【住宅ローン借入額をシミュレーション】キャッシュフロー表を活用した、安心して返済できる借入額の計算方法を解説！

不動産を購入する際、不動産価格がいくらなら安心して返済できるのか？こんな疑問に答えるため、さまざまな年収と家族構成で、資金繰りをシミュレーションするこのコーナー。今回は、安心して返済できる住宅ローン借入額を自分でシミュレーションしたいという人向けに、エクセルなどの表計算ソフトでできる「キャッシュフロー表」を活用した計算方法を公開しよう。(ファイナンシャル・プランナー菱田雅生)

毎年の収支や貯蓄額が不正確だと、安全な住宅ローン借入額は分からない

自分に合った住宅ローン借入額は？（出所：PIXTA）

「住宅ローン借入額をシミュレーション」のコーナーでは何度も触れているが、年収や年齢、家族構成だけでは、安心して返済できる住宅ローンの適正な借入額を求めることはできない。家計の支出状況や貯蓄状況が分からないと、本当の意味で安心して返済できる金額は分からないからだ。

　なので、このコーナーにおけるシミュレーションでは、さまざまな支出項目の金額や貯蓄状況も設定したうえで計算しており、かなりリアルな数字が出ている。一方で、同じ年収、同じ家族構成でも、お金の使い方や貯め方は人それぞれで大きく異なるため、必ずしも全ての人の参考になるとは限らない点には注意が必要だ。

　インターネット上の「ライフプランシミュレーション」や「家計シミュレーション」などを利用すれば、無料でシミュレーションはできる。しかし、ネット上の無料シミュレーションは、良くも悪くも一般の人が利用しやすいように作ってあるので、各支出項目や貯蓄の状況、将来的な収支状況の変化などを細かく見積もることはできないのが大半である。

　自分の場合の現実的な数値を細かく見積もるためには、これから説明する「キャッシュフロー表」を用いた方法を実践するか、キャッシュフロー・シミュレーションの経験豊富なファイナンシャルプランナー（以下、FP）に依頼するのがよいだろう。

住宅ローン借入額シミュレーションで重要なのは、「家計の使途不明金」まで把握できているか？

　FPがシミュレーションに使用するキャッシュフロー表というのは、現在の家計の状況から将来の家計を予想し、問題点がないかどうかを確認していくものである。何らかの問題点があれば解決策を検討し、その解決策を導入した場合のシミュレーションも行って、導入前後の違いを確認し、実際のアドバイスに生かす。

　このキャッシュフロー表を作成するうえで最も重要なのが、家計の現状把握である。現状把握が的確にできないと、将来の予想が現実から大きくかけ離れてしまうからだ。

　例えば、以下のようなキャッシュフロー表を作って将来の予想をしていく場合、まず、年間ベースで家計の収支状況を入力していく。（金額の単位：万円）

【キャッシュフロー表のダウンロードはこちら】

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※1万円未満は四捨五入しています

①手取り給与収入
年収の額面ではなく、手取りの収入を入力。毎月の給与振込額を合計してもよいが、源泉徴収票と住民税特別徴収の通知書があるなら、額面から所得税と住民税と社会保険料を差し引くことで正確な可処分所得（手取り収入）が分かる。

②基本生活費
住居費や教育費、保険料などを除いた生活にかかっているお金。食費、電気代、ガス代、水道代、通信費などのうち、把握できている金額。最低でも毎月これくらいはかかっているという金額を求めて12倍してもよい。

③住居費
住宅にかかっているお金。家賃、共益費、駐車場代、更新料など。住宅取得後の場合は、住宅ローンの返済額、保有税、維持費など。

④教育費
子どもにかかっているお金。学校教育費、学校外教育費、習い事、小遣いなど。

⑤保険料
生命保険料、損害保険料、共済などの掛け金。

⑥その他支出
家計の使途不明金が大部分含まれる項目。この金額は、最後に逆算して求める。

⑦一時的な支出
その年だけかかったような特別な支出で、把握できている金額。住宅取得時やマイカー取得時の頭金、海外旅行の費用、大型家電の購入費など。

⑧年間収支
年間の収入から年間の支出を差し引いた金額。実は、最初の年（この例の場合は2019年）の年間収支額は、その年に貯蓄できた金額を入力する。この例の場合は、2019年の1年間で27万円貯蓄できたので、年間収支が27万円となっている。

