不動産を購入する際、住宅ローンの借入額がいくらなら安心して返済できるのか？ 2回目となる今回は、年収400万円・単身者の場合の資金繰りをシミュレーションする。正社員として働いている女性が単身者用のマンションを購入する場合、2500万円までは安全圏という試算結果が出た。「家賃よりも住宅ローンの支払いが少ないから購入する」という人は多いが、実は隠れた出費があるので、気を付けたいところだ。（ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生）
年収400万円の正社員OLが安心して借りられる住宅ローンはいくら？
今回は、35歳の千香さん（仮名）から相談があったという想定で試算した。正社員として働いているが、資産形成のためにも現在住んでいる賃貸をやめて、単身用の住宅を購入しようと考えている。今の仕事は気に入っているので、このまま定年まで働くことを想定して、いくらの不動産なら無理なく購入できるのか、資金シミュレーションを作成して調べてみた。
なるべく広くて、いい立地の家を購入したいけど、住宅ローンの支払いで困ってしまったら意味がない。そこで、さまざまな家族構成、収入、資産状況で、資金繰りをシミュレーションしてみた。
【家族構成】 女性、35歳独身／年収400万円（40歳までは年1.5％増加、50歳までは年1.0％増加、50歳以降は増減なし、61歳以降は年収半減。参考は賃金国造基本統計調査）
【基本生活費】 120万円（年1.0％で増加）
【住居費】 108万円（賃貸マンション暮らしで、月9万円）
【保険料】 24万円
【その他出費】 40万円（年1.0％で増加）
【貯蓄残高】 600万円（期待運用利回り年0.5％）
【住宅ローンの詳細】 翌年に購入。諸費用100万円、頭金500万円、借入金額2100万円。金利1.5％、借入期間25年。住宅ローン減税を考慮（消費増税はナシと仮定）
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2500万円のマンション購入であれば、
老後の貯蓄残高は549万円に
様々な物件価格で資金シミュレーションを作ってみたが、千香さんの場合は、2500万円程度のマンションであれば、将来的に家計面で大きな問題が発生する可能性は低そうだ。下のグラフは、「年間収支」と「貯蓄残高」の推移だ。
住宅ローンは35歳から25年返済で組んでいるため、60歳には返済が終了する。住宅ローンの支払額は月8.4万円。このくらいなら順調に貯金も増やせて、30年後の貯蓄残高は549万円になっている。ただし、今回のシミュレーションは退職金を考慮していないので、退職金があればもう少し貯蓄残高が増える計算になる。
なお、気をつけたい点がある。千香さんは年収400万円としているものの、結構な節約家であり、毎年33万円くらい貯蓄する生活をしていた。貯金は600万円あり、住宅ローンの頭金として500万円を入れる予定だ。もし、千香さんのケースを参考にするのであれば、かなりの節約家であることを割り引いた方がいいかもしれない。
マンション価格が3000万円だと、
支払ができず、借金を背負うことに
では、もっと高額なマンションを購入すると、どうなるのか。
仮に、3000万円のマンションを購入したと試算すると、毎月の返済額は10.5万円となり、30年後の貯蓄残高はマイナス146万円になってしまう。マンション購入前の貯蓄残高は600万円だったから、貯蓄を取り崩して借金をしていることになり、健全とはいえない。
購入すると、住宅ローン以外にも
固定資産税や管理費などの支払いが発生する！
身の丈に合わない高額なマンションを購入してしまうケースは結構、発生している。それは、マンションディペロッパーが、「家賃と同等の住宅ローンの返済額で家を購入できます」と宣伝していることにも原因があるようだ。
千香さんが現在住んでいる、賃貸マンションの家賃は月9万円。一方、2500万円のマンションを購入した際の住宅ローンの支払額は月8.4万円。一見、支出が減ったように見える。家賃とあまり変わらない額の返済でマンションを手に入れられるのなら、将来の資産として家を買ってもいいと思いがちだ。
だが実際は、マンション購入に伴い、固定資産税が毎月1万円程度、マンション管理組合への管理費と修繕積立金が毎月1.5万円程度、合計で月2.5万円程度の新たな出費が発生する。結局、住居費は合計で毎月11万円程度かかることになり、毎月の支払額は約2万円増えることになる。
さらに、管理費と修繕積立金は、マンションが老朽化すればするほど高騰して行くだろう。住宅ローンを変動金利型や固定期間選択型で借りた場合も、住宅ローンの返済が増える可能性がある。今回はシミュレーションに入れなかったが、こうした隠れたコストを忘れてはいけない。
住宅ローンを借りる上で最も重要なのは、安心して返済できるのかどうかという点。特にマンションを購入した後の住居費は、「住宅ローンの返済＋固定資産税＋管理費等」となることに気をつけよう。もし、マンション購入後の住居費が従来の住居費を超えてしまい、さらに今まで貯金もあまりできていなかったという人は、どこまで出費を削減できるか考えておくのがいい。例えば、千香さんは毎年、生命保険に24万円支払っていたので、これをカットするかスリム化するなどの対策が考えられるだろう。
また、今回はずっと独身で働き続けるという前提でシミュレーションしているが、結婚や出産など、ライフプランが大きく変わると、当然ながら家計の状況も変わる。将来的にその物件を売却したり、賃貸に出したりする可能性があるなら、物件選びの段階で、値下がりがしにくい、立地条件のいい売却しやすい物件にするなどの検討も必要だ。
もし、売却する場合は、売却したお金で住宅ローン残高を一括で返済するのが通常だが、安くしか売れず、足りない分を貯蓄で穴埋めできない場合は、売るに売れないという厳しい状況になることもある。そうならないよう、あらかじめ頭金を多く入れておくか、余裕のあるうちに繰り上げ返済を実行して、残高を減らすことも検討しよう。
【関連記事はこちら】
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【2022年11月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング（新規借入） ※借入金額3000万円、借入期間35年
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1位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.418% 0.289% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
（審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある）
auじぶん銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 融資額×2.20%（税込） 保証料 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない） 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳以下）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
無料
（死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.10％
（死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円）
