じぶん銀行住宅ローンの公式サイト
おすすめ住宅ローンは?500商品の金利を比較!
2019年6月14日公開(2019年6月16日更新)
菱田 雅生
菱田 雅生

菱田雅生(ひしだまさお):特定の金融機関等(銀行、証券会社、保険会社など)との提携関係などが一切ない独立系のファイナンシャル・プランナーとして活躍。中立的な立場から役立つ情報を発信し、多くの人が幸せな生活を送っていけるようサポートする。住宅ローンだけでなく、資産運用、確定拠出年金(DC)、保険、税金、相続など、お金や家計に関する相談を受ける。ライフアセットコンサルティング代表。

»バックナンバー一覧
バックナンバー

住宅ローン借入額をシミュレーション④
年収600万円3人家族なら3500万円がギリギリ!?
妻のパート収入があれば資金計画も楽に

不動産を購入する際、住宅ローンの借入額がいくらなら安心して返済できるのか? 今回は、頭金を準備したタイミングでマンション購入を検討しはじめた、年収600万円の3人家族。資金シミュレーションを作成したところ、3500万円がギリギリという試算結果が出た。それ以上の物件を買うとなると、妻のパート収入等も必要になりそうだ。(ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生)

 シミュレーションでは、給料などの収入と、住宅ローン返済などの出費を推計して、毎年の「年間収支」と「貯蓄残高」を計算した。これで、住宅ローンを安心して支払いできるのか、老後にいくらのお金が貯まるのか、などをチェックする。細かい前提条件は下記を見てほしい。 今回は、40代の村田夫婦(仮名)から相談がきたと想定して試算する。夫の年収は600万円で、妻は専業主婦。夫婦の間には10歳の子どもが1人おり、これから進学費用を含めた教育費がかかってくる年齢だ。家を買うために頭金を貯めており、ある程度貯蓄ができたところで、購入を検討している。

■シミュレーションの前提条件(年間収支)■
【家族構成】・夫42歳/年収600万円(50歳までは年2.0%増加、50歳以降は増減なし、61歳から半減)
・妻40歳、専業主婦
・子供10歳
【基本生活費】150万円(年1.0%で増加)
【住居費】150万(購入前)
【教育費】中学までが公立、高校以後は私立(大学は文系)で試算
【保険料】24万円
【その他出費】40万円(年1.0%で増加)
【貯蓄残高】1000万円(期待運用利回り年0.5%)
【住宅ローンの詳細】3500万円(諸経費+140万円)のマンションを頭金800万円とローン2840万円(全期間固定金利1.5%、20年返済)で翌年購入。毎月返済額13.7万円。住宅ローン減税を考慮(消費税増税なしと仮定)

物件価格3500万円までが上限
それ以上だと子供の教育費で貯蓄が底をつく可能性も

 さまざまな物件価格でシミュレーションを作ってみたが、ギリギリのラインが物件価格3500万円程度。そこまでであれば、将来的に家計面で大きな問題が発生する可能性は低いだろう。ただし、村田さん夫婦は世帯年収が600万円と言っても、これまで1年に82万円くらい貯蓄してきたという節約家であり、頭金は800万円を入れている。下のグラフは、3500万円の物件を買った場合の、「年間収支」と「貯蓄残高」の推移だ。

 住宅ローンは20年返済と比較的、短期間で組んでいるため、夫が63歳時には返済が終了する。現在の家賃は月12.5万円で、マンション購入後の住宅ローンの支払額は13.7万円だ。夫が60歳時の貯蓄残高は1200万円台にしかならない。60歳以降も働き続けることは可能だろうが、61歳以降は年収が減少する可能性が高く、63歳時にようやくローンが終わり、その後の短い期間で十分な貯蓄を準備するのが厳しいとすると、やはり3500万円の物件はギリギリのラインだと考えるべきだろう。

 今回は退職金をゼロ円と仮定しているが、子どもの教育費が増大する可能性もあるだけに、退職金を過度にあてにしないようにしたい

40代、世帯年収600万円の夫婦が借りられる住宅ローン

 もっと老後生活にゆとりを持たせたいと考えるなら、物件価格を3000万円程度まで引き下げると、60歳時の貯蓄残高も1300万円を超える。さらにゆとりを持たせるなら、2500万円あたりまで物件価格を引き下げるのもひとつの方法だ。毎月の返済額は8.7万円となる。

 ちなみに、物件価格を4000万円まで引き上げると、毎月の返済額は16.2万円に膨らみ、子どもの教育費がかさむ時期に貯蓄が底をつく可能性が高くなる。3500万円でも老後にゆとりが持てるかどうか微妙な水準なので、物件価格の引き上げは避けるべきだろう。

妻が働くかどうかで資金計画は大きく変わる

 今回の試算では、妻は専業主婦で一切働かないという前提で計算している。これが、毎月5万円、年間60万円のパート収入が期待できるとすると、資金計画は大きく変わってくる。当然のことではあるが、年間60万円だと、10年間で600万円、20年間で1200万円もの収入増となる。

 妻がパートをしていて、購入する物件価格3500万円でシミュレーションしてみると、60歳時点の貯蓄残高は2400万円近くになり、老後生活への安心度合いはかなり違ってくると言える。

 あらためて、将来どのような老後生活を送りたいのか、今後の子どもの教育にどの程度お金をかけたいのか、パートなどで働きたいという思いはあるか、などといったことを冷静に話し合った上で購入する物件価格を検討していくことが重要だろう。

【関連記事はこちら】
>>年収500万円なら5000万円借りられる?!「借入可能額」は高めに出やすいので、「無理のない借入額」も併せて試算を!

【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
【金利】18銀行の住宅ローン金利動向を借り換えのプロが解説(毎月更新)
【金利】変動金利が上がる時期を大胆予測!金利を引き上げは「2023年」?
【読み物】東京の年収700万円台世帯は破綻必至!貯金は月2万円弱!
【借り換え】多くの人が「高い変動金利」で借りている! 300万円もうかる人も
【諸費用】各種手数料・引越し代なども借りられるのは? 14銀行で比較
【審査】「審査基準」を14銀行で比較! 年収100万円、勤続6カ月で借りられる?
◆住宅ローン金利ランキング[新規借入] ⇒ 借り換えはこちら
【2019年7月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 新生銀行 <変動金利(半年型) 変動フォーカス>
0.578% 0.450% 0円 借入額×2.16%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.16%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
【関連記事】[新生銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]手数料が5.4万円からと安く、家事代行の特典も!変動型は表面金利と実質金利の差が大きいので注意
新生銀行の住宅ローンのの公式サイトはこちら
2位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
2位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
2位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
ソニー銀行のお申し込みはこちら
2位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
2位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら

住宅ローンおすすめ比較

【じぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分!
トップクラスの低金利も魅力⇒
関連記事はこちら

じぶん銀行の住宅ローン公式サイトはこちら!

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

住信SBIネット銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!

 

トータルでお得な新生銀行 ソニー銀行は手数料が安い フラット35は楽天銀行がお得
新生銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!
ソニー銀行の住宅ローンの詳細はこちら(公式サイトへ)
「楽天銀行」住宅ローンはこちら
介護保障保険が付帯など、6つの特典あり関連記事はコチラ 業界トップクラスの低金利が魅力で来店も不要関連記事はコチラ 手数料が0.972%からと低く低金利も魅力関連記事はコチラ!
TOP