年収400万円の正社員OLが安心して買える独身用マンションは2500万円まで!?
【住宅ローン借入額をシミュレーション】

不動産を購入する際、住宅ローンの借入額がいくらなら安心して返済できるのか？ 2回目となる今回は、年収400万円・単身者の場合の資金繰りをシミュレーションする。正社員として働いている女性が単身者用のマンションを購入する場合、2500万円までは安全圏という試算結果が出た。「家賃よりも住宅ローンの支払いが少ないから購入する」という人は多いが、実は隠れた出費があるので、気を付けたいところだ。（ファイナンシャル・プランナー　菱田雅生）

　今回は、35歳の千香さん（仮名）から相談があったという想定で試算した。正社員として働いているが、資産形成のためにも現在住んでいる賃貸をやめて、単身用の住宅を購入しようと考えている。今の仕事は気に入っているので、このまま定年まで働くことを想定して、いくらの不動産なら無理なく購入できるのか、資金シミュレーションを作成して調べてみた。

　なるべく広くて、いい立地の家を購入したいけど、住宅ローンの支払いで困ってしまったら意味がない。そこで、さまざまな家族構成、収入、資産状況で、資金繰りをシミュレーションしてみた。

2500万円のマンション購入であれば、
老後の貯蓄残高は549万円に

 様々な物件価格で資金シミュレーションを作ってみたが、千香さんの場合は、2500万円程度のマンションであれば、将来的に家計面で大きな問題が発生する可能性は低そうだ。下のグラフは、「年間収支」と「貯蓄残高」の推移だ。

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  住宅ローンは35歳から25年返済で組んでいるため、60歳には返済が終了する。住宅ローンの支払額は月8.4万円。このくらいなら順調に貯金も増やせて、30年後の貯蓄残高は549万円になっている。ただし、今回のシミュレーションは退職金を考慮していないので、退職金があればもう少し貯蓄残高が増える計算になる。

 なお、気をつけたい点がある。千香さんは年収400万円としているものの、結構な節約家であり、毎年33万円くらい貯蓄する生活をしていた。貯金は600万円あり、住宅ローンの頭金として500万円を入れる予定だ。もし、千香さんのケースを参考にするのであれば、かなりの節約家であることを割り引いた方がいいかもしれない。

マンション価格が3000万円だと、
支払ができず、借金を背負うことに

 では、もっと高額なマンションを購入すると、どうなるのか。

　仮に、3000万円のマンションを購入したと試算すると、毎月の返済額は10.5万円となり、30年後の貯蓄残高はマイナス146万円になってしまう。マンション購入前の貯蓄残高は600万円だったから、貯蓄を取り崩して借金をしていることになり、健全とはいえない。

購入すると、住宅ローン以外にも
固定資産税や管理費などの支払いが発生する！

 身の丈に合わない高額なマンションを購入してしまうケースは結構、発生している。それは、マンションディペロッパーが、「家賃と同等の住宅ローンの返済額で家を購入できます」と宣伝していることにも原因があるようだ。

 千香さんが現在住んでいる、賃貸マンションの家賃は月9万円。一方、2500万円のマンションを購入した際の住宅ローンの支払額は月8.4万円。一見、支出が減ったように見える。家賃とあまり変わらない額の返済でマンションを手に入れられるのなら、将来の資産として家を買ってもいいと思いがちだ。

　だが実際は、マンション購入に伴い、固定資産税が毎月1万円程度、マンション管理組合への管理費と修繕積立金が毎月1.5万円程度、合計で月2.5万円程度の新たな出費が発生する。結局、住居費は合計で毎月11万円程度かかることになり、毎月の支払額は約2万円増えることになる。

 さらに、管理費と修繕積立金は、マンションが老朽化すればするほど高騰して行くだろう。住宅ローンを変動金利型や固定期間選択型で借りた場合も、住宅ローンの返済が増える可能性がある。今回はシミュレーションに入れなかったが、こうした隠れたコストを忘れてはいけない。

