世帯年収1000万円の30代4人家族が、買っていい不動産はいくら？　【住宅ローン借入額シミュレーション】

世帯年収1000万円、夫35歳会社員、妻34歳会社員、6歳と3歳の子どもがいる4人家族が不動産を購入する場合、住宅ローンはいくらまでなら安心して返済できるのか、資金繰りをシミュレーションしてみた。このまま共働きで65歳まできちんと働き続けられるのであれば、5000万円程度の物件であれば問題なく購入できるだろう。とはいえ、3人目の子どもが生まれたり、共働きを続けられなくなったりする可能性があるなら、希望する物件価格は低めにしておいたほうが安全だろう。(ファイナンシャル・プランナー菱田雅生)

世帯年収1000万円、30代4人家族のケースをシミュレーション

　今回は、30代半ばの共働き夫婦、松本さん（仮名）から相談が来たと想定して試算する。現在の世帯年収は合計1000万円で、貯蓄は1000万円。家族構成は、夫35歳、妻34歳でともに会社員、6歳と3歳の子どもがいる。上の子が小学校に上がるタイミングでマイホームを買いたいと考えているようだ。

　シミュレーションでは、給料などの収入と、住宅ローン返済などの出費を推計して、毎年の「年間収支」と「貯蓄残高」を計算した。今回も、年収は50歳まで年1％の昇給率で増えていき、50歳以降は昇給なし、65歳まで働くことができるものとして試算。これで、住宅ローンを安心して支払うことができるのか、今後約30年の家計推移をチェックする。そのほかの細かい前提条件は以下を見てほしい。

■シミュレーションの前提条件（年間収支）■
【家族構成】
夫35歳／年収600万円（50歳までは年1.0％増加、50歳以降は増減なし）
妻34歳／年収400万円（手取り320万円で将来にわたって増減なし）
長女6歳、長男3歳
【基本生活費】300万円（年1.0％で増加）
【住居費】（購入前）家賃月15万円（購入後）年212万円（住宅ローン返済＋保有税等）
【教育費】中学までが公立、高校以後は私立（大学は文系）で試算
【保険料】36万円
【その他出費】100万円（年1.0％で増加）
【初年度年間収支】＋60万円
【貯蓄残高】1000万円（期待運用利回り年0.5％）
【住宅ローンの詳細】5000万円（諸経費＋200万円）のマンションを頭金800万円と住宅ローン4400万円（全期間固定金利1.31％、30年返済）で翌年購入。毎月返済額約15万円。住宅ローン減税を考慮（控除期間10年で試算）

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物件価格は5000万円あたりが無難なラインか

　前提条件が変わればシミュレーション結果も大きく違ってくるので注意が必要だが、上記の前提条件だと、物件価格は5000万円あたりが安全圏の上限か。予定外の出費がなければ、これまで通りの生活を続けて64歳時点で1700万円強の貯蓄をすることができる。

　4000万円、5000万円、6000万円の物件を購入したケースをそれぞれシミュレーションしてみると、6000万円の物件を購入した場合は、64歳時点での貯蓄は448万円。

　ギリギリなんとかなるかもしれないが、老後資金としては寂しい金額だ。4000万円の物件なら、64歳時点の貯蓄は2976万円になる。老後のゆとりを優先するのであれば、物件価格を高くせずに抑えておくのも有効だろう。

30代、世帯年収1000万円の4人家族が買える物件価格は？

※グラフと同じ前提条件で物件価格のみ変えて計算。

　下記に、5000万円の物件を購入した場合の、年間収支と貯蓄額をグラフにした。

5000万円の物件を買った場合の「年間収支」と「貯蓄残高」の推移は？

写真を拡大

教育費にいくらかけるかで、物件価格はかなり違ってくる

　世帯年収が1000万円くらいになってくると、人によるお金の使い方の違いがより大きくなってくる。食費などの生活費にどのくらいのお金をかけるのか、子どもの教育費にどのくらいのお金をかけるのか。収入が多くなってゆとりが生まれるほど、各家庭による違いが大きくなってくるのである。

　フルタイムの共働きであるなら、一般家庭よりは外食が多いかもしれない。子どもの保育園や学童保育などにかかるお金も多くなりがちだろう。

　今回の試算では、平均的な教育費を想定しつつ、塾やけいこ事などにかかる家庭教育費の金額を少し多めに見積もってみたが、中高の6年間、進学塾や予備校にフルに通ったとすると、実際にはもっとかかるだろう。

　普通よりも多くのお金を子どもにかけたいと思っている場合は、希望する物件価格を500万円とか1000万円の単位で引き下げたほうが無難かもしれない。

　また、3人目の子どもが生まれた場合や、妻が働けなくなった場合など、ライフプランそのものが大きく変わる可能性もゼロではない。その可能性の度合いに応じて、より安全策を取るのか、あまり気にしないのか、最終的には夫婦で話し合って決めるべきだろう。

　住宅取得だけが人生ではない。子どもの教育や、夫婦の老後も考慮しながら、住宅取得後のゆとりある生活を目指すべきである。今回は、夫婦ともども65歳まで働ける前提で住宅ローンを30年返済として試算しているが、より安全策を取るなら、25年返済でも安心して返していけるように、借入金額を少なく抑えた資金計画が望ましいだろう。

物件価格に対して安心して買える年収をシミュレーション

年収に対して安心して買える物件価格をシミュレーション

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2024/10/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。

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プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
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死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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2位

住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.475%
総返済額　3251万円

表面金利: 年0.345%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 75,838円

おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も！
②7大疾病団信保障の保険料支払型は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※上限金利を表示。適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。

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審査基準

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生命保険

民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の7大疾病保障は保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（３大疾病保障充実タイプ）】（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合。または、4つの生活習慣病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（安心の保険料タイプ）】（借入時年齢：56歳の誕生日まで）
【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（安心の保険料タイプ）】（借入時年齢：56歳の誕生日まで）ワイド団信（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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三菱UFJネット住宅ローン・三菱UFJ信託銀行専用・変動金利タイプ・変動金利

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総返済額　3251万円

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保証料: 0円

毎月返済額: 75,838円

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ネット専用で低金利

※上限金利を表示。適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

同じグループである三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローン「三菱UFJネット専用住宅ローン」を販売
ネット専用商品であるため低金利だが、最近は三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンとほぼ同じ金利デメリットが薄らいでいる
ただし、手数料は2.2%かかる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ここは三菱UFJ銀行の商品を、信託銀行の窓口としてネット販売しています。

ネット専用商品の住宅ローンのため、低金利な点も魅力です。

審査は三菱UFJ銀行と同じです。契約はネットか郵送かを選択できるので店舗で出向く必要がありません。

関連記事三菱UFJ信託銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: インターネット＝無料

繰上返済手数料（全額）: インターネット＝16,500円

借入額: 500万円以上、1億円以下（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金、住宅ローンの借換資金・借り換えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: －

勤続年数 （給与所得者）: 1年以上

年収 （個人事業主等）: －

事業年数 （個人事業主等）: －

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: ビッグ＆セブン〈Plus〉（金利上乗せ型）（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合。または、4つの生活習慣病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
ビッグ＆セブン〈Plus〉（保険料支払型）（借入時年齢：56歳の誕生日まで）
保険料支払型（月306円から※）
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
死亡・高度障害と診断された場合。または、7大疾病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。