じぶん銀行住宅ローンの公式サイト
おすすめ住宅ローンは?500商品の金利を比較!
2019年6月12日公開(2019年6月16日更新)
菱田 雅生
菱田 雅生

菱田雅生(ひしだまさお):特定の金融機関等(銀行、証券会社、保険会社など)との提携関係などが一切ない独立系のファイナンシャル・プランナーとして活躍。中立的な立場から役立つ情報を発信し、多くの人が幸せな生活を送っていけるようサポートする。住宅ローンだけでなく、資産運用、確定拠出年金(DC)、保険、税金、相続など、お金や家計に関する相談を受ける。ライフアセットコンサルティング代表。

»バックナンバー一覧
バックナンバー

住宅ローン借入額をシミュレーション①
世帯年収500万円の4人家族で試算すると、
借入額4000万円は教育費次第で貯金ゼロに!

不動産を購入する際、住宅ローンの借入額がいくらなら安心して返済できるのか? こんな疑問に答えるため、さまざまな年収、家族構成で、資金繰りをシミュレーションする。第1回は、世帯の年収が500万円という、4人家族のケースを試算した結果、3000万円までは安全圏で、4000万円になると教育費次第で貯金がゼロになってしまいかねないという結果になった。(ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生)

 今回は、35歳の田中祐輔さん(仮名)から相談があったという想定で試算してみた。34歳の妻と2人の子どもがいるが、子どもの成長とともに家が手狭になってきたため、住宅購入を検討している。いったい、いくらの不動産であれば無理なく購入できるのかを、資金シミュレーションを作成して調べてみた。 なるべく広くて、いい立地の家を購入したいけど、住宅ローンの支払いで困ってしまったら意味がない。そこで、さまざまな家族構成、収入、資産状況で、資金繰りをシミュレーションしてみた。

シミュレーションでは、住宅ローン返済を含めた出費と、給料などの収入を細かく設定して、「年間収支」と「貯蓄残高」を計算した。これで、住宅ローンを安心して支払できるのか、老後にいくらのお金が貯まるのか、などをチェックする。細かい前提条件は下記を見てほしい。

■シミュレーションの前提条件(年間収支)■
【家族構成】・夫35歳/年収500万円(40歳まで・50歳までは年2.0%増加、50歳以降は増減なし)、61歳からは年収半減。退職金はなしと仮定。
・妻34歳/下の子が7歳の年からパート(手取り60万円、ずっと増減なし)
・子ども7歳、4歳
【基本生活費】 130万円(年1.0%で増加)
【住居費】 120万円
【教育費】 中学までが公立、高校以後は私立(大学は文系)で試算
【保険料】 24万円
【その他出費】 40万円(年1.0%で増加)
【貯蓄残高】 600万円(期待運用利回り年0.5%)
【住宅ローンの詳細】 3000万円(諸経費+120万円)のマンションを頭金500万円とローン2620万円(全期間固定金利1.5%、25年返済)で翌年、購入。毎月の返済額は10.5万円。住宅ローン減税(消費税増税なしと仮定)を考慮

3000万円のマンション購入なら、
63歳時点で、貯蓄残高2472万円

 さまざまな物件価格でシミュレーションを作ってみたが、田中さん一家は、3000万円程度のマンションを買うのなら、将来的に家計面で大きな問題が発生する可能性はそれほど高くはなさそうだ。ただし今回の計算は、世帯年収約500万円に対して、毎年27万円くらいの貯金をしていたという倹約家の家族のケースだ。

 また、マンション購入時に、貯金を取り崩して、住宅ローンの頭金を500万円程度入れている。「年間収支」と「貯蓄残高」の推移については、下のグラフの通りだ。

住宅ローンを25年返済で組んでいるため、祐輔さんの61歳時には返済が終了する。従来の家賃は月10万円だったが、住宅ローンの返済は毎月10.5万円と大きく増えたわけではないので、十分支払える金額だろう。祐輔さんが年金を受け取れるようになる63歳時の貯蓄残高は2472万円になる。

 それだけあれば安心だと断定できるわけではないが、60歳以降も働き続けることができ、夫婦それぞれが公的年金、企業年金などを受給できる状態であれば、大きな心配はいらないだろう。また今回の試算には退職金を入れていないので、実際の貯金額はもう少し多くなるだろう。

世帯年収500万円の家族が購入できる金額

 とはいえ、もっと老後生活にゆとりを持たせたいと考えるなら、物件価格を2500万円程度まで引き下げると、毎月の返済は8.4万円となり、63歳時の貯蓄残高も3000万円を超えていくと予想される。どのような老後生活を送りたいのかを、可能な限り早くから相談して決めておき、住宅取得計画を慎重に検討することが重要だろう。

 ちなみに、物件価格を4000万円まで引き上げると、毎月の返済額が14.6万円となる。年収500万円で借りることができるギリギリの金額だ。子どもたちが高校、大学に通う時期には、貯蓄が底をつきそうなレベル(貯金額が151万円)となり、家計が厳しくなりそうだ。物件価格を安易に引き上げないほうが無難といえる。

