不動産を購入する際、住宅ローンの借入額がいくらなら安心して返済できるのか？ 今回は、子どもが生まれたばかりの27歳の夫婦。年収300万円の3人家族だ。住宅ローンの資金シミュレーションを行ったところ、妻のパート収入が期待できるとしても、近い将来2人目の子どもも検討するなら、物件価格は1800万円あたりが上限という試算結果が出た。それ以上の物件を買うとなると、妻がフルタイムで働くことも検討すべきだろう。(ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生)
年収300万円の3人家族が安心して借りられる住宅ローンはいくら？
今回は、27歳の島田さん夫婦（仮名）から相談がきたと想定して試算する。夫の年収は300万円で、妻は無職。昨年末に生まれた子どもが1人おり、2、3年後には2人目も欲しいと思っている。月々の家賃がもったいないと感じており、買える物件があるなら買いたいと考えている。
シミュレーションでは、給料などの収入と、住宅ローン返済などの出費を推計して、毎年の「年間収支」と「貯蓄残高」を計算した。これで、住宅ローンを安心して支払いできるのか、老後にいくらのお金が貯まるのか、などをチェックする。細かい前提条件は下記を見てほしい。
【家族構成】
・夫27歳／年収300万円（40歳までは年1.5％増加、50歳までは年1.0％増加、50歳以降は増減なし、61歳から半減）
・妻27歳、専業主婦（パート収入：第1子小学校入学後年間60万円、第1子中学入学後年間100万円）
・子ども1歳、2年後に第2子出産予定
【基本生活費】100万円（年1.0％で増加）
【住居費】84万円（購入前。月7万円）
【教育費】中学までが公立、高校以後は私立（大学は文系）で試算
【保険料】18万円
【その他出費】20万円（年1.0％で増加）
【貯蓄残高】200万円（期待運用利回り年0.5％）
【住宅ローンの詳細】1800万円（諸経費＋72万円）のマンションを頭金100万円とローン1772万円（全期間固定金利1.5％、35年返済）で翌年購入。毎月返済額5.4万円。住宅ローン減税を考慮（消費税増税なしと仮定）
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
 |
 |
物件価格1800万円以内なら、老後資金の準備も問題なくできそうだという結果に
前提条件が変わればシミュレーション結果も大きく違ってくる可能性はあるが、上記の前提条件で試算すると、1800万円以内の物件であれば、住宅ローンを支払いながら、2人の子どもの教育資金がかさむ時期も貯蓄が底をつくことなく、なんとか乗り切れそうだ。
夫婦がともに52歳になるころには2人の子どもたちも巣立っていくはずなので、残り10年以上を老後資金の準備に充てられるのは、非常に大きなメリットと言えるだろう。試算では、56歳時点で830万円の貯蓄残高があり、年間収支もプラス150万円前後なので、60歳以降の収入が激減しない限り、65歳までには貯蓄残高も2000万円を超えているはずだ。
年収300万円なら、住宅ローン借入可能額は2400万円!? そこまで借りると教育資金にシワ寄せがいく可能性大
ところで、年収300万円だといくらまで住宅ローンを組むことができるのかご存じだろうか？
フラット35のローンシミュレーションを利用して、現在の年収から借入可能額を調べてみると、融資率9割超の金利（2019年7月）年1.62％、35年返済では、2403万円となった。だが、目一杯の金額を借りて2400万円の物件を購入するのはお勧めしない。
確かに、年収と借入金利、返済期間で計算すれば、約2400万円は借りられるということなのだろう。しかし、このケースの島田さんが2400万円の物件を購入してしまうと、子どもが大学と高校に入学する18年後には貯蓄が底をつき、家計が破綻してしまう可能性が高いのである。
シミュレーションの結果だと、以下のようになる。
- ・18年後（第2子大学入学の年）、年間収支▲199万円と大ピンチ
- ・24年後（第2子大学卒業の年）、貯蓄▲555万円と大ピンチ
※借金の金利はナシと仮定
こうなると、子どもの学費を奨学金でまかなうか、消費者金融も含めた金融機関から借金をして、家計を回していかなくてはならない。
そのような事態を回避するためには、早い段階から妻がフルタイムで働いたり、子どもの進学先を国公立の学校に限定したりするなど、収支状況の悪化が起きないように気をつけることが必要になってくるだろう。
住宅ローン返済可能額は、年収だけで判断できない！
やはり、安心して返せる金額というのは年収だけでは判断できない。
「いくらまで借りられるのか？」ということよりも、「いくらなら返せるのか？」ということを、利用者自らが冷静に見積もらなければならないのだ。
なぜなら、いわゆる不動産業者（住宅販売業者やハウスメーカーなど）や住宅ローン取扱業者（銀行や信用金庫、住宅ローン専門会社など）は、慎重に考えてくれないからである。不動産業者は1軒でも多く売りたい、住宅ローン取扱業者は1円でも多く貸したい。それが本音だからだ。
なお、慎重に見積もる際は、教育資金や老後資金をどの程度想定するかが非常に重要になってくる。特に教育資金については、高校大学を私立で想定するなど、多めに見積もっておくのが無難だろう。
【関連記事はこちら】
＞＞年収600万円3人家族なら3500万円がギリギリ!?妻のパート収入があれば資金計画も楽に
- 年収に対して安心して買える物件価格をシミュレーション
-
- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
 |
 |
| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【今月の金利】 【来月の金利】 【2025年の金利動向】 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】何％上昇する？ |
【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
新規借入2026年5月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 1.080%
- 総返済額 3591万円
- 表面金利
- 年0.945%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,918円
疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
- 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
- オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
- 事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料
関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン 通期引下げプラン（新規借入、WEB申込コース）・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 1.085%
- 総返済額 3593万円
- 表面金利
- 年0.950%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,988円
①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50％を保障するなど手厚い対応
- 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
- 通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
- フラット35も取り扱う
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 1.085%
- 総返済額 3593万円
- 表面金利
- 年0.950%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,988円
①ネット銀行の低金利を店頭相談で申し込める！
②51歳以下なら3大疾病保障特約(50％)が無料で基本付帯
③新規借入なら、注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国9店舗において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
-
今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
|
保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
|
132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
|
- 年収に対して安心して買える物件価格は？
-
- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。