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三井住友信託銀行の住宅ローンの金利・金利推移・手数料(新規・借り換え) は?【2021年1月最新版】
30年固定金利型の実質金利はトップクラスの低金利!

2021年1月4日公開(2021年1月27日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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三井住友信託銀行の住宅ローンの金利・金利推移・手数料(新規借入・借り換え) 、おすすめポイント、注意点などを紹介しよう。三井住友信託銀行は、2012年4月1日に合併して誕生した大手信託銀行だ。住宅ローンの金利水準は大手銀行より、やや安い設定になっているのが特徴だ。

おすすめポイント(1)
30年固定金利型の実質金利はトップクラスの低金利!

 三井住友信託銀行の住宅ローンには、隠れた名商品がある。それが30年固定金利型(当初期間金利引き下げ)の住宅ローンだ。条件などの違いから、(新規借入に入っておらず、)借り換えの全期間固定の実質金利ランキングにしか入っていないがは入ってないが、トップクラスの低金利になっている。長期固定金利で借りたいと考えていて、三井住友信託銀行に住宅ローンの相談をするなら、ぜひ聞いてみよう。

 三井住友信託銀行は、2012年4月1日に住友信託銀行・中央三井信託銀行・中央三井アセット信託銀行の3行が合併して誕生した大手信託銀行だ。従来は資産家向けの資産運用のための銀行というイメージが強かったが、最近は住宅ローンにも力を入れている。住宅ローンの金利水準は大手銀行より、やや安い設定になっている。

おすすめポイント(2)
年齢別の8大疾病など保障内容が充実!

 オプションの団体信用生命保険(団信)については、年齢で商品を分けている。

 契約時に46歳未満であれば、年0.3%の金利上乗せで、「全入院保証付8疾病保障特約(充実プラン、100%給付型)」が付けられる。

 契約時に46歳以上であれば、年0.2%の金利上乗せで、「8大疾病保障特約(ガン診断一時金付、100%給付型)」が付けられる。

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おすすめポイント(3)
自動的に一部繰上返済するサービスを導入

 毎月の返済日当日、返済用口座にあらかじめ指定した金額を残して、それ以上の残高がある場合に自動的に一部繰上返済する「自動返済」サービスを導入しており、便利だ。手数料は無料で、返済額1万円以上(100万円まで、1円単位)であれば、こまめに繰上返済することができる。返済額変更方式のため、月々の支払額は減少するが、期間短縮はできない。

 一方、インターネットで一部繰上返済ができる「自由返済」という三井住友信託ダイレクト会員向けサービスもある。手数料は無料で、インターネットバンキングの利用のため、土・日・祝日でも申込める。繰上返済額は元金1万円以上300万円以内(1万円単位)となっている。こちらは、期間短縮方式となっているため、月々の返済額は変わらない。

おすすめポイント(4)
「証券口座」や「NISA口座」などの申込みで金利優遇

 住宅ローンを新たに契約する顧客には、取引内容によって住宅ローンの金利を引き下げる「住宅ローン家計応援プラン」がある。対象とする取引は以下の3つ。

(1)「証券(投資信託・国債)口座」の申込み
(2)「NISA口座」または「ジュニアNISA口座」の申込み
(3)住信SBIネット銀行の口座開設の申し込み

 これら3つの条件のうち1つを満たせば、年0.01%引き下げを実施。すべてを満たせば、年0.03%引き下げることができる。

 なお、住信SBIネット銀行は、三井住友信託銀行とSBIホールディングスとの合弁会社で、インターネット専業の銀行だ。ATM手数料や振込手数料が、取引のランクに応じて月最大15回まで無料となるので、手数料を節約したい人にはありがたい銀行だ。

おすすめポイント(5)
ミックスローンが単一の借り入れと同じ手続き・諸費用でOK

 金利プラン、金利引き下げ、返済方法などが異なる複数の住宅ローンを自由に組み合わせることができる。金利上昇のリスクをある程度抑えるために、固定金利と変動金利をミックスして借りたいなど、自由度の高いローンを組みたい人にとっては魅力だ。

