物件価格1億円の家なら、年収はいくらぐらいあれば安心して買うことができるのか？ 世帯主が30歳で4人家族の場合と世帯主が40歳で4人家族の場合でシミュレーションしてみた。また、それぞれ60歳時点の貯蓄残高なども試算。購入したいマイホームの価格が決まっている人は参考にしてほしい。(ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生)
物件価格（1億円）から購入可能な年収をシミュレーション
最近は、都心部の新築マンションだと1億円以上の物件が多くなっている。夫婦ともに高収入のパワーカップルなどが新築マンションを購入するケースも増えている。
では、1億円の物件を購入しようとすると、世帯年収はいくら以上であれば安心できるのか。物件価格から、購入可能な年収を逆算してみよう。
シミュレーションは、世帯主が30歳の4人家族と、世帯主が40歳の4人家族という2種類のパターンで、60歳までの家計収支、貯蓄残高の推移を予測する。
今回は65歳まで働くことを想定。定年後、公的年金と貯蓄で最低限の生活をしていくためには、今後20年30年の物価上昇も加味すると60歳時点で最低でも約2000万円の貯蓄が必要だろう。そのためには、現在の年収がいくら以上必要なのかを試算した。
30歳で1億円の物件を購入するなら、年収はいくら必要？
まずは、世帯主が30歳のケースを見てみよう。シミュレーションの前提条件は以下とする。
【家族構成】夫30歳／年収1060万円
（40歳まで年3％、50歳まで年2％増加、60歳まで年1％増加、61歳以降は60歳時点より4割減少し65歳まで働くものとする） 妻30歳（専業主婦）、第一子2歳、第二子来年誕生予定
【基本生活費】206万円（年2.0％増加）
【住居費】（購入前）家賃年額212万円（購入後）年392万円（ローン返済＋保有税等）
【教育費】中学までが公立、高校以後は私立（大学は文系）で試算
【保険料】12万円
【その他支出】159万円（年2.0％増加）
【初年度年間収支】＋173万円
【貯蓄残高】1500万円（期待運用利回り年1.5％）
【住宅ローンの詳細】1億円（諸経費＋400万円）のマンションを頭金1400万円とローン9000万円（全期間固定金利2.26％※、35年返済）で翌年購入。毎月返済額約31.0万円。住宅ローン減税を考慮（控除期間13年で試算）
※住宅ローンの金利は、いずれも2026年2月のフラット35と同程度の金利でローンが組めるという前提で試算した。実際にはフラット35は借入限度額が8000万円（2026年4月以降は1億2000万円）なので、2026年3月までに9000万円を借りるためには銀行等の住宅ローン商品を利用するしかない。比較検討が重要である。
【関連記事はこちら】>>住宅ローン金利（132銀行・1000商品）の金利推移・動向は？ 金利タイプ別の相場、選び方も解説
30歳なら年収1060万円以上が安全圏か
希望する物件価格1億円に対し、頭金10％（1000万円）と諸費用4％（400万円）を現金で用意。残り9000万円を住宅ローンで借りるものとして、世帯主の年齢が30歳なら返済期間を35年にしても、リスクはそれほど高くはならないと思われる。そのため、住宅ローンは35年返済で組むものとする。
2人の子どもの教育費をきちんと支払いながら、60歳時点で老後資金として、約2000万円の貯蓄残高にするためには、夫の現在の年収は最低でも1060万円程度必要であることが分かった。
夫婦共働きの場合は、夫婦合計の年収で1060万円程度だと読み替えてもらえればよい。ただし、夫婦がフルタイムで働いている場合は、延長保育などの費用負担が必要になる可能性が高いため、安全圏となる世帯年収はもう少し高くなるだろう。
30歳で年収が1060万円以上になっている人はかなりレアなケースだと思われる。したがって、現実的には共働きで夫婦合計の年収が1060万円以上になっている世帯のほうが多いだろう。
また、今回の試算は、「物件価格の1割の頭金と諸費用を現金で準備できている」という前提条件のため、家計の内容としては、年収1060万円（手取り収入762万円）で、年間173万円の家計収支のプラス（＝貯蓄できる金額）がある状態、かつ、世帯主は30歳で1500万円の貯蓄があるという前提だ。共働きで夫婦合計の年収は1060万円をクリアしていたとしても、貯蓄もかなり頑張っている世帯だと言えるだろう。
ちなみに、同じ前提条件で年収を変えた場合の60歳時点の貯蓄残高は以下のとおり。
1億円の物件を購入した場合、60歳時点の貯蓄残高は？
| 30歳時点の年収 | 60歳時点の貯蓄残高 |
|---|---|
| 1060万円 | 2143万円 |
| 1100万円 | 2830万円 |
| 1200万円 | 4558万円 |
| 1300万円 | 6300万円 |
