紹介しよう。優良住宅ローンは2005年、住宅金融支援機構の「フラット35」専門の金融機関として誕生した。15年以上の長期ローンしか組めない点がデメリットだが、20年超の固定金利型は業界最低水準の金利で諸費用も安い。最終的な契約は店舗に出向く必要があるが、手続きはすべて郵送で行われるので、安心だ。
おすすめポイント（1）
「フラット35」の専門金融機関で、金利も手数料も最低水準
優良住宅ローンは住宅金融支援機構の「フラット35」の専門金融機関で、金利は最も低い水準に設定しており、競争力がある。
事務手数料も、低いのが特徴だ。
・新規借り入れは、借入額×0.8%（住宅性能評価物件なら借入額×0.5%）
・借り換えは借入額×0.66%（住宅性能評価物件なら借入額×0.55%）
と、「フラット35」を取り扱う金融機関の中では、非常に安い。「フラット35」を借りるなら、最初に検討したい金融機関のひとつだ。
書類の手続きはすべて郵送で行われ、その早さと対応の良さも魅力。ネットから資料請求を申込むと2日後にはレターパックで書類一式が届く。審査が通過して契約を結ぶ場合には、普通は店舗に出向く必要があるが、居住地が店舗と離れて遠い場合に限って社員が自宅まで出張して手続きしてくれる。
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おすすめポイント（2）
フルローンを実現する組み合わせプランを用意
「フラット35」では、頭金10%以上（借入額が物件価格の9割以下）と、頭金10%未満（借入額が物件価格の9割超）で金利が異なる。頭金10%以上の方が金利は低いが、100%融資はしてくれない。
そこで優良住宅ローンでは安い金利を利用しつつ、100%融資を受けるために、「フラット35」で9割、残り1割分を「フラット35 プラスワン」という変動金利で融資する商品を用意している。フルローンを希望する人には便利な商品だ。
ただし、「フラット35 プラスワン」の借入金額は、物件価格の10%以内で50万円以上、「フラット35」との合計で8000万円までという条件が付く。
おすすめポイント（3）
「フラット35」のリフォーム一体型ローンが利用できる
中古住宅購入とリフォームを併せて検討している場合、「フラット35」のリフォーム一体型ローンが利用できる。手数料は借入額×1.6%（住宅性能評価物件は1.0%）。リフォーム一体型を取り扱っている金融機関は多くないので、ありがたい。
ちなみに住宅性能評価は、2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（以下「品確法」という。）」に基づく制度で、統一した評価基準で住宅の性能を表示する。住宅購入の際の安心材料となっているので、あわせて取得してもいいだろう。
優良住宅ローンの住宅ローンの、ここに注意！
「フラット35」は団信保険料が高コスト
優良住宅ローンの「フラット35」は、フラット35の規約が適用になる。戸建てだと70㎡以上、マンションだと30㎡以上でないと借りられない。
また、「フラット35」は、15年以上の長期ローンしか組めないので、短期で返済したい人には向いていない。
優良住宅ローンはこんな人に向いている
「フラット35」は、民間金融機関に比べて審査のハードルが低いと言われており、個人事業主や経営者、転職したばかりの人などにとっては借りやすい住宅ローンだ。
「フラット35」を提供している金融機関の中では、優良住宅ローンの金利は最低水準であり、事務手数料も安い。「フラット35」のリフォーム一体型ローンもあり、品ぞろえも優れている。優良住宅ローンは、「フラット35」を借りたいのであれば、最初に検討すべき金融機関のひとつだろう。
借入可能額シミュレーション（年収別）の結果は？
優良住宅ローンでは、住宅ローンをいくら借りられるのだろうか。年収別の借入可能額（目安）をシミュレーションしてみた（新規借入）。なお、審査では年収以外にも職業、勤続年数なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないが、目安にはなるだろう。
| ◆優良住宅ローンの住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
| 200万円 | 1689万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2533万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3941万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4926万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5912万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6897万円 | 20.5万円 |
| 800万円 | 7882万円 | 23.4万円 |
| 900万円 | 8000万円 | 23.7万円 |
| 1000万円 | 8000万円 | 23.7万円 |
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※新規借入、35年固定金利は1.29%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年1月調査 |
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| ◆優良住宅ローンの住宅ローンの金利推移 | |||
| 年月 | 新規借入 35年固定 |
新規借入 リフォーム |
借り換え 30年固定 |
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| 2021年4月 | 1.120% | 0.870% | 1.370% |