　365日休むことなく細かく家計簿をつけている人でない限り、使途不明金まで正確に把握するのは困難である。しかし、毎月の積み立てや、ボーナスからの貯蓄など、1年間でどのくらいお金を貯めることができたかは、比較的把握しやすいのではないだろうか。

　では、その1年間で貯蓄した金額以外のお金はどこに行ったのか。そう、使ってしまったのだ。貯蓄した以外のお金は、使ったからこそ手元にないのである。

　したがって、1年間の貯蓄額が分かれば、年間の総支出額が分かるのである。この例で言えば、年間の手取り収入が401万円で、年間収支（＝1年間の貯蓄額）が27万円なので、374万円（＝401万円－27万円）が年間総支出額（支出合計）となる。

　支出合計が374万円であることが分かったので、支出項目として金額がすでに把握できている②～⑤、⑦の支出額を順番に差し引くことで、⑥その他支出の金額を求めることができる。

374万円－②130万円－③120万円－④60万円－⑤24万円－⑦0円＝⑥40万円

　最後に、貯蓄残高は年末時点の残高を入力する。これで最初の年、つまり家計の現状把握が完了する。

2年目以降のキャッシュフロー表の作成

　2年目以降は、収入や支出の変化率（上昇率）を見積もって、数値を変化させていく。基本生活費やその他支出は、一定率で上昇していくことを想定してよいだろう。しかし、教育費や一時的な支出は、進学スケジュールなどに応じて、基礎数値自体を変化させていくことが必要になる。

　また、住宅取得後の家計の予想は、単に住宅ローンの返済額を計上するだけでなく、固定資産税や都市計画税などの保有税、マンションの場合、管理費や修繕積立金も想定する。引っ越し後の公共料金が上昇する可能性も考慮すべきである。この例では、住宅ローン減税も考慮し、収入の項目に計上している。

　住宅ローンの返済額は、PMT関数（毎月のローン返済額を計算するエクセル関数）を使って計算することができるが、ネット上のローン計算のサイトを利用してもよいだろう。

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※1万円未満は四捨五入しています

　ちなみに、2年目以降の年間収支は、2年目以降の収入の予想額と支出の予想額の差額となる。支出が多い年はマイナスになることもあるし、収入のほうが多ければプラスになる。年間収支がプラスの状態が続けば、着実に貯蓄残高が増えていき、問題のない家計状態が続くことが分かる。

　しかし、一般的には子どもが高校、大学に通う時期には、年間収支がマイナスに転じ、家計が厳しくなるケースが多い。その時期までに貯蓄残高を増やしておき、教育費の増加を乗り切ることができるかどうかが大きな関門となる。さらに、リタイア後にゆとりのある生活を送れるように準備しておくことも重要である。だとすると、子どもが巣立った後、リタイアまでにどれだけ貯蓄できるかも大きなポイントになってくる。

キャッシュフローの計算は、リタイア後の資金計画まで考えるのがポイント

　キャッシュフロー表を作るのであれば、最低でも60歳または65歳あたりまでの期間の予想をしていくことが重要だろう。そのうえで、住宅ローンの借入金額を増やした場合や減らした場合で、キャッシュフロー表上の数値がどのように変わるのかを注視していく。

　教育費の負担増をギリギリ乗り切れる程度だと、リタイア後の準備を十分にできるかどうかは微妙だろう。逆に、リタイア後のゆとりを最優先にしてしまうと、住宅取得自体が困難になってしまう可能性もある。