※同じ前提条件で年収のみ変えて計算
また、以下は1億円の物件を購入した場合の「年間収支」と「貯蓄残高」のグラフだ。
年収1060万円で1億円の物件を買った場合の「年間収支」と「貯蓄残高」の推移は？
ただし、前提条件にあるとおり、この試算では40歳まで年3％、50歳まで年2%、60歳まで年1％の収入の増加を見込んでいるため、収入がそれほど伸びなかった場合は、60歳時点の貯蓄残高はもっと少なくなるだろう。
また、試算では年収の増加にしたがって一定率で生活費が増加することを見込んでいるが、実際の生活費や教育費の増加は一定の率で増えるとは限らない。収入よりも支出の増加率のほうが高い場合もあるので、注意が必要である。
さらに、貯蓄が増えていく分だけ、レジャーにお金をかけたり、車にお金をかけたりする可能性も高まるため、60歳時点の貯蓄残高は上の表の試算とずれてくる可能性があることにも注意しよう。
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40歳で1億円の物件を購入するなら、年収はいくら必要？
では、世帯主が40歳のケースではどうなるか。シミュレーションの前提条件は以下のとおり。
【家族構成】夫40歳／年収1730万円
（50歳まで年2％増加、60歳まで年1％増加、61歳以降は60歳時点より4割減少し65歳まで働くものとする） 妻39歳（専業主婦）、第一子6歳、第二子3歳
【基本生活費】273万円（年2.0％増加）
【住居費】（購入前）家賃年額346万円（購入後）年492万円（ローン返済＋保有税等）
【教育費】中学までが公立、高校以後は私立（大学は文系）で試算
【保険料】12万円
【その他支出】260万円（年2.0％増加）
【初年度年間収支】＋207万円
【貯蓄残高】1500万円（期待運用利回り年1.5％）
【住宅ローンの詳細】1億円（諸経費＋400万円）のマンションを頭金1400万円とローン9000万円（全期間固定金利2.26％※、25年返済）で翌年購入。毎月返済額約39.3万円。住宅ローン減税を考慮（控除期間13年で試算）
※住宅ローンの金利は、いずれも2026年2月のフラット35と同程度の金利でローンが組めるという前提で試算した。実際にはフラット35は借入限度額が8000万円（2026年4月以降は1億2000万円）なので、2026年3月までに9000万円を借りるためには銀行等の住宅ローン商品を利用するしかない。比較検討が重要である。
【関連記事はこちら】>>住宅ローン金利（132銀行・1000商品）の金利推移・動向は？ 金利タイプ別の相場、選び方も解説
世帯主40歳では、年収1730万円以上が安全圏か
物件価格1億円の住宅を希望する世帯主の年齢が40歳の場合は、返済期間を25年で設定しても、60歳時点で老後資金として約2000万円を貯蓄するには、年収1730万円以上は必要になってくるとの試算となった。
夫が40歳で、まだ子どもも小さく、これからの約20年間で教育費の負担と住宅ローンの返済を両立し、さらに老後資金をためていくとなると、それなりの収入が必要になってくるのである。
なお、夫婦共働きの場合は、夫婦合計の年収で1730万円程度だと読み替えてもらえればよいが、夫婦がフルタイムで働いている場合は、延長保育などの子どもにかかるお金の負担が重くなる可能性が高いので、その分、安全圏となる世帯年収は1730万円よりも少し高くなるだろう。
ただし、年収1730万円の合計税額（所得税＋住民税）は350万円強であるのに対し、年収865万円の合計税額は100万円弱。夫婦2人分で200万円弱であるため、延長保育や家政婦などにかかるお金が月12万円（年間144万円）以内に抑えられるなら、夫のみの収入で年収1730万円の世帯よりも、安全圏となる世帯年収を多少下げることができるかもしれない。
このような計算になる理由は、給与所得控除額が令和2年分以降、年収850万円を超えると一律195万円となっていて、収入の増加が税負担の増加に直結するようになっているからである。つまり、夫のみで年収1730万円よりも、夫婦それぞれ年収865万円のほうが世帯の手取り収入は多いということである。
ちなみに、同じ前提条件で年収を変えた場合の60歳時点の貯蓄残高は以下のとおり。
1億円の物件を購入した場合、60歳時点の貯蓄残高は？
| 40歳時点の年収 | 60歳時点の貯蓄残高 |
|---|---|
| 1730万円 | 2023万円 |
| 1800万円 | 2622万円 |
| 1900万円 | 3450万円 |
| 2000万円 | 4145万円 |
※同じ前提条件で年収のみ変えて計算
また、以下は1億円の物件を購入した場合の「年間収支」と「貯蓄残高」のグラフだ。
年収1730万円で1億円の物件を買った場合の「年間収支」と「貯蓄残高」の推移は？
