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年収200万円の20代夫婦は住宅ローンを借りられる?
出産後に妻も働く前提で1600万円がギリギリ
【住宅ローン借入可能額シミュレーション】

2020年9月24日公開(2021年7月30日更新)
菱田 雅生

年収200万円の夫と妊娠中の妻(共に20代)が不動産を購入する際、住宅ローンの借入額がいくらなら安心して返済できるのか? こんな疑問に答えるため、資金繰りをシミュレーションした。夫の収入だけでは教育資金や老後資金も考慮すると住宅取得は厳しいが、妻も出産後働くのであれば、1600万円以内の物件なら何とかなるかもしれない。(ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生)

年収200万円の夫と妊娠中の妻のケースをシミュレーション

 今回は、結婚2年目の20代の夫婦、斉藤さん(仮名)から相談が来たと想定して試算する。現在の夫の年収は200万円で貯蓄は100万円。来春に子どもが生まれるので、そのタイミングに合わせて中古マンションでも買ってしまおうかと考えているようだ。

 シミュレーションでは、給料などの収入と、住宅ローン返済などの出費を推計して、毎年の「年間収支」と「貯蓄残高」を計算した。今回は、夫の年収は50歳まで年1%の昇給率で増えていき、出産の翌年からパートに復帰する妻の収入は昇給なし。子どもは1人のみ。これで、住宅ローンを安心して支払うことができるのか、今後30年間の家計推移をチェックする。そのほかの細かい前提条件は以下を見てほしい。

■シミュレーションの前提条件(年間収支)■
【家族構成】
・夫26歳/年収200万円(50歳までは年1.0%増加、50歳以降は増減なし)
・妻25歳/主婦(出産の翌年からパート収入:年間100万円、増減なし)
【基本生活費】100万円(年1.0%で増加)
【住居費】(購入前)家賃月6万円(購入後)年79万円(ローン返済+保有税など)
【教育費】保育園から高校までは公立、大学は私立文系
【保険料】6万円
【その他出費】10万円(年1.0%で増加)
【初年度年間収支】+6万円
【貯蓄残高】100万円(期待運用利回り年0.5%)
【住宅ローンの詳細】1600万円(諸経費+64万円)のマンションを頭金64万円と住宅ローン1600万円(全期間固定金利1.6%、35年返済)で翌年購入。毎月返済額5.0万円。住宅ローン減税を考慮(控除期間10年で試算)

物件価格は1600万円あたりがギリギリのライン

 前提条件が変わればシミュレーション結果も大きく違ってくるので注意が必要だが、上記の前提条件だと、物件価格は1600万円あたりがギリギリか。夫の収入の増加が確実で、妻もパートをずっと続けるのであれば、老後資金も1000万円近くはためていけるはず。

 1200万円、1600万円、2000万円の物件を購入したケースをそれぞれシミュレーションしてみると、2000万円の物件を購入した場合、55歳時点での貯蓄はできず、むしろマイナス45万円という状態になる。家計を破綻させないためには、教育費などほかの出費を制限する必要性があることが分かる。

 やはり、住宅ローンを完済し、65歳時点の貯蓄額が1000万円程度になるギリギリのラインは物件価格1600万円あたりとなるだろう。

マンション価格ごとの30年後の貯蓄額は?
 

世帯年収300万円の夫婦の物件の購入額

※グラフと同じ前提条件で物件価格のみ変えて試算

 下記に、1600万円の物件を購入した場合の、年間収支と貯蓄額残高をグラフにした。

1600万円の物件を買った場合の「年間収支」と「貯蓄残高」の推移は?

1600万円の物件を買った場合の「年間収支」と「貯蓄残高」の推移

 ただし、2人目の子どもが生まれたり、妻のパート収入が期待できなくなったりすると、根本的に試算を見直さなければならない。トータルの教育費が1人当たり1000万円かかるとすると、物件価格を1200万円まで下げたとしても、何とかなるかどうかは微妙である。

 身も蓋もない話ではあるが、そもそも妻が妊娠中という状態で住宅購入の契約をすること自体がとてもおすすめできない。妻が産後も働けるかどうかは、実際に出産してみないと分からないものである。働けなくなる確率は低いだろうが、ゼロではない。不確定要素である。

 リスクの低い住宅取得を目指すのであれば、住まいの地域や物件の種類を限定せずに幅広く物件探しをしながら、無事に第一子の出産が終わるまで待つ。そして、妻が働けるようになり、子どもを預ける保育園などが見つかってから、具体的な住宅購入計画を進めていくのがよいだろう。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンを1回でも滞納すると、金利が跳ね上がる! 滞納後の銀行の対応と対策をプロが解説

親からの資金援助が受けられるなら、物件価格の引き上げも可能に

 現在、時限措置として、「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」の制度が利用できる。直系尊属、つまり、父母や祖父母から住宅資金を贈与してもらえるのであれば、一定金額まで贈与税が非課税になる制度である。

 下表のように、令和3年(2021年)3月末までであれば、省エネなどの認定住宅の場合は1500万円まで、それ以外の一般住宅の場合は1000万円まで非課税である。この金額は、贈与税の基礎控除110万円や、相続時精算課税制度の非課税枠2500万円とも合算できる。

 つまり、一般住宅の場合でも基礎控除と合わせた1110万円まで、また、相続時精算課税制度を利用するなら3500万円まで、贈与の段階では非課税となる。

相続時精算課税制度
相続時精算課税制度の概要

 住宅ローンを組む金額は増やせなくても、親などからの資金援助が期待できるのであれば、希望する物件価格をその分だけ引き上げることもできるだろう。

【関連記事はこちら】>>2019年4月から「住宅取得資金贈与の特例枠」が大幅拡大! 住宅取得資金を贈与してもらう3つの方法を解説

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【2021年7月最新版、主要銀行版】

「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)

※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • ネット銀行のPayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
    • 業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
    • オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

  • 3

    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 全疾病保障
    (一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約)
    オプション(特約)の団信
    •  

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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