| 3月 | 1.100% | 0.850% | 1.350% |
| 2月 | 1.070% | 0.820% | 1.320% |
| 1月 | 1.040% | 0.790% | 1.290% |
| 2020年12月 | 1.060% | 0.810% | 1.310% |
| 11月 | 1.060% | 0.810% | 1.310% |
| 10月 | 1.050% | 0.800% | 1.300% |
| 9月 | 1.070% | 0.820% | 1.320% |
| 8月 | 1.060% | 0.810% | 1.310% |
| 7月 | 1.050% | 0.800% | 1.300% |
| 6月 | 1.040% | 0.790% | 1.290% |
| 5月 | 1.050% | 0.800% | 1.300% |
| 4月 | 1.050% | 0.800% | 1.300% |
| 3月 | 0.990% | 0.740% | 1.240% |
| 2月 | 1.030% | 0.780% | 1.280% |
| 1月 | 1.020% | 0.770% | 1.270% |
| 年月 | 新規借入 35年固定 |
新規借入 リフォーム |
借り換え 30年固定 |
| 2019年12月 | 0.960% | 0.710% | 1.210% |
| 11月 | 0.920% | 0.670% | 1.170% |
| 10月 | 0.860% | 0.610% | 1.110% |
| 9月 | 0.860% | 0.610% | 1.110% |
| 8月 | 0.920% | 0.670% | 1.170% |
| 7月 | 0.930% | 0.680% | 1.180% |
| 6月 | 1.020% | 0.770% | 1.270% |
| 5月 | 1.040% | 0.790% | 1.290% |
| 4月 | 1.020% | 0.770% | 1.270% |
| 3月 | 1.020% | 0.770% | 1.270% |
| 2月 | 1.060% | 0.810% | 1.310% |
| 1月 | 1.080% | 0.830% | 1.330% |
| 年月 | 新規借入 35年固定 |
新規借入 リフォーム |
借り換え 30年固定 |
| 2018年12月 | 1.160% | 0.910% | 1.410% |
| 11月 | 1.200% | 0.950% | 1.450% |
| 10月 | 1.160% | 0.910% | 1.410% |
| 9月 | 1.140% | 0.890% | 1.390% |
| 8月 | 1.090% | 0.840% | 1.340% |
| 7月 | 1.090% | 0.840% | 1.340% |
| 6月 | 1.120% | 0.870% | 1.370% |
| 5月 | 1.100% | 0.850% | 1.350% |
| 4月 | 1.100% | 0.850% | 1.350% |
| 3月 | 1.110% | 0.860% | 1.360% |
| 2月 | 1.150% | 0.900% | 1.400% |
| 1月 | 1.110% | 0.860% | 1.360% |
| 年月 | 新規借入 35年固定 |
新規借入 リフォーム |
借り換え 30年固定 |
| 2017年12月 | 1.090% | 0.840% | 1.340% |
| 11月 | 1.120% | 0.870% | 1.370% |
| 10月 | 1.110% | 0.860% | 1.360% |
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| ※35年固定（新規借入）「フラット35S・金利Aプラン、頭金１0％以上・団信込み」、リフォーム「フラット35リノベ・Aプラン、頭金10％以上・団信込み」、借り換え「フラット35、頭金１0％以上・団信込み」。なお、「フラット35S・金利Aプラン」は、10年後、金利を0.25％引き上げ。「フラット35リノベ・Aプラン」は、10年後、金利を0.5％引き上げ。 | |||
| ◆優良住宅ローンのパワースマート住宅ローンの詳細 | |
| 「フラット35」 | |
| 無料の団信の保障範囲 | 死亡・身体障害 （不要な場合は融資残高×年0.2％引く） |
| オプション保険の内容（保険料） | 3大疾病付機構団信（介護保障付き、金利+0.24％） |
| 事務手数料（税込） | ・新規借入／融資額×0.8％ ・借り換え／融資額×0.66％ ・リフォーム費一括借入／融資額×1.6％ |
| 保証料（税込） | 0円 |
| 繰上返済手数料（一部、WEB経由） | 0円（10万円以上、1万円単位） |
| 繰上返済手数料（全額、WEB経由） | 不可（郵送またはファックス、無料） |
| リフォーム費用算入（新規借り入れ） | 〇 |
| リフォーム費用算入（借り換え） | × |
| 融資を受けられるエリア | 全国 |
| 審査申し込み方法 | 郵送 |
| 契約方法 | 来店、郵送 |
| 仮審査の日数 | 2～3営業日 |
| 本審査の日数 | 1～2週間 |
| 審査完了から 融資までの日数 |
－ |
| 仮審査申し込みから 借り入れまでの日数 |
記載なし（通常は1カ月以上） |
| 年収（給与所得者） | 安総返済負担率が、 年収400万円未満は30%以下 年収400万円以上は35%以下 |
| 勤続年数（給与所得者） | － |
| 年収（個人事業主など） | 総返済負担率が、 年収400万円未満は30%以下 年収400万円以上は35%以下 |
| 事業年数（個人事業主など） | － |
| 年齢（借入時） | 70歳未満 |
