不動産を購入する際、住宅ローンの借入額がいくらなら安心して返済できるのか？ 2回目となる今回は、年収400万円・単身者の場合の資金繰りをシミュレーションする。正社員として働いている女性が単身者用のマンションを購入する場合、2500万円までは安全圏という試算結果が出た。「家賃よりも住宅ローンの支払いが少ないから購入する」という人は多いが、実は隠れた出費があるので、気を付けたいところだ。（ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生）
今回は、35歳の千香さん（仮名）から相談があったという想定で試算した。正社員として働いているが、資産形成のためにも現在住んでいる賃貸をやめて、単身用の住宅を購入しようと考えている。今の仕事は気に入っているので、このまま定年まで働くことを想定して、いくらの不動産なら無理なく購入できるのか、資金シミュレーションを作成して調べてみた。
なるべく広くて、いい立地の家を購入したいけど、住宅ローンの支払いで困ってしまったら意味がない。そこで、さまざまな家族構成、収入、資産状況で、資金繰りをシミュレーションしてみた。
【家族構成】 女性、35歳独身／年収400万円（40歳までは年1.5％増加、50歳までは年1.0％増加、50歳以降は増減なし、61歳以降は年収半減。参考は賃金国造基本統計調査）
【基本生活費】 120万円（年1.0％で増加）
【住居費】 108万円（賃貸マンション暮らしで、月9万円）
【保険料】 24万円
【その他出費】 40万円（年1.0％で増加）
【貯蓄残高】 600万円（期待運用利回り年0.5％）
【住宅ローンの詳細】 翌年に購入。諸費用100万円、頭金500万円、借入金額2100万円。金利1.5％、借入期間25年。住宅ローン減税を考慮（消費増税はナシと仮定）
2500万円のマンション購入であれば、
老後の貯蓄残高は549万円に
様々な物件価格で資金シミュレーションを作ってみたが、千香さんの場合は、2500万円程度のマンションであれば、将来的に家計面で大きな問題が発生する可能性は低そうだ。下のグラフは、「年間収支」と「貯蓄残高」の推移だ。
住宅ローンは35歳から25年返済で組んでいるため、60歳には返済が終了する。住宅ローンの支払額は月8.4万円。このくらいなら順調に貯金も増やせて、30年後の貯蓄残高は549万円になっている。ただし、今回のシミュレーションは退職金を考慮していないので、退職金があればもう少し貯蓄残高が増える計算になる。
なお、気をつけたい点がある。千香さんは年収400万円としているものの、結構な節約家であり、毎年33万円くらい貯蓄する生活をしていた。貯金は600万円あり、住宅ローンの頭金として500万円を入れる予定だ。もし、千香さんのケースを参考にするのであれば、かなりの節約家であることを割り引いた方がいいかもしれない。
マンション価格が3000万円だと、
支払ができず、借金を背負うことに
では、もっと高額なマンションを購入すると、どうなるのか。
仮に、3000万円のマンションを購入したと試算すると、毎月の返済額は10.5万円となり、30年後の貯蓄残高はマイナス146万円になってしまう。マンション購入前の貯蓄残高は600万円だったから、貯蓄を取り崩して借金をしていることになり、健全とはいえない。
購入すると、住宅ローン以外にも
固定資産税や管理費などの支払いが発生する！
身の丈に合わない高額なマンションを購入してしまうケースは結構、発生している。それは、マンションディペロッパーが、「家賃と同等の住宅ローンの返済額で家を購入できます」と宣伝していることにも原因があるようだ。
千香さんが現在住んでいる、賃貸マンションの家賃は月9万円。一方、2500万円のマンションを購入した際の住宅ローンの支払額は月8.4万円。一見、支出が減ったように見える。家賃とあまり変わらない額の返済でマンションを手に入れられるのなら、将来の資産として家を買ってもいいと思いがちだ。
だが実際は、マンション購入に伴い、固定資産税が毎月1万円程度、マンション管理組合への管理費と修繕積立金が毎月1.5万円程度、合計で月2.5万円程度の新たな出費が発生する。結局、住居費は合計で毎月11万円程度かかることになり、毎月の支払額は約2万円増えることになる。
さらに、管理費と修繕積立金は、マンションが老朽化すればするほど高騰して行くだろう。住宅ローンを変動金利型や固定期間選択型で借りた場合も、住宅ローンの返済が増える可能性がある。今回はシミュレーションに入れなかったが、こうした隠れたコストを忘れてはいけない。
住宅ローンを借りる上で最も重要なのは、安心して返済できるのかどうかという点。特にマンションを購入した後の住居費は、「住宅ローンの返済＋固定資産税＋管理費等」となることに気をつけよう。もし、マンション購入後の住居費が従来の住居費を超えてしまい、さらに今まで貯金もあまりできていなかったという人は、どこまで出費を削減できるか考えておくのがいい。例えば、千香さんは毎年、生命保険に24万円支払っていたので、これをカットするかスリム化するなどの対策が考えられるだろう。
また、今回はずっと独身で働き続けるという前提でシミュレーションしているが、結婚や出産など、ライフプランが大きく変わると、当然ながら家計の状況も変わる。将来的にその物件を売却したり、賃貸に出したりする可能性があるなら、物件選びの段階で、値下がりがしにくい、立地条件のいい売却しやすい物件にするなどの検討も必要だ。
もし、売却する場合は、売却したお金で住宅ローン残高を一括で返済するのが通常だが、安くしか売れず、足りない分を貯蓄で穴埋めできない場合は、売るに売れないという厳しい状況になることもある。そうならないよう、あらかじめ頭金を多く入れておくか、余裕のあるうちに繰り上げ返済を実行して、残高を減らすことも検討しよう。
【関連記事はこちら】
＞＞年収500万円なら5000万円借りられる?!「借入可能額」は高めに出やすいので、「無理のない借入額」も併せて試算を！
|
↓↓↓返済額はいくらになる？ 132銀行1000商品をすべて試算↓↓↓
|
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
 |
 |
| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【最新版】今月の金利動向 【金利】翌月の金利予想 【金利動向】2021年の金利動向 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】16年分の金利推移 |
