じぶん銀行住宅ローンの公式サイト

【住宅ローン借入額をシミュレーション】
キャッシュフロー表を活用した、安心して返済できる借入額の計算方法を解説!

2020年9月4日公開(2020年9月25日更新)
菱田 雅生

菱田雅生(ひしだ・まさお)氏:特定の金融機関等(銀行、証券会社、保険会社など)との提携関係などが一切ない独立系のファイナンシャル・プランナーとして活躍。中立的な立場から役立つ情報を発信し、多くの人が幸せな生活を送っていけるようサポートする。住宅ローンだけでなく、資産運用、確定拠出年金、保険、税金、相続など、お金や家計に関する相談を受ける。ライフアセットコンサルティング代表。

»バックナンバー一覧
バックナンバー

不動産を購入する際、不動産価格がいくらなら安心して返済できるのか?こんな疑問に答えるため、さまざまな年収と家族構成で、資金繰りをシミュレーションするこのコーナー。今回は、安心して返済できる住宅ローン借入額を自分でシミュレーションしたいという人向けに、エクセルなどの表計算ソフトでできる「キャッシュフロー表」を活用した計算方法を公開しよう。(ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生)

毎年の収支や貯蓄額が不正確だと、安全な住宅ローン借入額は分からない

住宅ローン借入額シミュレーション
自分に合った住宅ローン借入額は?(出所:PIXTA)

 「住宅ローン借入額をシミュレーション」のコーナーでは何度も触れているが、年収や年齢、家族構成だけでは、安心して返済できる住宅ローンの適正な借入額を求めることはできない。家計の支出状況や貯蓄状況が分からないと、本当の意味で安心して返済できる金額は分からないからだ。

 なので、このコーナーにおけるシミュレーションでは、さまざまな支出項目の金額や貯蓄状況も設定したうえで計算しており、かなりリアルな数字が出ている。一方で、同じ年収、同じ家族構成でも、お金の使い方や貯め方は人それぞれで大きく異なるため、必ずしも全ての人の参考になるとは限らない点には注意が必要だ。

 インターネット上の「ライフプランシミュレーション」や「家計シミュレーション」などを利用すれば、無料でシミュレーションはできる。しかし、ネット上の無料シミュレーションは、良くも悪くも一般の人が利用しやすいように作ってあるので、各支出項目や貯蓄の状況、将来的な収支状況の変化などを細かく見積もることはできないのが大半である。

 自分の場合の現実的な数値を細かく見積もるためには、これから説明する「キャッシュフロー表」を用いた方法を実践するか、キャッシュフロー・シミュレーションの経験豊富なファイナンシャルプランナー(以下、FP)に依頼するのがよいだろう。

住宅ローン借入額シミュレーションで重要なのは、「家計の使途不明金」まで把握できているか?

 FPがシミュレーションに使用するキャッシュフロー表というのは、現在の家計の状況から将来の家計を予想し、問題点がないかどうかを確認していくものである。何らかの問題点があれば解決策を検討し、その解決策を導入した場合のシミュレーションも行って、導入前後の違いを確認し、実際のアドバイスに生かす。

 このキャッシュフロー表を作成するうえで最も重要なのが、家計の現状把握である。現状把握が的確にできないと、将来の予想が現実から大きくかけ離れてしまうからだ。

 例えば、以下のようなキャッシュフロー表を作って将来の予想をしていく場合、まず、年間ベースで家計の収支状況を入力していく。(金額の単位:万円)

キャッシュフロー表のダウンロードはこちら

キャッシュフロー表1年目(例)
※1万円未満は四捨五入しています

①手取り給与収入
年収の額面ではなく、手取りの収入を入力。毎月の給与振込額を合計してもよいが、源泉徴収票と住民税特別徴収の通知書があるなら、額面から所得税と住民税と社会保険料を差し引くことで正確な可処分所得(手取り収入)が分かる。

②基本生活費
住居費や教育費、保険料などを除いた生活にかかっているお金。食費、電気代、ガス代、水道代、通信費などのうち、把握できている金額。最低でも毎月これくらいはかかっているという金額を求めて12倍してもよい。