　落としどころをどのあたりにするかが難しく感じられるだろうが、そのくらい冷静に将来のことを考えて見積もれば、間違いなく無茶な住宅取得計画にはならないので安心してよいだろう。

　キャッシュフロー表の作成にはそれなりに慣れが必要だが、慣れればそんなに難しいものではない。自分の将来の家計を予想することは、将来の不安を少なくするためにも有効である。これを機会にぜひチャレンジしてみてほしい。

【キャッシュフロー表のダウンロードはこちら】

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「変動金利」住宅ローン金利ランキング（新規借入）

※借入金額3000万円、借入期間35年

1位

auじぶん銀行「住宅ローン全期間引下げプラン（新規借入、じぶんでんき優遇割）・変動金利」

実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料（税込）	保証料
0.510%	0.380 %	借入額×2.2%	0円

【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
（審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません）

詳細はこちら（公式サイト）

auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

手数料・保証料は？

手数料（税込）	融資額×2.20%（税込）
保証料	0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）
繰上返済手数料（一部）	0円（1円以上1円単位）
繰上返済手数料（全額）	・変動金利／0円・固定金利／3万3000円（税込）

団信（団体信用生命保険）は？

無料の団信	死亡・高度障害 +がん50％保障団信 +全疾病保障（入院が継続180日以上となった場合） +月次返済保障（31日以上連続入院、以降30日ごと）
オプション（特約）の団信	がん100％保障団信（一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障）金利+0.20％ 11疾病保障団信（生活習慣病団信）金利+0.30％ワイド団信金利+0.30％

審査基準は？

借入額	500万円以上、2億円以下
借入期間	1年以上35年以内（1ヶ月単位）
融資を受けられるエリア	全国
使いみち	本人または家族が住むための以下の資金・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金・戸建の新築資金・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金・上記に伴う諸費用
年収（給与所得者）	200万円以上
勤続年数（給与所得者）	ー
年収（個人事業主等）	200万円以上
事業年数（個人事業主等）	ー
年齢（借入時）	満20歳以上〜満65歳未満
年齢（完済時）	満80歳の誕生日まで
その他条件	ー

自社住宅ローンについて解説　参考：auじぶん銀行の公式サイト

詳細はこちら（公式サイト）

1位

PayPay銀行「住宅ローン全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料（税込）	保証料
0.510%	0.380 %	借入額×2.2%	0円

【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

ネット銀行のPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）が、2019年７月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

PayPay銀行の住宅ローンの詳細

手数料・保証料は？

手数料（税込）	借入金額×2.20％
保証料	0円
繰上返済手数料（一部）	ホームページでの手続き:無料電話での手続き:5,500円（税込）
繰上返済手数料（全額）	手数料：33,000円（消費税含む） PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

団信（団体信用生命保険）は？

無料の団信	一般団信（死亡・高度障害） +がん診断給付金 +先進医療給付金 +がん50％保障団信
オプション（特約）の団信	がん100％保障団信金利+0.20％ 11疾病保障団信（がん100％保障団信+10種類の生活習慣病）金利+0.30％ワイド団信金利+0.30％

審査基準は？

借入額	500万円以上2億円以下
借入期間	１年以上35年以内（1ヶ月単位）
融資を受けられるエリア	全国
使いみち	本人が住む住宅に関する以下の資金・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え・上記に伴う諸費用
年収（給与所得者）	200万円以上
勤続年数（給与所得者）	ー
年収（個人事業主等）	原則、利用不可
事業年数（個人事業主等）	ー
年齢（借入時）	65歳未満
年齢（完済時）	80歳未満
その他条件	ー

自社住宅ローンについて解説　参考：PayPay銀行の公式サイト

3位

みずほ銀行「住宅ローン最後まで変わらずオトク！全期間重視プラン（ネット専用、ローン取扱手数料型）・変動金利」

実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料（税込）	保証料
0.512%	0.375 %	借入額×2.2%＋33000円	0円

