【住宅ローン借入額をシミュレーション】
年収800万円、40歳夫婦で子1人なら
物件価格4500万円が上限か!?
2019年11月6日公開(2022年11月29日更新)
不動産を購入する際、住宅ローンの借入額がいくらなら安心して返済できるのか? こんな疑問に答えるため、さまざまな年収と家族構成で、資金繰りをシミュレーションする。今回は、夫婦ともに40歳、結婚3年目で待望の第一子が生まれたばかりの夫婦。資金シミュレーションを行ったところ、7年後に妻がパート収入を得る前提であれば、物件価格4500万円あたりが上限になるという試算結果が出た。(ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生)
年収800万円の3人家族が安心して買える家はいくら?
今回は、夫妻ともに40歳の落合夫婦(仮名)から相談がきたと想定して試算する。夫の年収は800万円。結婚3年目の今年、待望の第一子が誕生し、貯蓄も800万円まで貯まってきたのでマイホームを購入したいと考えている。
シミュレーションでは、給料などの収入と、住宅ローン返済などの出費を推計して、毎年の「年間収支」と「貯蓄残高」を計算。これで、どの程度の物件なら住宅ローンを安心して支払いできるのか、老後にいくらのお金が貯まるのか、などをチェックする。細かい前提条件は下記を見てほしい。
■シミュレーションの前提条件(年間収支)■
【家族構成】
・夫40歳/年収800万円(50歳までは年1.0%増加、50歳以降は増減なし、61歳から3割減)
・妻40歳、専業主婦(パート収入:子供が小学校入学後、年間50万円、中学校入学後、年間100万円)
・子ども1人
【基本生活費】240万円(年1.0%で増加)
【住居費】144万円(マイホーム購入前、月12万円)
【教育費】中学までが公立、高校以後は私立(大学は文系)で試算
【保険料】24万円
【その他出費】120万円(年1.0%で増加)
【貯蓄残高】800万円(期待運用利回り年0.5%)
【住宅ローンの詳細】4500万円(諸経費+180万円)のマンションを頭金600万円とローン4080万円(全期間固定金利1.5%、25年返済)で翌年購入。毎月返済額16.3万円。住宅ローン減税を考慮(控除期間10年で試算)
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物件価格は4500万円あたりがギリギリ。老後のゆとりを考えるなら物件価格は下げたほうが無難
上記の前提条件で試算すると、4500万円あたりがギリギリのライン。この金額であれば、子どもの教育費負担を考慮しても、なんとか貯蓄が底をつかずに65歳には返済が終わる。
とはいえ、65歳時点で十分な貯蓄ができているかというと、そうでもない。老後資金の準備を考えると、物件価格を4500万円より引き下げたほうが無難だ。
また、2人目の子供も欲しいと考えるのであれば、将来の教育費の負担増を考慮し、最低でも1000万円程度は物件価格を引き下げたほうが良いだろう。
年収高めのアラフォー世帯は要注意!
借入可能額と返済期間が現実的かどうかチェックしよう
アラフォー世帯がマイホーム購入を考える際に注意すべきなのは、借りられる金額と返せる金額との差が大きい可能性が高いという点である。年収がそこそこあると、年収に対する年間返済額の割合である「返済負担率」をもとに計算できる借入可能額は、それなりに大きな金額となる。
例えば、今回のケースのように年収800万円で、返済負担率40%まで融資可能としている金融機関等でローンを組むとすると、800万円×40%=320万円までの年間返済額までOKとなる。
年間320万円で35年返済だと、金利が1.5%とするなら、なんと8700万円まで借りられる計算になる。毎月返済額は約26.6万円である。さすがにこの毎月返済額だと厳しいと気づくだろうが、そこまで借りられるなら、5000万円や6000万円なら借りても大丈夫かと勘違いしてしまうかもしれない。
そして、アラフォー世帯は、返済期間にも注意したい。30年や35年といった長期の返済期間で組むと、返済終了は70歳を超えてしまう。途中で繰り上げ返済をしない限り、リタイア後も返済が続くことになる。
今回の試算では25年返済で計算したが、それでも返済終了は65歳である。安定的な収入があるうちに返済を終了するためには、最長でも65歳まで、できれば60歳までに返済が終わる計画にすべきだろう。
ちなみに、初めは返済期間を長く組み、繰り上げ返済を定期的に実行していくことで60歳や65歳までに完済できるようにすることを提案するFPや住宅ローンアドバイザーなどもいるようだが、あまりオススメだとはいえない。
そもそも、繰り上げ返済用の積み立てができるなら、毎月返済額を増やして返済期間を短くしたほうが利息の負担はもっと軽くなるからだ。
収入減少などの万一に備えて毎月返済額を少なくしておきたいという気持ちがあるなら、希望する物件価格をもっと下げればいい。ゆとりのある老後のためにマイホームを高望みしない。これはけっこう重要なポイントだろう。
「住宅」、「教育」、「老後」といった人生の3大資金のどこにどれだけお金をかけるか、収入や貯蓄といった一生涯に得られる資源に上限があるからこそ、その配分を冷静に考えることが重要である。
- 物件価格に対して安心して買える年収をシミュレーション
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死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
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(安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)
- 借入額
- 500万円以上1億円以下
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下)
- 借入期間
- 5年以上35年以内
- 融資を受けられるエリア
- 全国
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- 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
- 年収
(給与所得者)
- 300万円以上
- 勤続年数
(給与所得者)
- 2年以上
- 年収
(個人事業主等)
- 300万円以上(2年平均)
- 事業年数
(個人事業主等)
- 2年以上
- 年齢
(借入時)
- 65歳以下
- 年齢
(完済時)
- 80歳未満
- その他条件
- ー
- 無料の団信
- 一般団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
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11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
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- 500万円以上2億円以下
- 借入期間
- 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
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- 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用
- 年収
(給与所得者)
- 200万円以上
- 勤続年数
(給与所得者)
- ー
- 年収
(個人事業主等)
- 原則、利用不可
- 事業年数
(個人事業主等)
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- 年齢
(借入時)
- 65歳未満
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- その他条件
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- 無料の団信
- 一般団信(借入時年齢:65歳未満)
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一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
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死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
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0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
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100万円以上8,000万円以下
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(給与所得者)
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■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
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- 年収
(個人事業主等)
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総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
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■フラット35
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70歳未満
- 年齢
(完済時)
- ■自社商品
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- その他条件
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+就業不能保障
+全疾病保障
+先進医療特約
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3大疾病50%保障(がんと診断確定された場合、ローン残高が50%に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50%に)
就業不能保障(就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初3カ月免責)
全疾病保障(8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 )
先進医療特約(通算1000万円まで)
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(特約)の団信
- 3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2%3大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25%3大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4%ワイド団信
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。
実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。
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淡河範明さん
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審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
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