③住居費
住宅にかかっているお金。家賃、共益費、駐車場代、更新料など。住宅取得後の場合は、住宅ローンの返済額、保有税、維持費など。

④教育費
子どもにかかっているお金。学校教育費、学校外教育費、習い事、小遣いなど。

⑤保険料
生命保険料、損害保険料、共済などの掛け金。

⑥その他支出
家計の使途不明金が大部分含まれる項目。この金額は、最後に逆算して求める。

⑦一時的な支出
その年だけかかったような特別な支出で、把握できている金額。住宅取得時やマイカー取得時の頭金、海外旅行の費用、大型家電の購入費など。

⑧年間収支
年間の収入から年間の支出を差し引いた金額。実は、最初の年(この例の場合は2019年)の年間収支額は、その年に貯蓄できた金額を入力する。この例の場合は、2019年の1年間で27万円貯蓄できたので、年間収支が27万円となっている。

 365日休むことなく細かく家計簿をつけている人でない限り、使途不明金まで正確に把握するのは困難である。しかし、毎月の積み立てや、ボーナスからの貯蓄など、1年間でどのくらいお金を貯めることができたかは、比較的把握しやすいのではないだろうか。

 では、その1年間で貯蓄した金額以外のお金はどこに行ったのか。そう、使ってしまったのだ。貯蓄した以外のお金は、使ったからこそ手元にないのである。

 したがって、1年間の貯蓄額が分かれば、年間の総支出額が分かるのである。この例で言えば、年間の手取り収入が401万円で、年間収支(=1年間の貯蓄額)が27万円なので、374万円(=401万円-27万円)が年間総支出額(支出合計)となる。

 支出合計が374万円であることが分かったので、支出項目として金額がすでに把握できている②~⑤、⑦の支出額を順番に差し引くことで、⑥その他支出の金額を求めることができる。

374万円-②130万円-③120万円-④60万円-⑤24万円-⑦0円=⑥40万円

 最後に、貯蓄残高は年末時点の残高を入力する。これで最初の年、つまり家計の現状把握が完了する。

2年目以降のキャッシュフロー表の作成

 2年目以降は、収入や支出の変化率(上昇率)を見積もって、数値を変化させていく。基本生活費やその他支出は、一定率で上昇していくことを想定してよいだろう。しかし、教育費や一時的な支出は、進学スケジュールなどに応じて、基礎数値自体を変化させていくことが必要になる。

 また、住宅取得後の家計の予想は、単に住宅ローンの返済額を計上するだけでなく、固定資産税や都市計画税などの保有税、マンションの場合、管理費や修繕積立金も想定する。引っ越し後の公共料金が上昇する可能性も考慮すべきである。この例では、住宅ローン減税も考慮し、収入の項目に計上している。

 住宅ローンの返済額は、PMT関数(毎月のローン返済額を計算するエクセル関数)を使って計算することができるが、ネット上のローン計算のサイトを利用してもよいだろう。

キャッシュフロー表(例)
※1万円未満は四捨五入しています

 ちなみに、2年目以降の年間収支は、2年目以降の収入の予想額と支出の予想額の差額となる。支出が多い年はマイナスになることもあるし、収入のほうが多ければプラスになる。年間収支がプラスの状態が続けば、着実に貯蓄残高が増えていき、問題のない家計状態が続くことが分かる。

 しかし、一般的には子どもが高校、大学に通う時期には、年間収支がマイナスに転じ、家計が厳しくなるケースが多い。その時期までに貯蓄残高を増やしておき、教育費の増加を乗り切ることができるかどうかが大きな関門となる。さらに、リタイア後にゆとりのある生活を送れるように準備しておくことも重要である。だとすると、子どもが巣立った後、リタイアまでにどれだけ貯蓄できるかも大きなポイントになってくる。

キャッシュフローの計算は、リタイア後の資金計画まで考えるのがポイント

 キャッシュフロー表を作るのであれば、最低でも60歳または65歳あたりまでの期間の予想をしていくことが重要だろう。そのうえで、住宅ローンの借入金額を増やした場合や減らした場合で、キャッシュフロー表上の数値がどのように変わるのかを注視していく。

 教育費の負担増をギリギリ乗り切れる程度だと、リタイア後の準備を十分にできるかどうかは微妙だろう。逆に、リタイア後のゆとりを最優先にしてしまうと、住宅取得自体が困難になってしまう可能性もある

 落としどころをどのあたりにするかが難しく感じられるだろうが、そのくらい冷静に将来のことを考えて見積もれば、間違いなく無茶な住宅取得計画にはならないので安心してよいだろう。

 キャッシュフロー表の作成にはそれなりに慣れが必要だが、慣れればそんなに難しいものではない。自分の将来の家計を予想することは、将来の不安を少なくするためにも有効である。これを機会にぜひチャレンジしてみてほしい。

キャッシュフロー表のダウンロードはこちら

 

住宅ローン借入額シミュレーション【リンク集】

・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?