こちらも世帯主30歳の家庭同様、年収が増加すれば生活費や教育費が増加する傾向がある。貯蓄が多ければ、趣味や旅行にお金をかけることもあるため、60歳時点の貯蓄残高は上の表の試算どおりにはならない可能性が高い。
また、収入の増加が期待できない場合は、もう少し年収が高くないと、ゆとりのある生活は難しいかもしれない。
頭金や子供の人数が違うと、試算も変化
頭金を多く入れられる場合は、安全圏の年収も下がる
今回のシミュレーションは、2つのケースとも現在の貯蓄残高が1500万円（＝頭金10％＋諸費用4％＋100万円）ということで試算している。金額としては、そこそこの貯蓄残高ではあるが、1億円という物件価格に対する頭金と考えると、あまり多く準備できているとはいえない。
だから、例えば、親からの援助によって、頭金を物件価格1億円の30％の3000万円を用意できるとすると、借入金額も9000万円から7000万円に抑えることができる。
その場合、世帯主30歳の35年返済で6.9万円（毎月返済額は24.1万円）、世帯主40歳の25年返済なら8.7万円（毎月返済額は30.6万円）、それぞれ毎月返済額を少なくすることができる。
年間で83万～105万円の負担減少となるので、年収もその分だけ低くても、なんとかなると言えそうだ。また逆に、年収が同じ場合、頭金を多くできるほど、希望する物件価格を1億円から引き上げることができる、とも考えられるだろう。
子ども1人ごとに、貯蓄残高は1000万円以上変化
今回の試算では子どもは2人としており、子どもの教育資金は1人当たり合計約1000万円として、上昇率年3％を加味して試算した。1人当たり合計1000万円の教育資金は、けっして多いというほどではない。
したがって、子どもが1人増えるか減るかで、教育資金の負担が1000万円単位で違ってくるだけでなく、60歳時点の貯蓄残高も1000万円以上違ってくる可能性が高いと言えるだろう。
つまり、子どもが1人であれば必要年収は多少下がり、子どもが3人になると必要年収は高くなる。子どもの人数は、教育費だけでなく基本生活費やその他の出費にも影響があるので単純計算はできないが、将来の貯蓄残高は少なくとも教育資金の金額以上の違いが出てくる可能性があることを、念頭に置いておくべきだろう。
61歳以降の働き方によって老後のゆとりはかなり異なる
なお、今回のシミュレーションでは、60歳時点の貯蓄残高が最低でも1000万円前後になるように年収を逆算している。61歳以降の収入が4割減となると、65歳時点での貯蓄はそれほど増えないだろう。
退職一時金や企業年金、確定拠出年金（DC）などがあれば、それが老後生活のゆとりになるかもしれないが、企業によって金額はかなり違うので、夫の会社（共働きなら妻の会社も含めて）の退職金制度は、きちんと確認しておくべきである。
それに加えて、61歳以降の働き方も早くから考えておくべきだろう。雇用延長なのか、他の仕事を探すのか、もしくは起業するのかなど、選択肢はさまざまある。終身雇用がほぼなくなってきているからこそ、マイホーム取得を考えるタイミングで、リタイア後のことも考えておくようにしたい。
1億円超を借りられる銀行は？
最後に、高額の不動産を購入する際に住宅ローンを借りられる銀行を紹介しておこう。
以下は、１億円超を融資可能が主要銀行の一覧だ。
住宅ローンの融資限度額は？（1億円超のみ）
| 銀行名 | 融資上限額 |
|---|---|
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500万円以上3億円以下 （10万円単位） |
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500万円以上2億円以下 （10万円単位） |
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500万円以上2億円以内 （10万円単位） |
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100万円〜5億円以内 （10万円単位） |
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500万円〜2億円以内 （10万円単位） |
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500万円〜2億円以下 （10万円単位） |
| ※各銀行の商品説明書または電話取い合わせで確認 | |
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淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。