【住宅ローン借入額をシミュレーション】年収300万円4人家族は、妻のパート収入が期待できるなら1800万円まで大丈夫!?

不動産を購入する際、住宅ローンの借入額がいくらなら安心して返済できるのか？　今回は、子どもが生まれたばかりの27歳の夫婦。年収300万円の3人家族だ。住宅ローンの資金シミュレーションを行ったところ、妻のパート収入が期待できるとしても、近い将来2人目の子どもも検討するなら、物件価格は1800万円あたりが上限という試算結果が出た。それ以上の物件を買うとなると、妻がフルタイムで働くことも検討すべきだろう。(ファイナンシャル・プランナー菱田雅生)

年収300万円の3人家族が安心して借りられる住宅ローンはいくら？

　今回は、27歳の島田さん夫婦（仮名）から相談がきたと想定して試算する。夫の年収は300万円で、妻は無職。昨年末に生まれた子どもが1人おり、2、3年後には2人目も欲しいと思っている。月々の家賃がもったいないと感じており、買える物件があるなら買いたいと考えている。

シミュレーションでは、給料などの収入と、住宅ローン返済などの出費を推計して、毎年の「年間収支」と「貯蓄残高」を計算した。これで、住宅ローンを安心して支払いできるのか、老後にいくらのお金が貯まるのか、などをチェックする。細かい前提条件は下記を見てほしい。

■シミュレーションの前提条件（年間収支）■
【家族構成】
・夫27歳／年収300万円（40歳までは年1.5％増加、50歳までは年1.0％増加、50歳以降は増減なし、61歳から半減）
・妻27歳、専業主婦（パート収入：第1子小学校入学後年間60万円、第1子中学入学後年間100万円）
・子ども1歳、2年後に第2子出産予定
【基本生活費】100万円（年1.0％で増加）
【住居費】84万円（購入前。月7万円）
【教育費】中学までが公立、高校以後は私立（大学は文系）で試算
【保険料】18万円
【その他出費】20万円（年1.0％で増加）
【貯蓄残高】200万円（期待運用利回り年0.5％）
【住宅ローンの詳細】1800万円（諸経費＋72万円）のマンションを頭金100万円とローン1772万円（全期間固定金利1.5％、35年返済）で翌年購入。毎月返済額5.4万円。住宅ローン減税を考慮（消費税増税なしと仮定）

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物件価格1800万円以内なら、老後資金の準備も問題なくできそうだという結果に

　前提条件が変わればシミュレーション結果も大きく違ってくる可能性はあるが、上記の前提条件で試算すると、1800万円以内の物件であれば、住宅ローンを支払いながら、2人の子どもの教育資金がかさむ時期も貯蓄が底をつくことなく、なんとか乗り切れそうだ。

　夫婦がともに52歳になるころには2人の子どもたちも巣立っていくはずなので、残り10年以上を老後資金の準備に充てられるのは、非常に大きなメリットと言えるだろう。試算では、56歳時点で830万円の貯蓄残高があり、年間収支もプラス150万円前後なので、60歳以降の収入が激減しない限り、65歳までには貯蓄残高も2000万円を超えているはずだ。

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年収300万円なら、住宅ローン借入可能額は2400万円!? そこまで借りると教育資金にシワ寄せがいく可能性大

　ところで、年収300万円だといくらまで住宅ローンを組むことができるのかご存じだろうか？

　フラット35のローンシミュレーションを利用して、現在の年収から借入可能額を調べてみると、融資率9割超の金利（2019年7月）年1.62％、35年返済では、2403万円となった。だが、目一杯の金額を借りて2400万円の物件を購入するのはお勧めしない。

　確かに、年収と借入金利、返済期間で計算すれば、約2400万円は借りられるということなのだろう。しかし、このケースの島田さんが2400万円の物件を購入してしまうと、子どもが大学と高校に入学する18年後には貯蓄が底をつき、家計が破綻してしまう可能性が高いのである。

　シミュレーションの結果だと、以下のようになる。

・18年後（第2子大学入学の年）、年間収支▲199万円と大ピンチ
・24年後（第2子大学卒業の年）、貯蓄▲555万円と大ピンチ
※借金の金利はナシと仮定

　こうなると、子どもの学費を奨学金でまかなうか、消費者金融も含めた金融機関から借金をして、家計を回していかなくてはならない。

　そのような事態を回避するためには、早い段階から妻がフルタイムで働いたり、子どもの進学先を国公立の学校に限定したりするなど、収支状況の悪化が起きないように気をつけることが必要になってくるだろう。

住宅ローン返済可能額は、年収だけで判断できない！

　やはり、安心して返せる金額というのは年収だけでは判断できない。

　「いくらまで借りられるのか？」ということよりも、「いくらなら返せるのか？」ということを、利用者自らが冷静に見積もらなければならないのだ。

　なぜなら、いわゆる不動産業者（住宅販売業者やハウスメーカーなど）や住宅ローン取扱業者（銀行や信用金庫、住宅ローン専門会社など）は、慎重に考えてくれないからである。不動産業者は1軒でも多く売りたい、住宅ローン取扱業者は1円でも多く貸したい。それが本音だからだ。

　なお、慎重に見積もる際は、教育資金や老後資金をどの程度想定するかが非常に重要になってくる。特に教育資金については、高校大学を私立で想定するなど、多めに見積もっておくのが無難だろう。

物件価格に対して安心して買える年収をシミュレーション

年収に対して安心して買える物件価格をシミュレーション

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

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新規借入2023年9月最新主要銀行版

住宅ローン
変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年

自己資金が少ない人、短期返済の人におすすめ

1位

住宅ローン変動金利半年型タイプ・変動フォーカス（新規借入、金利・事務取扱手数料優遇キャンペーン）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.419%

表面金利: 年0.290%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

①手数料5.5万円〜で、初期費用が少ない
②がん団信が金利上乗せ0.1%

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 【通常商品】5万5000円～
【変動フォーカス】借入残高×2.2％
【ステップダウン金利】16万5000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡
（安心パックW（ダブル）の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要）

借入額: 500万円以上3億円以下
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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au携帯＆新電力契約で、金利▲0.1％

2位

住宅ローン全期間引下げプラン（新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.449%

表面金利: 年0.319%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②au金利優遇ならダントツの低金利

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2023/9/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
※新団信は2023年7月1日以降借入れの人に適用

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自社商品は、3大疾病50%保障が無料付帯

3位

住宅ローン通期引下げプラン（新規借入、WEB申込コース）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.450%

表面金利: 年0.320%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯

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※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1％～0.75％上乗せ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

関連記事住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
融資額×2.2％
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2％
【買取型・新規借入】
融資額×1.1％
【買取型・借り換え】融資額×0.99％

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は33,000円）
■フラット35
店頭のみ、無料

借入額: ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下

借入期間: ■自社商品
・新規借入の場合：1年以上50年以内
・借換の場合：[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限
※当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限

融資を受けられるエリア: ■自社商品
全国
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金

年収 （給与所得者）: ■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
ー
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
ー
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満18歳以上満65歳以下
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ■自社商品
住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険への加入を認められる方、国内に住んでいる方

無料の団信: 一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン（借入時年齢：40歳以下）
+先進医療特約
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合）

全疾病保障（けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に）

3大疾病50プラン（がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50％に）

オプション （特約）の団信: スゴ団信・3大疾病100プラン（借入時年齢：40歳未満）
金利+0.20％
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン（借入時年齢：40歳以上）
金利+0.40％
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。変動金利ランキング完全版はこちら