・安心して返済できる借入額の計算方法は?

↓↓↓返済額はいくらになる? 85銀行800商品をすべて試算↓↓↓

返済額シミュレーションはこちら

住宅ローン返済額シミュレーション
 
85銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]
85銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

 

【金利動向】 【住宅ローンの基礎】
>>【最新版】金利動向
>>【翌月の金利】を予想
>> 2020年の金利動向
>> 変動金利の上昇時期は?
>> 基本「8カ条」
>>「審査」の基本
>>「借り換え」の基本
>> フラット35はどの銀行がいい?

【注目の記事はこちら】(クリックで該当する情報へ移動します)
【金利】85銀行の住宅ローン金利動向をプロが解説(毎月更新)
金利】変動金利が上がる時期を大胆予測! 2023年?
【読み物】東京の年収700万円台世帯は破綻必至!貯金は月2万円弱!
借換】多くの人は「高い変動金利」が適用!300万円もうかる人も
【諸費用】手数料・引越し代なども借りられる銀行は?17銀行で比較
【審査】「審査基準」を17銀行で比較!年収100万円、勤続6カ月で大丈夫?
 <Sponsored Content> auじぶん銀行は、「がん+全疾病」の団信が無料付帯!

【2020年9月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額2500万円、借入期間35年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入、じぶんでんきセット割引)>
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)>
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。審査結果によっては、表面金利に年0.1%を上乗せする。
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(店舗相談、新規借入)>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

住宅ローンおすすめ比較

【auじぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分!
トップクラスの低金利も魅力⇒
関連記事はこちら

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

住信SBIネット銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!

 

新生銀行は来店不要 低金利のジャパンネット銀行 三井住友銀行はアプリが便利
新生銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!
ジャパンネット銀行の住宅ローンはこちら!
団信保険料・保証料が0円。トータルでおトク⇒関連記事はコチラ 個人事業主はNGだが、トップクラスの低金利関連記事はコチラ Web申込なら低金利でおとく!関連記事はコチラ!

 85社から住宅ローンを選ぶ

>>返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に調査
 ネット銀行   イオン銀行 auじぶん銀行 ジャパンネット銀行 新生銀行 住信SBIネット銀行 ソニー銀行 楽天銀行
 都市銀行  三井住友銀行 三菱UFJ銀行 みずほ銀行 りそな銀行
 信託銀行 ・その他金融機関  アルヒ SBIマネープラザ 三井住友信託銀行 三菱UFJ信託銀行 中央労働金庫 優良住宅ローン JAバンク埼玉<JAさいたま>
 地方銀行  北海道銀行  青森銀行  みちのく銀行  秋田銀行  北都銀行  荘内銀行  山形銀行  岩手銀行  東北銀行  七十七銀行  東邦銀行  群馬銀行  足利銀行  筑波銀行  常陽銀行  埼玉りそな銀行  武蔵野銀行  東京スター銀行  千葉銀行  京葉銀行  横浜銀行  千葉興業銀行  きらぼし銀行  第四銀行  静岡銀行  山梨中央銀行  八十二銀行  北陸銀行  富山銀行  北國銀行  福井銀行  スルガ銀行  清水銀行  大垣共立銀行  十六銀行  三重銀行  百五銀行  滋賀銀行  京都銀行  関西みらい銀行  池田泉州銀行  南都銀行  みなと銀行  紀陽銀行  但馬銀行  鳥取銀行  山陰合同銀行  中国銀行  広島銀行  山口銀行  阿波銀行  百十四銀行  伊予銀行  四国銀行  福岡銀行  筑邦銀行  佐賀銀行  十八銀行  親和銀行  肥後銀行  大分銀行  宮崎銀行  鹿児島銀行  琉球銀行  沖縄銀行  西日本シティ銀行  北九州銀行
TOP