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2000万円の物件を買うなら年収はいくら必要? 
30歳と40歳で試算
【住宅ローン借入額シミュレーション】

2021年4月26日公開(2021年7月30日更新)
菱田 雅生

物件価格2000万円の不動産を購入する場合、年収はいくら以上であれば安心して買うことができるのか、資金繰りをシミュレーションしてみた。60歳時点で1000万円近くの貯蓄残高にするためには、世帯主が30歳で4人家族なら世帯年収450万円以上、世帯主が40歳で4人家族なら世帯年収640万円以上が無難なところだろう。(ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生)

物件価格から購入可能年収をシミュレーション

 モデルルームやモデルハウスを見に行って「どうしても気に入ってしまった」「家族のためにもなんとかマイホームを手に入れたい」など、希望する物件価格が先に決まっているというのは、おそらくそのような状況ではないだろうか。では、世帯年収はいくら以上であれば安心して購入することができるのか。物件価格から購入可能な年収を逆算してみよう。

 シミュレーションは、世帯主が30歳の4人家族と、世帯主が40歳の4人家族という2種類のパターンで、60歳までの家計収支、貯蓄残高の推移を予測する。今回は65歳まで働くことを想定。定年後、公的年金と貯蓄で最低限の生活をしていくためには、60歳時点で最低でも1000万円近くの貯蓄が必要だろう。そのためには、現在の年収がいくら以上必要なのかを試算した。

30歳で2000万円の物件を購入するなら、年収はいくら必要?

 まずは、世帯主が30歳のケースを見てみよう。シミュレーションの前提条件は以下とする。

シミュレーションの前提条件

【家族構成】夫30歳/年収450万円(40歳まで年2%、50歳まで年1%増加、51歳以降増減なし、61歳以降は60歳時点より4割減少し65歳まで働くものとする)
      妻30歳(専業主婦)、第一子2歳、第二子来年誕生予定
【基本生活費】146万円(年1.0%で増加)
【住居費】(購入前)家賃年額92万円(購入後)年84万円(ローン返済+保有税等)
【教育費】中学までが公立、高校以後は私立(大学は文系)で試算
【保険料】12万円
【その他出費】69万円(年1.0%で増加)
【初年度年間収支】+51万円
【貯蓄残高】380万円(期待運用利回り年0.5%)
【住宅ローンの詳細】2000万円(諸経費+80万円)のマンションを頭金280万円とローン1800万円(全期間固定金利1.32%、35年返済)で翌年購入。毎月返済額約5.4万円。住宅ローン減税を考慮(控除期間10年で試算)

30歳なら年収450万円以上が安全圏か

 希望する物件価格2000万円に対し、頭金10%(200万円)と諸費用4%(80万円)を現金で用意。残り1800万円を住宅ローンで借りるものとして、世帯主の年齢が30歳なら返済期間を35年にしてもリスクはそれほど高くはならないと思われる。そのため、住宅ローンは35年返済で組むものとする(適用金利は、フラット35の2021年2月の金利を採用)。

 2人の子どもの教育費をきちんと支払いながら、60歳時点で1000万円近くの貯蓄残高にするためには、夫の現在の年収は、最低でも450万円程度は必要であることが分かった。

 夫婦共働きの場合は、夫婦合計の年収で450万円程度だと読み替えてもらえればよいが、夫婦がフルタイムで働いている場合は、延長保育などの費用負担が必要になる可能性が高いので、その分、安全圏となる世帯年収はもう少し高くなるだろう。

 同様の条件で、年収が500万、600万、700万円の場合、60歳時点の貯蓄残高は下表のとおり。なお、60歳時点での住宅ローン残高(年末時点)は370万円となる。

2000万円の物件を購入した場合、60歳時点の貯蓄残高は?

30歳貯蓄額シミュレーション
※グラフと同じ前提条件で年収のみ変えて計算

 下記に、2000万円の物件を購入した場合の、年間収支と貯蓄額をグラフにした。

年収450万円で2000万円の物件を買った場合の「年間収支」と「貯蓄残高」の推移は?

グラフ:2000万円の物件を買った場合の「年間収支」と「貯蓄残高」の推移は?

 なお、年収の増加にしたがって生活費が増えるだけでなく、子どもにかけるお金も増加する傾向がある。さらに、貯蓄がある分だけ、レジャーにお金をかけたり、車にお金をかけたりすることもあるため、60歳時点の貯蓄残高は上の表の試算どおりにはならない可能性が高い。

 また、前提条件で示したとおり、収入の増加があった場合の試算なので、収入の増加が期待できない場合は、もう少し年収が高くないと、ゆとりのある生活は難しいかもしれない。

40歳で2000万円の物件を購入するなら、年収はいくら必要?