 一般的には、金利プランが違うローンごとに契約書、抵当権設定が必要となるので面倒だ。三井住友信託銀行には、2つの金利プランを組み合わせた借り入れが1つの契約にまとめられる「ワンライティングミックスローン」がある。借入期間、借入日は一緒になるが、金利プランごとの借入金額は自由に設定できる。

 また、繰上返済する際は、どちらの金利プランに対して繰上返済するかも選択できる。例えば、「今後は金利が上昇しそうだ」と考えているのなら、リスクの大きい変動金利から優先的に繰上返済する、といった対応も可能だ。

 ミックスローンを検討している人にとっては、手間を省くことができるので非常に便利だ。

三井住友信託銀行の住宅ローンの、ここに注意!
審査が厳し目で、最優遇金利が適用されない可能性も

 三井住友信託銀行の住宅ローンは、30年固定などではネット銀行並みの低金利を打ち出しているが、その反面、審査は厳し目との評判があり、収入や資産状況によっては必ずしも最優遇金利が適用されるとは限らない

三井住友信託銀行はこんな人に向いている

 前述したように、三井住友信託銀行の30年固定型住宅ローン(当初期間金利引き下げ)は借入期間が30年であればトップクラスの低金利となっている。

 また、10年固定型住宅ローン(当初期間金利引き下げ)も借り入れ当初については意欲的な低い金利を打ち出しているが、固定期間終了後の金利優遇が必ずしも大きくはないので、借入期間が10〜15年と短めであれば有力な選択肢になるだろう。

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三井住友信託銀行の住宅ローンの金利推移
年月  新規借入 
35年固定
 借り換え 
30年固定
  ⇒ランキングで実質金利を確認 ⇒ランキングで実質金利を確認
2021年1月 1.040% 1.000%
2020年12月 1.060% 1.000%
11月 1.060% 1.100%
10月 1.050% 1.100%
9月 1.070% 1.200%
8月 1.060% 1.200%
7月 1.050% 1.200%
6月 1.040% 1.150%
5月 1.050% 1.200%
4月 1.050% 1.150%
3月 0.990% 1.100%
2月 1.030% 1.150%
1月 1.020% 1.200%
年月  新規借入 
35年固定
 借り換え 
30年固定
2019年12月 0.960% 1.150%
11月 1.170% 1.100%
10月 1.110% 1.110%
9月 1.170% 1.050%
8月 1.170% 1.050%
7月 1.180% 1.050%
6月 1.290% 1.120%
5月 1.290% 1.150%
4月 1.270% 1.120%
3月 1.270% 1.120%
2月 1.310% 1.120%
1月 1.330% 1.150%
年月  新規借入 
35年固定
 借り換え 
30年固定
2018年12月 1.410% 1.200%
11月 1.450% 1.250%
10月 1.410% 1.250%
9月 1.390% 1.230%
8月 1.340% 1.200%
7月 1.340% 1.150%
6月 1.370% 1.150%
5月 1.350% 1.130%
4月 1.350%  
3月 1.360%  
2月 1.400%  
1月 1.360%  
年月  新規借入 
35年固定
 借り換え 
30年固定
2017年12月 1.340%  
11月 1.370%  
10月 1.360%  
9月 1.080%  
8月 1.120%  
  ⇒ランキングで実質金利を確認 ⇒ランキングで実質金利を確認
※35年固定「フラット35S金利Aプラン、手数料定率」、30年固定(借り換え)「当初期間金利引き下げ、融資手数料型」
◆三井住友信託銀行の住宅ローンの詳細
  自社商品「リレープランフレックス」 「フラット35」
無料の団信の保障範囲 死亡・高度障害 死亡・身体障害
オプション保険の内容(保険料)

【46歳未満】

全入院保証付8疾病(充実プラン、100%給付型、金利+0.3%)
【46歳以上】

8疾病(ガン診断一時金付、100%給付型、金利+0.2%)

事務手数料(税込) 33,000円  融資額×0.99%
保証料(税込)

融資額×2.06%(借入期間35年)

または、
金利+0.2%

0円
繰上返済手数料(一部、WEB経由) 0円(1万円以上300万円以下1万円単位) 0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額、WEB経由)  ×
リフォーム費用算入(新規借り入れ)
リフォーム費用算入(借り換え) ×
融資を受けられるエリア 全国
審査申し込み方法 来店・WEB 来店
契約方法 来店・郵送(借り換え限定で来店不要)
仮審査の日数
本審査の日数