| 年齢（完済時） | 80歳未満 |
| 借入額 | 100万円以上8000万円以下 |
| ◆株式会社優良住宅ローンのマイホーム「フラット35」商品概要説明書 | |
| ご利用になれる方 | 次の1～4のすべてを満たす方はお申し込みいただけます。 1.新規に住宅を建設、又は購入される方あるいは借換される方 2.お申込時の年齢が70歳未満の方（70歳以上の方は、親子リレー返済でお申込みいただけます） 3.日本国籍の方、永住許可を受けている方 4.安定した収入のある方で、年収に占めるすべて(※)のお借入れの年間合計返済額の割合が次の基準を満たしている方  【親子リレー返済】 お申込みご本人の年齢に関わらず後継者の年齢を基に返済期間を選択できます。 以下の要件をすべて満たす方はお申込みいただけます。 1.申込本人の子またはその配偶者で安定した収入のある方 2.申込本人と同居（将来同居も可）される方 3.連帯債務者になることができる方 |
| 資金使途 | お申込みご本人またはご親族がお住まいになるための1から5のいずれかのお使いみちです。 （ご本人のセカンドハウスを含みます） 1.住宅の建築資金 2.建売住宅・マンションの購入資金 3.中古住宅・マンションの購入資金 4.居住用土地の購入資金（※）（土地の購入資金は住宅と併せて融資いたします。）※建築する2年以内に土地を購入した場合 5.ローンを借換える資金 |
| お借入額 | 100万円以上8000万円以下（1万円単位）で、建設資金または購入資金の100%以内です |
| お借入金利 | 1.全期間固定金利です 2.20年以下、21年以上で金利が異なります 3.融資率（フラット35借入金額/所要資金）が90%を超える場合、一定の金利が上乗せされます 4.ご融資金利は資金のお受け取り時の金利が適用されます（※） 5.ご融資金利は毎月月初に決定します。詳しくは金利と手数料をご覧下さい ※資金のお受け取り日は、弊社が定める実行日となります。 |
| ご返済期間 | 次の1または2のどちらか短い年数となります 1.20年以下の場合は、15年以上20年以内で1年単位です（※） 2.21年以上の場合は、21年以上35年以内で1年単位です（※） ※完済時の年齢が79歳までの年数です（お申込み時の年齢で計算します） お申込み人が60歳以上の方は、10年以上20年以内となります |
| ご返済方法 | 次の1または2のどちらかの返済方法をお選びいただけます 1.元利均等返済 毎月払い（※） 2.元金均等返済 毎月払い（※） ※6ヶ月毎のボーナス払いを併用することもできます ボーナス払いの額は、ご融資額の40%以内（1万円単位）です |
| 担保 | ご融資対象となる住宅またはその敷地に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定していただきます |
| 保証人 | 必要ありません |
| 団体信用生命保険 | 原則として所定の保険会社の団体信用生命保険に加入していただきます。別途、お客様に保険料の負担を頂きます。 |
| 火災保険 | 原則として建物融資総額以上（保険会社の査定した範囲内）の火災保険にご加入ください。保険料は別途ご負担いただきます。（当社において、保険会社の火災保険を御紹介させて頂きます） |
| 融資手数料その他費用 | 1.（性能表示物件の場合）融資金額の0.5％（税込）（最低融資手数料11万円（税込）） （非性能表示物件の場合）融資金額の0.8％（税込）（最低融資手数料11万円（税込）） 借換については金利と手数料をご覧下さい。 2.その他、登記費用、印紙税等費用(実費)、登録免許税がかかります。 |
| 繰上返済および手数料 | お客様は繰上返済を希望される日の1ヶ月前までに申し出いただきます。別途手数料はかかりません。尚、一回の返済金額は100万円以上とさせていただきます。 |
| 保証料 | 不要 |
| その他ご注意、特記事項 | ●審査の結果によっては、ローンご利用のご希望にそえない場合がございますのでご了承ください。 ●融資額が変更になった場合は、融資手数料は再計算されます。 ●ご融資に際しては、住宅金融支援機構の指定する指定機関による対象となる住宅の物件検査を受け、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを証する証明書をご提出して頂く必要がございます（費用はお客様負担になりますので、ご了解下さい）。 ●この住宅ローンは、住宅金融支援機構の証券化支援事業を利用した長期固定金利のローンのため、お客様に対する住宅ローン債権は融資実行後、直ちに住宅金融支援機構へ債権譲渡されます。また、住宅金融支援機構は、当社より債権譲渡を受けた後、さらに信託会社等に信託（注1）する場合がございます。 ●（注1）住宅金融支援機構が当該住宅ローン債権の証券化を行う際に、発行する債権の保全のために、信託会社等に住宅ローン債権を移転し、管理を委託する行為です。 ●債権譲渡後は、住宅金融支援機構が債権者となりますが、元利金の返済や各種届出等の諸手続は、当社が住宅金融支援機構より委託を受け、引き続き行います。 ●元利金の返済が遅れたときは、遅延している元金に対して年14.5%(1年を365日とする日割り計算)の損害金をいただきます。 ●ローンをご利用いただく方は、郵便局以外の普通預金口座で返済いただけます。 |
| 参照：株式会社優良住宅ローンのマイホーム「フラット35」商品概要説明書 | |
【参考】優良住宅ローン（公式）
都銀・ネット銀行の住宅ローンについて 質問 FAQ
- Q住宅ローン金利の推移、見通しは？
- A
変動金利については、過去最低水準です。ネット銀行では0.3%の変動金利も登場しています。
35年固定金利（全期間固定）は、2019年を底として若干上昇傾向にありますが、長い目で見れば最低水準であることに変わりありません。フラット35の金利は1.2〜1.4%程度（団信込み金利）で推移しています。
