不動産を購入する際、住宅ローンの借入額がいくらなら安心して返済できるのか？ こんな疑問に答えるため、さまざまな年収と家族構成で、資金繰りをシミュレーションする。今回は、夫婦ともに40歳、結婚3年目で待望の第一子が生まれたばかりの夫婦。資金シミュレーションを行ったところ、7年後に妻がパート収入を得る前提であれば、物件価格4500万円あたりが上限になるという試算結果が出た。（ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生）
年収800万円の3人家族が安心して買える家はいくら？
今回は、夫妻ともに40歳の落合夫婦（仮名）から相談がきたと想定して試算する。夫の年収は800万円。結婚3年目の今年、待望の第一子が誕生し、貯蓄も800万円まで貯まってきたのでマイホームを購入したいと考えている。
シミュレーションでは、給料などの収入と、住宅ローン返済などの出費を推計して、毎年の「年間収支」と「貯蓄残高」を計算。これで、どの程度の物件なら住宅ローンを安心して支払いできるのか、老後にいくらのお金が貯まるのか、などをチェックする。細かい前提条件は下記を見てほしい。
【家族構成】
・夫40歳／年収800万円（50歳までは年1.0％増加、50歳以降は増減なし、61歳から3割減）
・妻40歳、専業主婦（パート収入：子供が小学校入学後、年間50万円、中学校入学後、年間100万円）
・子ども1人
【基本生活費】240万円（年1.0％で増加）
【住居費】144万円（マイホーム購入前、月12万円）
【教育費】中学までが公立、高校以後は私立（大学は文系）で試算
【保険料】24万円
【その他出費】120万円（年1.0％で増加）
【貯蓄残高】800万円（期待運用利回り年0.5％）
【住宅ローンの詳細】4500万円（諸経費＋180万円）のマンションを頭金600万円とローン4080万円（全期間固定金利1.5％、25年返済）で翌年購入。毎月返済額16.3万円。住宅ローン減税を考慮（控除期間10年で試算）
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物件価格は4500万円あたりがギリギリ。老後のゆとりを考えるなら物件価格は下げたほうが無難
上記の前提条件で試算すると、4500万円あたりがギリギリのライン。この金額であれば、子どもの教育費負担を考慮しても、なんとか貯蓄が底をつかずに65歳には返済が終わる。
とはいえ、65歳時点で十分な貯蓄ができているかというと、そうでもない。老後資金の準備を考えると、物件価格を4500万円より引き下げたほうが無難だ。
また、2人目の子供も欲しいと考えるのであれば、将来の教育費の負担増を考慮し、最低でも1000万円程度は物件価格を引き下げたほうが良いだろう。
年収高めのアラフォー世帯は要注意！
借入可能額と返済期間が現実的かどうかチェックしよう
アラフォー世帯がマイホーム購入を考える際に注意すべきなのは、借りられる金額と返せる金額との差が大きい可能性が高いという点である。年収がそこそこあると、年収に対する年間返済額の割合である「返済負担率」をもとに計算できる借入可能額は、それなりに大きな金額となる。
例えば、今回のケースのように年収800万円で、返済負担率40％まで融資可能としている金融機関等でローンを組むとすると、800万円×40％＝320万円までの年間返済額までOKとなる。
年間320万円で35年返済だと、金利が1.5％とするなら、なんと8700万円まで借りられる計算になる。毎月返済額は約26.6万円である。さすがにこの毎月返済額だと厳しいと気づくだろうが、そこまで借りられるなら、5000万円や6000万円なら借りても大丈夫かと勘違いしてしまうかもしれない。
そして、アラフォー世帯は、返済期間にも注意したい。30年や35年といった長期の返済期間で組むと、返済終了は70歳を超えてしまう。途中で繰り上げ返済をしない限り、リタイア後も返済が続くことになる。
今回の試算では25年返済で計算したが、それでも返済終了は65歳である。安定的な収入があるうちに返済を終了するためには、最長でも65歳まで、できれば60歳までに返済が終わる計画にすべきだろう。
ちなみに、初めは返済期間を長く組み、繰り上げ返済を定期的に実行していくことで60歳や65歳までに完済できるようにすることを提案するFPや住宅ローンアドバイザーなどもいるようだが、あまりオススメだとはいえない。
そもそも、繰り上げ返済用の積み立てができるなら、毎月返済額を増やして返済期間を短くしたほうが利息の負担はもっと軽くなるからだ。
収入減少などの万一に備えて毎月返済額を少なくしておきたいという気持ちがあるなら、希望する物件価格をもっと下げればいい。ゆとりのある老後のためにマイホームを高望みしない。これはけっこう重要なポイントだろう。
「住宅」、「教育」、「老後」といった人生の3大資金のどこにどれだけお金をかけるか、収入や貯蓄といった一生涯に得られる資源に上限があるからこそ、その配分を冷静に考えることが重要である。
- 年収に対して安心して買える物件価格をシミュレーション
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
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新規借入2023年3月最新 主要銀行版
住宅ローン
変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年
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- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
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①手数料5.5万円〜で、初期費用が少ない
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- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
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- 実質金利(手数料込)
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。
ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。
ただし、審査は厳しめです。個人事業主は対象外で、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可など厳しい基準があります。親族間売買や店舗併用の事業物件、借地物件なども融資対象外です。
条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。
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- 実質金利(手数料込)
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①店舗相談でも、低金利商品あり
②注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応！
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
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- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。
店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
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【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
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- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。