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【住宅ローン借入額をシミュレーション】
年収600万円3人家族なら3500万円がギリギリ!?
妻のパート収入があれば資金計画も楽に

2019年6月14日公開(2020年9月25日更新)
菱田 雅生

菱田雅生(ひしだ・まさお)氏:特定の金融機関等(銀行、証券会社、保険会社など)との提携関係などが一切ない独立系のファイナンシャル・プランナーとして活躍。中立的な立場から役立つ情報を発信し、多くの人が幸せな生活を送っていけるようサポートする。住宅ローンだけでなく、資産運用、確定拠出年金、保険、税金、相続など、お金や家計に関する相談を受ける。ライフアセットコンサルティング代表。

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不動産を購入する際、住宅ローンの借入額がいくらなら安心して返済できるのか? 今回は、頭金を準備したタイミングでマンション購入を検討しはじめた、年収600万円の3人家族。資金シミュレーションを作成したところ、3500万円がギリギリという試算結果が出た。それ以上の物件を買うとなると、妻のパート収入等も必要になりそうだ。(ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生)

 シミュレーションでは、給料などの収入と、住宅ローン返済などの出費を推計して、毎年の「年間収支」と「貯蓄残高」を計算した。これで、住宅ローンを安心して支払いできるのか、老後にいくらのお金が貯まるのか、などをチェックする。細かい前提条件は下記を見てほしい。 今回は、40代の村田夫婦(仮名)から相談がきたと想定して試算する。夫の年収は600万円で、妻は専業主婦。夫婦の間には10歳の子どもが1人おり、これから進学費用を含めた教育費がかかってくる年齢だ。家を買うために頭金を貯めており、ある程度貯蓄ができたところで、購入を検討している。

■シミュレーションの前提条件(年間収支)■
【家族構成】・夫42歳/年収600万円(50歳までは年2.0%増加、50歳以降は増減なし、61歳から半減)
・妻40歳、専業主婦
・子供10歳
【基本生活費】150万円(年1.0%で増加)
【住居費】150万(購入前)
【教育費】中学までが公立、高校以後は私立(大学は文系)で試算
【保険料】24万円
【その他出費】40万円(年1.0%で増加)
【貯蓄残高】1000万円(期待運用利回り年0.5%)
【住宅ローンの詳細】3500万円(諸経費+140万円)のマンションを頭金800万円とローン2840万円(全期間固定金利1.5%、20年返済)で翌年購入。毎月返済額13.7万円。住宅ローン減税を考慮(消費税増税なしと仮定)

物件価格3500万円までが上限
それ以上だと子供の教育費で貯蓄が底をつく可能性も

 さまざまな物件価格でシミュレーションを作ってみたが、ギリギリのラインが物件価格3500万円程度。そこまでであれば、将来的に家計面で大きな問題が発生する可能性は低いだろう。ただし、村田さん夫婦は世帯年収が600万円と言っても、これまで1年に82万円くらい貯蓄してきたという節約家であり、頭金は800万円を入れている。下のグラフは、3500万円の物件を買った場合の、「年間収支」と「貯蓄残高」の推移だ。

 住宅ローンは20年返済と比較的、短期間で組んでいるため、夫が63歳時には返済が終了する。現在の家賃は月12.5万円で、マンション購入後の住宅ローンの支払額は13.7万円だ。夫が60歳時の貯蓄残高は1200万円台にしかならない。60歳以降も働き続けることは可能だろうが、61歳以降は年収が減少する可能性が高く、63歳時にようやくローンが終わり、その後の短い期間で十分な貯蓄を準備するのが厳しいとすると、やはり3500万円の物件はギリギリのラインだと考えるべきだろう。

 今回は退職金をゼロ円と仮定しているが、子どもの教育費が増大する可能性もあるだけに、退職金を過度にあてにしないようにしたい

40代、世帯年収600万円の夫婦が借りられる住宅ローン

 もっと老後生活にゆとりを持たせたいと考えるなら、物件価格を3000万円程度まで引き下げると、60歳時の貯蓄残高も1300万円を超える。さらにゆとりを持たせるなら、2500万円あたりまで物件価格を引き下げるのもひとつの方法だ。毎月の返済額は8.7万円となる。

 ちなみに、物件価格を4000万円まで引き上げると、毎月の返済額は16.2万円に膨らみ、子どもの教育費がかさむ時期に貯蓄が底をつく可能性が高くなる。3500万円でも老後にゆとりが持てるかどうか微妙な水準なので、物件価格の引き上げは避けるべきだろう。

妻が働くかどうかで資金計画は大きく変わる

 今回の試算では、妻は専業主婦で一切働かないという前提で計算している。これが、毎月5万円、年間60万円のパート収入が期待できるとすると、資金計画は大きく変わってくる。当然のことではあるが、年間60万円だと、10年間で600万円、20年間で1200万円もの収入増となる。

 妻がパートをしていて、購入する物件価格3500万円でシミュレーションしてみると、60歳時点の貯蓄残高は2400万円近くになり、老後生活への安心度合いはかなり違ってくると言える。

 あらためて、将来どのような老後生活を送りたいのか、今後の子どもの教育にどの程度お金をかけたいのか、パートなどで働きたいという思いはあるか、などといったことを冷静に話し合った上で購入する物件価格を検討していくことが重要だろう。

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