2000万円の物件を買うなら年収はいくら必要？　30歳と40歳で試算【住宅ローン借入額シミュレーション】

物件価格2000万円の不動産を購入する場合、年収はいくら以上であれば安心して買うことができるのか、資金繰りをシミュレーションしてみた。60歳時点で1000万円近くの貯蓄残高にするためには、世帯主が30歳で4人家族なら世帯年収450万円以上、世帯主が40歳で4人家族なら世帯年収640万円以上が無難なところだろう。(ファイナンシャル・プランナー菱田雅生)

【目次】
30歳で2000万円の物件購入
　年収450万円以上が安全圏
40歳で2000万円の物件を購入
　年収640万円以上が安全圏
頭金や子供の人数が違うと、試算も変化
　年収の安全圏は頭金の額次第
　子供一人あたり貯蓄1000万円以上の差
　61歳以降の働き方によって老後のゆとりは異なる

物件価格から購入可能年収をシミュレーション

　モデルルームやモデルハウスを見に行って「どうしても気に入ってしまった」「家族のためにもなんとかマイホームを手に入れたい」など、希望する物件価格が先に決まっているというのは、おそらくそのような状況ではないだろうか。では、世帯年収はいくら以上であれば安心して購入することができるのか。物件価格から購入可能な年収を逆算してみよう。

　シミュレーションは、世帯主が30歳の4人家族と、世帯主が40歳の4人家族という2種類のパターンで、60歳までの家計収支、貯蓄残高の推移を予測する。今回は65歳まで働くことを想定。定年後、公的年金と貯蓄で最低限の生活をしていくためには、60歳時点で最低でも1000万円近くの貯蓄が必要だろう。そのためには、現在の年収がいくら以上必要なのかを試算した。

30歳で2000万円の物件を購入するなら、年収はいくら必要？

　まずは、世帯主が30歳のケースを見てみよう。シミュレーションの前提条件は以下とする。

■シミュレーションの前提条件■

【家族構成】夫30歳／年収450万円（40歳まで年2％、50歳まで年1％増加、51歳以降増減なし、61歳以降は60歳時点より4割減少し65歳まで働くものとする）
　　　　　　妻30歳（専業主婦）、第一子2歳、第二子来年誕生予定
【基本生活費】146万円（年1.0％で増加）
【住居費】（購入前）家賃年額92万円（購入後）年84万円（ローン返済＋保有税等）
【教育費】中学までが公立、高校以後は私立（大学は文系）で試算
【保険料】12万円
【その他出費】69万円（年1.0％で増加）
【初年度年間収支】＋51万円
【貯蓄残高】380万円（期待運用利回り年0.5％）
【住宅ローンの詳細】2000万円（諸経費＋80万円）のマンションを頭金280万円とローン1800万円（全期間固定金利1.32％、35年返済）で翌年購入。毎月返済額約5.4万円。住宅ローン減税を考慮（控除期間10年で試算）

30歳なら年収450万円以上が安全圏か

　希望する物件価格2000万円に対し、頭金10％（200万円）と諸費用4％（80万円）を現金で用意。残り1800万円を住宅ローンで借りるものとして、世帯主の年齢が30歳なら返済期間を35年にしてもリスクはそれほど高くはならないと思われる。そのため、住宅ローンは35年返済で組むものとする（適用金利は、フラット35の2021年2月の金利を採用）。

　2人の子どもの教育費をきちんと支払いながら、60歳時点で1000万円近くの貯蓄残高にするためには、夫の現在の年収は、最低でも450万円程度は必要であることが分かった。

　夫婦共働きの場合は、夫婦合計の年収で450万円程度だと読み替えてもらえればよいが、夫婦がフルタイムで働いている場合は、延長保育などの費用負担が必要になる可能性が高いので、その分、安全圏となる世帯年収はもう少し高くなるだろう。

　同様の条件で、年収が500万、600万、700万円の場合、60歳時点の貯蓄残高は下表のとおり。なお、60歳時点での住宅ローン残高（年末時点）は370万円となる。

2000万円の物件を購入した場合、60歳時点の貯蓄残高は？

※グラフと同じ前提条件で年収のみ変えて計算

　下記に、2000万円の物件を購入した場合の、年間収支と貯蓄額をグラフにした。

年収450万円で2000万円の物件を買った場合の「年間収支」と「貯蓄残高」の推移は？

　なお、年収の増加にしたがって生活費が増えるだけでなく、子どもにかけるお金も増加する傾向がある。さらに、貯蓄がある分だけ、レジャーにお金をかけたり、車にお金をかけたりすることもあるため、60歳時点の貯蓄残高は上の表の試算どおりにはならない可能性が高い。

　また、前提条件で示したとおり、収入の増加があった場合の試算なので、収入の増加が期待できない場合は、もう少し年収が高くないと、ゆとりのある生活は難しいかもしれない。

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40歳で2000万円の物件を購入するなら、年収はいくら必要？

　では、世帯主が40歳のケースではどうなるか。シミュレーションの前提条件は以下のとおり。

■シミュレーションの前提条件■

【家族構成】夫40歳／年収640万円（50歳まで年1％増加、51歳以降増減なし、61歳以降は60歳時点より4割減少し65歳まで働くものとする）
　　　　　　妻39歳（専業主婦）、第一子6歳、第二子3歳
【基本生活費】164万円（年1.0％で増加）
【住居費】（購入前）家賃年額128万円（購入後）年105万円（ローン返済＋保有税等）
【教育費】中学までが公立、高校以後は私立（大学は文系）で試算
【保険料】12万円
【その他出費】96万円（年1.0％で増加）
【初年度年間収支】＋73万円
【貯蓄残高】380万円（期待運用利回り年0.5％）
【住宅ローンの詳細】2000万円（諸経費＋80万円）のマンションを頭金280万円とローン1800万円（全期間固定金利1.32％、25年返済）で翌年購入。毎月返済額約7.0万円。住宅ローン減税を考慮（控除期間10年で試算）

