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【住宅ローン借入額をシミュレーション】
年収800万円、40歳夫婦で子1人なら
物件価格4500万円が上限か!?

2019年11月6日公開(2020年9月25日更新)
菱田 雅生

菱田雅生(ひしだ・まさお)氏:特定の金融機関等(銀行、証券会社、保険会社など)との提携関係などが一切ない独立系のファイナンシャル・プランナーとして活躍。中立的な立場から役立つ情報を発信し、多くの人が幸せな生活を送っていけるようサポートする。住宅ローンだけでなく、資産運用、確定拠出年金、保険、税金、相続など、お金や家計に関する相談を受ける。ライフアセットコンサルティング代表。

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不動産を購入する際、住宅ローンの借入額がいくらなら安心して返済できるのか? こんな疑問に答えるため、さまざまな年収と家族構成で、資金繰りをシミュレーションする。今回は、夫婦ともに40歳、結婚3年目で待望の第一子が生まれたばかりの夫婦。資金シミュレーションを行ったところ、7年後に妻がパート収入を得る前提であれば、物件価格4500万円あたりが上限になるという試算結果が出た。(ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生)

 今回は、夫妻ともに40歳の落合夫婦(仮名)から相談がきたと想定して試算する。夫の年収は800万円。結婚3年目の今年、待望の第一子が誕生し、貯蓄も800万円まで貯まってきたのでマイホームを購入したいと考えている。

 シミュレーションでは、給料などの収入と、住宅ローン返済などの出費を推計して、毎年の「年間収支」と「貯蓄残高」を計算。これで、どの程度の物件なら住宅ローンを安心して支払いできるのか、老後にいくらのお金が貯まるのか、などをチェックする。細かい前提条件は下記を見てほしい。

■シミュレーションの前提条件(年間収支)■
【家族構成】
・夫40歳/年収800万円(50歳までは年1.0%増加、50歳以降は増減なし、61歳から3割減)
・妻40歳、専業主婦(パート収入:子供が小学校入学後、年間50万円、中学校入学後、年間100万円)
・子ども1人
【基本生活費】240万円(年1.0%で増加)
【住居費】144万円(マイホーム購入前、月12万円)
【教育費】中学までが公立、高校以後は私立(大学は文系)で試算
【保険料】24万円
【その他出費】120万円(年1.0%で増加)
【貯蓄残高】800万円(期待運用利回り年0.5%)
【住宅ローンの詳細】4500万円(諸経費+180万円)のマンションを頭金600万円とローン4080万円(全期間固定金利1.5%、25年返済)で翌年購入。毎月返済額16.3万円。住宅ローン減税を考慮(控除期間10年で試算)

物件価格は4500万円あたりがギリギリ。老後のゆとりを考えるなら物件価格は下げたほうが無難

 上記の前提条件で試算すると、4500万円あたりがギリギリのライン。この金額であれば、子どもの教育費負担を考慮しても、なんとか貯蓄が底をつかずに65歳には返済が終わる。

 とはいえ、65歳時点で十分な貯蓄ができているかというと、そうでもない。老後資金の準備を考えると、物件価格を4500万円より引き下げたほうが無難だ。また、2人目の子供も欲しいと考えるのであれば、将来の教育費の負担増を考慮し、最低でも1000万円程度は物件価格を引き下げたほうが良いだろう。

年収高めのアラフォー世帯は要注意!
借入可能額と返済期間が現実的かどうかチェックしよう

 アラフォー世帯がマイホーム購入を考える際に注意すべきなのは、借りられる金額と返せる金額との差が大きい可能性が高いという点である。年収がそこそこあると、年収に対する年間返済額の割合である「返済負担率」をもとに計算できる借入可能額は、それなりに大きな金額となる。

 例えば、今回のケースのように年収800万円で、返済負担率40%まで融資可能としている金融機関等でローンを組むとすると、800万円×40%=320万円までの年間返済額までOKとなる。

 年間320万円で35年返済だと、金利が1.5%とするなら、なんと8700万円まで借りられる計算になる。毎月返済額は約26.6万円である。さすがにこの毎月返済額だと厳しいと気づくだろうが、そこまで借りられるなら、5000万円や6000万円なら借りても大丈夫かと勘違いしてしまうかもしれない。

 そして、アラフォー世帯は、返済期間にも注意したい。30年や35年といった長期の返済期間で組むと、返済終了は70歳を超えてしまう。途中で繰り上げ返済をしない限り、リタイア後も返済が続くことになる。今回の試算では25年返済で計算したが、それでも返済終了は65歳である。安定的な収入があるうちに返済を終了するためには、最長でも65歳まで、できれば60歳までに返済が終わる計画にすべきだろう。

 ちなみに、初めは返済期間を長く組み、繰り上げ返済を定期的に実行していくことで60歳や65歳までに完済できるようにすることを提案するFPや住宅ローンアドバイザーなどもいるようだが、あまりオススメだとはいえない。そもそも、繰り上げ返済用の積み立てができるなら、毎月返済額を増やして返済期間を短くしたほうが利息の負担はもっと軽くなるからだ。

 収入減少などの万一に備えて毎月返済額を少なくしておきたいという気持ちがあるなら、希望する物件価格をもっと下げればいい。ゆとりのある老後のためにマイホームを高望みしない。これはけっこう重要なポイントだろう。「住宅」、「教育」、「老後」といった人生の3大資金のどこにどれだけお金をかけるか、収入や貯蓄といった一生涯に得られる資源に上限があるからこそ、その配分を冷静に考えることが重要である。

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