将来の教育方針などの話し合いは早めに

 30代で年収500万円程度だと、金融機関によっては3000万円から4000万円の住宅ローンが組める可能性がある。しかし、そんなにたくさん借りてしまうと、返せなくなってしまう可能性が高まる。借りられる金額と返せる金額は違うということを肝に銘じておこう。

 今回の試算では、下の子どもが小学校入学後、妻のパート収入(年間60万円)がずっと期待できるという前提で計算している。この妻のパート収入が期待できなかったとすると、途端に3000万円の物件でも厳しくなる可能性が出てくるので、注意が必要だ。

 なお、2人の子どもの教育費は、学校教育費、家庭教育費を一般的な水準で試算している。教育費は、中学までが公立、高校以後は私立(大学は文系)で試算している。大学4年間だけで、400万円以上の出費で、理系であればもっとかかる。子どもの教育費は、親の子どもに対する教育方針などによってかかる費用が大きく変わってくるので、どのようにお金をかけていくのかを早い段階から話し合っておきたい。それによって返済計画も大きく変わるので注意しよう。

【関連記事はこちら】
>>年収500万円なら5000万円借りられる?!「借入可能額」は高めに出やすいので、「無理のない借入額」も併せて試算を!

 
世帯年収500万円の
4人家族(田中さん一家)が
購入できる金額は?
マンション
価格
毎月
返済額
18年後の
貯金額
28年後の
貯金額
 2500万円  8.4万円

 1481万円

 3132万円
 3000万円  10.5万円

 1049万円

 2472万円
 3500万円  12.6万円  604万円  1800万円
 4000万円  14.6万円  151万円  1117万円
 ※上グラフと同じ前提条件で、物件価格を引き上げて計算
【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
【金利】18銀行の住宅ローン金利動向を借り換えのプロが解説(毎月更新)
【金利】変動金利が上がる時期を大胆予測!金利を引き上げは「2023年」?
【読み物】東京の年収700万円台世帯は破綻必至!貯金は月2万円弱!
【借り換え】多くの人が「高い変動金利」で借りている! 300万円もうかる人も
【諸費用】各種手数料・引越し代なども借りられるのは? 14銀行で比較
【審査】「審査基準」を14銀行で比較! 年収100万円、勤続6カ月で借りられる?
◆住宅ローン金利ランキング[新規借入] ⇒ 借り換えはこちら
【金利動向】 【住宅ローンの基礎】
>> 【最新版】金利動向
>> 【翌月の金利】を予想
>> 2019年の金利動向
>> 変動金利の上昇時期は?
>> 基本「8カ条」
>> 「審査」の基本
>> 「借り換え」の基本
>> フラット35はどの銀行がいい?
【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
【金利】18銀行の住宅ローン金利動向をプロが解説(毎月更新)
【金利】変動金利が上がる時期を大胆予測!引き上げは2023年?
【読み物】東京の年収700万円台世帯は破綻必至!貯金は月2万円弱!
【借り換え】多くの人は「高い変動金利」が適用! 300万円もうかる人も
【諸費用】手数料・引越し代なども借りられる銀行は?14銀行で比較
【審査】「審査基準」を14銀行で比較! 年収100万円、勤続6カ月で大丈夫?
【団信】じぶん銀行が住宅ローンの無料団信を拡充!<Sponsored Content>

 最低水準の変動金利!ジャパンネット銀行の住宅ローン(sponsored content) 

【2019年8月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)

◆ジャパンネット銀行 < 全期間引下げプラン >
0.543%
0.415%
0円
借入額×2.16%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
ジャパンネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
2位 新生銀行 <変動金利(半年型) 変動フォーカス>
0.578% 0.450% 0円 借入額×2.16%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.16%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
【関連記事】[新生銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]手数料が5.4万円からと安く、家事代行の特典も!変動型は表面金利と実質金利の差が大きいので注意
新生銀行の住宅ローンのの公式サイトはこちら
3位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
3位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
3位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
ソニー銀行のお申し込みはこちら
3位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
au住宅ローンの住宅ローンの公式サイトはこちら
3位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら

住宅ローンおすすめ比較

【じぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分!
トップクラスの低金利も魅力⇒
関連記事はこちら

じぶん銀行の住宅ローン公式サイトはこちら!

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

住信SBIネット銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!

 

トータルでお得な新生銀行 ジャパンネット銀行は低金利! フラット35は楽天銀行がお得
新生銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!
ジャパンネット銀行住宅ローンはこちら!
「楽天銀行」住宅ローンはこちら
介護保障保険が付帯など、6つの特典あり関連記事はコチラ 変動金利、10年固定金利はトップクラスの低金利!来店不要で便利 手数料が0.972%からと低く低金利も魅力関連記事はコチラ!
TOP