【住宅ローン基礎】8カ条 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】どの銀行がいい？ 【住宅ローン控除】メリット最大化法 |
【2021年1月最新版、主要銀行版】
|
||||
| 順位 | 銀行名 <商品名> | |||
|
実質金利
（費用等含む） |
表面金利
（費用等除く） |
保証料
（税込） |
事務手数料
（税込） |
|
|
1
位 |
||||
| 0.510% 全疾病＋がん50％ |
0.380%
|
0円
|
借入額×2.2%
|
|
| 【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利 ・無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯 ・ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い ・じぶんでんきセット割引も用意。新電力「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03％引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%。 |
||||
| 【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？ | ||||
 |
||||
|
1
位 |
||||
| 0.510% |
0.380%
|
0円
|
借入額×2.2%
|
|
| 【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・ネット銀行のジャパンネット銀行が、2019年７月末に住宅ローンの貸し出しをスタート ・業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある ・オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる ・個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可 |
||||
| 【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？ | ||||
|
|
||||
|
3
位 |
||||
| 0.540% 全疾病保障付き |
0.410%
|
0円
|
借入額×2.2%
|
|
| 【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ ・全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心 ・変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める |
||||
| 【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？ | ||||
|
|
||||
|
4
位 |
||||
| 0.571% 全疾病保障付き |
0.440%
|
0円
|
借入額×2.2%
|
|
| 【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス ・通常の団信に加えて、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える ・女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている ・審査結果によっては、表面金利に年0.1％を上乗せする |
||||
| 【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？ | ||||
|
|
||||
| ※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択（現在の水準が継続と仮定）。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。 | ||||
| 新生銀行は来店不要 | フラット35ならアルヒ | 三井住友銀行はアプリが便利 |
 |
|
|
| 団信保険料・保証料が0円。トータルでおトク⇒関連記事はコチラ | アルヒなら、フラット35の手数料・金利が安い⇒関連記事はコチラ | Web申込なら低金利でおとく！⇒関連記事はコチラ! |
132銀行の住宅ローンを比較＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査ネット銀行 イオン銀行 auじぶん銀行 ジャパンネット銀行 新生銀行 住信SBIネット銀行 ソニー銀行 楽天銀行 都市銀行 三井住友銀行 三菱ＵＦＪ銀行 みずほ銀行 りそな銀行 信託銀行 ・その他金融機関 アルヒ SBIマネープラザ 三井住友信託銀行 三菱UFJ信託銀行 中央労働金庫 東北ろうきん 新潟ろうきん 長野ろうきん 静岡ろうきん 北陸ろうきん 東海ろうきん 近畿ろうきん 中国ろうきん 四国ろうきん 九州ろうきん 沖縄ろうきん 優良住宅ローン JAバンク埼玉<JAさいたま> 地方銀行 北海道銀行 青森銀行 みちのく銀行 秋田銀行 北都銀行 荘内銀行 山形銀行 岩手銀行 東北銀行 七十七銀行 東邦銀行 群馬銀行 足利銀行 筑波銀行 常陽銀行 埼玉りそな銀行 武蔵野銀行 千葉銀行 横浜銀行 千葉興業銀行 きらぼし銀行 第四銀行 静岡銀行 山梨中央銀行 八十二銀行 北陸銀行 富山銀行 北國銀行 福井銀行 スルガ銀行 清水銀行 大垣共立銀行 十六銀行 三重銀行 百五銀行 滋賀銀行 京都銀行 関西みらい銀行 池田泉州銀行 南都銀行 紀陽銀行 但馬銀行 鳥取銀行 山陰合同銀行 中国銀行 広島銀行 山口銀行 阿波銀行 百十四銀行 伊予銀行 四国銀行 福岡銀行 筑邦銀行 佐賀銀行 十八親和銀行 肥後銀行 大分銀行 宮崎銀行 鹿児島銀行 琉球銀行 沖縄銀行 西日本シティ銀行 北九州銀行 第二地方銀行 北洋銀行 きらやか銀行 北日本銀行 仙台銀行 福島銀行 大東銀行 東和銀行 栃木銀行 京葉銀行 東日本銀行 東京スター銀行 神奈川銀行 大光銀行 長野銀行 富山第一銀行 福邦銀行 静岡中央銀行 愛知銀行 名古屋銀行 中京銀行 第三銀行 みなと銀行 島根銀行 トマト銀行 もみじ銀行 西京銀行 徳島大正銀行 香川銀行 愛媛銀行 高知銀行 福岡中央銀行 佐賀共栄銀行 長崎銀行 熊本銀行 豊和銀行 宮崎太陽銀行 南日本銀行 沖縄海邦銀行 |
