世帯年収1000万円の30代4人家族が、買っていい不動産はいくら？　【住宅ローン借入額シミュレーション】

世帯年収1000万円、夫35歳会社員、妻34歳会社員、6歳と3歳の子どもがいる4人家族が不動産を購入する場合、住宅ローンはいくらまでなら安心して返済できるのか、資金繰りをシミュレーションしてみた。このまま共働きで65歳まできちんと働き続けられるのであれば、5000万円程度の物件であれば問題なく購入できるだろう。とはいえ、3人目の子どもが生まれたり、共働きを続けられなくなったりする可能性があるなら、希望する物件価格は低めにしておいたほうが安全だろう。(ファイナンシャル・プランナー菱田雅生)

世帯年収1000万円、30代4人家族のケースをシミュレーション

　今回は、30代半ばの共働き夫婦、松本さん（仮名）から相談が来たと想定して試算する。現在の世帯年収は合計1000万円で、貯蓄は1000万円。家族構成は、夫35歳、妻34歳でともに会社員、6歳と3歳の子どもがいる。上の子が小学校に上がるタイミングでマイホームを買いたいと考えているようだ。

　シミュレーションでは、給料などの収入と、住宅ローン返済などの出費を推計して、毎年の「年間収支」と「貯蓄残高」を計算した。今回も、年収は50歳まで年1％の昇給率で増えていき、50歳以降は昇給なし、65歳まで働くことができるものとして試算。これで、住宅ローンを安心して支払うことができるのか、今後約30年の家計推移をチェックする。そのほかの細かい前提条件は以下を見てほしい。

■シミュレーションの前提条件（年間収支）■
【家族構成】
夫35歳／年収600万円（50歳までは年1.0％増加、50歳以降は増減なし）
妻34歳／年収400万円（手取り320万円で将来にわたって増減なし）
長女6歳、長男3歳
【基本生活費】300万円（年1.0％で増加）
【住居費】（購入前）家賃月15万円（購入後）年212万円（住宅ローン返済＋保有税等）
【教育費】中学までが公立、高校以後は私立（大学は文系）で試算
【保険料】36万円
【その他出費】100万円（年1.0％で増加）
【初年度年間収支】＋60万円
【貯蓄残高】1000万円（期待運用利回り年0.5％）
【住宅ローンの詳細】5000万円（諸経費＋200万円）のマンションを頭金800万円と住宅ローン4400万円（全期間固定金利1.31％、30年返済）で翌年購入。毎月返済額約15万円。住宅ローン減税を考慮（控除期間10年で試算）

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物件価格は5000万円あたりが無難なラインか

　前提条件が変わればシミュレーション結果も大きく違ってくるので注意が必要だが、上記の前提条件だと、物件価格は5000万円あたりが安全圏の上限か。予定外の出費がなければ、これまで通りの生活を続けて64歳時点で1700万円強の貯蓄をすることができる。

　4000万円、5000万円、6000万円の物件を購入したケースをそれぞれシミュレーションしてみると、6000万円の物件を購入した場合は、64歳時点での貯蓄は448万円。

　ギリギリなんとかなるかもしれないが、老後資金としては寂しい金額だ。4000万円の物件なら、64歳時点の貯蓄は2976万円になる。老後のゆとりを優先するのであれば、物件価格を高くせずに抑えておくのも有効だろう。

30代、世帯年収1000万円の4人家族が買える物件価格は？

※グラフと同じ前提条件で物件価格のみ変えて計算。

　下記に、5000万円の物件を購入した場合の、年間収支と貯蓄額をグラフにした。

5000万円の物件を買った場合の「年間収支」と「貯蓄残高」の推移は？

写真を拡大

教育費にいくらかけるかで、物件価格はかなり違ってくる

　世帯年収が1000万円くらいになってくると、人によるお金の使い方の違いがより大きくなってくる。食費などの生活費にどのくらいのお金をかけるのか、子どもの教育費にどのくらいのお金をかけるのか。収入が多くなってゆとりが生まれるほど、各家庭による違いが大きくなってくるのである。