 住宅ローンを借りる上で最も重要なのは、安心して返済できるのかどうかという点。特にマンションを購入した後の住居費は、「住宅ローンの返済＋固定資産税＋管理費等」となることに気をつけよう。もし、マンション購入後の住居費が従来の住居費を超えてしまい、さらに今まで貯金もあまりできていなかったという人は、どこまで出費を削減できるか考えておくのがいい。例えば、千香さんは毎年、生命保険に24万円支払っていたので、これをカットするかスリム化するなどの対策が考えられるだろう。

 また、今回はずっと独身で働き続けるという前提でシミュレーションしているが、結婚や出産など、ライフプランが大きく変わると、当然ながら家計の状況も変わる。将来的にその物件を売却したり、賃貸に出したりする可能性があるなら、物件選びの段階で、値下がりがしにくい、立地条件のいい売却しやすい物件にするなどの検討も必要だ。

　もし、売却する場合は、売却したお金で住宅ローン残高を一括で返済するのが通常だが、安くしか売れず、足りない分を貯蓄で穴埋めできない場合は、売るに売れないという厳しい状況になることもある。そうならないよう、あらかじめ頭金を多く入れておくか、余裕のあるうちに繰り上げ返済を実行して、残高を減らすことも検討しよう。

【関連記事はこちら】
＞＞年収500万円なら5000万円借りられる?!「借入可能額」は高めに出やすいので、「無理のない借入額」も併せて試算を！

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「変動金利」住宅ローン金利ランキング（新規借入）

※借入金額3000万円、借入期間35年

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  auじぶん銀行「住宅ローン 全期間引下げプラン（新規借入、じぶんでんき優遇割）・変動金利」

  >>【関連記事】auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.510%	0.380 %	借入額×2.2%	0円

  【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

  【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
    （審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません）

   

  詳細はこちら（公式サイト）

  

  auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	融資額×2.20%（税込）
  保証料	0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）
  繰上返済手数料（一部）	0円（1円以上1円単位）
  繰上返済手数料（全額）	・変動金利／0円 ・固定金利／3万3000円（税込）

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	死亡・高度障害 +がん50％保障団信 +全疾病保障（入院が継続180日以上となった場合） +月次返済保障（31日以上連続入院、以降30日ごと）
  オプション（特約）の団信	がん100％保障団信 （一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障） 金利+0.20％ 11疾病保障団信（生活習慣病団信） 金利+0.30％ ワイド団信 金利+0.30％

  審査基準は？

  借入額	500万円以上、2億円以下
  借入期間	1年以上35年以内（1ヶ月単位）
  融資を受けられるエリア	全国
  使いみち	本人または家族が住むための以下の資金 ・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金 ・戸建の新築資金 ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金 ・上記に伴う諸費用
  年収（給与所得者）	200万円以上
  勤続年数（給与所得者）	ー
  年収（個人事業主等）	200万円以上
  事業年数（個人事業主等）	ー
  年齢（借入時）	満20歳以上〜満65歳未満
  年齢（完済時）	満80歳の誕生日まで
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：auじぶん銀行の公式サイト

   

  詳細はこちら（公式サイト）

• 1位

  

  PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

  >>【関連記事】PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.510%	0.380 %	借入額×2.2%	0円

  【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • ネット銀行のPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）が、2019年７月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
  • 業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
  • オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
  • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

   

  

  PayPay銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	借入金額×2.20％
  保証料	0円
  繰上返済手数料（一部）	ホームページでの手続き:無料 電話での手続き:5,500円（税込）
  繰上返済手数料（全額）	手数料：33,000円（消費税含む） PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	一般団信（死亡・高度障害） +がん診断給付金 +先進医療給付金 +がん50％保障団信
  オプション（特約）の団信	がん100％保障団信 金利+0.20％ 11疾病保障団信 （がん100％保障団信+10種類の生活習慣病） 金利+0.30％ ワイド団信 金利+0.30％

