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【住宅ローン借入額をシミュレーション】
妻が妊娠! 夫は年収200万円の20代夫婦 
出産後に妻も働く前提で1600万円あたりがギリギリか

2020年9月24日公開(2020年9月25日更新)
菱田 雅生

菱田雅生(ひしだ・まさお)氏:特定の金融機関等(銀行、証券会社、保険会社など)との提携関係などが一切ない独立系のファイナンシャル・プランナーとして活躍。中立的な立場から役立つ情報を発信し、多くの人が幸せな生活を送っていけるようサポートする。住宅ローンだけでなく、資産運用、確定拠出年金、保険、税金、相続など、お金や家計に関する相談を受ける。ライフアセットコンサルティング代表。

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不動産を購入する際、住宅ローンの借入額がいくらなら安心して返済できるのか? こんな疑問に答えるため、さまざまな年収と家族構成で資金繰りをシミュレーションする。今回は、年収200万円の夫と妊娠中の妻(共に20代)というケース。夫の収入だけでは教育資金や老後資金も考慮すると住宅取得は厳しいが、妻も出産後働くのであれば、1600万円以内の物件なら何とかなるかもしれない。(ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生)

年収200万円の夫と妊娠中の妻のケースをシミュレーション

 今回は、結婚2年目の20代の夫婦、斉藤さん(仮名)から相談が来たと想定して試算する。現在の夫の年収は200万円で貯蓄は100万円。来春に子どもが生まれるので、そのタイミングに合わせて中古マンションでも買ってしまおうかと考えているようだ。

 シミュレーションでは、給料などの収入と、住宅ローン返済などの出費を推計して、毎年の「年間収支」と「貯蓄残高」を計算した。今回は、夫の年収は50歳まで年1%の昇給率で増えていき、出産の翌年からパートに復帰する妻の収入は昇給なし。子どもは1人のみ。これで、住宅ローンを安心して支払うことができるのか、今後30年間の家計推移をチェックする。そのほかの細かい前提条件は以下を見てほしい。

■シミュレーションの前提条件(年間収支)■
【家族構成】
・夫26歳/年収200万円(50歳までは年1.0%増加、50歳以降は増減なし)
・妻25歳/主婦(出産の翌年からパート収入:年間100万円、増減なし)
【基本生活費】100万円(年1.0%で増加)
【住居費】(購入前)家賃月6万円(購入後)年79万円(ローン返済+保有税など)
【教育費】保育園から高校までは公立、大学は私立文系
【保険料】6万円
【その他出費】10万円(年1.0%で増加)
【初年度年間収支】+6万円
【貯蓄残高】100万円(期待運用利回り年0.5%)
【住宅ローンの詳細】1600万円(諸経費+64万円)のマンションを頭金64万円と住宅ローン1600万円(全期間固定金利1.6%、35年返済)で翌年購入。毎月返済額5.0万円。住宅ローン減税を考慮(控除期間10年で試算)

物件価格は1600万円あたりがギリギリのライン

 前提条件が変わればシミュレーション結果も大きく違ってくるので注意が必要だが、上記の前提条件だと、物件価格は1600万円あたりがギリギリか。夫の収入の増加が確実で、妻もパートをずっと続けるのであれば、老後資金も1000万円近くはためていけるはず。

 1200万円、1600万円、2000万円の物件を購入したケースをそれぞれシミュレーションしてみると、2000万円の物件を購入した場合、55歳時点での貯蓄はできず、むしろマイナス45万円という状態になる。家計を破綻させないためには、教育費などほかの出費を制限する必要性があることが分かる。

 やはり、住宅ローンを完済し、65歳時点の貯蓄額が1000万円程度になるギリギリのラインは物件価格1600万円あたりとなるだろう。

マンション価格ごとの30年後の貯蓄額は?
 

世帯年収300万円の夫婦の物件の購入額

※グラフと同じ前提条件で物件価格のみ変えて試算

 下記に、1600万円の物件を購入した場合の、年間収支と貯蓄額残高をグラフにした。

1600万円の物件を買った場合の「年間収支」と「貯蓄残高」の推移は?

1600万円の物件を買った場合の「年間収支」と「貯蓄残高」の推移

 ただし、2人目の子どもが生まれたり、妻のパート収入が期待できなくなったりすると、根本的に試算を見直さなければならない。トータルの教育費が1人当たり1000万円かかるとすると、物件価格を1200万円まで下げたとしても、何とかなるかどうかは微妙である。

 身も蓋もない話ではあるが、そもそも妻が妊娠中という状態で住宅購入の契約をすること自体がとてもおすすめできない。妻が産後も働けるかどうかは、実際に出産してみないと分からないものである。働けなくなる確率は低いだろうが、ゼロではない。不確定要素である。

 リスクの低い住宅取得を目指すのであれば、住まいの地域や物件の種類を限定せずに幅広く物件探しをしながら、無事に第一子の出産が終わるまで待つ。そして、妻が働けるようになり、子どもを預ける保育園などが見つかってから、具体的な住宅購入計画を進めていくのがよいだろう。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンを1回でも滞納すると、金利が跳ね上がる! 滞納後の銀行の対応と対策をプロが解説

親からの資金援助が受けられるなら、物件価格の引き上げも可能に

 現在、時限措置として、「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」の制度が利用できる。直系尊属、つまり、父母や祖父母から住宅資金を贈与してもらえるのであれば、一定金額まで贈与税が非課税になる制度である。

 下表のように、令和3年(2021年)3月末までであれば、省エネなどの認定住宅の場合は1500万円まで、それ以外の一般住宅の場合は1000万円まで非課税である。この金額は、贈与税の基礎控除110万円や、相続時精算課税制度の非課税枠2500万円とも合算できる。

 つまり、一般住宅の場合でも基礎控除と合わせた1110万円まで、また、相続時精算課税制度を利用するなら3500万円まで、贈与の段階では非課税となる。

相続時精算課税制度
相続時精算課税制度の概要

 住宅ローンを組む金額は増やせなくても、親などからの資金援助が期待できるのであれば、希望する物件価格をその分だけ引き上げることもできるだろう。

【関連記事はこちら】>>2019年4月から「住宅取得資金贈与の特例枠」が大幅拡大! 住宅取得資金を贈与してもらう3つの方法を解説

住宅ローン借入額シミュレーション【リンク集】

・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?

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0.510%
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【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利>
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
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【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
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0.410%
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【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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