　フルタイムの共働きであるなら、一般家庭よりは外食が多いかもしれない。子どもの保育園や学童保育などにかかるお金も多くなりがちだろう。

　今回の試算では、平均的な教育費を想定しつつ、塾やけいこ事などにかかる家庭教育費の金額を少し多めに見積もってみたが、中高の6年間、進学塾や予備校にフルに通ったとすると、実際にはもっとかかるだろう。

　普通よりも多くのお金を子どもにかけたいと思っている場合は、希望する物件価格を500万円とか1000万円の単位で引き下げたほうが無難かもしれない。

　また、3人目の子どもが生まれた場合や、妻が働けなくなった場合など、ライフプランそのものが大きく変わる可能性もゼロではない。その可能性の度合いに応じて、より安全策を取るのか、あまり気にしないのか、最終的には夫婦で話し合って決めるべきだろう。

　住宅取得だけが人生ではない。子どもの教育や、夫婦の老後も考慮しながら、住宅取得後のゆとりある生活を目指すべきである。今回は、夫婦ともども65歳まで働ける前提で住宅ローンを30年返済として試算しているが、より安全策を取るなら、25年返済でも安心して返していけるように、借入金額を少なく抑えた資金計画が望ましいだろう。

物件価格に対して安心して買える年収をシミュレーション

年収に対して安心して買える物件価格をシミュレーション

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実質金利(手数料込): 0.531%
総返済額　3281万円

表面金利: 年0.390%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋55000円

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毎月返済額: 76,426円

おすすめポイント

①「団信革命」は要介護まで保障も
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※変動金利が引き下げ金利を受けられる条件はホームページより確認を。「りそな住宅ローン<超長期(全期間）固定金利型>」の適用金利は、最大金利引下げ時のもの。WEB完結金利優遇キャンペーンは、①～③の条件を満たした方を対象に、変動金利が年0.490％～⇒年0.390％～へ引き下げ ①りそな住宅ローンの事前審査をwebで申込。②りそな住宅ローンマイページで正式審査申込。③りそな住宅ローン電子契約サービスを利用（非対面電子契約、店頭電子契約いずれも可）。※お申込期間2024年11月1日～2025年3月31日まで ※2026年3月31日までのお借り入れに限る ※キャンペーン詳細はりそな銀行の公式サイトをご確認ください。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

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生命保険

大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、頭金10%以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.540%
総返済額　3287万円

表面金利: 年0.410%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 76,688円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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頭金10％以上で変動金利が低くなる！

3位

住宅ローン全期間引下げ(新規借入)・変動金利

実質金利(手数料込): 0.551%
総返済額　3292万円

表面金利: 年0.420%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 76,819円

おすすめポイント

①低金利の上、がん50％団信無料
②無料で全疾病保償＆12カ月の就業不能保償を付帯
③金利+0.1%で、がん100％団信も付帯OK

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※変動金利は「金利引下げキャンペーン」の金利。キャンペーン申込期間は、2024年12月2日（月）～2025年3月14日（金）、実行期限は2025年5月30日（金）

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
がん100％保障団信が、わずか0.1％の上乗せで加入できる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。

ただし、審査は厳しめです。

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入金額×2.20％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）

繰上返済手数料（全額）: 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

借入額: 500万円以上2億円以下（10万円単位）

借入期間: １年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 原則、利用不可

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳未満

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
+全疾病保障＆入院保障（借入時年齢：51歳未満）
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）

がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）
全疾病保障＆入院保障（けが・病気により入院した場合、毎月返済が無料になる他、就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に）

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア連生団信
（一般団信、借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）ペア連生団信
（がん100%、借入時年齢：51歳未満）
金利+0.40％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、がんと診断及び死亡・高度障害になった場合、ローン残高が0円）

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。