※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象 - 11疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.20％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円）
※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象 - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満18歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
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2位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.480% 0.350% 借入額×2.2% 0円 【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 事務手数料を11万円支払った場合、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く。また、事務手数料を16.5万円支払った場合には、急病の子供を預かったり、家事代行をするなどの充実したオプションサービスを用意している
- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下がる
新生銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 【通常商品】5万5000円～
【変動フォーカス】借入残高×2.2％
【ステップダウン金利】16万5000円保証料 0円 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） 0円。電話にて連絡
（安心パックW（ダブル）の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（加入時年齢：65歳以下）
無料オプション（特約）の団信 - 安心保障付団信
（加入時年齢：65歳以下）
11万円
（要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上1億円以下
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下）借入期間 5年以上35年以内 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの年収（給与所得者） 300万円以上 勤続年数（給与所得者） 2年以上 年収（個人事業主等） 300万円以上（2年平均） 事業年数（個人事業主等） 2年以上 年齢（借入時） 65歳以下 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：新生銀行の公式サイト
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3位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円 【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
- 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
- がん100％保障団信が、わずか0.1％の上乗せで加入できる
PayPay銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス
（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
無料
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）
がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金） - 11疾病保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金） - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
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4位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.512% 0.375% 借入額×2.2%＋33000円 0円 【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
- 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
みずほ銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です
■フラット35
融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上）保証料 ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円
■フラット35
0円（100万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
店頭のみ：33,000 円
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：71歳未満）
無料オプション（特約）の団信 - 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償がんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償プラス
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - がん団信
（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.10％
（死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 ■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）借入期間 1年以上35年以内（1年単位） 融資を受けられるエリア ■自社商品
全国
■フラット35
全国使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）年収（給与所得者） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
71歳未満
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
81歳未満
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：みずほ銀行の公式サイト
| auじぶん銀行の住宅ローン | フラット35なら「アルヒ」 | 住信SBIネット銀行 |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
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