 では、世帯主が40歳のケースではどうなるか。シミュレーションの前提条件は以下のとおり。

シミュレーションの前提条件

【家族構成】夫40歳/年収640万円(50歳まで年1%増加、51歳以降増減なし、61歳以降は60歳時点より4割減少し65歳まで働くものとする)
      妻39歳(専業主婦)、第一子6歳、第二子3歳
【基本生活費】164万円(年1.0%で増加)
【住居費】(購入前)家賃年額128万円(購入後)年105万円(ローン返済+保有税等)
【教育費】中学までが公立、高校以後は私立(大学は文系)で試算
【保険料】12万円
【その他出費】96万円(年1.0%で増加)
【初年度年間収支】+73万円
【貯蓄残高】380万円(期待運用利回り年0.5%)
【住宅ローンの詳細】2000万円(諸経費+80万円)のマンションを頭金280万円とローン1800万円(全期間固定金利1.32%、25年返済)で翌年購入。毎月返済額約7.0万円。住宅ローン減税を考慮(控除期間10年で試算)
 

世帯主40歳では、年収640万円以上が安全圏か

 一方、同様の物件を希望する世帯主の年齢が40歳だった場合は、返済期間を25年で設定しても、60歳時点で1000万円近い貯蓄をしていくためには、年収は640万円程度は必要になってくるとの試算となった。

 まだ子どもも小さく、これからの約20年間で教育費の負担と住宅ローンの返済を両立し、さらに老後資金をためていくとなると、そこそこの収入が必要になってくるのである。

 なお、夫婦共働きの場合は、夫婦合計の年収で640万円程度だと読み替えてもらえればよいが、夫婦がフルタイムで働いている場合は、延長保育などの費用負担が必要になる可能性が高いので、その分、安全圏となる世帯年収はもう少し高くなるだろう。

 同様の条件で、年収が500万、600万、700万円の場合、60歳時点の貯蓄残高は下表のとおり。なお、60歳時点での住宅ローン残高(年末時点)は409万円となる。

2000万円の物件を購入した場合、60歳時点の貯蓄残高は?

40歳貯蓄額シミュレーション
※グラフと同じ前提条件で年収のみ変えて計算

 下記に、2000万円の物件を購入した場合の、年間収支と貯蓄額をグラフにした。

年収640万円で2000万円の物件を買った場合の「年間収支」と「貯蓄残高」の推移は?

 年収の増加にしたがって、生活費が増えるだけでなく、子どもにかけるお金も増加する傾向がある。さらに、貯蓄がある分だけ、レジャーにお金をかけたり、車にお金をかけたりすることもあるため、60歳時点の貯蓄残高は上の表の試算どおりにはならない可能性が高いだろう。

 また、前提条件で示したとおりの収入の増加があった場合の試算なので、収入の増加が期待できない場合は、もう少し年収が高くないと、ゆとりのある生活は難しいかもしれない。

頭金を多く入れられる場合は、安全圏の年収も下がる

 今回のシミュレーションは、2つのケースとも現在の貯蓄残高が380万円(=頭金10%+諸費用4%+100万円)ということで試算している。つまり、あまり多くは頭金の準備ができていないケースを想定した。

 なので、例えば親からの援助が期待できるなど、頭金を物件価格2000万円の10%ではなく、30%の600万円用意できるとすると、借入金額も1800万円から1400万円に抑えることができ、35年返済で1.2万円、25年返済で1.5万円、毎月返済額を少なくすることができる。

 年間で14万~18万円の負担減少となるので、年収もその分だけ下がったとしても、なんとかなりそうだ。また逆に、年収が同じ場合、頭金を多くできるほど、希望する物件価格を2000万円から引き上げることができるとも考えられるだろう。

子どもが1人増えるか減るかで、貯蓄残高は1000万円以上違ってくる

 また、子どもは2人としており、教育資金は1人当たり合計約1000万円として、上昇率年2%を加味して試算している。したがって、子どもが1人増えるか減るかで60歳時点の貯蓄残高は1000万円以上違ってくる可能性が高い。

 つまり、子どもが1人であれば必要年収は多少下がり、子どもが3人になると必要年収は高くなる。子どもの人数は、教育費だけでなく基本生活費やその他出費にも影響があるので、単純計算はできないが、将来の貯蓄残高は少なくとも教育資金の金額以上の違いが出てくる可能性があることを念頭に置いておくべきだろう。

61歳以降の働き方によって老後のゆとりはかなり異なる

 なお、今回のシミュレーションでは、60歳時点の貯蓄残高が最低でも1000万円前後になるように年収を逆算している。61歳以降の収入が4割減となると、65歳時点での貯蓄はそれほど増えないだろう。

 退職一時金や企業年金、確定拠出年金(DC)のお金があれば、それが老後生活のゆとりになるかもしれないが、企業によって金額はかなり違うので、夫の会社(共働きなら妻の会社も含めて)の退職金制度はきちんと確認しておくべきである。

 それに加えて、61歳以降の働き方も早くから考えておくべきだろう。雇用延長なのか、ほかの仕事を探すのか、もしくは起業するのかなど、選択肢はさまざまある。終身雇用がほぼなくなってきているからこそ、マイホーム取得を考えるタイミングで、リタイア後のことも考えておくようにしたい。

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【2021年10月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入) ※借入金額3000万円、借入期間35年

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    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
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      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

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    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
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    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
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    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

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    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
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    0.512% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

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    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 全疾病保障
    (一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約)
    オプション(特約)の団信
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    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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