- Q銀行のシミュレーション利用時の注意点は？
- A
各銀行はシミュレーション機能を備えていますが、自社の商品しか計算できなかったり、手数料の取り扱いがバラバラだったりと、他銀行の住宅ローンと比較するには不便です。
本当にお得な住宅ローンを探したいのであれば、多数の銀行を一斉に比較できる返済額シミュレーションを参考にすべきでしょう。
- Q手数料・保証料が安い銀行がいいの？
- A
住宅ローンを比較する際は、「金利」と「手数料・保証料」の両方を気にすべきです。金利に手数料などを加味した「実質金利」や、「総支払額」で比較すれば、本当におとくな住宅ローンを選べます。
なお、審査に落ちたり、希望借入額が満額認められなかったりすることがあるので、複数の銀行に審査を出すべきです。
- Qフラット35の金利は横並び？
- A
フラット35は多くの銀行で取り扱っています。金利はほぼ横並びですが、一部の銀行が金利を引き下げているほか、手数料が低い銀行もあります。「実質金利（金利に手数料等を加味したもの）」や「総支払額」で比較すれば、おとくに借りられます。
132銀行を比較している、住宅ローン実質金利ランキング（フラット35・全期間固定）などを参考にしましょう。
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
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| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【最新版】今月の金利動向 【金利】翌月の金利予想 【金利動向】2021年の金利動向 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】16年分の金利推移 |
【住宅ローン基礎】8カ条 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】どの銀行がいい？ 【住宅ローン控除】メリット最大化法 |
【2021年4月最新版、主要銀行版】
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| 順位 | 銀行名 <商品名> | |||
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実質金利
（費用等含む） |
表面金利
（費用等除く） |
保証料
（税込） |
事務手数料
（税込） |
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1
位 |
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| 0.510% 全疾病＋がん50％ |
0.380%
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0円
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借入額×2.2%
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| 【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利 ・無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯 ・ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い ・じぶんでんきセット割引も用意。新電力「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03％引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%。 （審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます）※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。 |
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| 【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？ | ||||
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1
位 |
 PayPay銀行 ＜住宅ローン 全期間引下げ(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利＞
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| 0.510% |
0.380%
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0円
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借入額×2.2%
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| 【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・ネット銀行のPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）が、2019年７月末に住宅ローンの貸し出しをスタート ・業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある ・オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる ・個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可 |
