【住宅ローン借入額をシミュレーション】キャッシュフロー表を活用した、安心して返済できる借入額の計算方法を解説！

不動産を購入する際、不動産価格がいくらなら安心して返済できるのか？こんな疑問に答えるため、さまざまな年収と家族構成で、資金繰りをシミュレーションするこのコーナー。今回は、安心して返済できる住宅ローン借入額を自分でシミュレーションしたいという人向けに、エクセルなどの表計算ソフトでできる「キャッシュフロー表」を活用した計算方法を公開しよう。(ファイナンシャル・プランナー菱田雅生)

毎年の収支や貯蓄額が不正確だと、安全な住宅ローン借入額は分からない

自分に合った住宅ローン借入額は？（出所：PIXTA）

「住宅ローン借入額をシミュレーション」のコーナーでは何度も触れているが、年収や年齢、家族構成だけでは、安心して返済できる住宅ローンの適正な借入額を求めることはできない。家計の支出状況や貯蓄状況が分からないと、本当の意味で安心して返済できる金額は分からないからだ。

　なので、このコーナーにおけるシミュレーションでは、さまざまな支出項目の金額や貯蓄状況も設定したうえで計算しており、かなりリアルな数字が出ている。一方で、同じ年収、同じ家族構成でも、お金の使い方や貯め方は人それぞれで大きく異なるため、必ずしも全ての人の参考になるとは限らない点には注意が必要だ。

　インターネット上の「ライフプランシミュレーション」や「家計シミュレーション」などを利用すれば、無料でシミュレーションはできる。しかし、ネット上の無料シミュレーションは、良くも悪くも一般の人が利用しやすいように作ってあるので、各支出項目や貯蓄の状況、将来的な収支状況の変化などを細かく見積もることはできないのが大半である。

　自分の場合の現実的な数値を細かく見積もるためには、これから説明する「キャッシュフロー表」を用いた方法を実践するか、キャッシュフロー・シミュレーションの経験豊富なファイナンシャルプランナー（以下、FP）に依頼するのがよいだろう。

住宅ローン借入額シミュレーションで重要なのは、「家計の使途不明金」まで把握できているか？

　FPがシミュレーションに使用するキャッシュフロー表というのは、現在の家計の状況から将来の家計を予想し、問題点がないかどうかを確認していくものである。何らかの問題点があれば解決策を検討し、その解決策を導入した場合のシミュレーションも行って、導入前後の違いを確認し、実際のアドバイスに生かす。

　このキャッシュフロー表を作成するうえで最も重要なのが、家計の現状把握である。現状把握が的確にできないと、将来の予想が現実から大きくかけ離れてしまうからだ。

　例えば、以下のようなキャッシュフロー表を作って将来の予想をしていく場合、まず、年間ベースで家計の収支状況を入力していく。（金額の単位：万円）

【キャッシュフロー表のダウンロードはこちら】

写真を拡大

※1万円未満は四捨五入しています

①手取り給与収入
年収の額面ではなく、手取りの収入を入力。毎月の給与振込額を合計してもよいが、源泉徴収票と住民税特別徴収の通知書があるなら、額面から所得税と住民税と社会保険料を差し引くことで正確な可処分所得（手取り収入）が分かる。

②基本生活費
住居費や教育費、保険料などを除いた生活にかかっているお金。食費、電気代、ガス代、水道代、通信費などのうち、把握できている金額。最低でも毎月これくらいはかかっているという金額を求めて12倍してもよい。

③住居費
住宅にかかっているお金。家賃、共益費、駐車場代、更新料など。住宅取得後の場合は、住宅ローンの返済額、保有税、維持費など。

④教育費
子どもにかかっているお金。学校教育費、学校外教育費、習い事、小遣いなど。

⑤保険料
生命保険料、損害保険料、共済などの掛け金。

⑥その他支出
家計の使途不明金が大部分含まれる項目。この金額は、最後に逆算して求める。

⑦一時的な支出
その年だけかかったような特別な支出で、把握できている金額。住宅取得時やマイカー取得時の頭金、海外旅行の費用、大型家電の購入費など。

⑧年間収支
年間の収入から年間の支出を差し引いた金額。実は、最初の年（この例の場合は2019年）の年間収支額は、その年に貯蓄できた金額を入力する。この例の場合は、2019年の1年間で27万円貯蓄できたので、年間収支が27万円となっている。

　365日休むことなく細かく家計簿をつけている人でない限り、使途不明金まで正確に把握するのは困難である。しかし、毎月の積み立てや、ボーナスからの貯蓄など、1年間でどのくらいお金を貯めることができたかは、比較的把握しやすいのではないだろうか。

　では、その1年間で貯蓄した金額以外のお金はどこに行ったのか。そう、使ってしまったのだ。貯蓄した以外のお金は、使ったからこそ手元にないのである。

　したがって、1年間の貯蓄額が分かれば、年間の総支出額が分かるのである。この例で言えば、年間の手取り収入が401万円で、年間収支（＝1年間の貯蓄額）が27万円なので、374万円（＝401万円－27万円）が年間総支出額（支出合計）となる。

　支出合計が374万円であることが分かったので、支出項目として金額がすでに把握できている②～⑤、⑦の支出額を順番に差し引くことで、⑥その他支出の金額を求めることができる。

374万円－②130万円－③120万円－④60万円－⑤24万円－⑦0円＝⑥40万円

　最後に、貯蓄残高は年末時点の残高を入力する。これで最初の年、つまり家計の現状把握が完了する。

2年目以降のキャッシュフロー表の作成

　2年目以降は、収入や支出の変化率（上昇率）を見積もって、数値を変化させていく。基本生活費やその他支出は、一定率で上昇していくことを想定してよいだろう。しかし、教育費や一時的な支出は、進学スケジュールなどに応じて、基礎数値自体を変化させていくことが必要になる。