審査完了から
融資までの日数

仮審査申し込みから
借り入れまでの日数

年収(給与所得者) 安定した年収が見込まれる人 総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数(給与所得者)
年収(個人事業主など) 安定した年収が見込まれる人 総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数(個人事業主など)
年齢(借入時) 66歳未満 70歳未満
年齢(完済時) 81歳未満 80歳未満
借入額 100万円以上、1億円以下 100万円以上8,000万円以下
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◆三井住友信託銀行住宅ローン「住宅ローン〈リレープランフレックス〉(三井住友トラスト保証㈱保証付)」商品概要説明書(2019年10月1日現在)
1.商品名 住宅ローン〈リレープランフレックス〉(三井住友トラスト保証㈱保証付)
2.ご利用いただける方 以下の全てを満たす方
・仮審査申込時のご年齢が満 20 才以上の方
・お借入時のご年齢が満 66 才未満、かつ完済時のご年齢が満 81 才未満の方
・ご返済期間中安定した年収が見込まれる方
・団体信用生命保険に加入できる方
・当社所定の保証会社(三井住友トラスト保証㈱)の保証を受けられる方
3.ご資金の使いみち ご本人またはご家族が居住し、かつご本人が所有するための住宅に関する次の資金とします。
・住宅の新築・購入(中古住宅を含む)・増築・改築
・マンション購入(中古マンションを含む)
・建物を新築し居住予定の土地の購入
・底地購入
・借地権(定期借地権を除く)付住宅の購入
・現在お借入中の住宅ローン残債務の一括返済資金
・現在お借入中の住宅ローン残債務と現自宅の売却価格の差額
・上記に伴う諸費用(詳しくは窓口までお問い合わせください)
※投資用物件のご購入資金としては、ご利用いただけません。
※当社住宅ローンからのお借り換えにはご利用いただけません。
4.お借入限度額 100 万円以上 1 億円以内(10 万円単位)
5.お借入期間 1 年以上 35 年以内(1 カ月単位)
※ご購入物件やご資金の使いみちにより期間の制限がございます。
6.借入利率

・お借入利率は、当社の窓口でお知らせいたします。
・お借入利率は、原則として毎月末までに翌月のお借入分の利率を決定いたします。ただし、金融情勢により月中に変更することがありますので、あらかじめご了承ください。
・お借入時の金利プランについては次の 3 つのプランよりお選びいただきます。
(1)変動プラン(変動金利型)
お借入後のお借入利率は、毎年 4 月 1 日、10 月 1 日の当社の短期プライムレートを基準
として年 2 回利率の見直しを行い 6 月、12 月の約定返済日の翌日からそれぞれ新利率となります。
(2)固定プラン(固定金利特約型)
特約期間(2 年、3 年、5 年、10 年、15 年、20 年、30 年)内は、固定金利となります。
終了時点で再度固定プランをお選びいただく場合は、お借り入れ当初の利率とは異なる場合があります。ご返済期間中の金利プラン切り替えが自由にできます。(ただし、特約期間中は他の金利プランへの切り替えはできません)。
(3)上限プラン(上限金利特約型)
変動プラン同様に 4 月 1 日、10 月 1 日の当社の短期プライムレートを基準として年 2 回利率の見直しを行い 6 月、12 月の約定返済日の翌日からそれぞれ新利率となりますが、特約期間(5 年、10 年)内は、あらかじめ設定する上限金利を超えることはありません。

【金利再設定手数料(税込み)】

三井住友信託ダイレクト」会員様向けサービスとして、インターネットにより金利プランの切替手続きを行うことができます。
・インターネットで金利プランの切替手続きを行う場合は、金利再設定手数料が無料です。
・固定プランの特約期間は、2 年、3 年、5 年、10 年、15 年、20 年、30 年の 7 種類です。
・上限プランの特約期間は、5 年、10 年の 2 種類です。