【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

みずほ銀行の住宅ローンの詳細

手数料・保証料は？

手数料（税込）	■自社商品 ①保証料を一部前払いする方式事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年） ②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％ ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型) 事務手数料：融資額×2.20% ■フラット35 融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上） ④固定金利選択方式利用時に11,000円
保証料	■自社商品上記を参照 ■フラット35 0円
繰上返済手数料（一部）	■自社商品みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）店頭：33,000 円 ■フラット35 0円（100万円以上）
繰上返済手数料（全額）	■自社商品店頭のみ：33,000 円 ■フラット35 0円

団信（団体信用生命保険）は？

無料の団信	一般団信（死亡・高度障害）
オプション（特約）の団信	8大疾病補償プラスがんサポートプラン（がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>）月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償がんサポートプラン（がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>）月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償プラス（全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>）月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償（8大疾病<1年超就業障害継続>）月478円から ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照がん団信<診断で給付> 金利+0.20％

無料の団信

一般団信
（死亡・高度障害）

オプション（特約）の団信

8大疾病補償プラスがんサポートプラン
（がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>）
月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
8大疾病補償がんサポートプラン
（がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>）
月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
8大疾病補償プラス
（全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>）
月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
8大疾病補償
（8大疾病<1年超就業障害継続>）
月478円から
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
がん団信<診断で給付>
金利+0.20％

審査基準は？

借入額	■自社商品 50万円以上、1億円以下 ■フラット35 100万円以上8,000万円以下（1万円単位）
借入期間	1年以上35年以内（1年単位）
融資を受けられるエリア	■自社商品全国 ■フラット35 全国
使いみち	(1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金 (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）
年収（給与所得者）	■自社商品安定した収入がある人 ■フラット35 【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下
勤続年数（給与所得者）	■自社商品－ ■フラット35 －
年収（個人事業主等）	■自社商品安定した収入がある人 ■フラット35 【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下
事業年数（個人事業主等）	■自社商品－ ■フラット35 －
年齢（借入時）	■自社商品 71歳未満 ■フラット35 70歳未満
年齢（完済時）	■自社商品 81歳未満 ■フラット35 80歳未満
その他条件	ー

自社住宅ローンについて解説　参考：みずほ銀行の公式サイト

4位

SBIマネープラザ「ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン（店舗相談、新規借入）・変動金利」

実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料（税込）	保証料
0.540%	0.410 %	借入額×2.2%	0円

【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

詳細はこちら（公式サイト）

SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

手数料・保証料は？

手数料（税込）	■自社商品融資額×2.20％ ■フラット35 融資額×2.20％
保証料	■自社商品 0円 ■フラット35 0円
繰上返済手数料（一部）	■自社商品 0円（1円以上1円単位） ■フラット35 0円（10万円以上）
繰上返済手数料（全額）	■自社商品 0円（固定金利特約期間中は3万3000円） ■フラット35 0円

団信（団体信用生命保険）は？

無料の団信	全疾病保障（一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約）
オプション（特約）の団信

審査基準は？

借入額	■自社商品 500万円以上、2億円以下 ■フラット35 100万円以上8,000万円以下
借入期間	■自社商品 1年以上35年以内
融資を受けられるエリア	■自社商品日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない ■フラット35 －
使いみち	ー
年収（給与所得者）	■自社商品－ ■フラット35 総返済負担率が、年収400万円未満は30%以下年収400万円以上は35%以下
勤続年数（給与所得者）	■自社商品－ ■フラット35 －
年収（個人事業主等）	■自社商品－ ■フラット35 総返済負担率が、年収400万円未満は30%以下年収400万円以上は35%以下
事業年数（個人事業主等）	■自社商品－ ■フラット35 －
年齢（借入時）	■自社商品－ ■フラット35 70歳未満
年齢（完済時）	■自社商品－ ■フラット35 80歳未満
その他条件	ー

自社住宅ローンについて解説　参考：SBIマネープラザの公式サイト

詳細はこちら（公式サイト）

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択（現在の水準が継続と仮定）。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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