　また、住宅取得後の家計の予想は、単に住宅ローンの返済額を計上するだけでなく、固定資産税や都市計画税などの保有税、マンションの場合、管理費や修繕積立金も想定する。引っ越し後の公共料金が上昇する可能性も考慮すべきである。この例では、住宅ローン減税も考慮し、収入の項目に計上している。

　住宅ローンの返済額は、PMT関数（毎月のローン返済額を計算するエクセル関数）を使って計算することができるが、ネット上のローン計算のサイトを利用してもよいだろう。

写真を拡大

※1万円未満は四捨五入しています

　ちなみに、2年目以降の年間収支は、2年目以降の収入の予想額と支出の予想額の差額となる。支出が多い年はマイナスになることもあるし、収入のほうが多ければプラスになる。年間収支がプラスの状態が続けば、着実に貯蓄残高が増えていき、問題のない家計状態が続くことが分かる。

　しかし、一般的には子どもが高校、大学に通う時期には、年間収支がマイナスに転じ、家計が厳しくなるケースが多い。その時期までに貯蓄残高を増やしておき、教育費の増加を乗り切ることができるかどうかが大きな関門となる。さらに、リタイア後にゆとりのある生活を送れるように準備しておくことも重要である。だとすると、子どもが巣立った後、リタイアまでにどれだけ貯蓄できるかも大きなポイントになってくる。

キャッシュフローの計算は、リタイア後の資金計画まで考えるのがポイント

　キャッシュフロー表を作るのであれば、最低でも60歳または65歳あたりまでの期間の予想をしていくことが重要だろう。そのうえで、住宅ローンの借入金額を増やした場合や減らした場合で、キャッシュフロー表上の数値がどのように変わるのかを注視していく。

　教育費の負担増をギリギリ乗り切れる程度だと、リタイア後の準備を十分にできるかどうかは微妙だろう。逆に、リタイア後のゆとりを最優先にしてしまうと、住宅取得自体が困難になってしまう可能性もある。

　落としどころをどのあたりにするかが難しく感じられるだろうが、そのくらい冷静に将来のことを考えて見積もれば、間違いなく無茶な住宅取得計画にはならないので安心してよいだろう。

　キャッシュフロー表の作成にはそれなりに慣れが必要だが、慣れればそんなに難しいものではない。自分の将来の家計を予想することは、将来の不安を少なくするためにも有効である。これを機会にぜひチャレンジしてみてほしい。

【キャッシュフロー表のダウンロードはこちら】

物件価格に対して安心して買える年収をシミュレーション

年収に対して安心して買える物件価格をシミュレーション

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

【金利動向】おすすめ記事	【基礎】から知りたい人の記事
【今月の金利】【来月の金利】【2022年の金利動向】【変動金利】上昇時期は？【変動金利】何％上昇する？	【基礎の8カ条】【審査】の基礎【借り換え】の基礎【フラット35】の基礎【住宅ローン控除】の基礎

新規借入2023年9月最新主要銀行版

住宅ローン
変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年

自己資金が少ない人、短期返済の人におすすめ

1位

住宅ローン変動金利半年型タイプ・変動フォーカス（新規借入、金利・事務取扱手数料優遇キャンペーン）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.419%

表面金利: 年0.290%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

①手数料5.5万円〜で、初期費用が少ない
②がん団信が金利上乗せ0.1%

公式サイトはこちら

＼仮申し込みも可能／

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 【通常商品】5万5000円～
【変動フォーカス】借入残高×2.2％
【ステップダウン金利】16万5000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡
（安心パックW（ダブル）の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要）

借入額: 500万円以上3億円以下
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

公式サイトはこちら

＼仮申し込みも可能／

閉じる

au携帯＆新電力契約で、金利▲0.1％

2位

住宅ローン全期間引下げプラン（新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.449%

表面金利: 年0.319%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②au金利優遇ならダントツの低金利

公式サイトはこちら

＼仮申し込みも可能／

2023/9/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
※新団信は2023年7月1日以降借入れの人に適用

公式サイトはこちら

＼仮申し込みも可能／

閉じる

自社商品は、3大疾病50%保障が無料付帯

3位

住宅ローン通期引下げプラン（新規借入、WEB申込コース）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.450%

表面金利: 年0.320%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯

公式サイトはこちら

＼仮申し込みも可能／

※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1％～0.75％上乗せ

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

関連記事住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
融資額×2.2％
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2％
【買取型・新規借入】
融資額×1.1％
【買取型・借り換え】融資額×0.99％

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は33,000円）
■フラット35
店頭のみ、無料

借入額: ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下

借入期間: ■自社商品
・新規借入の場合：1年以上50年以内
・借換の場合：[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限
※当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限

融資を受けられるエリア: ■自社商品
全国
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金

年収 （給与所得者）: ■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
ー
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
ー
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満18歳以上満65歳以下
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ■自社商品
住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険への加入を認められる方、国内に住んでいる方

無料の団信: 一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン（借入時年齢：40歳以下）
+先進医療特約
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合）

全疾病保障（けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に）

3大疾病50プラン（がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50％に）

オプション （特約）の団信: スゴ団信・3大疾病100プラン（借入時年齢：40歳未満）
金利+0.20％
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン（借入時年齢：40歳以上）
金利+0.40％
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

公式サイトはこちら

＼仮申し込みも可能／

閉じる

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。変動金利ランキング完全版はこちら