7.返済方法 ・元利均等月賦返済で半年毎増額併用返済もご利用いただけます。ただし、半年毎増額返済併用の場合の返済元金はお借入額の 1/2 以内とさせていただきます。
・元金均等返済もご利用いただけます。
・金利プランを切り替える場合(同じ金利プランとする場合も含みます)はご返済額を見直しさせていただきます。
・変動プラン・上限プランの場合は、年 2 回利率を見直しますが、元利均等返済においては利
率変更があった場合でも、毎回のご返済額(お利息込み)はお借入後5 回目の10 月 1 日を基準とする見直し時まで変更しません。この間は元金と利息の内訳のみを変更します。最初の返済額見直し以降は  5  年ごとに再計算して、新しいご返済額を定めます。ただし、変動プランの期間中および上限プランの特約期間中においては、利率が上昇しても、新しい返済額は従来のご返済額の 125%以内とします。
・当初のお借入期間が満了しても未返済残高がある場合は、原則として期日に一括返済して
いただきますが、期日までにお申し出いただければ期間の延長もできます。
8.団体信用生命保険 ・当社指定の団体信用生命保険にご加入いただきます。
・保険料は当社が負担いたします。
※団体信用生命保険にご加入いただけない場合またはできない場合は、推定相続人の方
(お 1 人)に連帯保証人になっていただきます。
・引受保険会社:住友生命保険相互会社
9.保証人 当社所定の保証会社の保証をご利用いただきます。
10.担保 ・保証会社に対して、お借入対象物件(土地・建物)に原則として第一順位の抵当権を設定登記していただきます。
・お借入対象物件(建物)には、ローン完済時まで時価相当額を保険金額とした住宅ローン長期火災保険をおつけいただき、保証会社が抵当権と同順位の質権を設定させていただくこと
があります。
11.お借り入れに際して必要となる手数料等 ■保証料型(三井住友トラスト保証㈱へお支払いいただく費用)
・保証取扱手数料:お借り入れ1件につき 33,000 円(税込み)
・保証料:一括前払い方式でお支払いいただく場合の例

※当社が保証料をお支払いする方法(金利上乗せ方式)もご選択いただけます。金利上乗
せ方式をご選択された場合には一括前払い方式に比べてお借入利率が年 0.2%高くなります。また、この場合、上限プランの上限金利についても年 0.2%上乗せとなります。


■融資手数料型
 お借入金額の 2.20%(税込み)をお借り入れ時に一括してお支払いいただきます。
 ※保証料は当社が負担いたします。保証取扱手数料もかかりません。 

12.繰上返済および手数料保

・繰上返済を行う場合は、次の手数料が必要となります(税込み)。
【一部繰上返済】:16,500 円
「自由返済」・「自動返済」をご利用の場合は、手数料無料で一部繰上返済を行うことができます。
※「自由返済」
「三井住友信託ダイレクト」会員様向けサービスとして、インターネットにより一部繰上返済を行うことができます。
繰上返済額は 1 回あたり 1 万円以上 300 万円以下 1 万円単位とし、返済期限を繰り上げる方式のみとなります。(半年毎増額返済併用のお客さまについては半年毎増額返済部分を毎月返済部分に優先して繰上返済させていただきます。なお、半年毎増額返済全額指定での円単位受付は可能です。)


【全額繰上返済】:22,000 円

13.当社が契約している指定紛争解決機関 一般社団法人全国銀行協会
連絡先全国銀行協会相談室
電話番号0570-017109または03-5252-3772
○ご返済額および保証料その他の費用についてのご試算は窓口までお申し出ください。
○お申し込みに際しましては、当社所定の審査をさせていただきます。審査の結果によっては、ご希望にそいかねる場合もございますので、あらかじめご了承ください。
参照:三井住友信託銀行住宅ローン「住宅ローン〈リレープランフレックス〉(三井住友トラスト保証㈱保証付)」商品概要説明書

【参考】三井住友信託銀行の住宅ローン(公式)  

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◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額3000万円、借入期間35年

順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
・無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
・ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
・じぶんでんきセット割引も用意。新電力「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
1
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・ネット銀行のジャパンネット銀行が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
・オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
4
0.571%
全疾病保障付き
0.440%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
・通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える
・女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている
・審査結果によっては、表面金利に年0.1%を上乗せする
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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