  審査基準は？

  借入額	500万円以上2億円以下
  借入期間	１年以上35年以内（1ヶ月単位）
  融資を受けられるエリア	全国
  使いみち	本人が住む住宅に関する以下の資金 ・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む） ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え ・上記に伴う諸費用
  年収（給与所得者）	200万円以上
  勤続年数（給与所得者）	ー
  年収（個人事業主等）	原則、利用不可
  事業年数（個人事業主等）	ー
  年齢（借入時）	65歳未満
  年齢（完済時）	80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：PayPay銀行の公式サイト

   

• 3位

  

  みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク！全期間重視プラン（ネット専用、ローン取扱手数料型）・変動金利」

  >>【関連記事】みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.512%	0.375 %	借入額×2.2%＋33000円	0円

  【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
  • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

   

  

  みずほ銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	■自社商品 ①保証料を一部前払いする方式 事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年） ②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型） 事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％ ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型) 事務手数料：融資額×2.20% ■フラット35 融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上） ④固定金利選択方式利用時に11,000円
  保証料	■自社商品 上記を参照 ■フラット35 0円
  繰上返済手数料（一部）	■自社商品 みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位） 店頭：33,000 円 ■フラット35 0円（100万円以上）
  繰上返済手数料（全額）	■自社商品 店頭のみ：33,000 円 ■フラット35 0円

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信

  一般団信 （死亡・高度障害）

  オプション（特約）の団信

  8大疾病補償プラスがんサポートプラン （がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>） 月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償がんサポートプラン （がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>） 月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償プラス （全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>） 月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償 （8大疾病<1年超就業障害継続>） 月478円から ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 がん団信<診断で給付> 金利+0.20％

  審査基準は？

  借入額	■自社商品 50万円以上、1億円以下 ■フラット35 100万円以上8,000万円以下（1万円単位）
  借入期間	1年以上35年以内（1年単位）
  融資を受けられるエリア	■自社商品 全国 ■フラット35 全国
  使いみち	(1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金 (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）
  年収（給与所得者）	■自社商品 安定した収入がある人 ■フラット35 【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下 【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下
  勤続年数（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年収（個人事業主等）	■自社商品 安定した収入がある人 ■フラット35 【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下 【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下
  事業年数（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年齢（借入時）	■自社商品 71歳未満 ■フラット35 70歳未満
  年齢（完済時）	■自社商品 81歳未満 ■フラット35 80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：みずほ銀行の公式サイト

   

• 4位

  

  SBIマネープラザ「ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン（店舗相談、新規借入）・変動金利」

  >>【関連記事】SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.540%	0.410 %	借入額×2.2%	0円

  【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

  【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
  • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
  • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

   

  詳細はこちら（公式サイト）

  

  SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	■自社商品 融資額×2.20％ ■フラット35 融資額×2.20％
  保証料	■自社商品 0円 ■フラット35 0円
  繰上返済手数料（一部）	■自社商品 0円（1円以上1円単位） ■フラット35 0円（10万円以上）
  繰上返済手数料（全額）	■自社商品 0円（固定金利特約期間中は3万3000円） ■フラット35 0円

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	全疾病保障 （一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約）
  オプション（特約）の団信

  審査基準は？

  借入額	■自社商品 500万円以上、2億円以下 ■フラット35 100万円以上8,000万円以下
  借入期間	■自社商品 1年以上35年以内
  融資を受けられるエリア	■自社商品 日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない ■フラット35 －
  使いみち	ー
  年収（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 総返済負担率が、 年収400万円未満は30%以下 年収400万円以上は35%以下
  勤続年数（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年収（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 総返済負担率が、 年収400万円未満は30%以下 年収400万円以上は35%以下
  事業年数（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年齢（借入時）	■自社商品 － ■フラット35 70歳未満
  年齢（完済時）	■自社商品 － ■フラット35 80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：SBIマネープラザの公式サイト

   

  詳細はこちら（公式サイト）

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択（現在の水準が継続と仮定）。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

 

【auじぶん銀行の住宅ローン】
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「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
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  事務手数料が5万5000円からと安い
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  ネット専用商品投入で、短期固定が安い
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