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| 【関連記事】PayPay銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？ | ||||
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3
位 |
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| 0.540% 全疾病保障付き |
0.410%
|
0円
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借入額×2.2%
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| 【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ ・全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心 ・変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める |
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| 【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？ | ||||
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4
位 |
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| 0.571% 全疾病保障付き |
0.440%
|
0円
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借入額×2.2%
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| 【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス ・通常の団信に加えて、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える ・女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている ・審査結果によっては、表面金利に年0.1％を上乗せする |
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| 【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？ | ||||
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| ※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択（現在の水準が継続と仮定）。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。 | ||||
| 新生銀行は来店不要 | フラット35ならアルヒ | 三井住友銀行はアプリが便利 |
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132銀行の住宅ローンを比較＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査ネット銀行 イオン銀行 auじぶん銀行 PayPay銀行 新生銀行 住信SBIネット銀行 ソニー銀行 楽天銀行 都市銀行 三井住友銀行 三菱ＵＦＪ銀行 みずほ銀行 りそな銀行 信託銀行 ・その他金融機関 アルヒ SBIマネープラザ 三井住友信託銀行 三菱UFJ信託銀行 中央労働金庫 東北ろうきん 新潟ろうきん 長野ろうきん 静岡ろうきん 北陸ろうきん 東海ろうきん 近畿ろうきん 中国ろうきん 四国ろうきん 九州ろうきん 沖縄ろうきん 優良住宅ローン JAバンク埼玉<JAさいたま> 地方銀行 北海道銀行 青森銀行 みちのく銀行 秋田銀行 北都銀行 荘内銀行 山形銀行 岩手銀行 東北銀行 七十七銀行 東邦銀行 群馬銀行 足利銀行 筑波銀行 常陽銀行 埼玉りそな銀行 武蔵野銀行 千葉銀行 横浜銀行 千葉興業銀行 きらぼし銀行 第四北越銀行 静岡銀行 山梨中央銀行 八十二銀行 北陸銀行 富山銀行 北國銀行 福井銀行 スルガ銀行 清水銀行 大垣共立銀行 十六銀行 三重銀行 百五銀行 滋賀銀行 京都銀行 関西みらい銀行 池田泉州銀行 南都銀行 紀陽銀行 但馬銀行 鳥取銀行 山陰合同銀行 中国銀行 広島銀行 山口銀行 阿波銀行 百十四銀行 伊予銀行 四国銀行 福岡銀行 筑邦銀行 佐賀銀行 十八親和銀行 肥後銀行 大分銀行 宮崎銀行 鹿児島銀行 琉球銀行 沖縄銀行 西日本シティ銀行 北九州銀行 第二地方銀行 北洋銀行 きらやか銀行 北日本銀行 仙台銀行 福島銀行 大東銀行 東和銀行 栃木銀行 京葉銀行 東日本銀行 東京スター銀行 神奈川銀行 大光銀行 長野銀行 富山第一銀行 福邦銀行 静岡中央銀行 愛知銀行 名古屋銀行 中京銀行 第三銀行 みなと銀行 島根銀行 トマト銀行 もみじ銀行 西京銀行 徳島大正銀行 香川銀行 愛媛銀行 高知銀行 福岡中央銀行 佐賀共栄銀行 長崎銀行 熊本銀行 豊和銀行 宮崎太陽銀行 南日本銀行 沖縄海邦銀行 |