世帯主40歳では、年収640万円以上が安全圏か

　一方、同様の物件を希望する世帯主の年齢が40歳だった場合は、返済期間を25年で設定しても、60歳時点で1000万円近い貯蓄をしていくためには、年収は640万円程度は必要になってくるとの試算となった。

　まだ子どもも小さく、これからの約20年間で教育費の負担と住宅ローンの返済を両立し、さらに老後資金をためていくとなると、そこそこの収入が必要になってくるのである。

　なお、夫婦共働きの場合は、夫婦合計の年収で640万円程度だと読み替えてもらえればよいが、夫婦がフルタイムで働いている場合は、延長保育などの費用負担が必要になる可能性が高いので、その分、安全圏となる世帯年収はもう少し高くなるだろう。

　同様の条件で、年収が500万、600万、700万円の場合、60歳時点の貯蓄残高は下表のとおり。なお、60歳時点での住宅ローン残高（年末時点）は409万円となる。

2000万円の物件を購入した場合、60歳時点の貯蓄残高は？

※グラフと同じ前提条件で年収のみ変えて計算

　下記に、2000万円の物件を購入した場合の、年間収支と貯蓄額をグラフにした。

年収640万円で2000万円の物件を買った場合の「年間収支」と「貯蓄残高」の推移は？

　年収の増加にしたがって、生活費が増えるだけでなく、子どもにかけるお金も増加する傾向がある。さらに、貯蓄がある分だけ、レジャーにお金をかけたり、車にお金をかけたりすることもあるため、60歳時点の貯蓄残高は上の表の試算どおりにはならない可能性が高いだろう。

　また、前提条件で示したとおりの収入の増加があった場合の試算なので、収入の増加が期待できない場合は、もう少し年収が高くないと、ゆとりのある生活は難しいかもしれない。

頭金や子供の人数が違うと、試算も変化

頭金を多く入れられる場合は、安全圏の年収も下がる

　今回のシミュレーションは、2つのケースとも現在の貯蓄残高が380万円（＝頭金10％＋諸費用4％＋100万円）ということで試算している。つまり、あまり多くは頭金の準備ができていないケースを想定した。

　なので、例えば親からの援助が期待できるなど、頭金を物件価格2000万円の10％ではなく、30％の600万円用意できるとすると、借入金額も1800万円から1400万円に抑えることができ、35年返済で1.2万円、25年返済で1.5万円、毎月返済額を少なくすることができる。

　年間で14万～18万円の負担減少となるので、年収もその分だけ下がったとしても、なんとかなりそうだ。また逆に、年収が同じ場合、頭金を多くできるほど、希望する物件価格を2000万円から引き上げることができるとも考えられるだろう。

子どもが1人増えるか減るかで、貯蓄残高は1000万円以上違ってくる

　また、子どもは2人としており、教育資金は1人当たり合計約1000万円として、上昇率年2％を加味して試算している。したがって、子どもが1人増えるか減るかで60歳時点の貯蓄残高は1000万円以上違ってくる可能性が高い。

　つまり、子どもが1人であれば必要年収は多少下がり、子どもが3人になると必要年収は高くなる。子どもの人数は、教育費だけでなく基本生活費やその他出費にも影響があるので、単純計算はできないが、将来の貯蓄残高は少なくとも教育資金の金額以上の違いが出てくる可能性があることを念頭に置いておくべきだろう。

61歳以降の働き方によって老後のゆとりはかなり異なる

　なお、今回のシミュレーションでは、60歳時点の貯蓄残高が最低でも1000万円前後になるように年収を逆算している。61歳以降の収入が4割減となると、65歳時点での貯蓄はそれほど増えないだろう。

　退職一時金や企業年金、確定拠出年金（DC）のお金があれば、それが老後生活のゆとりになるかもしれないが、企業によって金額はかなり違うので、夫の会社（共働きなら妻の会社も含めて）の退職金制度はきちんと確認しておくべきである。

　それに加えて、61歳以降の働き方も早くから考えておくべきだろう。雇用延長なのか、ほかの仕事を探すのか、もしくは起業するのかなど、選択肢はさまざまある。終身雇用がほぼなくなってきているからこそ、マイホーム取得を考えるタイミングで、リタイア後のことも考えておくようにしたい。

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2024/12/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。

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淡河範明さん

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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
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死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。

審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。

「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。

審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。

関連記事みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円

繰上返済手数料（全額）: 店頭のみ：33,000 円

借入額: 50万円以上3億円以内（1万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、ローン取扱手数料、電子契約手数料、固定金利手数料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）

年収 （給与所得者）: 安定した収入がある人

勤続年数 （給与所得者）: －

年収 （個人事業主等）: 安定した収入がある人

事業年数 （個人事業主等）: －

年齢 （借入時）: 満18歳以上71歳未満

年齢 （完済時）: 81歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：71歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 8大疾病補償プラスがんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償がんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償プラス（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
がん団信（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【保証料一括前払い型】
融資額×約2.060％（借入期間35年）＋5万5000円
【保証料金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.2％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。